TRF2 - 5082566-72.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5082566-72.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: FLAVIA PONCIANO SANTOS DE MENEZESADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZES (OAB RJ142196)AUTOR: CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZESADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZES (OAB RJ142196) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação, sob o rito comum, proposta por CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZES e FLÁVIA PONCIANO SANTOS DE MENEZES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF onde requer “D) Concessão da Tutela de urgência, afim de SUSPENDER os leilões marcados, já que o processo possui VÍCIOS em sua formação.

E) Concessão da Tutela de Urgência, para determinar que o requerido, informe o valor atual das parcelas em aberto, já que até o momento DIFICULTA o acesso as informações.

F) Inversão do ônus da prova, para que a requerida informe a matricula em nome da requerente, visto que esta não possui absolutamente informação alguma do imóvel em questão.” Segundo narram os demandantes, em maio de 2013 celebraram com a parte ré contrato de compra e venda de imóvel com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), garantido por alienação fiduciária, com endereço na Rua Coimbra, nº 347, apartamento 103, Penha Circular, Rio de Janeiro/RJ, CEP: 21.011-620. Argumentam que, apesar de terem quitado mais da metade das prestações, passaram por dificuldades financeiras e enfrentaram atrasos, mas sempre negociaram com a ré e efetuaram pagamentos de forma parcelada, razão pela qual não haveria justificativa para a consolidação da propriedade e a realização do leilão.

Afirmam que, em junho de 2025, ao buscarem a emissão das faturas em agência da Caixa Econômica Federal, foram surpreendidos com a notícia de que o imóvel já se encontrava em processo de leilão, sem que tivessem sido devidamente notificados para purgar a mora ou para acompanhar o procedimento.

Aduzem que a execução extrajudicial teria ocorrido sem comunicação prévia e sem observância do devido processo legal, do contraditório e do direito à informação, circunstâncias que configurariam nulidade absoluta.

Sustentam, ainda, que não lhes foi garantida a preferência para arrematação do bem, nem houve qualquer ciência formal quanto às datas dos leilões designados, marcados para os dias 21 e 26 de agosto de 2025.

Alegam que a ausência de intimação pessoal afrontaria os artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, bem como jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça que reconhece a indispensabilidade da notificação do devedor para purgar a mora e para acompanhar os atos expropriatórios.

Defendem que a conduta da instituição financeira caracteriza violação ao princípio da boa-fé objetiva, da transparência e da proteção ao consumidor, previstos no Código de Defesa do Consumidor, além de afrontar garantias constitucionais fundamentais, como o contraditório, a ampla defesa e o devido processo legal.

Argumentam, ainda, que a execução extrajudicial, ao se dar de forma unilateral pelo credor fiduciário, consubstancia exercício abusivo de autotutela e pode configurar enriquecimento ilícito.

Por fim, aduzem a presença dos requisitos da tutela de urgência, uma vez que o fumus boni iuris estaria demonstrado pelos vícios no procedimento administrativo e o periculum in mora se evidenciaria pelo iminente risco de perda do imóvel em razão dos leilões já designados.

Inicial com documentos no evento 1, INIC1.

Emenda à inicial (evento 9, OUT2). É o relatório.

Decido.

Acolho a emenda à inicial do evento 9, OUT2.

Defiro a gratuidade de justiça.

A parte autora requer a nulidade dos leilões designados para os dias 21 e 26 de agosto de 2025.

Sustentam os demandantes que não teria sido providenciada a sua intimação pessoal para purgar a mora e que tampouco foram notificados das datas de realização dos leilões.

No caso, a própria parte autora afirma que por dificuldades financeiras, negociou o saldo devedor diversas vezes junto à ré, na tentativa de quitar o valor mensal de forma parcelada e até mesmo diluir o saldo devedor nas prestações a vencer.

Da análise da exordial, conclui-se que a inadimplência contratual autorizou o início do procedimento de consolidação da propriedade do bem, tendo sido agendada a alienação mediante leilão extrajudicial para os dias 21 e 26 de agosto de 2025, nos termos da Lei n. 9.514/97.

E, segundo as disposições que regulam tal procedimento, somente o depósito da integralidade do valor do débito, com os respectivos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/97), poderia impedir a alienação.  Na causa de pedir formulada na inicial a parte demandante argumenta que a inadimplência contratual decorreu de problemas financeiros que a impossibilitaram de manter o pagamento das prestações pactuadas no contrato de financiamento.

Ocorre que é pacífico o entendimento jurisprudencial no TRF da 2ª Região no sentido de que o desemprego, ou mesmo as variações salariais decorrentes de nova contratação empregatícia do mutuário, por mais inesperadas que sejam, não constituem evento extraordinário que extrapole o curso habitual dos acontecimentos fáticos, mormente em se tratando de financiamentos de longo prazo, pelo que não há que se falar em oposição da teoria da imprevisão ao agente financeiro.

Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TEORIA DA IMPREVISÃO.

NÃO INCIDÊNCIA.

DANOS MORAIS.

NÃO CONFIGURADOS.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de rescisão contratual.

Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rompimento do contrato de financiamento imobiliário objeto da lide. 2.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou entendimento no sentido de que para a aplicação do princípio da fungibilidade, devem estar presentes os seguintes requisitos: a) dúvida objetiva sobre qual o recurso a ser interposto; b) inexistência de erro grosseiro; c) que o recurso seja interposto no prazo para a interposição do recurso próprio.

No caso, concreto, o recorrente interpôs recurso inominado, quando o recurso cabível seria apelação, nos termos do artigo 994, I, do CPC/15, caracterizando-se o erro de adequação que não recomendaria, em princípio, a fungibilidade recursal, porquanto inexiste dúvida objetiva acerca do recurso pertinente.

No caso concreto, verifica-se a incidência de mero equívoco, não caracterizando-se a ocorrência de erro grosseiro a inviabilizar o recebimento do recurso.

Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0012553-89.2018.4.02.5001, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJe 16.7.2019; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0012553-89.2018.4.02.5001, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, DJe 16.7.2019. 3.

Os problemas financeiros invocados pelo contratante/apelante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, cujo pagamento se daria através de mais de 300 parcelas, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. 4.

Para a aplicação da Teoria da Imprevisão, é imprescindível a demonstração de fato superveniente, alheio à vontade das partes e imprevisível no momento da contratação, que provocasse substancial alteração do equilíbrio econômico do contrato, não se prestando a tal finalidade alegação de dificuldades financeiras ou crise no mercado consumidor.

Precedentes: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0161121-09.2016.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

SERGIO SCHWAITZER, DJe 29.10.2020; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0023751-32.2009.4.02.5101, Rel.

Desa.

Fed.

NIZETE LOBATO CARMO, DJe 1.4.2020 5.

A justiça contratual, como postulado imanente aos negócios jurídicos comutativos, exige, no plano de uma de suas vertentes, o equilíbrio dos seus elementos econômicos referentes às prestações e contraprestações, de modo que, em havendo mudanças significativas em suas bases, nas quais foram ajustadas inicialmente suas cláusulas, em razão de fatos supervenientes e imprevisíveis, revela-se necessária a sua total ou parcial revisão, ou mesmo sua resilição, quando impossível ou extremamente onerosa se mostrar sua execução. 6.

Os fatos aduzidos na exordial não revelam fundamento jurídico relevante para a pretensão ora deduzida, na medida em que a redução significativa da capacidade econômico-financeira do mutuário não se reveste da imperiosa imprevisibilidade suficiente a ensejar a pretendida revisão contratual.

Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel.

Des.

Fed.

GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020. 7.

Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. (...) 12.

Apelação não provida. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 5008986-22.2020.4.02.5121/RJ, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, 5a.

Turma Especializada, DJ 21/09/2021) Vale lembrar que a teoria da imprevisão consiste na possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus). E a redução da renda do mutuário, embora extremamente indesejável, não é circunstância hábil ao deferimento de revisão contratual com base no art. 478 do CC, pois não se constitui em fenômeno que implique desvantagem exagerada de uma das partes em detrimento da outra.

Ademais, tal situação não é de todo imprevisível ou extraordinária, razão pela qual não autoriza a revisão das condições originariamente pactuadas.

Ainda que examinada a questão sob a ótica da teoria da base objetiva adotada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V), a revisão não se justificaria, conforme se extrai da doutrina: O cotejo entre o alcance do art. 6º, V, do CDC, e o art. 478 do CC é objeto de polêmica, já que o Estatuto do Consumidor não prevê como pressupostos do direito à revisão os requisitos todos do art. 478 do Código Civil.  Apenas fala da modificação superveniente que torne o contrato excessivamente oneroso ao consumidor.

Como foi dito, o Código Civil nasceu com concepção velha.  A ótica prestigiada, hoje, é a do CDC: a revisão não tem como pressuposto a necessidade de que o fornecedor obtenha manifesto ganho com a alteração superveniente, e nem mesmo a imprevisibilidade da situação nova.  Em suma, a Lei nº 8.078 rendeu homenagem à concepção objetiva da manutenção da base do negócio.  A tutela da boa-fé não admite que eventos posteriores, que não estão nos riscos normais do ajuste, recaiam nos ombros de uma das partes.  Se a outra é a parte profissional, não se admite, em detrimento do consumidor a quebra da base; não há a necessidade de vantagem manifesta para o fornecedor, ou mesmo de que o acontecimento superveniente seja extraordinário ou imprevisível.  Basta que ele seja inesperado, e não atribuível ao consumidor.

Isso afasta o direito do consumidor em casos rotineiros: mutuário pede a revisão judicial das prestações do seu contrato de financiamento, com a assertiva de que mudou de emprego, seu salário é menor, e agora as prestações estão excessivamente onerosas.  Mas não estão presentes os pressupostos do art. 6º, V, do CDC, e muito menos do art. 478 do CC: o problema não diz respeito à base do negócio.  Diz respeito a aspecto subjetivo vinculado a uma das partes, atribuível ao consumidor.  Se esse ônus fosse transferido ao fornecedor, os contratos de mútuo passariam a ser aleatórios. (CASTRO, Guilherme Couto.

Lições de Direito Civil.

Niterói, RJ: Impetus, 2007, pág. 125/126, sem grifos no original).

Nessa linha de raciocínio, a redução da renda em virtude da mudança de emprego ou mesmo a sua supressão provocada pelo desemprego não são inerentes à base do negócio jurídico.

Ao revés, constituem circunstâncias subjetivas, atribuíveis ao consumidor, motivo pelo qual não autorizam a revisão contratual.

O raciocínio contrário implicaria retirar a comutatividade do contrato de mútuo.

De modo mais específico, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorrida após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, impossibilita que o devedor purgue a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

A propósito, veja-se: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

IMPOSSIBILIDADE.

APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017.

DIREITO DE PREFERÊNCIA. (...) 4.

Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. (STJ.

Terceira Turma, REsp n. 2.007.941 – MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 14/02/2023, DJe 16/02/2023) Para além da constatação acima, não é verossimilhante, ao menos nesta análise sumária, a alegação de que a parte autora foi vitimada pela inobservância das formalidades legais por parte da CEF, uma vez que, conforme demonstra o RGI do imóvel (evento 9, OUT8), de acordo com o Ofício nº 331920/2022, de 14/12/2022, e o Oficio nº 544203/2024, de 25/11/2024, a credora CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, requereu, por duas vezes, nos termos do parágrafo 1º ao 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, a intimação via edital da parte autora, para quitar as obrigações relativas à alienação fiduciária em garantia que grava o imóvel, tendo a referida intimação se concretizado com a publicação dos editais em 14, 15 e 16 de março de 2023, e 09, 10 e 13 de janeiro de 2025, em obediência ao disposto no parágrafo 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Confira-se: No ponto, vale lembrar que os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94), a qual somente pode ser afastada mediante apresentação de elementos concretos capazes de infirmar sua presunção relativa de veracidade, de modo que não cabe falar em ausência de intimação dos demandantes para purgar a mora, haja vista ter a referida notificação seguido o estabelecido no art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97, conforme demonstra o documento retro.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA.

NECESSIDADE.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

FÉ PÚBLICA.

COMPROVAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2.

Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3.

A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital.

No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF.

O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4.

As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5.

Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências.

Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6.

Apelação provida.

Invertido o ônus sucumbencial. (TRF2, AC: 201351010136970, RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO, Quinta turma especializada; Julgamento: 17/01/2019, DJe: 24/01/2019) Quanto à intimação para o leilão extrajudicial, destaco que a regra prevista no §2º- A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há que se falar em intimação pessoal.

Na hipótese vertente, a parte autora alega que não fora notificada das datas dos leilões.

Contudo, a despeito da ausência de comprovação da notificação formal pela CEF nos moldes estritos do §2º-A do artigo 27, a análise dos autos revela, de forma inequívoca, que os autores tiveram ciência das datas designadas para os leilões com considerável antecedência, no mês de junho de 2025.

Essa ciência é extraída da própria petição inicial (evento 1, INIC1, p. 3, itens 7 e 8), na qual a parte autora expressamente menciona o seguinte: “7 – Excelência os mutuários no mês de junho de 2025, compareceram na agência de origem, Penha, agência 0224, pegaram a senha para o setor de Habitação, com a finalidade de pegar a fatura referente aos meses de maio de junho de 2025, recebendo a desagradável notícia que o imóvel já estava indo para o Leilão, sendo informado pelo atende o número do telefone sob o nº (51) 3205-6320 E (41) 3041-1200, site: [email protected], uma vez que o contrato de habitação não estava mais de posse da agência de origem; 8 – Ou seja, ocorreu a execução extrajudicial sem comunicar os mutuários sem qualquer aviso prévio, os mutuários residentes no endereço, foram pegos de surpresa, tomados pela indignação ligaram para os telefones acima sendo informado que o leilão irá ocorrer dia 21/08/2025, a indignação é profunda;” Tal fato corrobora a conclusão de que parte autora não apenas teve ciência das datas, mas também dispôs de tempo hábil para adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais que reputasse pertinentes para a defesa de seus interesses, incluindo o eventual exercício do direito de preferência.

A finalidade essencial da norma insculpida no artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97 é assegurar que o devedor fiduciante tenha conhecimento da realização dos leilões para que possa, querendo, exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, conforme lhe faculta o §2º-B do mesmo artigo: Art. 27. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

No caso concreto, verifica-se que a parte autora, embora ciente das datas dos leilões com antecedência que lhe permitiria exercer o direito de preferência, não manifestou, em nenhum momento, qualquer intenção nesse sentido.

Sua postulação restringe-se à anulação dos leilões por vício formal, sem qualquer indicação de que pretendia, de fato, purgar a mora (o que já não seria mais possível após a consolidação da propriedade, exceto pelo pagamento integral da dívida no exercício da preferência) ou readquirir o imóvel nas condições estabelecidas pelo §2º-B.

Nesse contexto, aplica-se o princípio da instrumentalidade das formas e o brocardo pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato processual se ele atingiu sua finalidade essencial e se dele não decorreu prejuízo à parte que a alega.

Tal princípio encontra-se positivado no artigo 282, §1º, do Código de Processo Civil: Art. 282. (...) § 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.

Ora, se a finalidade da comunicação prevista no §2º-A do artigo 27 era garantir à parte autora a possibilidade de exercer seu direito de preferência, e se a parte autora teve ciência inequívoca dos leilões a tempo de fazê-lo, mas optou por não exercer tal direito nem demonstrou interesse em fazê-lo, a finalidade da norma foi alcançada.

A mera irregularidade formal na comunicação, desacompanhada da demonstração de um prejuízo concreto – que seria a impossibilidade de exercer a preferência por desconhecimento das datas – não se mostra suficiente para invalidar os atos expropriatórios.

A parte autora não logrou demonstrar qual o prejuízo efetivo que a ausência da notificação formal lhe  causou, uma vez que tive ciência por outros meios e sua conduta processual não indica intenção de quitar o débito ou exercer a preferência legal.

Com o advento da Lei nº 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, não se cogita mais da purgação da mora pelo devedor fiduciante, restando-lhe apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem.

Nesse sentido, é elucidativo o precedente recente daquela Corte Superior: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DOS REQUERENTES. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, "sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020).

Incidência da Súmula 83/STJ. 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.140.892/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.) Ademais, a jurisprudência tem se orientado no sentido de afastar a declaração de nulidade do leilão extrajudicial quando, apesar de eventual falha na intimação formal, fica demonstrado que o devedor teve ciência inequívoca do procedimento e não manifestou interesse em purgar a mora ou exercer seu direito de preferência.

Conforme entendimento adotado em casos semelhantes pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, "se, apesar da falta da exigível, específica e pessoal intimação, o devedor jamais manifestou intenção de purgar a mora, não se decreta a anulação dos leilões de imóvel objeto de alienação fiduciária, porque não há prejuízo no vício procedimental" (TJSP; Apelação Cível 1002291-85.2017.8.26.0704; Relator: Desembargador Celso Pimentel; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV - Butantã - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/07/2018; Data de Registro: 18/07/2018).

Cite-se, ainda, precedente do TRF-3 elucidativo, a respeito do tema:   CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

SFH.

MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

LEI 9.514/97.

PROVIDÊNCIAS CUMPRIDAS.

ARTIGO 26 DA LEI 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL.

OCORRÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DA DATA DE REALIZAÇÃO DOS LEILÕES.

LEILÕES NEGATIVOS.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

DESINTERESSE DO DEVEDOR NA PURGAÇÃO DA MORA E NA CONVALIDAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. TAXA DE OCUPAÇÃO.

LEGALIDADE.

AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO POR PARTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1.

A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 2.

O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 3.

A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.

Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro.

Precedentes.4.

Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal.

Ademais, a referida Lei de Registros Públicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo 167, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro. 5.

Nos termos do artigo 22 da Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". 6.

Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97.

Verifica-se que o ato de constituição em mora do fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido intimação por intermédio do Registro de Imóveis, conforme documentos juntados aos autos. 7.

Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora.

E a devedora demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tal diligência não foi atendida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 8. É forçoso reconhecer que a devedora não diligenciou por todos os meios cabíveis (inclusive judicial) para garantir o pagamento das prestações devidas e evitar a consolidação da propriedade do imóvel.

Tampouco efetivou em juízo o depósito do valor referente à purgação da mora para que fosse restabelecido o contrato, o que pode ser feito até a lavratura do auto de arrematação, de acordo com o teor da Lei 9.514/97.

Ao invés disso, suspendeu o pagamento até mesmo das prestações vincendas. 9.

Assim sendo, estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. 10.

O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial.

Precedentes.11.

Portanto, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito.

Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, o que se impõe a manutenção da r. sentença recorrida. 12. No caso dos autos é incontroversa a ausência de intimação pessoal da devedora acerca da data dos leilões extrajudiciais.

Neste caso, presente o vício no procedimento de execução extrajudicial, o que ensejaria a anulação dos leilões realizados. Entretanto, os leilões realizados foram negativos, ou seja, não compareceu nenhum licitante.

Diante deste fato não existiu prejuízo à mutuária, e a decretação de nulidade em relação ao procedimento que levou o imóvel a leilão somente se justifica em caso de evidente prejuízo, tendo em vista a aplicação do princípio da pas nullité sans grief que está estabelecido no artigo 282, §1.º do CPC: “o ato não se repetirá nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte”. 13.

Além disso, mesmo após ciência inequívoca quanto à realização dos leilões a mutuária nunca se propôs a purgar a mora.

Nessa senda, seria incoerente a anulação do procedimento de execução extrajudicial do bem, sem que a própria mutuária interessada propusesse o pagamento das parcelas em atraso, demonstrando efetivamente que possui condições financeiras de purgar a mora, e não com meras alegações desprovidas de qualquer comprovação neste sentido. 14.

Isso porque o contrato de financiamento foi efetuado em 120 prestações e a requerida pagou apenas duas parcelas, nunca requereu o depósito do valor das prestações e não poderia quitá-lo com os recursos do FGTS, que possuía saldo insuficiente para o pagamento dos encargos calculados à época do segundo leilão. 15.

Em relação ao pagamento de taxa de ocupação estabelece o artigo 37-A da Lei 9.514/97 que “o fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou por fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do artigo 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel”. 16.

Assim estatui a lei, sendo a taxa de ocupação devida desde a data da alienação em leilão, como os leilões foram frustrados deve ser computada a partir da data do segundo leilão até a data em que o imóvel foi alienado a terceiro. 17.

A alegação de enriquecimento ilícito da CEF na cobrança da taxa de ocupação não se sustenta.

A Lei 9.514/97 é clara ao estabelecer a quantia, 1% sobre o valor que se refere o artigo 24, VI.

Portanto, decorre de obrigação legal o pagamento de taxa de ocupação. 18.

Recurso desprovido.

De ofício, para sanar erro material da sentença declaro que o pagamento da taxa de ocupação deve ser realizado no período de 14/06/2006 a 16/04/2009. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000474-58.2018.4.03.6005, Rel.

Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 14/02/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2020). (gn) Essa orientação coaduna-se perfeitamente com o caso em exame, no qual a alegação de nulidade por vício formal não prospera quando o comportamento do devedor evidencia ausência de intenção de adimplir o débito ou de exercer as faculdades legais para reaver o bem.

Dessa forma, em sede de cognição sumária, própria deste momento processual, não se vislumbra a probabilidade do direito alegado pela parte autora.  A ciência inequívoca sobre as datas dos leilões, aliada à ausência de manifestação de interesse em exercer o direito de preferência e à falta de demonstração de prejuízo concreto, enfraquece a tese de nulidade do procedimento e, por conseguinte, afasta o requisito do fumus boni iuris necessário à concessão da tutela de urgência.

Ante o exposto, com base nos fundamentos acima delineados, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.

Cite-se.

P.I.      

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5082566-72.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: FLAVIA PONCIANO SANTOS DE MENEZESADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZES (OAB RJ142196)AUTOR: CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZESADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO TRAVASSOS DE MENEZES (OAB RJ142196) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação de Procedimento Comum, com pedido de tutela de urgência, por meio da qual os autores buscam a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, firmado com a ré.

Alegam, em síntese, a ocorrência de vícios no procedimento, notadamente a ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, pugnando pela suspensão dos atos expropriatórios e o restabelecimento do contrato.

Intimem-se os autores para emendar a petição inicial, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de indeferimento, nos termos do art. 321 do Código de Processo Civil, a fim de regularizar a representação processual da autora FLAVIA PONCIANO SANTOS DE MENEZES e instruir devidamente o feito, devendo, para tanto, juntar aos autos: a) Cópia legível de documento de identidade oficial com foto da autora; b) Cópia de comprovante de residência atualizado (emitido há menos de 90 dias) em nome da autora; c) Instrumento de procuração outorgado pela autora, conferindo poderes ao patrono subscritor da exordial; d) Matrícula atualizada do imóvel objeto da lide, expedida pelo competente Registro de Imóveis.

Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, voltem-me conclusos.

Publique-se.

Intimem-se.    

Processo 5082566-72.2025.4.02.5101 distribuido para 22ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 14/08/2025.