TRF2 - 5011525-22.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5011525-22.2025.4.02.0000/RJ AGRAVANTE: LUCINETE DE JESUS LINOADVOGADO(A): EDUARDO ANTUNES CARVALHO DE AZEVEDO (OAB RJ236336)AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento com requerimento de tutela antecipada recursal, interposto por LUCINETE DE JESUS LINO, em face da decisão que indeferiu a tutela de urgência objetivando "a suspensão de execução extrajudicial de imóvel objeto de mútuo firmado com a CEF".

Aduz que realizou com a agravada contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, tendo interrompido o pagamento das prestações em razão de delicada situação financeira enfrentada pela agravante.

Aponta não terem sido cumpridos pela agravada os requisitos previstos em lei para a execução extrajudicial do imóvel, eis que não houve a sua intimação para purgar a mora bem como das datas do leilão designado para a venda do bem (18 e 21 de agosto de 2025). É o relatório. Decido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do agravo de instrumento.

A concessão da tutela de urgência reclama a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora), na forma do artigo 300, caput, do Código de Processo Civil/2015.

O Juízo a quo assim consignou a respeito do tema, in verbis: " Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por LUCINETE DE JESUS LINO na qual postula a suspensão de execução extrajudicial de imóvel objeto de mútuo firmado com a CEF.

Sustenta, em síntese, que se encontra inadimplente e que não foi regularmente notificada nos termos da Lei nº 9.514/17.

Decido.

Defiro a gratuidade de justiça. É sabido que o deferimento da antecipação dos efeitos da tutela pressupõe probabilidade do direito e perigo na demora.

No caso sob análise, estão ausentes os requisitos autorizadores, porquanto a inadimplência do contrato é admitida na própria petição inicial, fato que dá ensejo ao procedimento de consolidação da propriedade em favor da credora.  Deve ser indeferida, portanto, a pretensão de sustação de eventuais atos de execução promovidos pela CEF.

Ad cautelam, determino a expedição de ofício ao RGI (anexo 9 da petição inicial) informando sobre o ajuizamento da presente demanda.

Intime-se.

Cite-se, com prazo para oferecimento de contestação regulado pelo art. 335, III c/c art. 231, V do CPC.

Deixo de designar a audiência de que trata o art. 334 do CPC, em homenagem ao princípio da celeridade processual, tendo em vista que eventual possibilidade de conciliação pode ser trazida aos autos pelas partes, a qualquer tempo, por meio de petição."    Conforme relatado, pretende a parte agravante a concessão da tutela recursal para reformar a decisão que indeferiu a tutela de urgência objetivando "a suspensão de execução extrajudicial de imóvel objeto de mútuo firmado com a CEF".

Por sua vez, o artigo 1.019, inciso I, do mesmo diploma, estabelece que o relator pode atribuir efeito suspensivo ao agravo, sempre que presentes os requisitos legais, em destaque: “Art. 1.019.

Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;”   No presente caso, a agravante não apresentou elementos documentais que evidenciem, de forma robusta, a ocorrência de irregularidades no procedimento levado a efeito pela CEF. Tampouco há controvérsia quanto à inadimplência contratual que ensejou a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

Com efeito, a simples alegação de nulidade no procedimento de execução extrajudicial, desacompanhada de provas que infirmem a validade dos atos praticados, não é suficiente, por si só, para justificar a concessão da tutela cautelar para suspender o leilão.

Conforme se extrai da certidão de ônus reais do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL9), consta a regular intimação por edital da agravante para purgação da mora, bem como a subsequente averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97.   A jurisprudência desta Corte tem reconhecido a validade das anotações advindas do Oficial do RGI, por gozarem de fé pública e presunção relativa de veracidade (juris tantum), só podendo ser afastada por prova robusta e inequívoca em sentido contrário, o que no caso não ocorreu.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

LEI Nº 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA.

NECESSIDADE.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

FÉ PÚBLICA.

COMPROVAÇÃO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro (...) 3.

A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital.

No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF.

O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5.

Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências.

Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta sigularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6.

Apelação provida.

Invertido o ônus sucumbencial. (TRF-2ª Região, AC 0013697-65.2013.4.02.5101, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª turma especializada, julgado em 17/01/2019) ADMINISTRATIVO.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI Nº 9.514/1997.

CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE.

FÉ PÚBLICA IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA.

NÃO COMPROVAÇÃO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE HÍGIDA.

APELAÇÃO IMPROVIDA 1.

Trata-se de apelação interposta por OSMAN RODRIGUES DA SILVA e ALZENI HOLANDA RODRIGUES em face da sentença que, proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelos ora apelantes contra a caixa econômica federa – cef, julgou improcedente o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, objetivando a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel objeto do contrato firmado com a CEF, bem como os atos subsequentes, incluindo o leilão, e o ressarcimento de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 2.

Cinge-se a controvérsia na regularidade de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário (...) 8.

Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, registre-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele. 9.

Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignora, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26. 10.

Transcorrido o prazo sem que o devedor fiduciante realize o pagamento, o art. 27, caput, da Lei 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária do imóvel se consolida em favor do credor fiduciário, no caso a CEF, que deve promover, em trinta dias a contar desse registro de propriedade, o leilão público para a alienação do bem. 11.

Destarte, tem-se que, de acordo com o artigo 26 da Lei 9.514/1997, e diante do inadimplemento do fiduciante, este será intimado, a pedido do credor, pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos do domicílio de situação do imóvel. 12.

Compulsando os autos, verifica-se não assiste razão aos apelantes quanto à ausência de notificação para a purga da mora.

Com efeito, constata-se que o Oficial de Registro de Títulos e Documentos se dirigiu ao endereço do imóvel, conforme Av. 9 e 11 da certidão do Registro de Imóveis anexada no evento 1 – MATRIMÓVEL 5, fls. 3 e 4, 1º grau, não tendo sido localizados os autores. 13.

Veja-se que o artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514 /1997 estabelece que, impossibilitada a notificação pessoal para purgação da mora, o credor pode proceder à notificação dos mutuários via edital. 14.

Nesse cenário, após tentativas infrutíferas de notificação pessoal no endereço do imóvel financiado, a CEF procedeu à constituição em mora do autor/devedor por meio de edital, devidamente publicado no Jornal Extra em 13, 14 e 15/12/2018 (Av. 10) e em 19, 20 e 23/05/2022 (Av. 12), nos termos do art. 26, parágrafo 4°, da Lei n° 9.514/97 (...) 17.

Por oportuno, como mencionado anteriormente, as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos.

Frise-se que, na certidão do RGI, constam tanto a intimação levada a efeito pelo Oficial do Cartório, como também a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF. 18.

Ainda, não há nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, porque não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (...) 23.

Apelação dos autores improvida.

Honorários de sucumbência majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa (R$ 90.000,00) atualizado, na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos. (TRF-2ª Região, AC 5004010-90.2024.4.02.5101, Relator Juiz Federal Convocado WILNEY MAGNO DE AZEVEDO SILVA, 5ª Turma especializada, julgado em 28/03/2025)   Além disso, como reiteradamente decidido por esta Corte, não há previsão legal de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões.

A ciência da mora e a notificação válida para purgar a inadimplência já constituem o mutuário em mora, sendo o leilão mero desdobramento lógico da consolidação da propriedade fiduciária.

Em destaque os seguintes julgados: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE MÚTUO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA.

INADIMPLÊNCIA.

LEI Nº 9.514/97.

DEVEDOR EM LOCAL IGNORADO, INCERTO.

NOTIFICAÇÃO POR EDITAL.

VALIDADE. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MARIA DAS NEVES DE SANTANA em face da CEFCAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando cassar a decisão da 22ª Vara Federal - Seção Judiciária do Rio de Janeiro que indeferiu a tutela provisória (...) 3 - Nos termos da norma do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, encontrando-se em local ignorado ou incerto, será promovida a intimação do devedor por edital, o que se efetivou, conforme documento de fls. 71, dos autos originários. 4 - Seguindo esta concepção, demonstrado que a devedora, ora Agravante, não foi localizada para receber a intimação para purgar a mora, válida a notificação por edital, afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. 5 - A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6 - Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (TRF-2ª Região, AG 0003110-82.2018.4.02.0000 Relator Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND, 6ª Turma especializada, julgado em 10/09/2018) <grifo nosso>   PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

NOTIFICAÇÃO.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE.

NOTIFICAÇÃO SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. 1.

Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido que consistia na anulação da execução extrajudicial da propriedade do imóvel objeto de contrato de mútuo. 2.

O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Sistema de Financiamento Imobiliário, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário. 3.

Não restou demonstrado nos autos a inobservância por parte da Caixa Econômica Federal do princípio constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CRFB/88), eis que restou comprovada a regular expedição de notificação em nome da parte devedora, que, consoante certificou o i. oficial, foi entregue à própria Autora em 19/09/2014 (fl. 48). 4.

A notificação do devedor acerca da realização do leilão não é exigência prevista na Lei nº 9.514/97, sendo certo que a notificação para purgar a mora é instrumento hábil a dar conhecimento ao mutuário sobre futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos (...) 6.

Apelação desprovida. (TRF-2ª Região, AC 0140903-23.2017.4.02.5101, Relator Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª turma especializada, julgado em 27/04/2018) <grifo nosso>   Neste panorama, resta ainda observar que a agravante distribuiu a ação originária em 30/07/2025, antes da data prevista para a realização do 1º leilão do imóvel (18/08/2025), postulando a anulação do procedimento de execução extrajudicial por ausência de intimação das datas dos leilões, concluindo-se, portanto, que tinha ciência das mesmas.

Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. 1.

IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL POR MEIO DE RECURSO ESPECIAL. 2.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO EVIDENCIADA. 3.

LEI 9.514/1997 COM ALTERAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI N. 13.465/2017.

NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA VIA POSTAL.

COMPROVAÇÃO DE CIÊNCIA DO ATO A SER REALIZADO.

SÚMULA 7/STJ. 4.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Ao Superior Tribunal de Justiça não é dado apreciar, na via especial, alegada violação de dispositivos e princípios constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal, nos termos do art. 102 da Constituição Federal. 2.

Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3.

O Tribunal de origem consignou que ficou devidamente comprovada a ciência da recorrente acerca da realização do leilão extrajudicial.

Infirmar tais conclusões demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos.

Súmula 7/STJ. 4.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1959232 RJ 2021/0254032-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/12/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/12/2021) <grifo nosso)   DIREITO ADMINISTRATIVO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM ALIENÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

NULIDADE DE LEILÃO NÃO CONFIGURADA.

DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ANTE A DEMONSTRAÇÃO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR.

I – A ausência de intimação pessoal do mutuário não é suficiente para que se reconheça a nulidade de leilão extrajudicial, desde que comprovada a ciência inequívoca do devedor acerca da data, hora e local de realização da praça. II – Consoante a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça – STJ, o próprio ingresso em juízo, por parte do inadimplente, com o objetivo de suspender a realização do referido ato, já demonstra que a finalidade da intimação foi alcançada. III – Constatada a ciência inequívoca do agravante sobre a iminência de realização do leilão do imóvel, objeto do contrato de alienação fiduciária firmado com a Caixa Econômica Federal - CEF, e não tendo procedido à purgação da mora, não há que falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial. IV – Agravo desprovido. (TRF2, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004425-84.2023.4.02.0000, 5a.

TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal ANDRÉ FONTES, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 20/07/2023) <grifo nosso>   APELAÇÃO.

CONTRATOS.

SFH.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

SUSPENSÃO DE LEILÃO.

REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO.

POSSIBILIDADE.

AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DOS VALORES . - Impende mencionar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora, conforme certidão de decurso de prazo. - Qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - No caso em tela, resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Em relação ao pedido de nulidade em virtude da ausência de notificação acerca da data de realização dos leilões, filio-me ao entendimento de que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora foi realizado anteriormente à vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que a ação foi ajuizada em 11/11/2016, de modo que é cabível à parte autora o direito de purgar a mora até a data de assinatura do auto de arrematação, perante a instituição bancária, na forma do art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97 e aplicação subsidiária do art. 34 do DL 70/66 - Por conseguinte, levando em conta que o juiz de primeiro grau já possibilitou a purgação da mora, e não sendo efetuado nenhum depósito judicial nos autos, tenho que deve ser declarada a regularidade do procedimento extrajudicial realizado pela CEF, com o prosseguimento dos atos expropriatórios do bem imóvel - Apelação provida. (TRF-3 - ApCiv: 50006120220164036100 SP, Relatora: Des.

Fed.

RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 19/10/2023, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 24/10/2023) <grifo nosso>   Outrossim, a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso.

Pelo exposto, indefiro o requerimento de antecipação de tutela recursal, para manter a decisão agravada pelos seus próprios fundamentos.

Intime-se o agravado para contrarrazões.

Após, ao MPF.

Cumprido, voltem os autos conclusos para julgamento.