TRF2 - 5087226-12.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5087226-12.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: FABIANO NASCIMENTO DA SILVAADVOGADO(A): CÉZAR LEANDRO GOUVEIA SALES (OAB SP411627) DESPACHO/DECISÃO Trata-se ação ajuizada, sob o rito ordinário, por FABIANO NASCIMENTO DA SILVA em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, pelo qual requer a tutela de urgência para suspensão dos leilões do imóvel da Rua Dos Caquizeiros n°48, apto 502, bl 01, registrado no 12º cartório de registro imóveis, sob a matricula nº 2853.

O autor narra que adquiriu o imóvel acima indicado por meio de contrato de financiamento firmado com a CEF em 25/06/2018.

Ressalta que se encontra inadimplente não tendo realizado o pagamento das prestações conforme contrato.

Contudo, alega ter sido surpreendido com a informação da realização de leilão extrajudicial de seu imóvel.

Sustenta o autor que não recebeu intimação para purgar a mora, tampouco, da data de realização dos leilões, o que tornaria ilegal a consolidação de propriedade pela CEF.

Inicial acompanhada de procuração e documentos, no Evento 1. É o relatório do essencial.

Passa-se a decidir.

Conforme relatado, a parte autora pretende suspender os leilões extrajudiciais que serão realizados pela CEF quanto ao imóvel objeto da ação.

O contrato foi firmado pelas partes em 25/06/2018, (1.2), ou seja, aplica-se a Lei 9.514/97, com as alterações trazidas pela Lei 13.645 de julho de 2017.

Acerca do tema, assim dispõe a Lei nº 9.514/97, com redação vigente à época de assinatura do contrato,  no que interessa: Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) [...] § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)   Observa-se, portanto, que a intimação do devedor como ato preliminar à consolidação da propriedade em favor do fiduciário, prevista na Lei nº 9.514/97, é ato essencial e condição de validade daquele procedimento.

Outrossim, a intimação para purgação da mora por meio de edital, se o fiduciante estiver em lugar incerto e não sabido, encontra previsão no artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.524/1997.

Decorrido o prazo sem a purgação da mora, ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Somente após a consolidação da propriedade, é que o fiduciário promoverá o leilão público para alienação do imóvel, nos termos do §7º do art. 26 e do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

Em resumo, segundo a regência da Lei 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente ou por edital para purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel.

Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para alienação do bem,  posto que consolidada a propriedade em seu nome.

Não purgado o débito no prazo de 15 dias da intimação pessoal (ou do edital), prossegue-se com o procedimento para consolidar a propriedade em nome da credora fiduciária.

No caso concreto, conforme certidão de RGI apresentada pela parte autora no evento 1.2, verifica-se que houve averbação de constituição em mora do devedor datada de 10/03/2025, contendo informação de que o devedor foi intimado por editais publicados em 03/04/2025, 04/04/2025 e 07/04/2025, em razão de se encontrar em local incerto.

Posteriormente, a propriedade foi consolidada em nome da CEF: No que se refere à intimação do devedor para purgar a mora na forma prevista no artigo 26 Lei nº 9.514/97, a certidão de ônus reais, acima colacionada, apenas informa que o fiduciante foi intimado por Edital publicado por meio eletrônico nos dias 23/02/2023.

Contudo, inexistem nos autos quaisquer documentos capazes de demonstrar a tentativa de notificação pessoal do devedor para purgação da mora, comprovando somente a intimação realizada por Edital.

Comumente, a CEF tem se valido da notificação por edital, com fundamento no artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.524/1997 para viabilizar a consolidação de sua propriedade sobre o imóvel sem, contudo, apresentar qualquer indício de tentativa de localização do devedor pessoalmente.

Observe-se que o mecanismo de notificação por edital é cabível para as hipóteses em que não se sabe o paradeiro do devedor, e não para os casos em que o devedor deixa de ser eventualmente encontrado em seu domicílio, conhecido do credor, no momento da diligência.

Este subterfúgio legal vem sendo adotado pela empresa pública ré em inúmeros casos de inadimplência de financiamento imobiliário, notadamente em casos como o dos autos, em que o devedor reside no imóvel objeto da garantia, mas, mesmo assim, alega-se a impossibilidade de sua localização, sem qualquer fundamento fático coerente que possa justificar a medida excepcional de publicação de edital, seja pelos prepostos da CEF, seja pelos prepostos dos cartórios de notas a quem a CEF delega o cumprimento da diligência.

Ademais, verifica-se que a averbação nº 18 na matrícula 2.853 do Registro Geral de Imóveis (RGI) consigna a ocorrência de uma tentativa frustrada de intimação pessoal.

Embora mencione que a diligência foi "realizada pelo Registro de Títulos e Documentos desta cidade", a referida anotação não especifica qual ofício foi o responsável pelo ato.

O fato é que não consta dos autos documentação idônea que comprove que houve efetiva tentativa de intimação pessoal do devedor para purgar a mora, na forma da Lei 9.514/97.

Destaca-se que a ausência de intimação pessoal revela fato negativo, cuja prova é impossível à parte autora, razão pela qual, diante da proximidade das datas para a realização do leilão, impõe-se o deferimento da tutela provisória de urgência.

Portanto, deve a CEF, por ora, abster-se de levar a efeito qualquer ato de alienação ou expropriação do imóvel, devendo reiniciar os procedimentos tendentes à consolidação da propriedade desde seu início, seguindo estritamente o disposto na Lei 9.514/97, com a efetiva intimação pessoal do devedor para purgar a mora e demais atos previstos na norma de regência.

Neste sentido, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que a CEF abstenha-se de promover quaisquer atos de alienação ou expropriação do imóvel, sustando-se, inclusive quaisquer atos de imissão na posse de novos proprietários, caso o imóvel já tenha sido alienado, devendo o autor ser mantido na posse do bem até ulterior decisão e a CEF, caso tenha interesse, reiniciar os procedimentos tendentes à consolidação da propriedade desde seu início, seguindo estritamente o disposto na Lei 9.514/97, com a efetiva intimação pessoal do devedor para purgar a mora e demais atos previstos na norma de regência.

Intime-se a empresa pública, com urgência, via oficial de justiça, para imediato cumprimento desta decisão.

Nos termos do art. 246, § 1º, do Código de Processo Civil, cite-se a Caixa Econômica Federal (CEF), por meio eletrônico, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente contestação.

No mesmo prazo, a CEF deverá juntar aos autos cópia do procedimento administrativo que culminou na notificação por edital da parte autora, sob pena de não se desincumbir de seu ônus probatório.

Fica a ré ciente de que a ausência de confirmação do recebimento da citação em até 3 (três) dias úteis, sem justa causa, é considerada ato atentatório à dignidade da justiça, passível de multa (CPC, art. 246, §§ 1º-A e 1º-C).    

Processo 5087226-12.2025.4.02.5101 distribuido para 35ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 28/08/2025.