Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: JOSE MIRANDA LIMA
REQUERIDO: ROSA DARQUIS ALVES Advogados do(a)
REQUERENTE: DEUSA ESPERANCA FERREIRA ROMUALDO - ES33594, JOSE MIRANDA LIMA - ES3752 Advogado do(a)
REQUERIDO: ISRAEL GIRI LIMA - ES20218 SENTENÇA (Serve este ato como carta/mandado/ofício)
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 0004819-36.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) VISTOS EM INSPEÇÃO.
Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA proposta por JOSÉ MIRANDA LIMA em face de ROSA DÁRQUIS ALVES, partes qualificadas na inicial. Custas quitadas à fl. 78. Decisão de fls. 80/81, indeferindo a concessão de tutela. Contestação às fls. 124/132. Réplica às fls. 153/157. Despacho de fl. 164, intimando as partes para indicarem os pontos controvertidos e as provas que pretendem produzir. Petição do requerente à fl. 170, pleiteando o julgamento antecipado da lide. Despacho de fl. 172, intimando a requerida para juntar cópia legível dos comprovantes de pagamento das parcelas e dos valores relativos ao condomínio. Autos digitalizados. Certidão de id: 67357797, certificando o decurso de prazo sem manifestação da requerida. É o que cabia relatar. DECIDO. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Resolução Contratual e da Reintegração na posse do imóvel Sustenta o autor, em síntese, que em 09/10/2017 firmou promessa de compra e venda com a requerida, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Meaípe, Bloco R, Apt. 402, Condomínio Valparaíso, Bairro Valparaíso, Serra/ES, pelo valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), a ser pago nas seguintes condições, entrada de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) com saldo residual a ser quitado em 60 (sessenta) prestações de R$ 1.000,00 (mil reais). Relata que a requerida está inadimplente desde 09/11/2017, com dívida no valor de R$ 33.222,79 (trinta e três mil, duzentos e vinte e dois reais e setenta e nove centavos), que enviou diversas notificações para que houvesse a quitação do débito, contudo, todas as tentativas de recebimento na via administrativa restaram infrutíferas. Por esta razão ajuizou a presente demanda pleiteando, em sede de tutela de urgência, a reintegração do imóvel, e no mérito, a confirmação da medida liminar, a resolução do contrato, a condenação da requerida ao pagamento de aluguéis, das despesas ordinárias do bem e de perdas e danos pelo período em que permaneceu indevidamente na posse. Em sua contestação a requerida alegou que vem adimplindo regularmente com suas obrigações, além disso, relatou que no ato de aquisição do imóvel não foi informada da existência de dívida condominial na monta de R$ 29.197,41 (vinte e nove mil, cento e noventa e sete reais e quarenta e um centavos), referente ao período de 2012 à 2017, que foi obrigada a renegociar o débito e assumir o seu pagamento, logo, descabido a resolução contratual pois o requerente não adimpliu com a sua prestação, assim, os pedidos iniciais merecem ser totalmente improvidos. Após analisar as teses dos litigantes em conjunto do acervo probatório cheguei à conclusão de que os pedidos iniciais merecem ser parcialmente acolhidos. Explico. O pedido de resolução contratual está fundamentado no inadimplemento das parcelas, de modo que cabia a requerida demonstrar o pagamento das prestações, e com isso, afastar por completo a pretensão autoral. A requerida foi notificada extrajudicialmente sobre a existência do débito, o que se observa pelas notificações inseridas às fls. 36/39, lhe sendo oportunizada a purgação da mora para permanecer com o imóvel. Posteriormente, em sede judicial, foi devidamente intimada (Despacho de fl. 172) para juntar os comprovantes de pagamento das prestações e dos débitos condominiais passados, visto que os apresentados (fls. 137/138) estão ilegíveis. Sobre a dívida condominial, anoto que o termo de acordo extrajudicial de confissão de dívida (fls. 139/140) se refere a débitos do período compreendido entre 10/11/2012 à 10/04/2021. A partir disso, constata-se que a requerida deixou de adimplir com as cotas condominiais desde que passou a ostentar a condição de promissária compradora, em 09/10/2017, e por conseguinte, a dívida condominial não pode ser utilizada como justificativa pelo inadimplemento das parcelas contratuais, afastando a tese de exceção de contrato não cumprido. Nessa esteira, transcrevo a inteligência contida no artigo 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. (grifei). Considerando que não há nos autos prova indicando o pagamento das prestações contratuais ou das cotas condominiais anteriores à sua imissão na posse do bem, entendo estar configurado o inadimplemento, dando azo a resolução antecipada da avença. Diante deste cenário fático, declaro rescindido o contrato de promessa de compra e venda (fls. 30/34) firmado entre as partes. A avença celebrada entre os litigantes consistia no justo título que fundamentava a posse da requerida, assim, uma vez que esta foi rescindida a sua posse se tornou injusta e precária, e por consequência, o imóvel deve ser reintegrado ao seu legítimo proprietário. Nesse sentido, colaciono alguns julgados dos Tribunais pátrios, vejamos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – REQUISITOS - OBSERVÂNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - AQUISIÇÃO POR MEIO DA USUCAPIÃO - IMPOSSIBILIDADE - PAGAMENTO DE ALUGUEL - PROCEDÊNCIA. 1. Para a procedência da ação reivindicatória, é necessária a demonstração da titularidade do domínio do autor sobre o bem reivindicado, a individualização da coisa e que esta esteja injustamente em poder do réu. 2. A inadimplência do contrato de promessa de compra e venda de imóvel torna injusta e precária a posse do promissário comprador, impossibilitando a sua aquisição por meio da usucapião. 3. Presentes os requisitos legais, a procedência da demanda reivindicatória, com a imissão do proprietário na posse do bem, é medida que se impõe, o qual faz jus à indenização, a título de aluguéis, pelo uso indevido do imóvel pelo atual ocupante, em montante a ser apurado em liquidação de sentença. 4. Recurso provido. (TJ-MG - Apelação Cível: 50092414320198130701, Relator.: Des.(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G), Data de Julgamento: 06/02/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/02/2024). APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Correção do valor causa. Art. 292, II, do CPC. Valor do contrato. Incontroverso inadimplemento contratual dos adquirentes. Rescisão do contrato e reintegração da autora-reconvinda na posse do imóvel. Inaplicável a teoria da exceção do contrato não cumprido. Alegação de usucapião como matéria de defesa. Posse precária, decorrente de proposta de compra e venda não quitada, indigna de proteção judicial. Devolução dos valores pagos. A retenção pela vendedora de 10% dos valores recebidos pelo preço do imóvel compensa razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Indenização pela ocupação gratuita do imóvel. Indenização devida pelo período em que os adquirentes utilizaram o imóvel sem a devida contraprestação até a data da efetiva devolução do imóvel. Benfeitorias. Os réus-reconvintes compraram o lote para sua moradia, e construíram no local porque assim autorizava o contrato, a despeito do exercício de posse precária. Indenização pelas acessões e benfeitorias úteis e necessária. Art. 34 da Lei nº 6.766/79, a se apurar em liquidação de sentença. Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - Apelação Cível: 1005519-84.2019.8.26.0191 Ferraz de Vasconcelos, Relator.: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 14/03/2023, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2023). (grifei). Destarte, acolho o pedido de reintegração de posse do imóvel em favor do requerente 2.2. Do pagamento de aluguéis O requerente pleiteou a condenação da requerida ao pagamento dos aluguéis referentes ao período em que esta ocupou indevidamente o imóvel. A Corte da Cidadania tem entendimento consolidado acerca do direito à cobrança de aluguéis em face do promitente comprador quando este der causa a resolução do contrato, conforme se observa pela ementa a seguir: RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE. 1. Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus. 2. O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita. Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional. 3. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem. 4. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel
trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum. 5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação. Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década. 6. Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente. 7. Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" ( REsp 1.471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015). 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (STJ - REsp: 1731753 SP 2017/0271035-5, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/05/2023). (grifei). No mesmo sentido, colaciono julgado da Egrégia Corte Capixaba: EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO PELO USO DO BEM. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. O art. 475 do Código Civil preceitua que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com direito a indenização por perdas e danos, motivo pelo qual, por não terem diligenciado a quitação do débito perante o consórcio para possibilitar o financiamento do imóvel pela compradora, deve recair sobre vendedores a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, garantido o direito de rescisão à compradora. Na espécie, deve incidir a cláusula penal em desfavor dos vendedores (art. 408 do Código Civil), cabendo-lhes ainda restituir os valores pagos pela compradora. No que concerne à taxa de fruição devida pelo tempo de uso do imóvel pela compradora, é cediço que, para evitar o enriquecimento ilícito,“A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência” (TJES, Apelação Cível n. 0009955-37.2016.8.08.0021, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 14.12.2023). Recursos conhecidos e desprovidos. Processo nº: 0001999-49.2017.8.08.0048. Apelação Cível. 1ª Câmara Cível. Desª. JANETE VARGAS SIMÕES. Julgado em: 06/12/2024. Reconhecido o direito à percepção dos aluguéis se faz necessário definir o termo inicial para sua cobrança, o qual deve corresponder a data em que a requerida passou a ocupar o imóvel, 09/12/2017, que coincide com o início do inadimplemento. Face o exposto, acolho o pedido de pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel, cujo valor deverá ser oportunamente apurado em fase de liquidação de sentença. 2.3. Da compensação de valores com as perdas e danos O requerente pleiteou indenização por perdas e danos equivalentes a 15% (quinze) do valor pago pela requerida, sob o argumento de que esta quantia deve ser utilizada para cobrir despesas administrativas. Ocorre que o requerente não fez provas das sobreditas despesas, visto que não acostou documento algum comprovando o alegado dispêndio. Diante disso, torna-se de rigor o não acolhimento do pedido retro. Em arremate, o valor pago pela requerida deverá ser estornado, contudo, deverá ser feito o decote referente as despesas condominiais e eventuais gastos ordinários (contas de luz, água, IPTU), correspondentes ao período em que esta permaneceu na posse do imóvel, cujo montante deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença. 3. DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais e via de consequência: 1 – DECLARO a resolução do contrato firmado entre as partes. 2 – DETERMINO a reintegração imediata da posse do bem ao requerente, sob pena de incidência de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) limitado à R$ 10.000,00 (dez mil reais). 3 – CONDENO a requerida ao pagamento dos aluguéis pela fruição do imóvel, cujo valor deverá ser oportunamente apurado em fase de liquidação de sentença, nos termos do artigo 509 do Código de Processo Civil. 4 – CONDENO à requerida ao pagamento das despesas condominiais e eventuais gastos ordinários que estejam pendentes (contas de energia, água, IPTU) relativas ao período em que esteve na posse do imóvel, cujo valor deverá ser compensado do montante a lhe ser restituído. CONDENO a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, contudo, suspendo a sua exigibilidade face a gratuidade de justiça que ora defiro, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. Considerando-se que o CPC suprimiu o juízo de admissibilidade na primeira instância, em havendo apelação, independente de novo despacho, intime-se a parte adversa para contrarrazões no prazo legal (artigo 1.010, § 1º do CPC). Em seguida, com ou sem resposta, encaminhem-se os autos à instância superior, com nossas homenagens, dispensada nova conclusão. Preclusas as vias recursais, proceda a Secretaria da seguinte forma: Nada sendo requerido, remetam-se os autos a contadoria do Juízo para cálculo das custas remanescentes, intimando-se, após, para pagamento. Havendo pagamento, arquivem-se, com as cautelas de estilo (lançando-se o movimento 848 da tabela taxonômica do C. CNJ). Não havendo pagamento, oficie-se por meio eletrônico à SEFAZ para possível inscrição em dívida ativa e, após, arquivem-se na forma acima. Por outro lado, em havendo pedido de cumprimento de sentença e sendo a hipótese de inadimplemento de obrigação pecuniária, estando o petitório em conformidade com os requisitos formais do art. 524, incisos, do CPC (o que deverá ser certificado pela secretaria), intime-se desde logo a parte devedora para cumprimento espontâneo da obrigação, na forma do artigo 523, do CPC. Em caso de não pagamento, fica desde já advertida da incidência da multa de 10% sobre o valor exequendo e honorários advocatícios no mesmo percentual, na forma do artigo 523, §1º, do CPC. Para o caso de pagamento (espontâneo ou após o início da fase de cumprimento), deverá a parte sucumbente realizar o depósito judicial, obrigatoriamente, em uma das agências do BANESTES (Banco do Estado do Espírito Santo), nos termos do disposto nas Leis Estaduais ns. 4.569/91 e 8.386/06, para os fins do Ato Normativo Conjunto 036/2018 do TJES. Realizado o pagamento e em havendo concordância (expressa ou tácita) do credor, ou pedido seu nesse sentido, expeça-se alvará eletrônico ou transferência eletrônica (TED) [se expressamente requerida esta modalidade] em ordem cronológica de movimentação, na forma do Ato Normativo Conjunto n. 036/2018 do TJES, ficando a cargo do beneficiário as despesas e taxas provenientes da referida operação. O alvará poderá ser lavrado em nome da parte requerente ou de seu/sua Douto/a Patrono/a, neste último caso desde que haja requerimento expresso nesse sentido e procuração com poderes específicos (ambos ID’s ou páginas de autos físicos ou digitalizados de que constem referido requerimento e instrumento de mandato devendo ser CERTIFICADOS NOS AUTOS pela secretaria por ocasião da expedição do alvará). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, lance-se o movimento 848 da tabela taxonômica do C. CNJ e, em não havendo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Diligencie-se. Serra/ES, data da assinatura eletrônica. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA Juiz de Direito NAPES 04 Ofício DM nº:0027/2026
06/02/2026, 00:00