TRF2 - 5074855-16.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5074855-16.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: ROGERIO LONGOADVOGADO(A): RAFAELA MENDES DO COUTO (OAB MG202431) DESPACHO/DECISÃO                    ROGERIO LONGO ajuíza ação pelo rito comum em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF - objetivando o deferimento de tutela de urgência para determinar a imediata suspensão de todos e quaisquer atos subsequentes à consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide, inclusive leilão extrajudicial, averbações, registro de transferência ou imissão na posse, até decisão de mérito deste juízo, oficiando-se ao Serviço Registral.  Aduz que, em 31/10/2013, firmou contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária no âmbito do SFH, em conjunto com sua então esposa, Mônica Pires Pinto, relativamente ao imóvel situado na Rua Apiaí, nº 80, Penha, Rio de Janeiro/RJ.

Que, em 2015, passou por dificuldades financeiras, ocasião em que as parcelas começaram a não serem pagas com reguladidade, além disso ocorreu o divórcio do casal, acreditando o demandante que as parcelas estariam sendo adimplidas pela ex-esposa.

No entanto, devido ao inadimplemento, a ré teria iniciado o procedimento extrajudicial para retomada, alegando o demandante, contudo, que não ter sido pessoalmente intimado, em afronta ao art. 26, §3º, da Lei 9.514/97, o que acarretaria nulidade do procedimento extrajudicial e dos atos subsequentes.

Inicial e documentos em Evento 1 e 8.  Contestação da CEF, em Evento 10.   É o breve relatório. Passo a decidir.

De início, concedo o benefício da Assistência Judiciária, nos termos do art. 98 do CPC/2015.

Conforme relatado, pretende a parte autora a anulação dos efeitos do procedimento de retomada do imóvel, situado na Rua Apiaí, nº 80, Penha, Rio de Janeiro/RJ.

No caso em análise, consoante matrícula imobiliária (Ev. 1 - ANEXO4) o imóvel foi adquirido pelo autor e sua esposa e  possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, submetendo-se, portanto, à Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

Na hipótese de inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante, ocorre a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, desde que observadas as formalidades dos artigos 26 e 27 da Lei n° 9.514/97,  seguindo-se citação dos dispositivos no que intressa ao pleito:  Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)  § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)  § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.  (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.       (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A.

Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o  A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.     (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27.

Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)   § 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017). § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)  (grifei)  Na hipótese dos autos, a autor alega que não foi notificado para a purga de mora, ato que deve ser realizado pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, além da não intimação das datas do leilão imobiliário, sendo que acerca de tal questão aduz que divorciou-se da esposa e que acreditava que a mesma houvesse solucionado a questão de inadimplência do imóvel.  No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do NCPC, há que se observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.   O autor alega, entretanto, que o casal divorciou-se e que acreditava que a ex-exposa estaria responsável pelos pagamentos, aduzindo, ainda, não ter sido notificado pessoalmente para a purga de mora.  Não assiste razão ao demandante, eis que a ocorrência de dissolução da sociedade conjugal entre o casal de mutuários não tem o condão de atingir o contrato de mútuo ou obrigar a CEF a excluir o contratante, uma vez que é indispensável a anuência do agente financeiro (TRF/4ª Região - AC: 5026353-72.2012.4.04.7000, 4ª Turma, Rel.

Des.

Federal Vivian Josete Pantaleão Caminha, julgado em 10/02/2015).  Assim, mostra-se perfeitamente válida a notificação realizada a sra.

MONICA PIRES PINTO, consoante prenotação AV-6-21008, conforme cópia da matrícula imobiliária, veja-se (Ev. 01 - ANEXO4):  Além disso, é certo que o autor admite a inadimplência do financiamento, o qual, consoante documento de Ev. 01 - ANEXO7, iniciou-se em março de 2015.   Ressalte-se, ainda, que ao celebrar um financiamento de longo prazo a autora estava ciente do risco da ocorrência de variações salariais, com perda de renda ou até mesmo do desemprego, situações que não se consubstanciam em condições anômalas que consigam afastar o procedimento de execução extrajudicial.  Do exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, haja vista não restarem demonstrados os requisitos previstos no artigo 300 do CPC/15.

Outrossim, já havendo nos autos Contestação, consoante Evento 10, intime-se a CEF, em 15 (quinze) dias para dizer se deseja produzir outras provas, trazendo aos autos o procedimento relativo a consolidação da propriedade.

Em caso de negativa de conciliação e com a vinda da manifestação e documentos, abra-se vista a parte autora para manifestação pelo prazo de 15 dias, especificando suas provas, caso necessário.  Após, voltem conclusos para decisão.

P.

I.