Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
REQUERENTE: TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA
REQUERIDO: PENHA LEAL SAADE, PATRICIA LEAL SAADE PORTO Advogado do(a)
REQUERENTE: BRUNO DA LUZ DARCY DE OLIVEIRA - ES11612 Advogados do(a)
REQUERIDO: ANDRE ARNAL PERENZIN - ES12548, PEDRO SOBRINO PORTO VIRGOLINO - ES12242 DECISÃO SANEADORA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980633 PROCESSO Nº 5035213-71.2024.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos ajuizada por TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA em face de PENHA LEAL SAADE e PATRÍCIA LEAL SAADE PORTO, conforme petição inicial de ID nº 49374561 e documentos subsequentes. Sustenta a parte autora, em síntese, que firmou com as rés contrato de promessa de permuta em 23/03/2022, pelo qual estas últimas transfeririam a posse e propriedade de imóvel localizado em Vitória/ES, recebendo em troca unidades futuras do empreendimento imobiliário denominado “Isla Residence” e uma torna pecuniária a ser paga em parcelas. Narra que as rés, após entregarem parcialmente a posse do imóvel e permitirem o início das obras, passaram a dificultar e obstruir o cumprimento do contrato, recusando-se a assinar a escritura definitiva e a lavrar os instrumentos públicos indispensáveis à formalização do negócio. Relata ainda que, embora as autoras tenham adimplido integralmente sua parte, inclusive com substanciais investimentos no projeto, as requeridas passaram a formular exigências não previstas, retardando o cronograma e impedindo a continuidade da incorporação. Requerem a resolução contratual por culpa das rés, a reintegração plena na posse do imóvel, indenização por perdas e danos materiais e lucros cessantes, além da condenação das requeridas ao pagamento de valores correspondentes ao prejuízo gerado pelo descumprimento contratual. Guias e custas processuais prévias devidamente recolhidas no ID nº 49375936. Decisão no ID nº 52548294, deferiu a tutela requerida em caráter antecedente, a fim de autorizar que as autoras depositem em juízo a quantia de R$ 5.500.000,00. Aditamento apresentado pela parte autora no ID nº 55145391. Decisão no ID nº 55686917, acolheu o pedido de aditamento e registrou, ao final, que houve o decurso do prazo concedido para depósito da quantia indicada na tutela de urgência. Citada no ID nº 52269690, a parte ré apresentou contestação alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da requerida TUMA, uma vez que esta não é parte no contrato entabulado. Sustenta ainda a inépcia da inicial por conter pedidos incompatíveis e ausência de causa de pedir suficiente. No mérito, afirmam que não descumpriram o contrato, que entregaram a posse do imóvel conforme pactuado e que a mora ou inadimplemento decorre exclusivamente de condutas das autoras, que não teriam cumprido integralmente com o pagamento da torna e demais obrigações previstas, além de terem apresentado propostas de escrituras e aditivos que alteravam substancialmente o conteúdo originalmente ajustado. Alegam ainda que as autoras tentaram impor cláusulas abusivas e documentos unilaterais, distorcendo o equilíbrio contratual e gerando insegurança jurídica, razão pela qual agiram legitimamente ao resistir a tais exigências. Impugnam os pedidos de perdas e danos e negam a existência de qualquer inadimplemento justificável que enseje a rescisão do pacto por culpa das requeridas. Réplica apresentada no ID nº 66842.274. No ID nº 78690928, Marcos Paulo Dias da Neiva, Helio Correa Santos, ACD Administração e Representações LTDA e Rosimeire Lessa, requereram sua habilitação nos autos como terceiros interessados, alegando serem beneficiários de cláusula de corretagem prevista no contrato de permuta que fundamenta a presente ação. É O BREVE RELATÓRIO. DECIDO. As partes encontram-se bem representadas, não vislumbro nulidade a ser declarada nem irregularidades a serem supridas, razão pela qual passo a decisão de saneamento e organização do processo, nos termos do artigo 357 do CPC, em atenção ao princípio da celeridade processual. Há questões processuais pendentes, que ora analiso: I – DAS PRELIMINARES 1. Ilegitimidade ativa da ré TUMA Alegam as rés, em sede preliminar, que a parte autora TUMA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA é parte ilegítima para figurar no polo ativo da presente demanda, sob o argumento de que não foi parte signatária do contrato de promessa de permuta celebrado em 23/03/2022, instrumento este que teria sido formalizado exclusivamente entre a empresa ISLA RESIDENCE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e as rés. Como toda ação, esta deve obedecer à norma cogente que determina o preenchimento das condições da ação e dos pressupostos processuais para que o processo tenha desenvolvimento válido e regular e assim, possa o juiz conhecer do mérito da causa. Acerca do tema, leciona Daniel Amorim de Assumpção Neves (2023, fls. 100/101): "Conforme tradicional lição doutrinária, a legitimidade para agir (legitimatio ad causam) é a pertinência subjetiva da demanda ou, em outras palavras, é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o polo passivo dessa demanda. Tradicionalmente se afirma que serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante, mas essa definição só tem serventia para a legitimação ordinária, sendo inadequada para a conceituação da legitimação extraordinária. A regra geral em termo de legitimidade, ao menos na tutela individual, é consagrada no art. 18 do CPC, ao prever que somente o titular do alegado direito pode pleitear em nome próprio seu próprio interesse, consagrando a legitimação ordinária, com a ressalva de que o dispositivo legal somente se refere à legitimação ativa, mas é também aplicável par a legitimação passiva. A regra do sistema processual, ao menos no âmbito da tutela individual, é a legitimação ordinária, com o sujeito em nome próprio defendendo interesse próprio." Destaco que a legitimidade ad causam, que é uma das condições da ação e que se refere à pertinência subjetiva da demanda, deve ser analisada in status assertionis, portanto, são aferidas abstratamente, conforme assertivas do autor. Nessa linha de raciocínio, se a análise da questão – in casu, a legitimidade “ad causam” – depender de instrução probatória, isto é, da análise concreta do caso, a matéria deverá ser enfrentada como mérito. Como assenta Daniel Amorim de Assumpção Neves (2023, p. 96): "Em tempos mais recentes surgiu na doutrina a teoria da asserção (in status assertionis), também chamada de teoria della prospettazione, que pode ser considerada uma teoria intermediária entre a teoria abstrata pura e a teoria eclética. Para essa corrente doutrinária a presença das condições da ação deve ser analisada pelo juiz com os elementos fornecidos pelo próprio autor em sua petição inicial, sem nenhum desenvolvimento cognitivo. [...] Em síntese conclusiva, o que interessa para fins da existência das condições da ação para a teoria da asserção é a mera alegação do autor, admitindo-se provisoriamente que o autor está dizendo a verdade." No mesmo sentido já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURO DE VIDA COLETIVO. ESTIPULANTE. LEGITIMIDADE DE AGIR. IDADE DO SEGURADO. MÉRITO DA QUESTÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO.1.
Cuida-se de ação de cobrança de pagamento de seguro de vida em grupo.2. Recurso especial interposto em: 01/07/2021. Concluso ao gabinete em: 26/05/2022.3. O propósito recursal consiste em perquirir se a empresa estipulante de contrato de seguro de vida coletivo possui legitimidade de agir em ação na qual a seguradora nega-se a pagar a indenização securitária em virtude de não enquadramento do segurado nas condições contratuais.4. Conforme a jurisprudência do STJ, a estipulante age apenas como interveniente, na condição de mandatário do segurado, agilizando o procedimento de contratação do seguro. Não obstante, na estipulação em favor de terceiro, tanto a estipulante (promissário) quanto o beneficiário podem exigir do promitente (ou prestador de serviço) o cumprimento da obrigação (art. 436, parágrafo único, do CC).5. É firme a jurisprudência do sentido de que o exame da legitimidade ad causam deve ser realizado de acordo com a Teoria da Asserção, isto é, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial.6. Apesar de, em princípio, a estipulante não possuir legitimidade passiva em ações nas quais pleiteia-se o pagamento de indenizações securitárias, em se tratando de ação que questiona o cumprimento das obrigações firmadas entre as partes contratantes, merece ser reconhecida a legitimidade ativa da mandatária, sem prejudicar os beneficiários do segurado a fazer jus ao recebimento da indenização.7. Recurso especial não provido.(REsp n. 2.004.461/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.) In casu, de fato, apenas a sociedade de propósito específico, ISLA RESIDENCE, figura como signatária do instrumento particular de permuta de ID nº 49375906 e aditivo de ID nº 49375906. Contudo, à luz da teoria da aparência, a jurisprudência das Cortes Estaduais reconhece a legitimidade de ambas as pessoas jurídicas (sociedade de propósito específico e construtora), por constituírem o mesmo conglomerado econômico, vejamos: Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DA PARTE AUTORA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato imobiliário movida contra Sunset SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Construtora Épura Ltda., condenando a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa. A apelante sustenta que não foram analisados aspectos essenciais do contrato e do atraso na entrega do imóvel. Pede, ainda, a admissão de novos documentos que corroboram sua tese de atraso na entrega. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da Construtora Épura Ltda.; (ii) se houve atraso na entrega do imóvel; (iii) qual índice de correção deve ser aplicado à parcela inadimplida pela apelante; (iv) definir se é legal a cláusula de tolerância na entrega do imóvel e (v) verificar se é devida a devolução da comissão de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR A Construtora Épura Ltda. tem legitimidade passiva, uma vez que integra o mesmo grupo econômico da Sunset SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda., sendo solidariamente responsável nos termos do art. 18 do CDC. [...] Tese de julgamento: A Construtora Épura Ltda. é parte legítima para figurar no polo passivo, sendo responsável solidariamente com a Sunset SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda. A inadimplência do comprador impede a entrega das chaves até a regularização do pagamento. O CUB-SINDUSCON é aplicável durante a fase de construção, e o INPC após a conclusão das obras para correção de parcelas inadimplidas. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 476; CDC, art. 18; CPC/2015, art. 435. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1302878/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 17/09/2019; TJ-MG, AI nº 10024151803517001, Rel. Des. Marco Aurélio Ferenzini, j. 30/06/2022; STJ, REsp 1599511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00266838220148080035, Relator: SERGIO RICARDO DE SOUZA, 3ª Câmara Cível) APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Desistência da promitente compradora. Parcial procedência para determinar a rescisão contratual e a devolução de 80% do total anuído. RECURSO DA INCORPORADORA E CONSTRUTORA IIegitimidade passiva ad causam. Empresa sócia participante da cadeia de consumo. Grupo econômico caracterizado, sendo-lhes aplicada a responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7º, parágrafo único, e Artigo 25, § 1º. Preliminar afastada. Retenção. Pleito de aplicação do percentual previsto contratualmente ou, subsidiariamente, majoração do valor fixado. Descabimento. Cláusulas contratuais leoninas. [...] (TJ-SP 10017478520178260320 SP 1001747-85.2017.8.26.0320, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 30/11/2017, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2017) Assim, evidenciado o grupo econômico entre as autoras TUMA e ISLA EMPREENDIMENTOS SPE, participantes da mesma relação jurídica, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. 2. Inépcia da inicial Aduzem as rés que a petição inicial é inepta por ausência de causa de pedir adequada e pedidos incompatíveis. Entretanto, conforme se extrai da exordial, a parte autora apresenta de forma articulada os fatos que embasam suas pretensões, descreve as obrigações supostamente inadimplidas, relaciona documentos comprobatórios e formula pedidos juridicamente possíveis. A narrativa, portanto, foi redigida de forma lógica e os pedidos são compatíveis e permitem o exercício do contraditório e da ampla defesa, estando atendidos os requisitos dos arts. 319 e 330 do CPC. Dessa forma, rejeito a preliminar de inépcia da petição inicial. 3. Do pedido de habilitação No ID nº 78690928, Marcos Paulo Dias da Neiva, Helio Correa Santos, ACD Administração e Representações LTDA e Rosimeire Lessa, requereram sua habilitação nos autos como terceiros interessados, alegando serem beneficiários de cláusula de corretagem prevista no contrato de permuta que fundamenta a presente ação. Sustentam que têm interesse jurídico no desfecho da demanda, uma vez que a validade do contrato impacta a efetividade de ação de execução já ajuizada para cobrança de seus honorários (n. 5001750-07.2025.8.08.0024). Todavia, entendo que o interesse invocado pelos requerentes é de natureza patrimonial e reflexa, não se tratando de interesse jurídico imediato que legitime sua intervenção como assistente litisconsorcial. O resultado da presente ação não interfere na titularidade de seu crédito, tampouco condiciona a sua exigibilidade, que já é objeto de ação autônoma. Ademais, eventual prejuízo decorrente da resolução do contrato poderá ser arguido em sede própria, no juízo da execução, inclusive mediante oposição, se for o caso. Nos termos do art. 119 do CPC, “pendendo causa entre duas ou mais pessoas, o terceiro juridicamente interessado em que a sentença seja favorável a uma delas poderá intervir no processo para assisti-la”. O interesse jurídico exigido é direto e imediato, e não meramente reflexo ou econômico, o que não se verifica na hipótese. Mesmo na assistência, a doutrina elucida que o interesse meramente econômico não permite a admissão desse tipo de intervenção de terceiros, mormente quando poderá ser objeto de demanda autônoma, conforme os ensinamentos de Daniel Amorim Assumpção Neves: “O pressuposto da assistência é a existência de um interesse jurídico do terceiro na solução do processo, não se admitindo que um interesse econômico, moral ou de qualquer outra natureza legitime a intervenção por assistência. Dessa forma, somente será admitido como assistente o terceiro que demonstrar estar sujeito a ser afetado juridicamente pela decisão a ser proferida em processo do qual não participa, sendo irrelevante a justificativa no sentido de que sofrerá eventual prejuízo de ordem econômica ou de qualquer outra natureza. […] Na assistência litisconsorcial o terceiro é titular da relação jurídica de direito material discutida no processo, sendo, portanto, diretamente atingido em sua esfera jurídica pela decisão a ser proferida. […]” (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil – vol. único. 15 ed. São Paulo: Juspodvm, 2023, p. 250-251) Diante disso, INDEFIRO o pedido de ID nº 78690928. III – DAS PROVAS A controvérsia dos autos gira em torno do adimplemento ou inadimplemento das obrigações pactuadas no contrato de permuta celebrado, notadamente quanto à entrega da posse do imóvel, pagamento da torna e demais obrigações acessórias, e da eventual obrigação de indenizar. As partes divergem sobre os seguintes pontos: (i) se houve inadimplemento contratual por parte das requeridas; (ii) se as autoras deixaram de cumprir obrigações a elas atribuídas no contrato; (iii) se foi entregue a posse do imóvel e em quais condições; (iv) quais os prejuízos efetivamente suportados pelas autoras; (v) possibilidade de resolução contratual com fundamento em cláusula resolutiva expressa. Intimadas para especificarem as provas que pretendem produzir, a parte autora requereu a oitiva de testemunhas (ID nº 69433888); já a requerida pleiteou o julgamento antecipado da lide e, subsidiariamente, a oitiva da testemunha arrolada no ID nº 69462288. Quanto ao requerimento de oitiva de testemunhas, formulado pela autora, o acervo documental já carreado ao caderno processual (contrato de permuta, notificações extrajudiciais, comprovantes de projetos e demais correspondências) mostra-se suficiente para a formação do convencimento deste Juízo acerca da dinâmica dos fatos e das obrigações assumidas, tornando despicienda a produção de prova testemunhal. Assim, INDEFIRO a produção da prova testemunhal. Defiro prova documental, inclusive documental suplementar, caso pretendam. Dou o feito por saneado. Considerando que o processo está maduro para julgamento, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, com fulcro no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Preclusa esta decisão, façam-se os autos conclusos para julgamento conjunto dos feitos em apenso. Intimem-se. Diligencie-se. Cumpra-se. VITÓRIA-ES, na data da assinatura eletrônica. DANIELLE NUNES MARINHO Juíza de Direito
10/02/2026, 00:00