Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: CRISTIANO DE SOUZA RIBEIRO
REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A, BANCO DO BRASIL S/A Advogado do(a)
REQUERENTE: SONIA MARIA CANDIDA - ES6737 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Baixo Guandu - 1ª Vara Av. Carlos Medeiros, 977, Fórum Desembargador Otávio Lemgruber, Centro, BAIXO GUANDU - ES - CEP: 29730-000 Telefone:(27) 37321588 PROCESSO Nº 0000331-98.2019.8.08.0007 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, proposta por CRISTIANO DE SOUZA RIBEIRO em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e BANCO DO BRASIL S.A., por meio da qual o Requerente busca a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial e financiamento, bem como a condenação das Requeridas ao pagamento de indenização. Em sua petição inicial, o Requerente alegou ter adquirido um imóvel residencial no empreendimento "Parque Vila Florata", de propriedade da MRV ENGENHARIA, com financiamento obtido junto ao BANCO DO BRASIL, inserido no programa habitacional "Minha Casa, Minha Vida". Afirmou que o imóvel, embora vendido "na planta", já estava finalizado, sendo-lhe garantida a entrega imediata das chaves no ato da assinatura do contrato. Contudo, alegou que a MRV ENGENHARIA não cumpriu com sua parte na avença, não entregando as chaves do imóvel nem providenciando a transferência de propriedade, apesar do cumprimento das suas obrigações contratuais, incluindo o pagamento de R$ 3.603,02 (três mil e seiscentos e três reais e dois centavos) a título de entrada (valor superior ao inicialmente avençado, mas pago de boa-fé), oito parcelas de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais), totalizando R$ 11.200,00 (onze mil e duzentos reais), e a destinação de R$ 10.000,00 (dez mil reais) do subsídio federal de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) à primeira Requerida. O BANCO DO BRASIL apresentou contestação as fl. 64/74, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva, haja vista que a relação jurídica existente é entre a parte Requerente e a empresa MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, já que é a construtora que determina a data de conclusão da obra e não a instituição financeira. Arguiu ainda impugnação ao pedido de gratuidade de justiça formulado. A Requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A foi devidamente citada, conforme “AR” de fl. 125. As partes foram intimadas às fl. 134 para especificarem as provas que pretendem produzir, tendo a parte Requerente manifestado pelo interesse no julgamento antecipado (fl. 136). É o breve relatório. Decido. Inicialmente, verifica-se que a parte requerida, MRV Engenharia e Participações S/A, embora devidamente citada, deixou de apresentar contestação no prazo legal. Assim, DECRETO-LHE a revelia, nos termos da legislação processual vigente. Feito o relato inicial do caso, passo a analisar a pretensão deduzida em Juízo, à luz da legislação e jurisprudência aplicáveis, expondo, abaixo, as razões de decidir, observando-se as diretrizes do art. 489, §1º, do Código de Processo Civil. Passando ao exame do caderno processual e das teses formuladas pelas partes, constato, inicialmente, que o Requerido arguiu sua ilegitimidade passiva e a indevida concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita ao Requerente, as quais passo a analisar. Da Indevida Concessão Dos Benefícios Da Assistência Judiciária Gratuita Com relação a impugnação da Assistência Judiciária Gratuita, foi determinada a intimação da parte Requerente de modo que comprovasse que fazia jus a hipossuficiência alegada, tendo, para tanto, anexado aos autos os documentos de fls. 57/60. Somado a isso, apesar de alegar, a Requerida não juntou nos autos em momento alguma prova que demonstre a real situação financeira do Requerente que possa justificar a revogação do benefício. Formou-se jurisprudência dominante no Superior Tribunal de Justiça e no Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado, no sentido de que a assistência judiciária gratuita deveria ser deferida a toda pessoa física que declarar seu estado de necessidade, de próprio punho ou mesmo através de seu advogado, sendo desnecessária a comprovação da situação financeira em razão da presunção de veracidade, o que foi devidamente observado nos autos da ação principal. É uníssono o entendimento jurisprudencial em relação ao sistema adotado iuris tantum, bem como da necessidade de apenas declaração de pobreza para constatar a situação de hipossuficiência da parte, além do fato de que a representação por advogado particular não impede a concessão do benefício, conforme dispõe o §4º do art. 99 do Código de Processo Civil. Assim, sem maiores delongas,REJEITO a alegação da Requerida e mantenho a assistência judiciária gratuita ao Requerente. Da Ilegitimidade Passiva Do Banco Do Brasil S/A Conforme se verifica nos documentos anexados, a atuação do BANCO DO BRASIL S.A. no negócio jurídico em questão se deu na qualidade de "CREDOR FIDUCIÁRIO" (fls. 77/81). Sua função, portanto, limitou-se à concessão de crédito para a aquisição do imóvel, com garantia de alienação fiduciária, inserida no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Programa "Minha Casa, Minha Vida". A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a instituição financeira, ao atuar como mera agente financiadora em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, não possui responsabilidade por problemas relacionados à construção, vícios do imóvel ou atraso na sua entrega. Tais responsabilidades recaem exclusivamente sobre a construtora/incorporadora. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. MERO AGENTE FINANCEIRO. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para responder pelo atraso na entrega e por vícios de construção de imóvel. 3. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a Caixa Econômica Federal não possui legitimidade passiva para responder a demanda que discute atraso na entrega e vícios de construção de imóvel, quando atua na condição de mero agente financeiro. 4. Na hipótese, rever o entendimento da instância ordinária, que concluiu que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente financeiro, demanda o reexame de cláusulas do contrato e das provas constantes dos autos, procedimentos obstados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1952898 RN 2021/0239723-1, Data de Julgamento: 30/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/06/2022) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL FINANCIADO. BANCO DO BRASIL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO NA CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Reparação por Danos Materiais e Morais, condenando a instituição financeira à correção dos vícios construtivos em imóvel adquirido pelo programa “Minha Casa, Minha Vida” e ao pagamento de indenização por dano moral. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se o Banco do Brasil S/A possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóvel adquirido mediante contrato de compra e venda financiado no âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”. III. Razões de decidir 3. O contrato firmado entre as partes evidencia que a instituição financeira limitou-se à concessão do crédito habitacional, atuando exclusivamente como agente financiador da aquisição do imóvel, sem qualquer participação na construção, fiscalização ou gestão da obra. 4. A responsabilidade por vícios construtivos incumbe à construtora ou ao vendedor do imóvel, não alcançando o agente financeiro que apenas viabiliza o financiamento da compra. 5. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal reconhece a ilegitimidade passiva das instituições financeiras quando sua atuação se restringe à de mero agente financeiro, sem envolvimento direto na execução do empreendimento. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso de apelação cível provido para reconhecer a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S/A e extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC/2015. Tese de julgamento: 1. O agente financeiro que atua apenas como financiador da aquisição de imóvel, sem participação na execução, planejamento ou fiscalização da obra, é parte ilegítima para responder por vícios construtivos. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10194400720228110003, Relator.: TATIANE COLOMBO, Data de Julgamento: 22/11/2025, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2025) Portanto, demonstrado que o Banco do Brasil atuou exclusivamente como agente financeiro, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva.
Diante do exposto, RECONHEÇO a ilegitimidade passiva do Banco do Brasil e, por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, em relação a ele. Do Mérito Da Inaplicabilidade do Tema 1.095 do STJ ao Caso Concreto (Distinguishing) Embora o contrato sub judice possua garantia de alienação fiduciária, deixo de aplicar a tese firmada no Tema 1.095 do STJ, que determina a prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC na resolução por inadimplemento do comprador, por entender que o caso concreto apresenta peculiaridade que o distingue do precedente vinculante (distinguishing). A ratio decidendi do Tema 1.095 aplica-se às hipóteses de resolução contratual motivada pelo inadimplemento ou desinteresse do adquirente. No caso em tela, a causa de pedir não é a incapacidade financeira ou a desistência voluntária do Requerente, mas sim o inadimplemento contratual anterior e culposo da construtora (MRV), consubstanciado na não entrega das chaves do imóvel, mesmo estando a obra supostamente finalizada. Estamos diante de uma relação de consumo típica, onde a culpa pela ruptura do negócio é atribuída exclusivamente à fornecedora. Nesse cenário, o inadimplemento da vendedora atrai a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o teor da Súmula 543 do STJ, que garante a restituição integral dos valores pagos. A alienação fiduciária não pode servir de escudo para eximir a construtora e o banco das consequências de um vício na origem da transação (falha na entrega do bem), sob pena de violar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva. I. Da Rescisão Contratual e Restituição de Valores A revelia da Requerida MRV induz a presunção de veracidade da alegação fática de que as chaves não foram entregues ao Requerente, fato este que não foi desconstituído por nenhuma prova em contrário nos autos. O inadimplemento culposo da construtora impõe a resolução do contrato de compra e venda e, por arrastamento, a resolução do contrato de financiamento acessório. A consolidação da propriedade operada pelo Banco em 2017, embora formalmente perfeita à luz da Lei 9.514/97, decorreu de uma mora do Requerente que, em última análise, foi provocada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC): se a construtora não cumpriu sua obrigação primária de entregar o imóvel, não era exigível do consumidor a manutenção dos pagamentos do financiamento de um bem que jamais usufruiu. Portanto, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com a seguinte dinâmica de restituição, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de quaisquer dos envolvidos: a) A MRV Engenharia deve restituir ao Requerente a integralidade dos valores pagos diretamente a ela a título de entrada, sinal e parcelas contratuais, devidamente atualizados, uma vez que deu causa à resolução do negócio. b) Em relação aos valores do financiamento, considerando que o numerário foi repassado pelo Banco diretamente à MRV no ato da contratação, a construtora também deve ser responsabilizada por ressarcir a instituição financeira. II. Da Taxa de Assessoria (SATI) / Despachante Consoante jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, firmada no julgamento do Tema 938, é manifestamente abusiva a cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou de quaisquer serviços congêneres vinculados, de forma compulsória, à celebração do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Referida exação não corresponde a serviço efetivamente prestado em benefício do consumidor, mas a despesas inerentes à própria atividade econômica da incorporadora, cujo custeio não pode ser transferido ao adquirente, sob pena de violação ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva. Tal prática caracteriza verdadeira venda casada, vedada pelo art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor, além de impor onerosidade excessiva ao comprador, que se vê compelido a suportar encargos que deveriam ser absorvidos pelo fornecedor. Desse modo, reconhecida a abusividade da cobrança, impõe-se a restituição integral dos valores pagos a esse título, os quais devem ser excluídos do débito ou devolvidos ao consumidor, conforme pleiteado, em consonância com a orientação consolidada do STJ e com a função reparatória e preventiva da tutela consumerista. III. Dos Danos Morais O atraso na entrega do imóvel, ou sua não entrega definitiva como ocorrido no caso, frustrando o sonho da casa própria no âmbito do programa social "Minha Casa, Minha Vida", ultrapassa o mero dissabor ou aborrecimento cotidiano decorrente de inadimplemento contratual. A conduta desidiosa da Requerida impôs ao Requerente desgaste emocional, angústia, incerteza quanto à moradia e, por fim, a perda do imóvel pela execução da garantia, configurando evidente dano moral indenizável. A respeito da quantificação, a jurisprudência pátria tem considerado razoável e proporcional a fixação em patamares que compensem o lesado sem gerar enriquecimento sem causa. A esse respeito, destaca-se recente acórdão do Egrégio Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul, em caso análogo, que reconheceu o dano moral pelo atraso significativo na entrega de imóvel e a razoabilidade do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais): APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINARES – ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL – REJEIÇÃO – MÉRITO – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO PRINCIPAL E DO ACESSÓRIO – CONTRATOS COLIGADOS – APLICAÇÃO DO CDC – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INAPLICABILIDADE NO CASO CONCRETO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO COMPRADOR – MORA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS (SÚMULA 543/STJ) – TAXA DE DESPACHANTE/ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – ABUSIVIDADE – LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA – QUATRO ANOS DE ATRASO – VALOR DA INDENIZAÇÃO – RAZOABILIDADE – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DISTRIBUIÇÃO CONFORME PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – APLICAÇÃO DA TAXA SELIC – NOVEL REGRAMENTO DO CC – RECURSO DO REQUERIDO CONHECIDO E NÃO PROVIDO – RECURSO DA REQUERIA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A instituição financeira que financiou parte dos valores utilizados para a aquisição do bem imóvel possui legitimidade passiva para a ação de rescisão de contrato, em razão da coligação contratual entre o financiamento e a promessa de compra e venda. Preliminar rejeitada. A construtora Requerida é parte legítima, pois o pacto acessório de alienação fiduciária do imóvel não exime sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. Preliminar rejeitada. O interesse processual do Requerente está configurado pela necessidade de obter provimento judicial para rescisão do contrato, em razão do descumprimento contratual pela Requerida. Preliminar rejeitada. A resolução do contrato principal de compra e venda, em razão de inadimplemento da construtora, impõe a extinção do contrato de financiamento, em conformidade com o princípio da gravitação jurídica e o artigo 54-F do CDC. O contrato de compra e venda de imóvel, por se tratar de evidente relação de consumo, está sujeito às normas protetivas do CDC. O Tema n. 1.095/STJ não é aplicável à espécie, pois limita-se aos casos de inadimplemento do comprador em contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/1997. A teoria da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC) não se aplica quando configurado o adimplemento substancial do comprador, tal como ocorrido na hipótese, na qual este já havia quitado mais de 93% do valor do imóvel no prazo estipulado, restando pendentes apenas débitos administrativos. Ademais, o atraso significativo na entrega do imóvel evidencia o inadimplemento da construtora Requerida, tornando-se inviável a arguição da exceção do contrato não cumprido em seu favor. Na hipótese de culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento, incide a Súmula 543/STJ, garantindo-se ao consumidor a devolução integral das parcelas pagas. O prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel é presumido, sendo devida a indenização fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, desde a data da mora até a rescisão do contrato (Tema n. 996/STJ). O atraso significativo para a entrega do imóvel, superior a quatro anos, transcende o mero inadimplemento contratual, violando a confiança do consumidor e gerando lesão à esfera anímica, justificando-se a condenação em R$ 10.000,00, valor este compatível com os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes. A cobrança de taxa de assessoria imobiliária, vinculada à celebração do contrato, é abusiva, pois transfere ao consumidor obrigação inerente à atividade do fornecedor (Tema n. 939/STJ). É de responsabilidade da construtora o pagamento das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves ao adquirente. Precedentes. Mantém a atribuição majoritária da sucumbência em desfavor da Requerida, com base no princípio da causalidade, em razão de sua responsabilidade pelo descumprimento contratual. A Taxa Selic seja aplicada como índice único de atualização monetária e juros moratórios, nos termos dos artigos 389 e 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024, desde os marcos temporais fixados para cada verba. Recurso do Requerido conhecido e não provido. Recurso da Requerida conhecido e provido em parte. (TJ-MS - Apelação Cível: 08363992120198120001 Campo Grande, Relator.: Desª Jaceguara Dantas da Silva, Data de Julgamento: 16/12/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/12/2024 – grifo nosso). Adotando o mesmo raciocínio, e considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como o tempo decorrido, a capacidade econômica das ofensoras e a função pedagógica e punitiva da medida, fixo a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que reputo condizente com a gravidade da lesão e com os parâmetros adotados pelos Tribunais pátrios em casos análogos. Em observância às recentes alterações legislativas promovidas pela Lei nº 14.905/2024, que alterou a redação dos artigos 389 e 406 do Código Civil, a atualização do débito e os juros de mora deverão observar a aplicação da Taxa Selic como índice único. A Taxa Selic incidirá a partir da citação (para os danos materiais e morais decorrentes de responsabilidade contratual) ou do desembolso (para a correção monetária da restituição, caso a Selic acumulada seja inferior à correção monetária oficial + juros legais do período anterior à lei), vedada a cumulação com outros índices de correção ou juros moratórios a partir da sua incidência.
Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR de ilegitimidade passiva do BANCO DO BRASIL S.A. e JULGO EXTINTO o processo sem resolução de mérito em relação a ele, na forma do art. 485, VI, do CPC. JULGO PROCEDENTES os pedidos em face da MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A, resolvendo o mérito (art. 487, I, CPC), para: DECLARAR a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da Requerida; CONDENAR a Requerida MRV a pagar ao Requerente a quantia de R$ 24.803,02 (vinte e quatro mil, oitocentos e três reais e dois centavos), a título de restituição/perdas e danos, abrangendo todos os valores desembolsados; CONDENAR a requerida MRV ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais. A atualização dos valores (danos materiais e morais) dar-se-á pela Taxa Selic (que engloba juros e correção monetária), incidindo a partir da citação para os danos morais e materiais, ou desde o desembolso para a restituição (Súmula 43 STJ), respeitando-se a regra de transição e aplicação da lei vigente. CONDENO a Requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, devidos aos patronos do Requerente, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. CONDENO o Requerente em honorários de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa ao patrono do Banco, com exigibilidade suspensa (Justiça Gratuita). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Baixo Guandu/ES, data da assinatura eletrônica. JUIZ DE DIREITO
16/02/2026, 00:00