Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: MARIA DE FATIMA ALVES DE OLIVEIRA, MAURO SANTOS MARQUES DE OLIVEIRA
REQUERIDO: FRANCINALDO DE JESUS DOS SANTOS, ALYNE BARROS RUY DOS SANTOS Advogado do(a)
REQUERENTE: FABIO FIRME NICOLETTI - ES19752 Advogado do(a)
REQUERIDO: FRANCINALDO DE JESUS DOS SANTOS - ES23130 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 5013155-75.2023.8.08.0035 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93)
Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA ajuizada por MARIA DE FÁTIMA ALVES DE OLIVEIRA e MAURO SANTOS MARQUES DE OLIVEIRA em face de FRANCINALDO DE JESUS DOS SANTOS e ALYNE BARROS RUY, partes devidamente qualificadas nos autos. Da inicial, alega a parte Autora que celebrou contrato de locação residencial com os Requeridos em 14/09/2021, referente ao imóvel situado na Rua São Paulo, nº 2049, apto 206, Ed. Walter Casagrande, em Vila Velha/ES, com prazo de doze meses e término previsto para 05/09/2022. Aduzem que, findo o prazo contratual, não houve renovação formal, permanecendo os locatários no imóvel sob prorrogação por tempo indeterminado. Relatam que os Requeridos deixaram de adimplir encargos acessórios da locação, especificamente o IPTU e taxas de coleta de lixo dos exercícios de 2022 e 2023, sendo que este último foi quitado pelos próprios proprietários diante da inadimplência dos inquilinos. Decisão, id. N°25166818, indeferindo o pedido liminar. Embargos de Declaração, id. N°26560602. Decisão, id. N°27300108, negando provimentos aos Embargos e mantendo a decisão de id. N°25166818. Contestação, id. N°31145460, sustentam que a demanda é temerária, pois os supostos débitos de IPTU não justificariam uma ação de despejo, especialmente sem prévia notificação extrajudicial para purgação da mora. Narram que não receberam os boletos de tributos e que, após tomarem ciência dos valores, iniciaram o pagamento parcial, alegando ainda possuírem créditos perante os locadores referentes a taxas extras condominiais e fundo de reserva que deveriam ser compensados. Dizem que agiram com boa-fé ao negociar a saída do imóvel com o patrono dos autores e que a lide lhes causou prejuízos, obrigando-os a locar novo imóvel por valor superior. Despacho, id. N°38701760, determinando a intimação das partes para dizerem quanto à possibilidade de acordo e informarem as provas que pretendem produzir. Petição, id. N°47126339, a parte Autora requer o julgamento antecipado da lide. Alegações finais, id. N°51857534. Decisão, id. N°73722717, chamando o feito à ordem para indeferir o pedido de inclusão dos fiados no polo passivo da demanda. É o relatório. Decido. I- DO JULGAMENTO ANTECIPADO O artigo 355 do Código de Processo Civil oportuniza ao magistrado o julgamento antecipado da lide se esta versar unicamente acerca de questões de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver a necessidade de produção de provas em audiência. Assim, diante da matéria ventilada na presente, e não tendo as partes demonstrado interesse na produção de outras provas, julgo a demanda de forma antecipada. MÉRITO O cerne da controvérsia é decidir se houve infração contratual apta a rescindir a locação e se remanesce débitos locatícios de responsabilidade dos Réus. Inicialmente, cumpre destacar que, relativamente à pretensão de despejo, entendo que restou configurada para o caso a perda superveniente do interesse processual, mormente em razão da desocupação do imóvel notificada pela parte Requerida em 2023. Desse modo, decerto que não subsiste interesse à parte Autora em pretender o despejo da parte Ré, porque já não mais se encontra na posse direta do imóvel, de modo que no tocante a extinção do feito, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, IV do CPC, é medida que se impõe. Senão, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA - PERDA DO OBJETO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. O interesse processual se constitui na necessidade e na utilidade da prestação da tutela jurisdicional, ou seja, se é necessário o pronunciamento do Poder Judiciário para solucionar a questão deduzida em juízo. A satisfação do pedido formulado pelo autor, de forma voluntária, implica na extinção do feito ante a ausência de interesse processual decorrente da perda superveniente do objeto. À luz do art. 85 do CPC, que consagra o princípio da causalidade, aquele que deu causa à instauração da lide tem o ônus de arcar com as despesas e os honorários sucumbenciais do patrono da parte adversa. (TJ-MG - AC: 10000211914452001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 27/01/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/01/2022). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DA DEMANDA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a rescisão da locação, e determinar a desocupação voluntária dos imóveis locados no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de imediata expedição de mandado de despejo. 2. Apelação do locatário réu, afirmando que a prova dos autos demonstra a total desocupação do imóvel, acarretando a perda superveniente do objeto do pedido de despejo. 3. A desocupação voluntária do imóvel no curso da lide, antes de proferida a sentença, faz desaparecer o interesse no julgamento do pedido de despejo, impondo-se a extinção do processo sem apreciação do mérito, nos moldes do art. 485, VI, do CPC. Precedentes do STJ. 4. Ônus sucumbenciais que devem ser impostos ao locatário, ante o princípio da causalidade, visto que o imóvel foi desocupado após a propositura da ação de despejo. 5. Sentença que se reforma parcialmente, a fim de extinguir o feito sem exame do mérito, mantendo-se a condenação do locatário nos ônus de sucumbência. 6. RECURSO AO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJ-RJ - APL: 00220561620198190209 202200192827, Relator: Des(a). HELDA LIMA MEIRELES, Data de Julgamento: 08/03/2023, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/03/2023). Subsiste, entretanto, interesse processual quanto à cobrança dos aluguéis/encargos da locação supostamente inadimplidos, questão que requer análise meritória, sobre a qual passo a tratar. A Lei n.º 8.245/1991, que rege as relações locatícias, não prevê forma específica para o contrato de aluguel. No entanto, a jurisprudência pátria, muito embora admita que seja formulado de maneira verbal, exige que haja prova indubitável do contrato firmado entre as partes, entendimento seguido, inclusive, pelo E. TJES. No caso em voga, a parte Autora demonstrou de forma robusta o vínculo contratual por meio do contrato de locação(id. N°24942253). Observo, ainda, que, no referido contrato previa expressamente a responsabilidade dos locatários pelo IPTU e taxas de coleta de lixo (Cláusula Terceira, Parágrafo Terceiro). Além disso, restou devidamente comprovado pela parte Requerente por meio de extratos municipais e guias de pagamento, que tais tributos não foram quitados pelos Réus nos prazos devidos, gerando dívida ativa que teve de ser suportada pelos proprietários(id. N°24942256,24942258, 24942260, 24942262). Em contrapartida, os Requeridos alegaram que a desocupação ocorreu em agosto de 2023. Contudo, a parte Autora, em réplica, trouxe prova de que a entrega das chaves não seguiu o rito formal de vistoria, tendo sido lavrada Ata Notarial em setembro de 2023(id. N°33654934). Confrontando os argumentos das partes, entendo que assiste razão parcial aos Autores. Em relação ao pedido de Rescisão Contratual por Inadimplemento de Encargos Acessórios. O artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, estabelece que "A locação também poderá ser desfeita: (...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". No caso em análise, restou provado que os Réus descumpriram a obrigação de quitar o IPTU e as taxas de lixo, conforme pactuado na Cláusula Terceira, §3º do instrumento contratual. A alegação de que não receberam os boletos não exime o locatário do dever de diligência em cumprir com sua obrigação pecuniária, especialmente quando o contrato é claro quanto à responsabilidade. O inadimplemento de acessórios da locação é causa autônoma e suficiente para a rescisão do vínculo jurídico, independentemente do pagamento dos aluguéis estar em dia. Assim, a infração contratual é patente, justificando o decreto de rescisão, retroagindo seus efeitos à data da efetiva imissão de posse. No que concerne ao estado de conservação do bem, a responsabilidade do locatário persiste até a efetiva e regular entrega das chaves, devendo o imóvel ser devolvido nas mesmas condições do início da avença. O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, estabelece que o locatário é obrigado a: "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". A ata notarial apresentada pelos Autores, dotada de fé pública, demonstra danos que excedem o desgaste natural, como vidros quebrados, furos excessivos na alvenaria e falta de limpeza. Tais danos representam violação ao dever de cuidado e conservação, ensejando o dever de indenizar os custos necessários para a recomposição do status quo ante do imóvel. No que tange à tese de compensação com fundo de reserva arguida pelos Réus, entendo que não merece prosperar. O Código Civil, em seu artigo 369, preceitua textualmente que: "A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis". Os Requeridos não apresentaram prova da liquidez de tais créditos ou comprovantes de que arcaram com despesas extraordinárias de condomínio sem o respectivo reembolso, impossibilitando o abatimento imediato de valores. Enquanto a dívida dos Réus quanto ao IPTU e aluguéis finais é certa e demonstrada por documentos oficiais, a pretensão de crédito por taxas extras é meramente genérica e carece de prova documental robusta de quitação para que pudesse ser admitida como fato impeditivo ou modificativo do direito autoral. Ademais, é imperativo observar a autonomia das obrigações tributárias e condominiais acessórias, que aderem ao contrato de locação por força da vontade das partes e da lei. O artigo 25 da Lei nº 8.245/1991 determina: "Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram". Assim, a resistência dos Réus em adimplir tais verbas sob o argumento de ausência de notificação para purga da mora não encontra amparo jurídico, uma vez que a mora ex re decorre do próprio vencimento da obrigação. A falta de pagamento das taxas de lixo e IPTU, que geraram inclusive o pagamento direto pelos autores para evitar execuções fiscais, constitui infração que autoriza a cobrança imediata dos valores desembolsados. Por fim, entendo que é de rigor a rescisão contratual, remanescendo o dever de pagar os encargos inadimplidos até a desocupação (setembro de 2023), eis que a desocupação voluntária esvaziou apenas a necessidade do despejo coercitivo, mas não a obrigação de quitar os acessórios locatícios e reparar os danos causados ao imóvel. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil: a) DECLARAR a rescisão do contrato de locação objeto da lide; b) CONDENAR os Requeridos, solidariamente, ao pagamento das seguintes verbas: b.1) R$ 1.376,55 (mil trezentos e setenta e seis reais e cinquenta e cinco centavos), referente ao saldo remanescente de IPTU e taxas de coleta de lixo, valor este obtido após o abatimento dos pagamentos parciais comprovados pelos Réus sobre o débito total atualizado e quitado pelos Autores; b.2) R$ 6.200,00 (seis mil e duzentos reais), correspondentes aos aluguéis inadimplidos dos meses de junho, julho, agosto e setembro de 2023, calculados sobre o valor mensal de R$ 1.550,00(mil quinhentos e cinquenta reais); b.3) R$4.560,11 (quatro mil, quinhentos e sessenta reais e onze centavos), relativos às cotas condominiais e taxas acessórias em atraso que foram suportadas pelos Autores para regularização da unidade. c) CONDENAR os Requeridos, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais referentes aos reparos necessários no imóvel (vidros, pintura e alvenaria), conforme constatado na Ata Notarial, em valor a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento. Em relação aos índices, adota-se o previsto nos artigos 389, parágrafo único e 406, §1º, do Código Civil. Condeno a parte Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, conforme o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, certifique-se. Cumpridas as diligências e em nada mais havendo, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Vila Velha/ES, 05 de fevereiro de 2026. PAULO CÉSAR DE CARVALHO Juiz de Direito
13/02/2026, 00:00