Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: DIEGO MIERTSCHINKE DA SILVA, MILENA TAVARES SILVEIRA
REQUERIDO: GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: ROBERT VIEIRA TAVARES - ES38828 Advogado do(a)
REQUERIDO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO17394 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492563 PROCESSO Nº 5040115-34.2024.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e danos morais, com pedido de tutela de urgência, proposta por DIEGO MIERTSCHINKE DA SILVA e MILENA TAVARES SILVEIRA em face de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (incorporadora vendedora), objetivando a resolução de contrato de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade (timeshare) e a devolução das importâncias pagas pelos autores. Os autores celebraram em 21/01/2021 proposta de compra e venda de uma fração do empreendimento Porto Alto Resort (cota nº 18 do Bloco 03, Ap. 203) localizado em Ipojuca/PE, sob regime de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação. Pelo negócio, assumiram o pagamento parcelado do preço, com entrada (sinal) de R$ 2.057,20 e demais prestações mensais reajustáveis, totalizando aproximadamente R$ 30.758,90 pagos até a propositura da ação. Afirmam que, transcorridos alguns anos, sua situação financeira se deteriorou (aumento do custo de vida, queda de rendimentos), tornando excessivamente onerosa a continuação do pagamento das parcelas pactuadas. Tentaram obter o distrato amigável, porém a ré teria condicionado a rescisão à aplicação de multas e retenções abusivas, incluindo a retenção de grande parte das quantias pagas e de uma “comissão de corretagem” que não fora efetivamente acordada. Em sua petição inicial (ID 55247061), os autores sustentam que a cláusula contratual de distrato é manifestamente abusiva, pois prevê a perda de 50% de todos os valores pagos, cumulada com a perda integral do sinal (entrada) e de 100% da suposta comissão de corretagem – o que resultaria na retenção de praticamente todo o montante pago pelos compradores. Argumentam, em resumo, que: a) o contrato não poderia impor a retenção de metade das prestações pagas mais a totalidade do sinal e da corretagem, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora; b) o empreendimento nem sequer estaria submetido formalmente ao regime de afetação patrimonial que justificaria retenção elevada; c) a chamada “Lei do Distrato” (Lei nº 13.786/2018) estabeleceria um limite máximo de 25% para retenção em caso de desistência do comprador; d) inexiste cláusula esclarecendo a quem se destinou a suposta comissão de corretagem ou que tenha havido intermediação por corretor – razão pela qual tal cobrança seria indevida; e e) o valor pago a título de sinal configurou arras confirmatórias, não podendo ser tratado como multa penitencial (não deveria ser confiscado). Invocam, portanto, o Código de Defesa do Consumidor – CDC (para reconhecer a nulidade de cláusulas que imponham vantagem exagerada ao fornecedor, art. 51, IV e §1º, II, e a vedação à perda total de prestações pagas, art. 53 do CDC) – bem como a teoria da resolução por onerosidade excessiva (art. 478 do CC) diante de fatos supervenientes imprevisíveis que tornaram impossível a manutenção do contrato nas condições iniciais. Requerem, assim, tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e impedir a negativação de seus nomes nos cadastros de crédito. No mérito, pedem a rescisão do contrato e a condenação da ré a restituir 90% dos valores pagos (montante calculado pelos autores em R$ 27.683,01), em parcela única, alternativamente 85% ou ao menos 75%, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento e juros de mora após o trânsito em julgado. Pleiteiam ainda indenização por danos morais (em valor a ser arbitrado) pela conduta da ré, que lhes teria causado prejuízos e frustrações. Juntaram documentos, dentre eles: cópia da Proposta/Contrato de Compra e Venda da cota (ID 55253813), demonstrativo de pagamento das parcelas (ID 55247071) e troca de mensagens com a ré via WhatsApp tratando do distrato (ID 55247072). Em decisão inicial (ID 56489297), o juízo indeferiu a tutela de urgência, ao menos em sede de cognição sumária, por entender ausentes os requisitos do art. 300 do CPC. Considerou-se necessária a oitiva da parte contrária, notadamente porque o pedido antecipatório envolvia praticamente o próprio mérito da causa (rescisão contratual e dispensa do pagamento da multa), havendo controvérsia sobre o direito à restituição do percentual pretendido pelos autores. Determinou-se a citação da ré, o que foi cumprido. Regularmente citada, a ré contestou os pedidos (contestação ID 62096415). Inicialmente, arguiu preliminar e prejudicial de mérito: (i) Incompetência territorial deste juízo com base em cláusula de eleição de foro constante do contrato (cláusula 9.15), que estabeleceria o foro da comarca de Ipojuca/PE. Sustenta que se trata de relação de investimento imobiliário, e não de consumo, de modo que o Código de Defesa do Consumidor não seria aplicável para afastar a convenção de foro. Afirma que a cláusula de eleição de foro, por si só, não é abusiva, nos termos da jurisprudência do STJ, salvo se demonstrada a dificuldade de acesso à justiça ou a hipossuficiência da parte aderente, o que no entender da ré não se configuraria no caso. Requer, portanto, o reconhecimento da incompetência relativa e a remessa dos autos ao foro contratualmente escolhido. (ii) Suscita a prescrição trienal da pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Sustenta que os autores pagaram, no ato da contratação (21/01/2021), uma quantia de R$ 3.990,00 correspondente à comissão de corretagem, e somente ajuizaram a ação em 25/11/2024, quando já haviam decorrido 3 anos e 10 meses – ultrapassando, portanto, o prazo de 3 anos previsto no art. 206, §3º, IV do CC para pretensões de restituição fundada em enriquecimento sem causa. Invoca entendimento pacificado pelo STJ (Tema 938, REsp 1.551.956/SP) no sentido da incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de reaver valores pagos como comissão de corretagem ou serviços imobiliários congêneres. Pretende, nestes termos, a improcedência do pedido de restituição desse valor (R$ 3.990,00) por prescrição. No mérito, a requerida admite a rescisão contratual, mas defende que esta se dê nos termos pactuados no contrato. Alega que não se opôs ao desfazimento do negócio, desde que observadas as condições unilateralmente impostas na avença para o distrato. Enfatiza que a resolução ocorreu por iniciativa dos autores, sem qualquer inadimplemento ou conduta culposa da vendedora, de modo que não pode ser penalizada por isso. Afirma que sempre agiu de boa-fé e que os autores exercem agora seu direito de arrependimento exclusivamente por razões pessoais, não havendo ilícito ou falha na prestação do serviço que justifique indenização por danos morais. Destaca-se que o contrato foi firmado já na vigência da Lei 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), que inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias). Segundo a ré, essa legislação especial regula os casos de desistência do comprador de imóvel, autorizando a restituição das quantias pagas de forma parcial, mediante retenção de parte do valor em favor do vendedor, sobretudo quando se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. A ré afirma que o empreendimento Porto Alto Resort possui patrimônio de afetação regularmente instituído, conforme matrícula imobiliária anexada, razão pela qual seria cabível a aplicação da cláusula penal compensatória de 50% prevista em contrato, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64. Invocando a literalidade da cláusula 6.3 do contrato, assevera que os autores, ao rescindirem antecipadamente o negócio, teriam direito apenas à restituição parcial das parcelas pagas diretamente à incorporadora, com as seguintes deduções cumulativas: (i) 100% da comissão de corretagem paga, (ii) 100% do sinal/entrada pago e (iii) multa de 50% sobre o total das demais quantias pagas. Ademais, nos termos da cláusula 6.3.1, a devolução ao comprador deveria ocorrer apenas após a expedição do Habite-se do empreendimento, em até 30 dias após tal evento – o que no presente caso ainda não ocorreu (o prédio não foi concluído). Em outras palavras, a empresa ré defende a legalidade e validade de todas as cláusulas contratuais de distrato pactuadas, argumentando que foram claramente informadas aos autores e encontram amparo na lei e na jurisprudência mais recente. Aponta que a retenção total da comissão de corretagem é autorizada pelo STJ sempre que expressamente prevista no contrato (Tema 938, REsp 1.599.511/SP). Sustenta que a taxa de fruição pelo uso do imóvel (0,5% ao mês sobre o valor do contrato) também é devida conforme pactuado, caso os compradores tenham usufruído da unidade ou da disponibilidade do período durante a vigência do contrato. No tocante ao pedido de danos morais, a ré pleiteia a improcedência, alegando não haver ato ilícito ou abuso de direito de sua parte – tratou-se apenas do exercício regular de um direito contratual. Afirma que o mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável e que não houve qualquer ofensa à honra ou dignidade dos autores no caso. Com a contestação, a ré juntou documentos, dentre os quais: cópia da matrícula do imóvel (com averbação do patrimônio de afetação). Intimados, os autores apresentaram Réplica (ID 70590408), na qual refutam as teses da contestação. Em relação à prescrição da corretagem, alegam que não houve, na realidade, qualquer “cobrança de comissão de corretagem” por parte da ré que justificasse uma pretensão autônoma de repetição de indébito. Sustentam que o valor de R$ 3.990,00 pago no início do contrato foi apresentado como parte do preço do negócio (entrada/adiantamento) e integrou o saldo devedor do contrato, não sendo identificado claramente como remuneração de intermediador. Asseveram que não ficaram suficientemente informados de que tal quantia se destinaria a corretores de imóveis – pelo contrário, dizem que a ré não comprovou a participação de corretor algum na venda, o que indicaria que nenhuma corretagem real foi prestada. Portanto, defendem não se tratar de restituição de valor pago a terceiro estranho (hipótese de enriquecimento sem causa), mas sim de devolução de parcela do preço pago à própria ré, devendo tal montante ser considerado no saldo a restituir em caso de rescisão. Nessa linha, argumentam que não ocorreu prazo prescricional específico quanto a esse valor, e mesmo que assim não fosse, a cláusula de retenção integral da “comissão” seria abusiva à luz do Tema 938 do STJ, dada a falta de ciência inequívoca dos compradores sobre tal cobrança. Quanto à alegada incompetência territorial, os autores defendem a aplicação do CDC à relação, caracterizando-se como consumidores do serviço/produto oferecido pela ré (aquisição de unidade para lazer, não atividade comercial). Aduzem que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão deve ser reputada inválida sempre que impuser dificuldade de acesso à Justiça ao consumidor, nos termos do art. 101, I do CDC e da jurisprudência. No caso, residindo os autores no Espírito Santo e sendo de pequeno porte a demanda, obrigá-los a litigar em Pernambuco seria claramente oneroso e desproporcional. No mérito, a réplica ressalta que a própria ré concorda com a rescisão do contrato. Os autores insistem que as cláusulas contratuais que impõem a perda do sinal e multa de 50% sobre as prestações são excessivamente gravosas, devendo ser moderadas pelo Judiciário. Argumentam que há evidente “bis in idem” punitivo na cumulação da multa compensatória de 50% com a perda integral das arras (sinal) e da corretagem, configurando dupla penalização pelo mesmo fato. Rebatem também a afirmação de que o empreendimento estaria sob afetação: segundo os autores, a documentação apresentada pela ré (matrícula) não comprova de forma cabal a subsunção ao regime de afetação (ou pelo menos, questionam que esse já estaria extinto com a entrega do empreendimento). De todo modo, defendem que, mesmo sob a égide da Lei 13.786/18, a penalidade de 50% é um teto máximo e não deve ser aplicada indistintamente em todos os contratos, devendo o juiz verificar a razoabilidade no caso concreto. Por fim, reiteram o pedido de devolução imediata, em parcela única, das quantias devidas, salientando que condicionar a restituição apenas após o Habite-se (como quer a ré) equivale a transferir integralmente ao consumidor os riscos do empreendimento, perpetuando a garantia em exclusivo favor da incorporadora mesmo após resolvido o contrato. Pugnam, portanto, pela procedência da demanda, com a condenação da ré a restituir pelo menos 75% dos valores pagos pelos autores (preferencialmente 90%, conforme pleiteado na inicial), além de arcar com os danos morais e com as custas e honorários sucumbenciais. Intimada a se manifestar sobre eventuais provas remanescentes, a parte ré e autores, por sua vez, informaram não haver outras provas a produzir, pleiteando o julgamento antecipado da lide nos termos do art. 355, I do CPC (petição ID 80097145 e 78460900). É o relatório. Passo a decidir. Desta forma, antes da análise do mérito cumpre a análise das preliminares e prejudiciais de mérito. DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO E DA APLICABILIDADE DO CDC A preliminar relativa à eleição de foro também deve ser rejeitada, mantendo-se a competência deste Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES para julgamento da demanda. Inicialmente, reconheço a natureza consumerista da relação jurídica em questão. Os autores são pessoas físicas que adquiriram da ré (fornecedora que atua no mercado imobiliário) uma fração de unidade para fins predominantemente pessoais (lazer, férias), e não para atividades comerciais. De se constatar que a aquisição de unidade imobiliária, mesmo que em regime de multipropriedade e com potencial de locação (pool hoteleiro), destina-se, em regra, ao uso próprio ou familiar (lazer/férias), caracterizando o comprador como destinatário final, o que atrai a aplicação do CDC, assim, a vulnerabilidade do consumidor é presumida. In casu, a relação jurídica entre as partes é evidentemente de consumo, na qual os autores se enquadram como destinatários finais do produto (fração imobiliária para lazer) e a ré como fornecedora. Assim, ainda que haja cláusula de eleição de foro no contrato de adesão, tal disposição é considerada abusiva quando dificulta a defesa do consumidor em juízo, nos termos do art. 6º, VIII, e do art. 51, XV, ambos do CDC. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C PEDIDO INDENIZATÓRIO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. CLÁUSULA DE FORO CONTRATUAL. AFASTADA. HIPOSSUFICIÊNCIA DA PARTE APELADA. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. VERIFICADA. TAXA DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA, MEDIANTE PRÉVIA E CLARA INFORMAÇÃO. HIPÓTESE NÃO VERIFICADA NO CASO CONCRETO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA EM SENTENÇA. MANUTENÇÃO. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. I - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL: A Apelante suscita preliminar de incompetência territorial, argumentando que a incidência de cláusula de foro devidamente informada e anuída pelo contratante (f. 57). Defende, ainda, que a matéria já foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça, que reconheceu a legalidade das cláusulas de eleição de foro em contratos de adesão. II - De análise do precedente invocado, bem como das demais decisões daquela corte, verifica-se que a cláusula de eleição de foro estabelecida em contrato de adesão/franquia de fato possui validade, desde que não importe em dificultação do acesso à justiça ou que não haja reconhecimento da hipossuficiência da parte. (REsp n. 1.707.855/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/2/2018, DJe de 23/2/2018). Acresça-se ainda, que a mitigação da regra de competência do domicílio do consumidor (Art. 101, I, do CDC) é admitida se não houver prejuízo à sua defesa, o que não ocorre na presente hipótese, uma vez que obrigar os autores a demandar em Comarca diversa do seu domicílio, em outro Estado da Federação, implica em evidente dificuldade de acesso à justiça e desvantagem exagerada. Trata-se, portanto, de destinatários finais do produto/serviço, o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90, arts. 2º e 3º). A alegação da ré de que os autores teriam “clara intenção de investimento” não restou comprovada – ao contrário, tudo indica que eles figuram como consumidores médios atraídos pela possibilidade de uso fracionado de imóvel de veraneio, estando em posição de evidente vulnerabilidade técnica e econômica perante a empresa incorporadora. Outrossim, o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. DECISÃO MANTIDA. 1. "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade" (AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: XXXXX RJ XXXXX/XXXXX-3, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 12/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/06/2023). Reconhecida a relação de consumo, tem-se que a cláusula de eleição de foro inserta em contrato de adesão deve ser vista com reservas. Nos termos do CDC (art. 101, inc. I), o consumidor pode, se quiser, ajuizar a ação no foro do seu domicílio, reputando-se nula a convenção em contrário que dificulte o acesso à justiça. O STJ, é verdade, já esclareceu que a existência de foro de eleição em contrato de adesão não implica nulidade automática, devendo-se verificar no caso concreto se há abusividade – isto é, se a pactuação prejudica o consumidor, dificultando seu acesso à jurisdição. Essa orientação (REsp 1.675.012/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi) pondera que a proteção do foro privilegiado do consumidor não torna de pleno direito nula qualquer cláusula de foro, a menos que reste demonstrado desequilíbrio ou onerosidade excessiva para o aderente. No caso dos autos, entendo configurada a abusividade da cláusula de eleição do foro de Ipojuca/PE. Os autores residem neste Estado do Espírito Santo (Vila Velha/ES), enquanto a sede da ré e o empreendimento localizam-se em Pernambuco. Forçar o consumidor a litigar a ~1.500 km de distância representaria, sim, uma dificuldade de acesso relevante – seja pelos custos de deslocamento, seja pela necessidade de constituir advogados em outro Estado etc. Diante disso, afasto a alegação de incompetência e declaro válida a propositura da ação no foro do domicílio dos autores, nos termos do CDC. Reitere-se a competência deste Juízo para todas as fases do processo. Assim, reconhecida a relação de consumo, a demanda deve ser regida pelo CDC, contudo sendo a inversão do ônus da prova regra de instrução e, havendo pedido de julgamento antecipado, torna-se incabível. IMEDIATO JULGAMENTO DA LIDE E CAUSA MADURA A demanda comporta o imediato julgamento, devido à prescindibilidade de produção probatória em audiência, uma vez que a prova documental já anexada aos autos, corroborada pelos fundamentos contidos nas peças juntadas aos autos, se mostram suficientes para o deslinde das demais matérias, conforme autoriza o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, as próprias partes informaram a falta de interesse na produção de outras provas. DA PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A ré alega a ocorrência de prescrição trienal fundada no art. 206, § 3º, IV, CC e Súmula 938 do STJ sobre o pedido de restituição da comissão de corretagem, aduzindo que o contrato fora assinado em em 21/01/2021 e a ação foi ajuizada em 25/11/2024. A preliminar de prescrição merece acolhimento. Conforme visto, a parte ré argumenta que os autores pagaram, no ato da contratação, o valor de R$ 3.990,00 referente à comissão de corretagem, e que a presente ação foi ajuizada após decurso de mais de 3 anos dessa data. De fato, o contrato foi firmado em 21/01/2021 e a ação proposta somente em 25/11/2024, ou seja, quase 3 anos e 10 meses depois. A pretensão de devolução de quantia paga a título de corretagem (caso se entendesse indevida tal cobrança) tem natureza de enriquecimento sem causa, sujeitando-se ao prazo prescricional de 3 anos previsto no art. 206, §3º, inc. IV do Código Civil. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação (Tema Repetitivo 938) no sentido de que incide a prescrição trienal “sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere”, contando-se o prazo da data da celebração do contrato. Esse entendimento foi consolidado, por exemplo, no REsp 1.551.956/SP (Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino) e vem sendo reiterado. No caso em exame, é incontroverso que transcorreram mais de 3 anos entre o pagamento da suposta corretagem e o ajuizamento da ação. Os autores alegam, igualmente, que não chegaram a pagar comissão a corretor algum, pois o valor de R$ 3.990,00 seria parte do preço (entrada) e não uma corretagem “pura”. Todavia, verifica-se que o próprio instrumento contratual faz menção expressa à comissão de corretagem – inclusive prevendo que ela não será devolvida em caso de distrato (cláusula 6.3, i). Ou seja, tratou-se de cobrança prevista no contrato, da qual os autores tomaram ciência ao assiná-lo. Ainda que os autores contestem a validade material desta cláusula (matéria de mérito que será examinada adiante), do ponto de vista da prescrição não há como afastar o prazo trienal aplicável à pretensão de repetição desse valor específico. Desse modo, reconheço que prescreveu a pretensão dos autores de reaver o montante pago a título de “comissão de corretagem” na data da contratação. Em consequência, julgo extinto, com resolução de mérito (CPC, art. 487, II), o pedido de devolução da quantia de R$ 3.990,00 referente à comissão. Ressalte-se que tal parcela não será considerada nos cálculos de restituição do contrato, por força desta decisão prejudicial de mérito. Ad argumentandum, no Tema 938, aquela Corte Superior assentou ser legítima a imputação do pagamento da corretagem ao promitente-comprador, desde que haja transparência na informação – o que aparentemente foi atendido no caso, dada a previsão expressa no contrato e o abatimento desse valor do preço. De todo modo, como visto, a análise de mérito desse ponto tornou-se prejudicada pela procedência da prescrição.) Outrossim, quanto à suposta irregularidade na prestação do serviço, fato aventado somente em réplica, observo que, na oportunidade, os autores inovaram na argumentação fática e probatória para contrapor a tese de prescrição da corretagem e a legalidade da cobrança. Juntaram o documento de ID 70590409 ("CNPJ SUPOSTO CORRETOR"), que consiste no Comprovante de Inscrição e Situação Cadastral (CNPJ) e Quadro de Sócios da empresa indicada no contrato como beneficiária da comissão de corretagem: AGRO PECUÁRIA SERRA NEGRA LTDA (CNPJ 28.179.895/0001-92), sem demonstrar o motivo de trazerem novo documento em réplica, o que impossibilita que esse juízo analise a tese. DO MÉRITO Da Resolução Contratual e da Culpa É fato incontroverso que a rescisão se opera por iniciativa do promitente comprador, motivada por dificuldades financeiras. Não há imputação de inadimplemento contratual às Rés. Consequentemente, o direito à rescisão é potestativo. Ninguém é obrigado a manter-se vinculado a um contrato quando não mais possui condições de honrá-lo, devendo, contudo, suportar as consequências de seu inadimplemento. Estão presentes os requisitos para a rescisão (resolução) do contrato firmado entre as partes. Ambas concordam que o negócio jurídico de compra e venda da cota imobiliária deve ser desfeito, em razão da desistência manifestada pelos autores. A presente sentença, portanto, limita-se a homologar a resolução contratual por iniciativa dos compradores (promitentes-compradores), com efeitos ex tunc à data da citação (CC, art. 478, parte final). Diante desse consenso sobre o fim do vínculo, não há controvérsia quanto a esse pedido em si – declara-se resolvido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, extinguindo-se as obrigações contratuais futuras de ambos os lados. A questão controversa centra-se nos efeitos econômicos dessa rescisão, ou seja, em quanto e como devem ser restituídos aos autores os valores por eles pagos durante a vigência do contrato, bem como se a empresa vendedora tem direito de reter parte dessas quantias a título de multa ou outras rubricas compensatórias. É fato incontroverso, igualmente, que os autores pagaram, no curso do contrato, determinadas quantias: incluíram-se aí o sinal (entrada), parcelas mensais, comissão de corretagem e taxas, conforme demonstrativos juntados. O pedido do autor cinge-se, contudo, conforme verifica-se da inicial: restituição da comissão de corretagem (cuja prescrição já se reconheceu), arras e valor da multa. Importa analisar, então, qual o percentual de retenção das importâncias pagas que pode ser legitimamente apropriado pela vendedora a título de pena compensatória, e qual o montante a ser devolvido aos autores, à luz do contrato, da legislação (CDC e ei 13.786/2018 “Lei do Distrato”) e da jurisprudência atual, inclusive o entendimento consolidado pelo STJ no Tema Repetitivo 938. Regime legal aplicável (Lei do Distrato e CDC) e pretensão de restituição Inicialmente, ressalte-se que o contrato em questão foi celebrado em janeiro de 2021, já sob a vigência da Lei 13.786/2018 (“Lei do Distrato”). Essa lei introduziu o art. 67-A na Lei 4.591/1964, dispondo de forma expressa sobre os direitos e deveres na resolução de contratos de incorporação imobiliária por inadimplemento ou desistência do adquirente. No contrato celebrado entre as partes (Proposta de Compra e Venda ID 55253813, cláusula 6), estipulou-se que, em caso de resolução por iniciativa do comprador (inadimplemento voluntário), este teria direito à restituição das quantias pagas diretamente à vendedora, porém deduzidas cumulativamente de três parcelas: (i) a integralidade da comissão de corretagem paga; (ii) a integralidade do sinal de negócio (arras) pago; e (iii) uma cláusula penal de 50% sobre as demais quantias pagas pelo comprador. Quanto à comissão de corretagem, conforme já assentado em tópico anterior, foi reconhecida a prescrição da pretensão. No caso de empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o §5º do mesmo artigo autoriza que a cláusula penal (multa devida pelo comprador desistente) seja de até 50% do valor efetivamente pago. Já para empreendimentos não afetados, a multa não pode superar 25% do montante pago (art. 67-A, inc. II). A cláusula contratual 6.3, prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e a ré comprova que o empreendimento está submetido ao Regime de Patrimônio de Afetação. Juntou a matrícula (ID 62096421) que comprova a averbação do patrimônio de afetação (Av-3 na matrícula 9.500), fato que inclusive não foi impugnado em réplica. O art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64 (incluído pela Lei do Distrato) estabelece: § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação [...], o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente [...], admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. A incorporadora ré demonstrou que o empreendimento Porto Alto Resort está constituído sob o regime de afetação (averbado na matrícula imobiliária). Assim, em tese a multa contratual de 50% pactuada na cláusula 6.3 encontra respaldo no limite máximo previsto na lei especial. De se ponderar ainda quanto à tese autoral de que a obra estaria concluída, foi alegado apenas em réplica e baseia-se exclusivamente em capturas de tela (prints) de sites de reserva e materiais publicitários. Todavia, para fins do Art. 31-E, inciso I, da Lei 4.591/64, a extinção do regime de patrimônio de afetação exige a averbação da construção na matrícula do imóvel, ato que pressupõe a expedição do "Habite-se" pelo poder público municipal. Meras informações de sítios eletrônicos ou "vendas emocionais" não possuem o condão de desconstituir um regime jurídico de afetação devidamente averbado na Matrícula nº 9.500 do Registro de Imóveis de Ipojuca-PE. Uma vez que não consta dos autos a prova cabal da conclusão jurídica da obra (Habite-se) e que os autores abdicaram de produzir tal prova ao pedirem o julgamento antecipado, permanece hígido o regime de afetação. Outrossim, referente às Arras, o contrato prevê a irretratabilidade. As arras, portanto, são confirmatórias, servindo como início de pagamento. Conforme precedentes do STJ (AgRg no REsp 997.956/SC), as arras confirmatórias não podem ser retidas se houver condenação em cláusula penal (retenção percentual), sob pena de bis in idem. O ponto central da sua argumentação, e que encontra total respaldo no STJ, é a impossibilidade de cumular a retenção das arras confirmatórias com a cobrança de cláusula penal compensatória. A razão para isso é que ambas as verbas possuem a mesma natureza jurídica: indenizatória. Permitir que o vendedor retenha as arras e, ao mesmo tempo, exija o pagamento da multa prevista na cláusula penal configuraria uma dupla penalidade pelo mesmo fato (a rescisão contratual), o que é vedado pelo princípio do non bis in idem:. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023). Entendo que a cláusula que prevê a retenção integral do sinal (arras) cumulada com multa compensatória deve ser considerada nula, por configurar dupla penalização. As arras confirmatórias, como era o caso do sinal pago (R$ 2.057,20), normalmente servem para garantir o negócio e, em caso de inexecução culposa do comprador, podem ser retidas pelo vendedor (art. 418 do CC) ou compor a multa convencional – mas não devem ser somadas a outra multa sob pena de punir em dobro o mesmo inadimplemento. Desta forma, afastada a cláusula contratual, a penalidade cabível é a prevista na norma legal e, fica evidente que o desconto de 50% (cinquenta por cento) do valor atualizado do contrato, já engloba a arras. Forma de devolução e correção monetária/juros A lei de regência estabelece que “§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)” Quanto ao índice de atualização monetária e juros, devem ser observados os parâmetros contratuais (IGP-M) e juros de 1% (um por cento) ao mês. Entretanto, os juros incidirão a partir do trânsito em julgado, quando se constituirá em mora da obrigação de restituir (CPC, art. 240; CC art. 405). Dos danos morais Entendo que não restou caracterizado o dano moral indenizável. Os autores fundamentaram este pedido genericamente, alegando terem sido vítimas de práticas abusivas da ré, induzidos em erro quanto às condições do negócio e submetidos a prejuízo financeiro. Todavia, analisando o conjunto fático, não vislumbro ofensa a direitos de personalidade capaz de gerar abalo moral. A controvérsia aqui refere-se essencialmente a descumprimento contratual e a consequências patrimoniais dele advindas. A simples recusa da empresa em devolver integralmente os valores pagos, insistindo nas cláusulas contratuais, por mais que seja julgada excessiva, configura ainda exercício de um direito contratual (a ré acreditava na legalidade das cláusulas pactuadas, tanto que algumas foram parcialmente acolhidas). Não se extrai má-fé ou intuito deliberado de lesar a dignidade dos autores – houve, sim, conflito de interesses patrimoniais, resolvido na via judicial. É entendimento pacífico que o inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo circunstâncias excepcionais que excedam o mero aborrecimento ou frustração econômica. No caso, os fatos limitam-se ao âmbito negocial e financeiro. A posição da ré pode ser considerada jurídica ou eticamente questionável sob a ótica consumerista, mas não ultrapassou os limites do debate contratual. Ademais, os autores não detalharam nenhum sofrimento psicológico intenso ou humilhação concreta sofrida; restringiram-se a afirmar que tiveram prejuízo material e se sentiram lesados no plano econômico. Sendo assim, ausente prova de violação a atributos personalíssimos ou de abalo anormal que exorbite o trivial descumprimento contratual, a pretensão indenizatória por danos morais deve ser julgada improcedente. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por DIEGO MIERTSCHINKE DA SILVA e MILENA TAVARES SILVEIRA em face de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., para o fim de: Declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, relativo à cota nº 18, Bloco 03, Ap. 203 do empreendimento Porto Alto Resort, extinguindo-se as obrigações contratuais recíprocas a partir da citação (resolução por iniciativa dos compradores). CONDENAR a ré a restituir aos autores o montante correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos (excluindo-se a comissão de corretagem de R$ 3.990,00, sobre a qual operou a prescrição). O valor das Arras (R$ 2.057,20) já se encontra absorvido pela retenção da cláusula penal, sendo vedada sua retenção cumulada. A correção monetária pelo IGPM incidirá desde cada desembolso e os juros moratórios de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado. Reconhecer a prescrição da pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem (R$ 3.990,00), extinguindo este ponto do pedido com resolução do mérito (CPC, art. 487, II) e Rejeitar todos os demais pedidos. Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 70% (setenta por cento) pela autora e 30% (trinta por cento) pelos réus. Diligencie-se com as formalidades legais. Com o trânsito em julgado, não havendo requerimentos pendentes de apreciação, arquive-se. Vila Velha-ES, data da assinatura eletrônica. MARIA IZABEL PEREIRA DE AZEVEDO ALTOÉ Juíza de Direito
05/02/2026, 00:00