TRF2 - 5082602-17.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5082602-17.2025.4.02.5101/RJAUTOR: CLAUDIO PEREIRA PAIVAADVOGADO(A): CELSO FERNANDES DE MENEZES (OAB RJ182959)AUTOR: RITA CARLOS DA SILVAADVOGADO(A): CELSO FERNANDES DE MENEZES (OAB RJ182959)SENTENÇAPelo exposto, HOMOLOGO, por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, a DESISTÊNCIA requerida por CLAUDIO PEREIRA PAIVA e RITA CARLOS DA SILVA, nos presentes autos interposta em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e, em consequência, EXTINGO O PROCESSO, SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, nos termos do art. 485, VIII, do CPC.

Sem custas, nos termos do art. 54 e 55 da Lei 9099/95 e sem  Honorários.

Transitada em julgado, cancele-se eventual audiência designada, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

P.R.I.

PETIÇÃO CÍVEL Nº 5082602-17.2025.4.02.5101/RJ REQUERENTE: CLAUDIO PEREIRA PAIVAADVOGADO(A): CELSO FERNANDES DE MENEZES (OAB RJ182959)REQUERENTE: RITA CARLOS DA SILVAADVOGADO(A): CELSO FERNANDES DE MENEZES (OAB RJ182959) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Leilão Extrajudicial cumulada com pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por CLÁUDIO PEREIRA PAIVA e RITA CARLOS DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF).

Objetivam os autores, em sede de cognição sumária, a imediata suspensão do leilão extrajudicial designado para o dia 21 de agosto de 2025, referente ao imóvel situado na Estrada de Jacarepaguá, nº 2.035, apartamento 305, bloco 4, Itanhangá, Rio de Janeiro/RJ, objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado entre as partes.

Narram os demandantes, em sua petição inicial (evento 1, INIC1), que em junho de 2019, foi celebrado um negócio jurídico envolvendo a empresa TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, na qualidade de vendedora, a Caixa Econômica Federal, como compradora, e os próprios autores como beneficiários finais, por meio de um contrato de mútuo com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.

Afirmam que, por serem pessoas de pouca instrução e com dificuldades de compreensão de termos técnicos e de operações financeiras complexas, não assimilaram a real natureza da operação.

Sustentam que acreditaram tratar-se de uma simples compra e venda direta com a construtora TENDA, sem a intermediação de uma instituição financeira na qualidade de credora fiduciária.

Em decorrência desse equívoco, os autores admitem expressamente que, desde a celebração do contrato, efetuaram pagamentos exclusivamente à construtora TENDA, conforme demonstraria o documento intitulado "Posição Financeira Geral" (evento 1, OUT17), e confessam, de maneira inequívoca, que “nenhum pagamento à CAIXA foi efetuado até a presente data”.

Alegam que tal conduta não decorreu de má-fé, mas de um engano substancial sobre a estrutura do negócio, o qual teria sido agravado pela omissão da CEF em jamais lhes ter enviado boletos ou qualquer outro meio para o pagamento das prestações do mútuo.

Relatam que, em 10 de março de 2023, receberam uma Notificação Extrajudicial da CEF versando sobre uma proposta de negociação da dívida (evento 1, NOT18).

Contudo, persistindo no equívoco, dirigiram-se à TENDA para regularizar a situação, mas a incorporadora teria se limitado a tratar de pendências relativas ao seu próprio contrato, sem orientá-los a procurar a instituição financeira.

Apenas em agosto de 2025, ao serem contatados por um suposto escritório de advocacia, tomaram conhecimento de que o imóvel estaria em vias de ser leiloado.

Verificaram, então, que em 7 de maio de 2025, a propriedade do imóvel fora consolidada em nome da CEF, que, por conseguinte, designou o leilão extrajudicial para o dia 21 de agosto de 2025.

Como fundamento para o pedido de anulação, os autores invocam a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, com ênfase na violação ao direito à informação, e, principalmente, a ausência de notificação pessoal acerca das datas, horários e locais de realização do leilão, o que, segundo alegam, contraria o disposto no artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Argumentam que a inadimplência não se deu por má-fé e que a omissão da credora contribuiu para a formação do débito.

Requerem, assim, a concessão da tutela de urgência para suspender o leilão e a consolidação da propriedade, a fim de evitar prejuízos irreparáveis e garantir o resultado útil do processo.

Pleiteiam, ainda, os benefícios da gratuidade de justiça. É o necessário relatório.

DECIDO.

De início, considerando a natureza da controvérsia e a declaração de hipossuficiência juntada aos autos, bem como as profissões declaradas pelos autores (cozinheiro e empregada doméstica), defiro o pedido de gratuidade de justiça, com base nos artigos 98 e 99, § 3º, do Código de Processo Civil.

Passo à análise do pedido de tutela de urgência.

A concessão da medida, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, subordina-se à demonstração cumulativa de dois requisitos essenciais: a probabilidade do direito invocado (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

A ausência de qualquer um desses pressupostos é suficiente para o indeferimento do pleito liminar.

No caso em apreço, em uma análise perfunctória, inerente a este momento processual, os argumentos e os fatos narrados na própria petição inicial não conferem a plausibilidade necessária para a concessão da medida de urgência.

Os próprios autores confirmam a inadimplência absoluta perante a credora fiduciária, a Caixa Econômica Federal e admitem que desde a assinatura do contrato em junho de 2019, ou seja, por mais de seis anos, jamais realizaram um único pagamento das prestações do financiamento imobiliário à instituição financeira.

A alegação de que teriam sido induzidos a erro por sua simplicidade e pela complexidade do negócio jurídico, não afasta os efeitos de uma inadimplência tão longeva.

O contrato de financiamento imobiliário, especialmente sob o regime da Lei nº 9.514/97, estabelece obrigações claras e recíprocas.

A principal obrigação do mutuário é o pagamento pontual das prestações ajustadas e os autores são maiores e capazes, não havendo notícia de incapacidade.

A alegação de que pagavam valores à construtora TENDA, como se esta fosse a única credora, não elide a obrigação contratual assumida diretamente com a CEF, que figurou como agente financeiro e credora fiduciária da operação.  Ademais, a justificativa de que a CEF nunca teria enviado boletos para pagamento não exime os devedores de sua responsabilidade assumida contratualmente. É dever do devedor, ciente de sua obrigação de pagar, buscar os meios para adimpli-la, especialmente em contratos de trato sucessivo e de longa duração como o presente.

A completa inércia por mais de seis anos, sem qualquer tentativa de contatar a instituição financeira aparentemente se manteve, mesmo após receberem uma notificação da CEF em março de 2023 (evento 1, NOT18), que inequivocamente os alertava sobre a existência de uma dívida diretamente com o banco, ainda assim, segundo sua própria narrativa, optaram por se dirigir à construtora, negligenciando a oportunidade de esclarecer a situação diretamente com a credora.

O principal argumento jurídico para a anulação do procedimento, qual seja, a ausência de notificação pessoal acerca da data do leilão, também não se sustenta.

Isso porque a finalidade precípua da comunicação prevista no artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 é garantir ao devedor a oportunidade de exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, conforme previsto no § 2º-B do mesmo artigo: Art. 27. (...) § 2º-A.

Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Contudo, em nenhum momento da petição inicial os autores manifestam qualquer intenção ou demonstram possuir condições financeiras para purgar a mora ou exercer o referido direito de preferência, que implicaria o pagamento integral da dívida consolidada, acrescida dos encargos legais.

A postulação se restringe a anular o procedimento com base em um vício formal, sem apresentar qualquer proposta concreta para a quitação do débito que se arrasta desde 2019.

Nesse contexto, aplica-se o princípio da instrumentalidade das formas e o brocardo pas de nullité sans grief, segundo o qual não se deve declarar a nulidade de um ato se dele não resultou prejuízo concreto para a parte que a alega.

Tal princípio encontra-se positivado no artigo 282, §1º, do Código de Processo Civil: Art. 282. (...) § 1º O ato não será repetido nem sua falta será suprida quando não prejudicar a parte.

O prejuízo, no caso, seria a frustração da possibilidade de quitação da dívida e reaquisição do bem.

Contudo, os autores não demonstram que, caso tivessem sido formalmente notificados, teriam agido de modo diverso, ou seja, não indicam que possuiriam os recursos necessários para exercer o direito de preferência.

A alegação de nulidade, desacompanhada da demonstração de um prejuízo efetivo e da intenção real de saldar o débito, revela-se, neste juízo preliminar, como uma tentativa de postergar os efeitos da inadimplência confessa e prolongada.

De todo modo, é imperioso ressaltar que o procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, previsto na Lei nº 9.514/97, consequência legal e contratual para a inadimplência do devedor, já ocorreu e culminou na averbação da consolidação em maio de 2025 (evento 1, OUT15, pág. 7). Com o advento da Lei nº 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, não se cogita mais da purgação da mora pelo devedor fiduciante, restando-lhe apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem.

Nesse sentido, é elucidativo o precedente recente daquela Corte Superior: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA RECURSAL DOS REQUERENTES. 1.

De acordo com a jurisprudência do STJ, "sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020).

Incidência da Súmula 83/STJ. 2.

Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.140.892/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.) Dessa forma, em sede de cognição sumária, não vislumbro a presença da probabilidade do direito alegado, requisito indispensável para a concessão da tutela de urgência.

CONCLUSÃO Ante o exposto, com base nos fundamentos acima delineados, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. À Secretaria para alterar a classe processual no E-Proc para "PROCEDIMENTO COMUM".

Tendo em vista o pedido expresso da parte autora pela designação de audiência de conciliação, proceda a Secretaria à remessa dos autos ao Centro Judiciário de Soluções de Conflitos e Cidadania - CEJUSC, para os procedimentos necessários ao agendamento de mutirão de conciliação.

Aguarde-se o prazo de 30 (trinta) dias, a fim de que o presente feito seja incluso na próxima pauta de Audiências Prévias de Conciliação, organizado pelo Centro Judiciário de Soluções de Conflitos e Cidadania - CEJUSC, registrando-se a suspensão no sistema processual até a realização da referida audiência.

Na hipótese de não comparecimento da parte autora na audiência de conciliação, venham os autos conclusos.

Em caso de ausência de conciliação entre as partes ou de não oferecimento de proposta de acordo pela demandada, citem-se as rés para, querendo, apresentar contestação no prazo legal.

Após a apresentação da defesa, intimem-se os autores para, querendo, apresentar réplica.

Decorrido o prazo para réplica, com ou sem manifestação, intimem-se as partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especifiquem as provas que pretendem produzir, justificando objetivamente sua relevância e pertinência para o deslinde da controvérsia, sob pena de preclusão e julgamento do feito no estado em que se encontra.

Intimem-se os autores desta decisão.    

Processo 5082602-17.2025.4.02.5101 distribuido para 22ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 14/08/2025.