Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO EMPRESARIAL CENTER
REQUERIDO: JOAO LUIZ CAPUTO, SILDEIA DRUMOND CAPUTO SENTENÇA (Serve o presente ato como mandado/ofício/carta)
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492561 PROCESSO Nº 0019911-16.2008.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EMPRESARIAL CENTER em face de JOÃO LUIZ CAPUTO, SILDEIA DRUMOND CAPUTO e AMANDA DANTAS BIANCHI, visando ao recebimento de cotas condominiais inadimplidas referentes à unidade autônoma sala nº 409. Da inicial (Fls. 02/05) Sustenta o autor que os réus deixaram de adimplir as contribuições condominiais a partir de 02/09/2006, acumulando débito referente às despesas ordinárias e encargos previstos na convenção condominial. Assim, pugna pela condenação da parte ré ao pagamento das quantias vencidas e vincendas, acrescidas de juros de mora, multa, e correção monetária. Do despacho de fl. 54 Determina a inclusão da Sra. Sildeia Drummond Caputo no polo passivo da demanda. Da contestação de João Luiz Caputo e Sildeia Drumond Caputo (Fls. 66/71) Os réus apresentaram contestação, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que teriam alienado o imóvel em 21/12/2007 a DANILZA DANTAS DIAS, AMANDA DANTAS BIANCHI e DAVI DANTAS DIAS, razão pela qual não seriam responsáveis pelas cotas posteriores. No mérito, alegaram quitação parcial do débito mediante entrega de cheques e insurgiram-se contra os encargos aplicados. Da Réplica (fls. 82/85) O condomínio apresentou réplica em 28/11/2011, momento em que tomou ciência da alienação e requereu a inclusão das adquirentes no polo passivo. Do despacho de fl. 90 Defere a inclusão, no polo passivo, dos aquirentes e possuidores do bem. Das alegações finais A parte ré apresentou alegações finais no id 78601913 e a parte autora no id 78908692. É o relatório. Passo aos fundamentos da minha decisão. O artigo 355 do Código de Processo Civil oportuniza ao magistrado o julgamento antecipado da lide se esta versar unicamente acerca de questões de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver a necessidade de produção de provas em audiência. Assim, diante da matéria ventilada na presente, julgo a demanda de forma antecipada. 1. Do pedido de desistência Conforme se vê do termo de audiência de conciliação, a parte autora pugnou pela desistência do feito em relação aos réus não citados, quais sejam, DANILZA DANTAS DIAS e DAVI DANTAS DIAS. Assim, em razão da ausência de citação válida deles no feito, homologo o pedido de desistência do autor, com fulcro no art. 485, VIII, do CPC, devendo os requeridos mencionados serem excluídos da demanda. Via de consequência, deverão permanecer no polo passivo da presente, tão somente, João Luiz Caputo, Sildeia Drummond Caputo e Amanda Dantas Biachi. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva Afirmam os requeridos serem ilegítimos para figurarem no polo passivo da demanda, uma vez que venderam o imóvel que originou as despesas objeto da presente. Como amplamente difundido nos Tribunais Pátrios, a legitimidade, entendida como a pertinência de determinada pessoa física ou jurídica para integrar a relação jurídico-processual, isto é, veicular pretensão em Juízo ou responder à ação em face dela proposta, deve ser aferida com base na Teoria da Asserção. Em superficial síntese, a referida teoria prescreve que as condições da ação, dentre elas a legitimidade ad causam, devem ser averiguadas com base no relato observado na peça vestibular, posto que uma análise mais profunda do tema acabaria por esbarrar na questão meritória. Sobre a Teoria da Asserção, vejamos alguns julgados proferidos pelo e. TJES: AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO INDENIZATÓRIA LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - TEORIA DA ASSERÇÃO PERTINÊNCIA SUBJETIVA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA INDEVIDA APLICAÇÃO DE MULTA POR SUPOSTA INTERPOSIÇÃO DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS COM CARÁTER PROTELATÓRIO. 1. As condições da ação são aferidas com base na teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade passiva ad causam basta que os argumentos deduzidos na inicial permitam a verificação, em exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo alegado pelo autor. […] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 030199002269, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/11/2019, Data da Publicação no Diário: 09/12/2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA PARCIAL REFORMA ILEGITIMIDADE PASSIVA TEORIA DA ASSERÇÃO - INDEFERIMENTO DA INCLUSÃO DE LITISCONSORTES PASSIVOS NA DEMANDA - NÃO SE ENCONTRA ENQUADRADA NO ROL TAXATIVO PREVISTO NO ART. 1.015 DO CPC/2015 RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […] 3 - As condições da ação devem ser verificadas conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, adotando-se a denominada Teoria da Asserção. 4 - Considerando a fase inicial da demanda originária, não é possível afastar de plano a legitimidade passiva. […] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024189008717, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/11/2019, Data da Publicação no Diário: 02/12/2019). In casu, os fatos narrados na inicial envolvem todos os demandados, o que demonstra a legitimidade passiva deles. Assim, REJEITO a preliminar em tela. 3. Do Mérito Conforme relatado, pretende a parte autora, por meio da presente, a condenação da parte ré ao pagamento das contribuições condominiais vencidas a partir de 02/09/2006, bem como, as vincendas, acrescidas de juros de mora, multa, e correção monetária. Da natureza da obrigação condominial e da prova de quitação As cotas condominiais constituem obrigação propter rem, vinculada à titularidade do direito real ou à relação jurídica material mantida com o imóvel. O dever de contribuir decorre do art. 1.336, I, do Código Civil. Quanto à alegação de pagamento via cheques, os réus não comprovaram a efetiva compensação bancária (art. 373, II, CPC), ônus que lhes incumbia para extinguir a obrigação de cobrança no período de sua responsabilidade. Logo, ausentes provas inequívocas acerca da parcial quitação do débito ora em tela, não é possível acolher a tese suscitada pela defesa nesse tocante. Da Tese Firmada pelo STJ (Tema 886) e a Data da Ciência Inequívoca A responsabilidade em casos de alienação não registrada é regida pelo Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS), que fixou as seguintes teses: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." No mesmo sentido: APELAÇÃO. Embargos à execução. Cobrança de despesas condominiais encetada contra o vendedor. Sentença de procedência. Não comprovada a existência da relação jurídica material entre o embargante-apelado e o imóvel. Aplicação do entendimento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, de efeito repetitivo, do C. STJ (Tema 886). Ciência inequívoca do condomínio-apelante acerca do negócio jurídico originário da obrigação celebrado entre o apelado-embargante (compromissário-vendedor) e a compromissária-compradora. Débitos gerados após a imissão da posse do imóvel pela adquirente. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013716-21.2022.8.26.0224 Guarulhos, Relator.: Lidia Conceição, Data de Julgamento: 24/02/2023, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2023) No caso concreto, embora haja escritura pública de compra e venda com data de 21/12/2007 (id 78601914), a qual informa a alienação do imóvel objeto da presente, certo é que a tese vinculante do STJ exige a cumulação da imissão na posse com a ciência inequívoca do Condomínio. Nesse sentido, os presentes autos demonstram que o Condomínio Requerente apenas obteve tal ciência em 28/11/2011, quando da apresentação de sua réplica, após os réus originais noticiarem a venda em sede de contestação, uma vez que ausentes provas a respeito de eventual notificação acerca da venda enviada ao autor em data anterior. Via de consequência, tem-se que, até tal marco temporal, para o ente condominial, os responsáveis pela unidade permaneciam sendo os proprietários registrais, João Luiz e Sildeia Caputo. Portanto, a responsabilidade dos promitentes vendedores deve subsistir até a data em que o condomínio foi formalmente cientificado da transação, qual seja, 28/11/2011, operando-se a partir daí a sucessão na responsabilidade pelas despesas. A ré AMANDA DANTAS BIANCHI, por sua vez, não se defendeu dos fatos apresentados, não tendo, portanto, afastado a alegação de inadimplemento a partir do momento em que o condomínio a identificou como nova titular do imóvel objeto da demanda. Portanto, demonstrada a sua legitimidade em figurar como devedora da relação jurídica sob análise, é de rigor a sua condenação ao pagamento das parcelas vencidas a partir de 28/11/2011, bem como, as vincendas até a satisfação do crédito (art. 323, CPC). Quanto aos encargos acessórios, tem-se, ainda, que, nos termos da norma do §1º do artigo 1.336 do Código Civil, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”. Nessa toada: EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. POSSIBILIDADE. PEDIDO EXPRESSO DO AUTOR. DESNECESSIDADE. CONSECTÁRIOS INCIDENTES SOBRE OS VALORES DEVIDOS. JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS. MULTA DE 2% SOBRE O VALOR DO DÉBITO. RECURSO PROVIDO. 1. As taxas condominiais constituem-se em prestações de natureza sucessiva, de modo que se consideram incluídas no pedido e, consequentemente, na condenação, as parcelas que vierem a vencer após o ajuizamento da demandam, independentemente de pedido expresso da parte autora, conforme dispõe a norma do artigo 323 do CPC/15. 2. Nos termos da norma do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito". (TJ-MG - AC: 10000220939946001 MG, Relator.: Narciso Alvarenga Monteiro de Castro (JD Convocado), Data de Julgamento: 31/05/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/06/2022) No mesmo sentido, confira-se precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, X, DO CPC/15. OPÇÃO PELA AÇÃO DE CONHECIMENTO. TÍTULO JUDICIAL. ART. 785 DO CPC/15. CONDENAÇÃO JUDICIAL. PARCELAS VINCENDAS. INCLUSÃO. DATA LIMITE. EFETIVO PAGAMENTO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAIS. EXCEÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA QUE FIXA TERMO DIVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAR. OFENSA À COISA JULGADA. HARMONIA DA DECISÃO RECORRIDA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. Ação de cobrança, ajuizada em 15/8/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 4/7/2022 e concluso ao gabinete em 23/9/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se é possível incluir na condenação da ação de cobrança de quotas condominiais as parcelas vincendas até o efetivo pagamento, ainda que posteriores à sentença e ao trânsito em julgado. 3. As contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, autorizam a propositura de execução de título extrajudicial (art. 784, X, do CPC/15). 4. Precedentes desta Corte no sentido de ser possível a inclusão, na execução de título extrajudicial, das parcelas vincendas no débito exequendo, até que ocorra o cumprimento integral da obrigação. Entendimento que privilegia os princípios da efetividade e da economia processual. 5. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pela ação de conhecimento (ação de cobrança), a fim de obter título executivo judicial, nos termos do art. 785 do CPC/15. 6. De acordo com os precedentes desta Corte, é possível a condenação das parcelas vincendas das quotas e encargos condominiais até o efetivo pagamento, desde que apresentem a mesma natureza, sejam homogêneas, contínuas e originárias do mesmo título. 7. Todavia, na hipótese de o Tribunal de origem, diante das peculiaridades da situação em concreto, estabelecer marco diferenciado no título executivo judicial, ocorrendo o trânsito em julgado da decisão, esse não poderá ser modificado em cumprimento de sentença, sob pena de violação das normas processuais referentes à coisa julgada e à segurança jurídica. 8. Não obstante o art. 323 do CPC/15 (art. 290 do CPC/73) admita a inclusão na sentença condenatória, de parcelas vincendas no curso da demanda até o efetivo pagamento, esta providência é vedada em cumprimento de sentença quando o título executivo judicial estabelece marco final diverso, sob pena de ofensa à coisa julgada. 9. Hipótese em que o acórdão estadual determinou a condenação da recorrente ao pagamento de quotas condominiais vencidas e vincendas até a data do efetivo pagamento. Necessidade de manutenção da decisão. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (STJ - REsp: 2025425 RS 2022/0283994-8, Data de Julgamento: 07/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) Desta feita, deverão incidir os seguintes encargos: (1) Multa moratória de 2%, nos termos do art. 1.336, §1º, do Código Civil; e (2) Juros de mora de 01% (um por cento) ao mês e correção monetária, pelo IPCA, ambos a partir de cada vencimento, como forma de recomposição do valor real da moeda. Consigne-se, ao final, que conforme dispõe o art. 323 do CPC, a condenação deve abranger também as parcelas vincendas até o efetivo adimplemento, por se tratar de obrigação de trato sucessivo. 4. Do dispositivo
Ante o exposto, nos termos do art. 485, VIII, do CPC, ACOLHO o pedido de desistência em face de DANILZA DANTAS DIAS e DAVI DANTAS DIAS. Ademais, com fundamento nos arts. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para: (1) CONDENAR JOÃO LUIZ CAPUTO e SILDEIA DRUMOND CAPUTO ao pagamento das cotas condominiais e demais despesas referentes à da unidade sala nº 409 correspondentes ao período de 02/09/2006 até 28/11/2011 (data da ciência inequívoca da alienação), acrescidas de multa moratória de 2%, e juros de mora de 01% (um por cento) ao mês e correção monetária, pelo IPCA, ambos a partir de cada vencimento; e (2) CONDENAR AMANDA DANTAS BIANCHI ao pagamento das cotas condominiais vencidas a partir de 28/11/2011 até a data da satisfação integral do débito, incluindo as parcelas vincendas no curso da lide (art. 323, CPC), acrescidas de multa moratória de 2%, e juros de mora de 01% (um por cento) ao mês e correção monetária, pelo IPCA, ambos a partir de cada vencimento. Face à sucumbência mínima da parte autora, CONDENO os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado de cada condenação (art. 85, §2º, do CPC), devendo a verba honorária ser rateada proporcionalmente à condenação de cada grupo de devedores. Destaco a suspensão da exigibilidade da verba em face doa réus João Caputo e Sildeia Caputo, em razão da gratuidade da justiça que ora defiro, tendo em vista os documentos apresentados, conforme art. 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Vila Velha/ES, 10 de março de 2026. Fernando Antônio Lira Rangel Juiz de Direito OFDM 357/2024
01/04/2026, 00:00