Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 6038231-59.2025.8.03.0001.
AUTOR: FRANCIMARA COUTINHO DE AGUIAR
REU: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A., MAURO ZUKERMAN SENTENÇA I – Relatório. FRANCIMARA COUTINHO DE AGUIAR propôs a presente Ação de Indenização por Danos Materiais (Repetição de Indébito e Lucros Cessantes) c/c Pedido de Tutela Antecipada em face de BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e de MAURO ZUKERMAN, todos qualificados, alegando que, em 14/01/2025, arrematou em leilão extrajudicial um imóvel de propriedade do primeiro réu, intermediado pelo segundo, pelo valor de R$ 404.000,00. Afirma ter pago o sinal de R$ 80.800,00, a comissão do leiloeiro de R$ 20.200,00 e outras despesas, mas que a venda foi unilateralmente cancelada pelo banco vendedor sob a justificativa de reprovação de seu crédito para financiar o saldo devedor. Para reforçar sua alegação, aponta como causa de pedir a falha na prestação do serviço e a culpa exclusiva dos réus pelo desfazimento do negócio, o que, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, geraria o dever de restituição integral e em dobro dos valores pagos, além de indenização por lucros cessantes. Ao final, pediu a condenação solidária dos réus à devolução em dobro do montante de R$ 122.408,00, ao pagamento de lucros cessantes e, subsidiariamente, a validação da arrematação. Requereu tutela de urgência para decretar a indisponibilidade do imóvel, o que foi deferido por este juízo. Atribuiu à causa o importe de R$ 268.816,00 (duzentos e sessenta e oito mil, oitocentos e dezesseis reais). Decisão inicial de Id 20780404 deferiu o pleito liminar e determinou a citação dos Réus. BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. ofertou contestação, juntada no Id 23098925. Alegou a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à devolução da comissão do leiloeiro. Quanto ao mérito, sustentou que o leilão era condicional e que a arrematação dependia de posterior aprovação de crédito, regra com a qual a autora teria concordado. Para isso, argumenta que não houve falha ou ato ilícito, mas o exercício regular de um direito previsto no edital, e que a culpa pelo desfazimento foi da autora, que não possuía as condições de crédito exigidas. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos. MAURO ZUKERMAN também apresentou contestação, juntada no Id 23798148, argumentando, em suma, sua ilegitimidade passiva, por atuar como mero mandatário do banco vendedor, não podendo ser responsabilizado por decisões relativas à aprovação de crédito ou ao cancelamento da venda. Defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, da responsabilidade solidária. Por fim, requereu a extinção do processo em relação a si ou a total improcedência dos pedidos. Em réplicas às contestações de Id 24243171 e de Id 24243181, a Autora impugnou as teses de defesa, reforçando a aplicabilidade do CDC, a responsabilidade solidária de toda a cadeia de fornecedores e a culpa exclusiva do banco vendedor, que gerou a legítima expectativa de negócio e a frustrou, devendo arcar com a restituição integral dos valores. É o que havia a relatar. Passo a decidir. II – Fundamentação Inicialmente, ressalto que compete ao Juiz, na posição processual de destinatário da prova, aquilatar as que se tornem necessárias ao seu convencimento, devendo impedir fase instrutória inútil, uma vez que a lei lhe outorga, na direção do processo, competência para selecionar os meios probatórios pugnados, afastando os que se mostrem meramente protelatórios, ou inaptos a modificar o entendimento a ser adotado na espécie. Dessa forma, indubitavelmente, encontra-se condicionada a fase de instrução do processo não só à possibilidade jurídica da prova, como também ao interesse e relevância de sua produção a dirimir a lide em estudo. Não constitui, portanto, ofensa ao princípio da ampla defesa o fato de indeferir as que se evidenciem inúteis, visto que "a prova desnecessária e a protelatória não devem ser atendidas", consoante ensina José Frederico Marques (Manual de Direito Processual Civil, II/189). Por via de consequência, tem-se por certo que o julgamento antecipado da lide só resulta em cerceamento de defesa se as provas requeridas se mostrarem aptas para alterar a convicção do Julgador, conforme se tem pronunciado a jurisprudência pátria: "A necessidade da produção de prova há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado" (RTJ, 115-02/789). Presentes os pressupostos processuais, passo à análise das preliminares aventadas nas contestações. No que tange às preliminares de ilegitimidade de parte e inaplicabilidade do CDC ao presente caso, adianto que não prosperam. A tese de que o leilão seria um ato regido apenas por normas de direito civil e pelo edital não se sustenta, e a jurisprudência moderna, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é clara ao estender a proteção consumerista a essas situações. O pilar para a aplicação do CDC é a existência de uma relação de consumo, o que exige a presença de um consumidor e de um fornecedor, conforme os artigos 2º e 3º do Código. * O Banco como Fornecedor (Art. 3º do CDC): O conceito de fornecedor no CDC é extremamente amplo: é "toda pessoa física ou jurídica, [...] que desenvolve atividade de [...] comercialização de produtos ou prestação de serviços". * Atividade Comercial: Quando o Banco Santander, uma instituição financeira, vende um imóvel de seu portfólio (ainda que retomado de um financiamento anterior), ele não está agindo como um particular em uma venda esporádica. Ele está exercendo uma atividade comercial habitual e profissional. A venda desses ativos é parte integrante de seu ciclo de negócios. * A aplicabilidade da Súmula 297 do STJ: O STJ já pacificou o entendimento de que "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras". Embora a súmula tenha sido pensada primariamente para serviços bancários (mútuo, conta-corrente), o princípio se estende a todas as atividades comerciais que o banco pratica no mercado, incluindo a venda de imóveis. * A Arrematante como Consumidora (Art. 2º do CDC): A autora, Francimara Coutinho de Aguiar, enquadra-se perfeitamente na definição de consumidora, pois é a pessoa física que adquire o produto (o imóvel) como destinatária final. Não há nos autos qualquer indício de que ela seja uma investidora profissional do ramo imobiliário que estaria utilizando o bem como insumo para sua atividade. O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou de forma explícita sobre o tema, confirmando que as regras do CDC se aplicam aos leilões quando a relação subjacente é de consumo. A decisão no Agravo Interno no Recurso Especial nº 1.799.812/MT é um precedente direto: "Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às vendas públicas promovidas por leilão, quando o alienante é fornecedor de produtos ou serviços e o arrematante é consumidor." (STJ - AgInt no REsp: 1799812 MT 2019/0052654-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 30/03/2020, T3 - TERCEIRA TURMA) Essa jurisprudência afasta a tese de que o leilão seria uma "bolha" jurídica imune às normas de proteção ao consumidor. O edital do leilão se estabelece, na prática, como um contrato de adesão (Art. 54 do CDC). A arrematante não teve a oportunidade de discutir ou negociar suas cláusulas; ela apenas pôde aderir ao que foi pré-estabelecido unilateralmente pelo banco e pelo leiloeiro. Essa característica (adesão) reforça a necessidade de proteção da parte aderente (a consumidora), permitindo que o Poder Judiciário revise as cláusulas e declare a nulidade daquelas que se mostrarem abusivas, como a que previa a retenção de valores mesmo com a culpa sendo do vendedor. Reconhecer a incidência do CDC traz consequências jurídicas diretas e fundamentais para a solução da demanda: • Nulidade de Cláusulas Abusivas (Art. 51): Permite declarar nula a cláusula que impõe à consumidora uma penalidade (retenção de 25% do sinal) quando ela não deu causa à rescisão. • Responsabilidade Objetiva (Art. 14): O fornecedor responde por falhas na prestação do serviço independentemente da existência de culpa. A quebra de expectativa e o cancelamento unilateral após a arrematação configuram uma clara falha no serviço. • Responsabilidade Solidária (Art. 7º, par. único): Toda a cadeia de fornecimento é solidariamente responsável. Isso significa que tanto o banco (dono do imóvel) quanto o leiloeiro (que intermediou e foi remunerado) respondem perante a consumidora pela reparação integral dos danos. • Interpretação Favorável (Art. 47): Havendo qualquer dúvida ou ambiguidade nas cláusulas do edital, a interpretação deve ser sempre a mais benéfica para a consumidora. Em suma, a venda de um imóvel por uma grande instituição financeira a uma pessoa física, mesmo que por meio de leilão, caracteriza uma típica relação de consumo, atraindo todo o microssistema protetivo do CDC. A doutrina consumerista, representada por autores como Cláudia Lima Marques, defende que a vulnerabilidade do consumidor exige uma proteção sistêmica, onde toda a cadeia de fornecimento é responsável. O leiloeiro, ao intermediar e receber comissão, integra essa cadeia e responde solidariamente pelos danos causados, nos termos do Art. 7º, parágrafo único, do CDC. Assim, como veremos adiante, entendo que a culpa pelo desfazimento do contrato foi exclusiva dos réus. Portanto, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva e de inaplicabilidade do CDC ao presente caso. Quanto ao mérito propriamente dito, enfatiza-se que o ponto central da controvérsia é decidir se a instituição financeira vendedora possui responsabilidade pelo desfazimento do negócio de arrematação em leilão, ao negar financiamento ao próprio arrematante após o lance vencedor. Em outras palavras, analisar se tal conduta configura culpa exclusiva do fornecedor, a atrair a incidência analógica da Súmula 543 do STJ e o dever de restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. O sistema jurídico brasileiro tem como princípio e fundamentos a ideia de que as relações contratuais devem ser pautadas pela boa-fé objetiva, que impõe às partes deveres anexos de lealdade, proteção e informação. No âmbito das relações de consumo, como a presente, a oferta vincula o fornecedor (art. 30, CDC) e as cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC), sendo nulas de pleno direito aquelas que se mostrem abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, CDC). No caso dos autos, FRANCIMARA COUTINHO DE AGUIAR demonstrou, por meio de prova documental robusta, que participou do leilão, sagrou-se vencedora, pagou o sinal e a comissão, e teve o negócio frustrado por ato exclusivo do banco vendedor, que lhe negou o crédito para quitação do saldo. Por sua vez, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e MAURO ZUKERMAN alegaram que a arrematação era condicional e que agiram no exercício regular de um direito previsto em edital. Confrontando os argumentos das partes, entendo que a razão assiste à Autora. A tentativa do banco réu de justificar a retenção de valores com base na Cláusula 6.3 do edital é manifestamente ilegal. Vejamos: “6.3. Ocorrendo o desfazimento da venda motivado pelo COMPRADOR, será retido pelo VENDEDOR o valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelo COMPRADOR a título de preço do Imóvel, a título de multa, sendo que, sobre o valor a ser restituído, haverá a incidência de correção monetária pelo IGP-M/FGV (utilizada com um mês de defasagem), ocorrida desde as datas dos pagamentos até a data indicada em 6.4. abaixo.Assim, (i) se antes da celebração do Compromisso de Venda e Compra com Condição Resolutiva, a arrematação será cancelada e a multa antes mencionada será cobrada a exclusivo critério do VENDEDOR. Caso nada tenha sido adimplido, a multa incidirá sobre o valor estabelecido na ata de arrematação para o sinal, devendo ainda ser adimplido o valor correspondente a 5% (cinco por cento) do valor do lance ao Leiloeiro, valores estes que serão considerados título executivo, nos termos do art. 784, inciso III, do Código de Processo Civil, corrigida monetariamente pelo IGP- M-FGV até o efetivo pagamento, sem prejuízo das perdas, danos e lucros cessantes e da aplicação do art. 171, inciso VI, do Código Penal; (ii) se após a celebração do Compromisso de Venda e Compra com Condição Resolutiva, será assinado o correspondente instrumento de distrato. A retenção realizada a título de multa será devida como perdas e danos, multas e outras cominações legais, podendo ser deduzido, ainda, do valor a ser restituído a comissão do leiloeiro, os tributos, taxas, condomínios e outros encargos não honrados de responsabilidade do COMPRADOR.” A referida cláusula, que prevê a retenção de 25% do sinal, é uma cláusula penal destinada a sancionar o arrematante em caso de inadimplemento ou desistência, ou seja, quando a culpa pelo desfazimento é do comprador. Aplicá-la a uma situação em que o próprio vendedor deu causa à resolução do negócio, como ocorreu aqui, inverte a lógica contratual e impõe uma penalidade a quem foi lesado. Tal prática viola frontalmente o Código de Defesa do Consumidor. A aplicação da Cláusula 6.3 neste contexto a torna nula de pleno direito, por configurar uma desvantagem exagerada e ser incompatível com a boa-fé e a equidade, nos exatos termos do Art. 51, inciso IV, do CDC. Ademais, a recusa em devolver a integralidade dos valores pagos fere o Art. 51, inciso II, do CDC, que proíbe cláusulas que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. A interpretação do contrato, conforme o Art. 47 do CDC, deve ser a mais favorável à consumidora, o que impõe a aplicação da regra de restituição integral, e não da penalidade. A conduta do banco réu é, ademais, contraditória e viola a boa-fé objetiva, na sua vertente da proibição do venire contra factum proprium (vedação ao comportamento contraditório). Ao habilitar a Autora para o leilão, permitir que ela ofertasse um lance e o aceitar como vencedor, recebendo o sinal, o banco criou na consumidora uma expectativa legítima e concreta de que o negócio seria concluído. A posterior recusa de financiamento, baseada em uma análise de crédito que deveria ter sido prévia, representa uma quebra de confiança e uma falha grosseira na prestação do serviço. A jurisprudência dos tribunais reforça essa conclusão. O Superior Tribunal de Justiça, por meio de verbete sumular, pacificou o entendimento sobre o tema da restituição de valores em contratos imobiliários. Conforme dispõe a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." A aplicação analógica do referido enunciado a este caso é imperativa. Se a culpa foi do vendedor, a restituição deve ser total, abrangendo todos os custos que o consumidor teve com o negócio frustrado, incluindo sinal, comissão de leiloeiro e demais despesas comprovadas. A retenção de qualquer percentual, como pretendido pelo banco, configuraria enriquecimento ilícito. Em suma, a Autora arrematou um imóvel em leilão, pagou os valores iniciais, mas o banco vendedor cancelou o negócio ao negar-lhe o financiamento. A conduta contraditória do banco viola a boa-fé objetiva, e a culpa exclusiva do vendedor atrai a aplicação analógica da Súmula 543 do STJ, impondo a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pela consumidora. Contudo, não vislumbro os requisitos para a devolução em dobro, que exige a comprovação de má-fé na cobrança (art. 42, par. único, CDC), nem para a indenização por lucros cessantes, por se tratar de dano hipotético e não comprovado nos autos. III - Dispositivo
Intimação - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 1ª Vara Cível de Macapá Avenida FAB, 1749 Fórum de Macapá, 1749, Fórum de Macapá, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-906 Balcão Virtual: https://us02web.zoom.us/j/4180143716 Número do Classe processual: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, com resolução de mérito nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, no sentido de: 1. DECLARAR a rescisão do contrato de arrematação por culpa exclusiva dos Réus. 2. CONDENAR os réus, BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e MAURO ZUKERMAN, de forma solidária, a restituírem à Autora a quantia de R$ 122.408,00 (cento e vinte e dois mil, quatrocentos e oito reais), correspondente à totalidade dos valores desembolsados, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. 3. CONFIRMAR a tutela de urgência anteriormente deferida, mantendo a indisponibilidade do imóvel até a comprovação do pagamento integral da condenação. 4. JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de restituição em dobro e de indenização por lucros cessantes. Diante da sucumbência mínima da Autora, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Registro eletrônico. Intimem-se. Macapá/AP, 13 de abril de 2026. MATEUS PAVÃO Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível de Macapá
23/04/2026, 00:00