Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
DESPACHO
/ DECISÃO - <html><body><table style='width: 100%'><tr><td colspan="3"><b>AREsp 2788236/RJ (2024/0419010-7)</b></td></tr><tr><td style="width: 20%"><b>RELATOR</b></td><td style="width: 1%"><b>:</b></td><td style="width: 79%"><b>MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA</b></td></tr><tr><td style="width: 20%">AGRAVANTE</td><td style="width: 1%">:</td><td style="width: 79%">CINEMAS SANTA ROSA LTDA</td></tr><tr><td style="width: 20%">ADVOGADO</td><td style="width: 1%">:</td><td style="width: 79%">ARY TAVARES ALVES JUNIOR - RJ210478</td></tr><tr><td style="width: 20%">AGRAVADO</td><td style="width: 1%">:</td><td style="width: 79%">CONDOMINIO DO EDIFICIO IGUACU CENTER</td></tr><tr><td style="width: 20%">ADVOGADO</td><td style="width: 1%">:</td><td style="width: 79%">CARLOS HENRIQUE ANTUNES DA SILVA - RJ078767</td></tr></table><p> DECISÃO
Trata-se de agravo interposto por CINEMA SANTA ROSA LTDA. contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo nobre, intentado com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. Sentença reconheceu a ilegitimidade passiva do réu em razão da arrematação do imóvel. De acordo com a jurisprudência do STJ o arrematante é o responsável pelas dívidas condominiais vencidas caso conste no edital a informação sobre a dívida. In casu, não havia nem no edital e nem no auto de arrematação a informação de que o arrematante seria o responsável pelo débito condominial vencido. Sentença deve ser anulada para o prosseguimento da execução. Recurso conhecido e provido, nos termos do voto do Desembargador Relator." (e-STJ fls. 1.446) Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 1.496/1.499). Nas razões do especial (e-STJ fls. 1.501/1.523), além da dissidência interpretativa, a recorrente aponta negativa de violação dos arts. 844, § 3º e 1345 do Código Civil. Sustenta, em síntese, a sua ilegitimidade passiva no presente feito, tendo em vista que, com a transmissão da propriedade do imóvel, a responsabilidade pelo adimplemento destas obrigações também é transmitida. Assim, os "Arrematantes do imóveis, e/ou os atuais proprietários dos mesmos é quem deveriam figurar no polo passivo do processo de origem" (e-STJ fl. 1.519) Sem contrarrazões (e-STJ fls. 1559), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência não merece prosperar. O aresto atacado não diverge do entendimento firmado nesta Corte, no sentido de que "não obstante a dívida de condomínio seja obrigação propter rem, constando do edital da praça realizada na execução promovida pelo próprio condomínio previsão expressa isentando o arrematante da responsabilidade por dívidas condominiais anteriores ao ato de arrematação, não é possível exigir desse adquirente de boa-fé o pagamento da respectiva verba."(AgInt no REsp n. 2.042.622/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, D Je de 18/8/2023) Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018. 2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais pendentes, não informados no edital. 3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública. 4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação. 5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial. 6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a despeito da omissão do edital, que, por determinação judicial, todos os participantes tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes da arrematação. 7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma. 8. Recurso especial conhecido e desprovido" (REsp n. 1.523.696/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2019, DJe de 1/3/2019- grifou-se.) "RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EDITAL. PREVISÃO. ADVERTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. COISA JULGADA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, inciso II, do CPC), (ii) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (arts. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (iii) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (arts. 1.336, inciso I, do CCB e 12 da Lei nº 4.591/1964). 2. Na origem,
cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da execução. 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito. 6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem. 8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas. 9. Recurso especial não provido." (REsp n. 2.042.756/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 29/11/2024.) Ainda, do voto vencedor do referido julgado extrai-se que, "diante da nova regra prevista no art. 908, § 1º, do CPC/2015, as despesas condominiais apenas se sub-rogam sobre o preço da arrematação, observada a ordem de preferência, de modo que o arrematante não responde pessoalmente pelos débitos condominiais anteriores à arrematação." Logo, tem incidência da Súmula nº 568/STJ. Além disso, as conclusões do tribunal de origem acerca do mérito da demanda decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode aferir a partir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, que ora se colaciona, na parte que interessa: "No caso em questão o edital (índice 000911/913) trouxe informação apenas sobre débito de IPTU. Não tinha qualquer informação sobre débito de cotas condominiais. (...) O auto de arrematação também trouxe apenas a informação dos débitos de IPTU. (...) Não há como afirmar que o arrematante tinha ciência inequívoca da dívida, já que não tinha a informação no edital que assumiria os débitos condominiais." (e-STJ fls. 1.449/1.451- grifou-se) Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. PESSOA JURÍDICA. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEORIA. CHANCE. PERDA. RESPONSABILIDADE CIVIL. REEXAME DE PROVAS. VALORAÇÃO. PROVA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal de origem, que não reconheceu o direito às indenizações pleiteadas porque a parte autora não demonstrou os danos morais e materiais alegados, demandaria a incursão nas circunstâncias fáticas dos autos, o que é defeso na instância especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 4. A errônea valoração da prova que enseja a incursão desta Corte na questão é a de direito, ou seja, quando decorre de má aplicação de regra ou princípio no campo probatório, e não que se colham novas conclusões acerca dos elementos informativos do processo. 5. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp n. 2.040.224/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 24/10/2022- grifou-se.) Anota-se, ainda, que a aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial para, nessa extensão, negar-lhe provimento. Deixa-se de majorar os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, tendo em vista que não foram arbitrados na origem. Publique-se. Intimem-se. <p>Relator</p><p>RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA</p></p></body></html>