TRF2 - 5007979-28.2025.4.02.5118

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5007979-28.2025.4.02.5118/RJ AUTOR: OHARA FLANZ MARINHOADVOGADO(A): EDUARDO CHEDE JUNIOR (OAB PR050614) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Consolidação de Propriedade, com pedido de tutela antecipada, proposta por OHARA FLANZ MARINHO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando, liminarmente, a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel objeto de contrato de financiamento garantido por alienação fiduciária, sob alegação de ausência de notificação para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões.

A autora afirma que firmou contrato de financiamento com a ré em 24/08/2022, tendo o imóvel sido registrado na matrícula nº 19.945 do 3º Ofício de Justiça de Belford Roxo/RJ.

Sustenta que, por dificuldades financeiras, entrou em mora e somente posteriormente tomou ciência da consolidação da propriedade em nome da CEF e da realização do leilão. É o relatório.

Decido.

Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão da tutela provisória de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso concreto, não se evidencia, neste momento inicial, a probabilidade do direito alegado.

A matrícula nº 19.945 juntada aos autos revela que foram regularmente averbados: (i) a alienação fiduciária; (ii) a intimação do fiduciante para purgação da mora; e (iii) a consolidação da propriedade em nome da CEF, o que gera presunção de regularidade do procedimento, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97.

A mera alegação da autora de que não teria sido notificada pessoalmente não basta para afastar tal presunção legal, tampouco para caracterizar vício grave que justifique a suspensão imediata do leilão.

Ao contrário, pesa sobre a parte autora o ônus de demonstrar, minimamente, a irregularidade do procedimento, o que não foi feito.

Ademais, o edital do leilão foi regularmente publicado, com datas previamente fixadas, constando inclusive na matrícula os atos pertinentes, o que reforça a presunção de validade do procedimento.

A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, mesmo na ausência de notificação pessoal, a ciência inequívoca do devedor e sua inércia em purgar a mora ou exercer o direito de preferência não autorizam a anulação do procedimento extrajudicial de leilão.

No caso em exame, não há comprovação de tentativa de purgação da mora tampouco proposta concreta de regularização da dívida ou exercício do direito de preferência, o que enfraquece o pleito liminar.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

SUSPENSÃO DE LEILÃO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA .

INADIMPLÊNCIA.

PURGAÇÃO DE MORA.

DESCABIMENTO.

REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL . - A agravante busca a reforma da decisão, que indeferiu a antecipação da tutela jurisdicional, na qual objetivava a anulação da consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial do imóvel. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado "Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema de Financeiro da Habitação”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária.

Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97 . - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais . - Ressalte-se que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Agravo de instrumento desprovido.

Agravo interno prejudicado. (TRF-3 - AI: 50008007820244030000, Relator.: Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, Data de Julgamento: 20/06/2024, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 25/06/2024) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI n .º 9.514/97.

NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO COMPROVADA.

PURGAÇÃO DA MORA .

LEILÃO.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS.

APELAÇÃO DESPROVIDA . 1.

A CEF promoveu a notificação pessoal do apelante para purgar a mora, por meio dos editais expedidos pelo Cartório de Títulos e Documentos e publicados em jornal de grande circulação local, além de ter encaminhado para o endereço do devedor as notificações dos leilões, obedecendo ao rito exigido pela Lei n.º 9.514/97 e Decreto-Lei n .º 70/66. 2.

De outro lado, a parte apelante, embora tenha confessado o seu estado de inadimplência e estivesse ciente da consolidação da propriedade em favor da CEF, não demonstrou nos autos a adoção de qualquer conduta no sentido de purgar a mora, seja apresentando proposta de acordo ou ainda consignando em pagamento ao menos as parcelas vencidas, comprovando, assim, interesse e capacidade financeira para impedir a alienação do imóvel em hasta pública. 3 .

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). 4.

Cumpre destacar que a parte recorrente expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, em razão de haver ingressado com a presente ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de suspensão de qualquer ato expropriatório da sua posse, em data próxima ao dia agendado para a realização da hasta pública, com pedido de tutela antecipada, não cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 5 .

Apelação desprovida. (TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL: 10034263520194013504, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON RAMOS, Data de Julgamento: 26/03/2024, DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: PJe 26/03/2024 PAG PJe 26/03/2024 PAG) Ademais, ainda que se reconheça a situação de dificuldade financeira vivenciada pela autora, decorrente de desemprego e da consequente redução de sua capacidade de adimplir com as obrigações pactuadas, tal condição, por si só, não tem o condão de justificar a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade ou do leilão extrajudicial do imóvel.  A jurisprudência é clara ao afirmar que a mera alegação de inadimplemento por motivo de diminuição de renda não autoriza a revisão unilateral do contrato nem impõe ao credor fiduciário a obrigação de renegociar a dívida, sendo a repactuação matéria sujeita à conveniência e à discricionariedade da instituição financeira.

A situação de desemprego ou instabilidade financeira, embora humanamente compreensível, constitui risco previsível e inerente a contratos de longo prazo, como os de financiamento habitacional, e não configura, por si, fato superveniente apto a abalar a base objetiva do contrato ou a impedir o prosseguimento dos atos regulares de execução extrajudicial da garantia fiduciária.

Dessa forma, não se encontram presentes os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência, nos termos do art. 300 do CPC.

Cite-se a parte ré para apresentar contestação, facultando-se a manifestação quanto ao interesse na realização de audiência de conciliação (art. 334 do CPC).

Após a apresentação da contestação, intime-se a autora para manifestação no prazo de 15 dias.

Publique-se.

Intime-se.