TRF2 - 5091871-80.2025.4.02.5101

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5091871-80.2025.4.02.5101/RJ AUTOR: SANDRA KARLA SANTOS SANTANAADVOGADO(A): DIEGO DE SOUSA OLIVEIRA (OAB RJ217007)RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO SANDRA KARLA SANTOS SANTANA propõe a presente demanda, sob o rito do procedimento comum, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a concessão de tutela provisória de urgência, para suspender os leilões designados para os dias 18 e 25 de setembro de 2025, às 10:00 horas, ou os efeitos destes, servindo a própria decisão interlocutória como ofício a ser entregue ao leiloeiro, para ciência e cumprimento da decisão liminar, concedendo ainda a manutenção de posse do imóvel em seu favor, inclusive face à eventual terceiro arrematante, bem como o envio de ofício ao Registro de Imóveis competente, para que conste na Matrícula do Imóvel os dados da presente ação, com o teor da decisão liminar.

Alega que, em caráter de urgência, propõe a presente ação com a finalidade de anular todo o procedimento de execução extrajudicial adotado pela requerida e sustar os leilões ou suspender seus efeitos, designados para os dias 18/09/2025 às 10:00h, em 1ª praça e 25/09/2025, às 10:00h, em 2ª praça.

Argumenta que firmou um contrato de financiamento imobiliário sob o n° 878770984791-5, contemplando empréstimo de pacto adjeto de alienação fiduciária de bem imóvel com a ré, conforme consta do incluso contrato e da matrícula e que o Contrato em questão trata-se de financiamento com garantia de propriedade fiduciária de bem imóvel constituída mediante alienação fiduciária e outras avenças, regida pela lei já citada.

Pondera que, caso o devedor fique inadimplente, a consequência poderá ser a execução da garantia.

Porém, esse risco ocorre se o devedor não conseguir pagar as parcelas e nem renegociar sua dívida com o credor.

Ocorre que, a requerente enfrentou e, ainda passa por dificuldades financeiras, desde agosto do ano passado, bem como em junho deste ano perdeu seu emprego e teve que ajustar seus gastos aos valores recebidos das importâncias pagas pela rescisão contratual.

Afirma que, desta forma, a ré iniciou procedimento de execução extrajudicial amparado na Lei de Alienação Fiduciária, sendo que, não vem respeitando o que dispõe a lei, praticando atos contrários aos termos da lei, se negando a receber o valor do débito em atraso, mesmo estando escrito no contrato que as parcelas poderiam ser renegociadas.

Deduz que a lei prevê um verdadeiro "passo-a-passo" do procedimento que a ré deveria ter obedecido para satisfazer seu crédito.

No entanto, o que está ocorrendo é um desrespeito total a todas as normas da lei, pois a ré se nega a receber o valor referente ao atraso, exigindo o valor de todo o saldo devedor remanescente, o que impossibilita que os requerentes regularizem a dívida.

Declina que, após alguns meses de atraso, no mês de junho, a requerente entrou em contato com a empresa credora para regularizar a situação, entretanto, após várias trocas de mensagens via e-mail e tentativas presenciais, a ré se negou a receber o valor do débito em atraso referente às parcelas do financiamento e a renegociar, alegando ter direito ao vencimento antecipado de todo o contrato de financiamento, que o imóvel havia sido consolidado para a caixa e objeto de leilão.

Destaca, outrossim, que não recebeu qualquer notificação extrajudicial, enviada pela requerida e somente teve conhecimento do leilão através de e-mail sem qualquer detalhe enviado pela ré, em completo desrespeito à legislação vigente, conforme consta do artigo 26, da Lei n. 9.514-97.

Informa que o bem “sub judice” foi consolidado em nome do credor, sendo que, mesmo assim, há a possibilidade do autor purgar a mora até o segundo leilão, entretanto, com já explicado não houve a notificação extrajudicial através do cartório, nem para a purgação da mora.

Nesse contexto, que a parte requerente tomou ciência de que tramita, perante o 9º Registro de Imóveis da Capital deste Estado, um procedimento de execução extrajudicial em desfavor de seu imóvel.

Que ao diligenciar a emissão das certidões pertinentes junto ao referido cartório, foi possível constatar os seguintes fatos relevantes, os quais demonstram vícios procedimentais e irregularidades que comprometem a validade dos atos expropriatórios: Alega ainda que o objeto da lide se encontra situado no endereço conforme abaixo: Estrada Cabuçu de Baixo, n° 388, apartamento 501-B, Bloco 08, Guarativa – Rio de Janeiro – RJ, endereço este onde a parte autora reside (comprovante de residência anexo) e que a requerida forneceu os endereços constantes da petição inicial para o cartório do 9° RGI diligenciar as devidas notificações e que, diante dos endereços disponibilizados pela Requerida, o 9° RGI realizou diligências teve as seguintes certidões negativas, conforme documento acostado aos autos.

Que, em decorrência das intimações negativas, sobreveio, assim, a notificação por edital, que foi diligenciada em primeiro plano sem a procura de outros endereços e em segundo plano, totalmente desnecessária, considerando que não restaram esgostados todos os meios de localização da requerente.  Por fim, que, dentro do cenário narrado, não restou alternativa a requerente se não a propositura da presente ação para ver seus direitos garantidos, nos termos da lei, uma vez que, somente a suspensão dos leilões ou dos seus efeitos é que garantirão aos requerentes um pouco de garantia para que possam exercer seu direito de preferência.

Juntous procuração e documentos.

Declaração de Hipossuficiencia Economica acostada aos autos.

Requereu os benefícios da gratuidade de justiça. É o breve relatório.

Decido.

Inicialmente, defiro a gratuidade de justiça.

Nos termos do que dispõe o art. 300 do CPC/15: Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1 º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

A concessão da antecipação dos efeitos da tutela demanda a demonstração do fumus boni iuris e do periculum in mora.

Ainda, necessária a avaliação quanto à possível irreversibilidade da medida requerida, isto é, a aferição quanto à natureza dos efeitos da decisão proferida, sendo certo que configura-se impedimento à sua concessão caso os efeitos concretos da decisão emitida sejam de caráter irreversível. É ônus da parte requerente a demonstração da verossimilhança das alegações, no momento do requerimento, do preenchimento das hipóteses legais autorizativas para a concessão medida, seja quanto à situação fática que ampara sua postulação, através da juntada aos autos de provas documentais, seja da demonstração da ocorrência do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da possibilidade de reversão dos efeitos da decisão concessiva.

No caso, a parte pretende a suspensão do procedimento administrativo de leilão extrajudicial do imóvel objeto da demanda, bem como expedição de ofícios ao órgãos competentes para a paralização do certame público.

Requer, também, que a CEF se abstenha de promover novos atos de consolidação de propriedade.

Em que pese não haver documento nos autos comprovando a ocorrência da consolidação da propriedade, a parte autora relata que tal situação já teria ocorrido, sendo certo que, uma vez consolidade a propriedade do imóvel junto ao cartórioi de registro, inviável, por disposição legal, a renegociação foram dos parâmetros previstos na legislação de regência, o que comprova o fato de a parte autora não ter logrado êxito na tentativa de pagamento dos valores em atraso.  Os documentos acostados aos autos, notadamente as notificações e edital constantes de "outros 8" do evento 01, em princípio, noticiam quanto à tentativa de intimação pessoal da parte autora nos endereços ali indicados, especialmente em relação ao que coincide com a localização do imóvel e informado como sendo a residência da demandante, a teor do comprovante juntado aos autos, devendo ser ressaltado que, quanto à notificação diligenciada no endereço em questão, qual seja, Estrada do Cabuçu de Baixo nº 388, bloco 8b, apto 501 – Guaratiba - Rio de Janeiro - RJ, a certidão relativa ao cumprimento da referida diligência, informa que esta foi negativa em decorrência do fato de "a mesma estar ausente em várias diligênncias, em dias e horários alternados, 30/01, 09:30hs - 11/02, 13:30 hs - e 07/02 - 09:00 hs", certidão lavrada no dia 17/02/2025, sendo certo que os atos realizados por oficial de registro e tabelionato gozam de fé pública.

O contexto fático narrado na petição inicial, com as diversas datas informadas, bem como toda a docummentação que aparelha a peça vestibular, apontam no sentido de não haver duvidas quanto à ciência da demandante em relação à sua situação de inadimplência contratual, o que, de fato, poderia mesmo dar azo ao início do procedimento de leilão extrajudicial.

Por outro lado, é cediço que o procedimento de alienação extrajudicial do imóvel é estritamente regrado pela Lei nº 9.514/97, em especial no que consta do Capítulo II do diploma legal, cujo teor dispõe sobre a inafastável necessidade de intimação pessoal do mutuário, podendo esta se dar mediante envio de carta com aviso de recebimento, conforme reiterado entendimento jurisprudencial, o que legitima todo o procedimento do leilão extrajudicial, asseguando, dessa forma, a observância da legalidade do rito procedimental estabelecido na lei de regência.

Nesta fase inicial, em sede de cognição sumária, não exauriente, em que se requer a suspensão do leilão extrajudicial com fundamento na alegação de que a parte autora não teria sido regularmente intimada da tramitação do procedimento administrativo de consolidação da propriedade, como assim dispõe a lei de regência, é proporcional e razoável, mesmo diante dos documentos acostados pela própria  parte autora, ante ao efetivo perigo de dano e risco ao resultado útil do processo, que pode decorrer do êxito na realização do leilão, que seja deferida a medida cautelar para suspender o procedimento do leilão extrajudicial até que venham aos autos informações documentais precisas quanto à lisura do procedimento, notadamente a regular intimação pessoal da parte autora.

De outra sorte, resta configurada a reversibilidade dos efeitos da decisão, não restando qualquer prejuízo efetivo ao agente financeiro, já que, em sendo o caso de revogação da medida, poderá a CEF retomar o curso do procedimento de leilão extrajudicial.

Por fim, deixo de acolher o pedido para que a ré se abstenha de promover atos de consolidação da propriedade fiduciária, por falta de interesse de agir, já que tal fato é incontroverso, tendo sido o ato já foi praticado pela CEF antes do ajuizamento desta ação, ainda que não demonstrado documentalmente.

Isto posto, DEFIRO em parte a antecipação dos efeitos da tutela para determinar a SUSPENSÃO do leilão do imóvel de matrícula nº 460181, referente ao contrato nº 878770984791-6.

Intime-se pessoalmente a representação jurídica da CEF, através de mandado, para ciência e cumprimento da presente decisão, devendo tomar as providências administrativas pertinentes para a suspensão do leilão.

Intime-se a parte autora para ciência e providências previstas no parágrafo primeiro do art. 303 do CPC/15.

Cite-se a CEF para, querendo, apresente sua defesa no prazo legal, bem como para que, no mesmo prazo, junte aos autos todas as infomações administrativas pertinentes ao caso, além da cópia integral do procedimento administrativo de leilão extrajudicial, notadamente quanto aos dcumentos comprobatórios da regularidade das notificações da parte autora quanto ao procedimento de consolidação da propriedade do imóvel e de purgação da mora.

Intimem-se as partes para ciência.

Cite-se o réu.

Com a vinda da contestação e dos documentos, voltem os autos conclusos.

Rio de Janeiro, 17 de setembro de 2025.    

Processo 5091871-80.2025.4.02.5101 distribuido para 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro na data de 10/09/2025.