TRF2 - 5012350-63.2025.4.02.0000

Agravo de Instrumento Nº 5012350-63.2025.4.02.0000/RJPROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5081506-64.2025.4.02.5101/RJ AGRAVANTE: VIVIANE MARA DOS SANTOS VIDALADVOGADO(A): WERNER MATOSO LETTIERI LEAL DAMÁSIO (OAB RN007749) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por  VIVIANE MARA DOS SANTOS VIDALem face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com pedido de liminar, objetivando cassar a decisão proferida pelo Juízo da 16ª Vara Federal do Rio de Janeiro  - Seção Judiciária do Rio de Janeiro (Evento 4): "Trata-se de Ação pelo Procedimento Comum ajuizada por VIVIANE MARA DOS SANTOS VIDAL  em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a concessão de liminar: a) para suspender imediatamente os efeitos de eventual leilão extrajudicial já designado ou realizado; b) para determinar que a Requerida se abstenha de promover a consolidação da propriedade e/ou imissão de terceiros na posse do imóvel até decisão final; c) para determinar a expedição de ofício ao 9º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ para registrar a proibição de atos de consolidação ou leilão até ulterior deliberação judicial, sob pena de nulidade.

Ao final, no  mérito, requer que sejam julgados procedentes os pedidos para: d) Declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, em razão da ausência de notificação pessoal para purgação da mora (art. 26, §1º, Lei 9.514/97 e art. 36, parágrafo único, DL 70/66), com a consequente nulidade da consolidação da propriedade; e) Declarar a nulidade de eventual leilão extrajudicial do imóvel descrito na inicial, tornando-o sem efeito e preservando a posse da Requerente; f) Reconhecer a abusividade das cláusulas que impuseram a contratação compulsória de seguro habitacional (MIP/DMI) e taxa de administração, por configurarem prática de venda casada (art. 39, I, CDC), declarando-as nulas de pleno direito; g) Condenar a Requerida à restituição dos valores pagos a esse título, em dobro (art. 42, parágrafo único, CDC) caso comprovada má-fé, ou de forma simples, devidamente atualizados e acrescidos de juros legais. h) Determinar que a Requerida apresente proposta de renegociação da dívida com condições justas, proporcionais e compatíveis com a capacidade de pagamento da Requerente, vedada a imposição de cláusulas abusivas ou onerosas.

Alega que, em  2022, a Requerente celebrou contrato de financiamento habitacional com a Requerida para aquisição de terreno e construção de unidade residencial situada na Estrada Cabuçu de Baixo, nº 600, Condomínio Parque Tulipa, Torre 3, apartamento 205, Rio de Janeiro/RJ, matrícula nº 460.636, do 9º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ.

Informa que o valor total do imóvel foi estipulado em R$ 147.000,00 (cento e quarenta e sete mil reais), dos quais R$ 138.405,64 (cento e trinta e oito mil, quatrocentos e cinco reais e sessenta e quatro centavos) foram objeto de financiamento, conforme contrato em anexo e a seguir destacado: Acrescenta que o imóvel, único bem destinado à moradia da Requerente, foi dado em garantia fiduciária.

Entretanto, a conduta da instituição financeira na condução do contrato revelou sucessivas ilegalidades e arbitrariedades, especialmente no tocante à observância das normas que regem a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97.

Afirma que, desde a celebração do contrato, a instituição financeira impôs cláusulas e cobranças manifestamente abusivas, como a contratação compulsória de seguro habitacional (MIP/DFI) e a cobrança de taxa de administração, sem qualquer possibilidade de escolha ou negociação, configurando prática de venda casada vedada pelo art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor.

Frisa que, além dessas ilegalidades contratuais, a conduta da Requerida na condução do financiamento evidenciou graves violações procedimentais.

Sem promover qualquer tentativa efetiva de negociação proporcional ou solução consensual, encaminhou comunicação unilateral exigindo o pagamento integral de parcelas supostamente vencidas, recusando-se a apresentar alternativas viáveis ou a comprovar, de forma transparente, a origem e composição do débito.

Sustenta que jamais foi formalmente notificada, de forma pessoal e com aviso de recebimento, para purgar a mora no prazo legal, tampouco recebeu comunicação quanto à consolidação da propriedade em favor da Requerida ou sobre eventual leilão extrajudicial, em flagrante descumprimento do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 36, parágrafo único, do Decreto-Lei nº 70/66.

Defende que a ausência dessa notificação pessoal constitui vício insanável, apto a macular de nulidade absoluta qualquer ato subsequente, incluindo eventual consolidação e leilão do imóvel, já que se trata de violação direta ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, impedindo a Requerente de exercer seu direito legal de purgar a mora e preservar a posse do bem.

Salienta que, em vez disso, impôs de forma unilateral a cobrança integral do montante correspondente a todas as parcelas vencidas, desconsiderando a atual situação de vulnerabilidade econômica enfrentada pela Requerente.

Assevera que, embora o contrato firmado entre as partes preveja expressamente a possibilidade de renegociação da dívida, a Requerida tem sistematicamente obstado tal prerrogativa, ao condicionar o atendimento a exigências desarrazoadas, como o pagamento imediato da integralidade do débito vencido ou adesão compulsória a programas com cláusulas onerosas e desproporcionais.

Tais condições, na prática, tornam inviável qualquer tentativa real de repactuação, desvirtuando o caráter colaborativo da relação contratual, acrescentado que tal postura revela evidente desequilíbrio contratual e afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da cooperação (art. 421, 422 e 423 do Código Civil), configurando-se conduta abusiva nos termos do art. 6º, IV e V, e art. 39, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Destaca que envidou todos os esforços possíveis para solucionar a inadimplência de forma extrajudicial, demonstrando boa-fé e disposição para renegociar o saldo devedor.

No entanto, a parte requerida manteve-se inflexível, exigindo o pagamento integral do débito, sem oferecer qualquer alternativa viável de negociação proporcional ou parcelamento acessível.

Nota que a intransigência da requerida, diante da comprovada vulnerabilidade financeira da Requerente, não apenas inviabiliza a regularização da dívida, como também agrava indevidamente sua condição econômica, configurando desequilíbrio contratual e prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico.

Salienta que, até o presente momento, a Requerente não foi notificada pessoalmente, tampouco recebeu qualquer correspondência com aviso de recebimento (AR) que a intimasse para purgar a mora ou que comunicasse a instauração de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária.

Acrescenta que, da mesma forma, não teve ciência prévia de qualquer edital ou comunicação formal acerca da realização de leilão extrajudicial relacionado ao imóvel que ocupa como residência.

Repete que, diante da ausência de notificação formal da Requerente para purgar a mora, nos termos exigidos pela legislação aplicável, evidencia-se a violação a seus direitos fundamentais, especialmente ao contraditório, à ampla defesa (art. 5º, LV, da CF/88) e à dignidade da pessoa humana.

Aduz que, ainda que não tenha havido a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, a ausência de comunicação regular e adequada compromete a legalidade de eventual procedimento extrajudicial, bem como impede o pleno exercício do direito de defesa da Requerente.

Afirma que, nesse contexto, evidencia-se que a inadimplência da Requerente não se deu por desídia ou má-fé, mas sim em razão de circunstâncias excepcionais e involuntárias, marcadas por uma situação de acentuada vulnerabilidade socioeconômica, agravada por fatores externos que escaparam ao seu controle.

Aduz, ao final, que a manutenção da posse do imóvel se revela medida necessária para assegurar o mínimo existencial e a dignidade da família, razão pela qual se requer o acolhimento do pedido de anulação do procedimento de leilão e a preservação do direito à moradia. fizeram um contrato de financiamento habitacional junto a Ré de nº. 855551699252 de um imóvel localizado na Rua Francisco Giobbi nº. 146 bairro Vila Camarim Queimados RJ CEP: 26383493 , e sempre estiveram adimplentes, com o cumprimento de suas obrigações .

Inicial e documento anexados no evento 1.

Há pedido de Gratuidade de Justiça.  É o relatório.

Decido. 1) A mera afirmação de hipossuficiência econômica, isolada de qualquer outro elemento, não é suficiente para a concessão do benefício pretendido, razão pela qual determino a intimação da parte autora para comprovar, documentalmente, em quinze dias, a ocorrência dos pressupostos legais autorizadores para a concessão da gratuidade de justiça, de forma a demonstrar seu estado de pobreza, nos termos do parágrafo único do artigo 2º da Resolução nº 305/2014 do CJF (“Considera-se em estado de pobreza aquele que se encontra em situação econômica que não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou da família”), com a apresentação de seu(s) comprovante(s) de rendimentos recentes (do autor CRISITANO NASCIMENTO RAMOS FERREIRA, bem como cópia das páginas seguintes da CTPS da autora ANA PAULA FERREIRA RAMOS), sob pena de indeferimento da gratuidade.  Ressalto, desde já, que a declaração de isento do Imposto de Renda não tem o condão de comprovar o estado de hipossuficiência financeira.

Ciente de que o não cumprimento da presente determinação, no prazo acima, implicará no indeferimento da Gratuidade de Justiça.  2)   Intime-se, ainda, a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias,  apresente Certidão atualizada do registro do imóvel, expedida a menos de 60 (sessenta) dias. 3) Passo à análise do pedido liminar.

A concessão da tutela de urgência demanda a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.  Inicialmente, cumpre transcrever os dispositivos pertinentes da Lei nº 9.514/97, aplicável à hipótese: Art. 26.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o  Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.       (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) (...) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.      (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.        (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º  O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.      (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) § 11.

Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 12.

Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Pois bem,  tendo em vista a não apresentação da Certidão atualizada do registro do imóvel objeto do presente feito, não há como aferir as alegações da parte autora de que  não teria sido intimada pessoalmente, ou por Edital, para purgar a  mora, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF.

Destaco, outrossim, no que tange aos leilões, que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023 expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal.

Não visualizo, por ora, elementos nos autos que conduzam, ainda que provisoriamente, à conclusão de que a CEF tenha violado o procedimento previsto na Lei 9514/97.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. 4) Apenas após atendidos os itens "1" e  "2" e decidida a questão da gratuidade de justiça, cumpra a Secretaria do Juízo as seguintes diligências: A) Cite-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  para apresentar contestação, bem como toda a documentação que tiver relativa à presente demanda, principalmente os relativos ao procedimento de execução extrajudicial, consolidação da propriedade em seu favor e os atos de alienação, nos termos do art. 238 do CPC/15, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC/15.

Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC/15.

B)  Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC/15.

C) Transcorrido o prazo do item "B", intime-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF,  em provas.

Prazo: 15 (quinze) dias.  D) Cientes as partes de que quando da apresentação das contestações e da réplica deverão as partes apresentarem manifestação acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC/15).

E)  Por fim, voltem-me conclusos para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença." A  Agravante alega, em suma, como causa de pedir (Evento 1 - INIC1): "(...) 1.

A Agravante ajuizou a ação originária visando à suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade em nome da CEF e dos leilões extrajudiciais do imóvel onde reside.

Fundamentou o pedido na ausência de notificação pessoal para purgar a mora, conforme o artigo 26, §1º, da Lei 9.514/97, e na abusividade das cláusulas contratuais, especialmente juros e seguros. 2.

Contudo, o juízo a quo indeferiu a tutela de urgência, ao fundamento de que, sem a apresentação da certidão atualizada do registro do imóvel, não seria possível aferir a alegada ausência de intimação pessoal ou por edital para purgação da mora, concluindo não estarem presentes, por ora, elementos suficientes para demonstrar vício no procedimento de execução extrajudicial. (...) 5.

O cerne da controvérsia diz respeito à regularidade do procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela instituição financeira agravada, com base na Lei nº 9.514/97.

A Agravante sustenta que não foi pessoalmente notificada para purgar a mora, vício que compromete a higidez de toda a cadeia procedimental que culminou na consolidação da propriedade fiduciária e na designação de leilões extrajudiciais. 6.

Dessa forma, o descumprimento do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97 e do art. 36 do Decreto-Lei nº 70/66 compromete a validade de todo o procedimento, desde eventual consolidação da propriedade até a realização de leilões extrajudiciais, caracterizando vício insanável e atentatório ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa. 7.

A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência sob o argumento de que, sem a apresentação da certidão atualizada do imóvel, não seria possível aferir a alegada ausência de intimação para purgar a mora, impondo à Agravante o dever de comprovar fato negativo e atribuindo-lhe o encargo de produzir prova que, em verdade, está sob o domínio exclusivo da instituição financeira.

Trata-se de inversão indevida do ônus da prova (art. 373, II, CPC), pois cabe à CEF demonstrar a regularidade do procedimento extrajudicial, inclusive quanto às notificações.

Ressalte-se que a Agravante já evidenciou nos autos que: i.

Nunca foi regularmente notificada para purgar a mora, de forma pessoal ou com aviso de recebimento; ii.

O imóvel trata-se de bem de família, único destinado à sua moradia; iii.

O contrato possui cláusulas abusivas, notadamente a imposição de encargos e seguros habitacionais compulsórios, configurando venda casada. (...) 14.

Ainda assim, a decisão agravada acabou por transferir à Agravante o encargo de comprovar a inexistência de notificação, ao exigir a juntada de certidão atualizada do imóvel. 15.

Trata-se, em verdade, de imposição de prova negativa, o que contraria a sistemática da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, §1º, do CPC) e a regra do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, conforme a Súmula 297 do STJ.

Incumbia, portanto, à CEF comprovar a regularidade do procedimento extrajudicial que ela própria instaurou, e não à devedora demonstrar a ausência de atos que jamais foram praticados em seu desfavor. 16.

Ora, tratando-se de procedimento extrajudicial unilateralmente promovido pela CEF, compete exclusivamente ao credor fiduciário demonstrar a regularidade dos atos praticados, especialmente no que toca às notificações para purgação da mora.

Não se pode exigir da parte consumidora, alijada do acesso a tais registros e comunicações, o ônus de produzir prova que está sob o domínio da instituição financeira. (...) 19.

Portanto, à luz do ordenamento jurídico e da jurisprudência dominante, a parte Agravante faz jus à anulação do procedimento extrajudicial, à suspensão dos leilões e à manutenção da posse do imóvel, até que seja comprovada, pelo credor, a regularidade de todos os atos praticados. (...) 23.

Ademais, o imóvel objeto da lide constitui bem de família, único destinado à moradia da Agravante e de sua família.

Circunstância essa que atrai a proteção constitucional conferida ao direito fundamental à moradia (art. 6º da CF) e ao princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da CF), impedindo que vícios procedimentais em execução extrajudicial resultem na perda irreversível do lar familiar. 24.

A jurisprudência também reconhece que, em contratos regidos pela Lei 9.514/97, a ausência de notificação pessoal invalida todo o procedimento, ainda que o devedor tenha ciência genérica da dívida.

A agravante não nega a existência do débito, mas aponta o cerceamento de seu direito legal de purgar a mora antes da consolidação da propriedade. 25.

Some-se a isso o fato de que a parte autora não detém meios de comprovar a ausência de notificação, pois o procedimento é conduzido unilateralmente pela instituição financeira.

Assim, incide a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), devendo o banco demonstrar a regularidade da intimação — o que não fez. 26.

O risco de dano é concreto e iminente: a Agravante está prestes a perder o único imóvel residencial de sua família, por meio de arrematação em leilão extrajudicial que poderá ocorrer a qualquer momento. (...) 31.

Pelo exposto, requer-se: a) A concessão da gratuidade judiciária a Agravante, nos termos do artigo 98 e seguintes do CPC; b) O conhecimento do presente agravo de instrumento, por tempestivo e cabível, na forma dos artigos 1.003, § 5º, e 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil; c) Diante do iminente risco de lesão grave e de difícil reparação, SEJA DEFERIDA A ANTECIPAÇÃO DA TUTELA, para suspender de forma imediata os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF, a realização de qualquer leilão extrajudicial do imóvel, a averbação ou transferência da propriedade a terceiros até o julgamento definitivo deste recurso; d) Por fim, seja dado TOTAL PROVIMENTO ao presente Recurso de Agravo de Instrumento, para REFORMAR a r. decisão interlocutória ora combatida, nos termos da fundamentação, com o deferimento da liminar, para  d.1) Suspender imediatamente os efeitos de eventual leilão extrajudicial já designado ou realizado; d.2) Determinar que a Agravada se abstenha de promover a consolidação da propriedade e/ou imissão de terceiros na posse do imóvel até decisão final; d.3) Determinar a expedição de ofício ao 9º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro/RJ para registrar a proibição de atos de consolidação ou leilão até ulterior deliberação judicial, sob pena de nulidade." Inicialmente, quanto ao pedido de gratuidade de justiça, ressalta-se não haver previsão de recolhimento de custas, em sede de Agravo de Instrumento.

Noutro eito, em que pese a possibilidade de fazê-lo em qualquer fase processual (artigo 99 do CPC), como ainda não houve apreciação pelo Juízo a quo, a sua análise violaria o Princípio do Juiz Natural.

Analisando os autos, entendo ausentes os requisitos peculiares para a concessão da tutela antecipada recursal, que possui o requisito do "convencimento de verossimilhança" que é mais rigoroso do que o do fumus boni juris (STF, Pet 2644, DJ 10/05/02), especialmente a teor da fundamentação da decisão objurgada, que incorporo à presente, destacando-se o seguinte trecho: "Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Pois bem,  tendo em vista a não apresentação da Certidão atualizada do registro do imóvel objeto do presente feito, não há como aferir as alegações da parte autora de que  não teria sido intimada pessoalmente, ou por Edital, para purgar a  mora, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF.

Destaco, outrossim, no que tange aos leilões, que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023 expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", de modo que não há falar em intimação pessoal.

Não visualizo, por ora, elementos nos autos que conduzam, ainda que provisoriamente, à conclusão de que a CEF tenha violado o procedimento previsto na Lei 9514/97." Noutro eito, comungo do entendimento, reiteradamente, adotado por esta Egrégia Corte, de que o deferimento da medida pleiteada se insere no poder geral de cautela do juiz que, à vista dos elementos constantes do processo que, pode melhor avaliar a presença dos requisitos necessários à concessão; e, consequentemente, que a liminar, em casos como o ora em exame, só é acolhível quando o juiz dá à lei uma interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta manifestamente abusivo, o que, prima facie, não ocorre, na hipótese.

Por derradeiro, em um exame perfunctório, próprio desta fase processual, entendo que a Agravante não apresentou documentos nem argumentos que justifiquem o contraditório diferido.

Isto posto, indefiro o pedido liminar.

Intime-se a parte Agravada, nos termos do artigo 1.019, inciso II do CPC.

Após, voltem conclusos para julgamento.    

Processo 5012350-63.2025.4.02.0000 distribuido para GABINETE 16 - 6ª TURMA ESPECIALIZADA na data de 02/09/2025.