Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
REQUERENTE: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, VIDHA ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA - ME
REQUERIDO: LOURDES SKUSA, CARLOS AUGUSTO PRETTI MORAES Advogado do(a)
REQUERENTE: MARCELO MAIA VIANA NUNES - ES14627 Advogados do(a)
REQUERENTE: LETICIA PEREIRA VAZ DA SILVA - ES18978, MARCELO MAIA VIANA NUNES - ES14627 Advogado do(a)
REQUERIDO: LUIZ CARLOS DE OLIVEIRA - ES5238 Advogado do(a)
REQUERIDO: LUIZ RENATO GASTIN DOS SANTOS - ES4199 DECISÃO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 0010138-39.2011.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de preferência c/c ação declaratória de nulidade de ato jurídico ajuizada por Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda e Vidha Assessoria Imobiliária Ltda em face de Lourdes Skusa e Carlos Augusto Pretti Moraes, na qual se discute a validade da alienação de imóvel situado na região de Terra Vermelha, Barra do Jucu, Município de Vila Velha/ES, área vinculada ao empreendimento imobiliário denominado “Residencial Sol da Barra”. Narram as autoras, em síntese, que mantiveram relação contratual com a primeira requerida visando à implantação do referido loteamento, assumindo atividades relacionadas ao planejamento, desenvolvimento e comercialização do empreendimento imobiliário. Sustentam que, em razão dessa relação jurídica, teriam direito de preferência sobre a aquisição do imóvel objeto do projeto de parcelamento do solo, alegando que a venda posteriormente realizada a terceiro teria violado tal prerrogativa. Custas iniciais quitadas às fls. 118. No pronunciamento de fls. 122 e 145, este Juízo protelou a análise do pedido liminar para momento posterior a manifestação da parte contrária. Audiência de conciliação às fls.157, na qual restou infrutífera. A requerida Lourdes Skusa apresentou manifestação às fls. 159 a 162, impugnando o valor da causa, aduzindo que o proveito econômico do imóvel objeto da lide deve ser apurado no importe de R$1.300.000,00. Regularmente citada, a requerida primeiramente apresentou manifestação às fls. 159 a 162, impugnando o valor da causa, sustentando que, tratando-se de demanda que envolve a validade de negócio jurídico relativo a imóvel determinado, o valor da causa deveria corresponder ao valor do bem, o qual teria sido negociado pelo montante aproximado de R$1.300.000,00, conforme documentos juntados aos autos Em seguida, apresentou contestação (fls. 167 a 205), na qual, em sede preliminar, alegaram, em síntese: (i) incompetência absoluta em razão da matéria; (ii) ilegitimidade passiva, sustentando que eventual discussão decorrente da relação contratual narrada na inicial não poderia alcançar os requeridos nos moldes pretendidos; (iii) inépcia da petição inicial, requerendo ao final, a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. Réplica (fls. 206 a 230). Às fls. 333 a 401, este Juízo deferiu parcialmente o pedido liminar, determinando a prenotação junto à matrícula do imóvel objeto da lide, bem como acolheu a impugnação do valor da causa, convertendo o procedimento sumário para o rito ordinário, momento em que fora atribuído o valor da causa em R$1.300,000,00, determinando-se, ainda, a intimação da parte autora para o pagamento das custas processuais complementares. Deferida a medida liminar determinando a prenotação da existência da lide junto ao Cartório de Registro Geral de Imóveis, com o objetivo de dar publicidade à demanda envolvendo o imóvel objeto da controvérsia (fls. 333 a 401). Contra tal decisão, a requerida Lourdes Skusa interpôs agravo de instrumento, sustentando a inexistência dos requisitos para a concessão da medida liminar (fls. 399/401). A Segunda Câmara Cível do TJES, ao apreciar o recurso, entendeu que a medida liminar deferida na origem não se mostrava adequada, destacando, sobretudo, que o imóvel já havia sido alienado a terceiro, circunstância que tornava necessária a inclusão do adquirente no polo passivo da demanda. Ressaltou o Tribunal que, sendo de conhecimento das autoras que o imóvel já havia sido transferido ao terceiro Carlos Augusto Pretti Moraes, eventual pretensão de anulação do negócio jurídico exigiria a participação do referido adquirente no processo, por se tratar do principal interessado na validade da transação questionada. Nesse contexto, entendeu a Corte que a ausência do comprador na lide evidenciava a fragilidade da demanda, além de tornar despropositada a manutenção da medida liminar anteriormente concedida, uma vez que a alienação do imóvel já constituía fato consumado e o terceiro adquirente já havia, inclusive, ajuizado ação de interdito proibitório visando à proteção de sua posse. Diante disso, por unanimidade, o TJES deu provimento ao agravo de instrumento, revogando a decisão liminar anteriormente concedida e determinando que o juízo de origem comunicasse ao Oficial do Registro Geral de Imóveis para proceder à baixa da prenotação realizada na matrícula do imóvel. Às fls. 956, este Juízo determinou a remessa dos autos à contadoria para cálculo de custas complementares, considerando o valor da causa (R$1.300.000,00), bem como determinou a intimação da parte autora para regularizar o polo passivo, tendo em vista a necessidade de formação de litisconsórcio necessário. Sobreveio interposição de embargos de declaração às fls. 961 a 965, sendo estes rejeitados (fls. 967 a 967v). Às fls. 1.725 a 1.878 (volume 8), o terceiro interessado, Carlos Augusto Pretti Moraes, ajuizou ação autônoma de interdito proibitório cumulado com pedido de liminar, em face de Vidha Assessoria Imobiliária Ltda., alegando ter adquirido a propriedade do imóvel objeto da controvérsia, consistente em área de aproximadamente 168.228,06 m², localizada em Terra Vermelha, Barra do Jucu, Município de Vila Velha/ES, matriculada sob o nº 115.312 no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha/ES. Na referida ação possessória, o autor sustentou que tomou conhecimento de que prepostos da empresa requerida estariam realizando atos preparatórios com vistas à ocupação da área, inclusive com utilização de maquinário para limpeza do terreno, circunstância que teria motivado a intervenção policial e a lavratura de boletim de ocorrência. Segundo narrado naquela demanda, o requerente teria adquirido regularmente o imóvel da anterior proprietária, passando a exercer a posse direta e a praticar atos de domínio. Examinando o pedido liminar formulado na ação de interdito proibitório, o juízo competente entendeu estarem presentes os requisitos necessários à concessão da tutela possessória preventiva, determinando a expedição de mandado proibitório, a fim de resguardar a posse do autor e impedir a prática de atos de turbação ou esbulho sobre a área descrita na matrícula imobiliária mencionada. Regularizado o polo passivo da demanda, foi determinada a citação do requerido Carlos Augusto Pretti Moraes, a qual apresentou contestação às fls. 1.032 dos autos, impugnando os fatos narrados na inicial e sustenta a improcedência dos pedidos autorais. Réplica á contestação do segundo requerido (fls. 2.003 a 2.004). Digitalização dos autos no ID 35320909. No ID 52549477, este Juízo proferiu despacho determinando a intimação das partes para manifestação acerca da possibilidade de acordo, especificação de provas e delimitação dos pontos controvertidos. Em sequência, sobreveio manifestação da requerida Lourdes Skusa (ID 63439282), alegando a impossibilidade de resolução consensual da lide. O requerido Carlos Augusto Pretti Moraes manifestou-se no ID 63998281, afirmando que a controvérsia reside, em síntese, na impropriedade do exercício do suposto direito de preferência dos autores, porquanto somente contratar uma prestação de serviços que não foi sequer devidamente iniciada e cumprida perante às instituições, embargada pelo Ministério Público e que não foi devidamente concluída. A parte autora, por sua vez, no ID 66431951, requereu o depoimento pessoal de ambos os requeridos. Eis a sinopse do essencial. Inicialmente, verifico que há a presença de questões preliminares postas pela requerida, ao que passo a enfrentá-las. A parte requerida suscitou preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. Primeiramente, entendo que a alegação de ilegitimidade ativa não merece acolhida, pois a parte autora afirma ser titular do direito de preferência cuja violação fundamenta a presente demanda, circunstância suficiente para caracterizar a pertinência subjetiva da ação, sendo a efetiva existência do referido direito matéria afeta ao mérito da causa. Nesse sentido, a jurisprudência tem assentado que a discussão acerca da existência do direito de preferência não se confunde com a legitimidade para agir, constituindo questão a ser examinada no julgamento do mérito (TJES, APL 0913901-12.2003.8.08.0000). Ainda, no que tange às condições da ação, adoto a Teoria da Asserção¹, segundo a qual a legitimidade deve ser aferida in status assertionis, ou seja, à luz das alegações contidas na petição inicial. Havendo pertinência subjetiva abstrata entre as partes e a causa de pedir narrada, a análise detida da existência ou não do direito de preferência e da validade do negócio jurídico é matéria afeta ao mérito. Quanto à alegada inépcia, verifico que a petição inicial preenche os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, permitindo a compreensão da lide e o exercício da ampla defesa pelas rés. Rejeito, portanto, as preliminares arguidas. Neste contexto, lastreado nas alegações das partes acima sumarizadas, reputo como questões controvertidas as seguintes: (i) a validade e a vigência do contrato de prestação de serviços firmado entre as partes face à edição dos Decretos Municipais nº 170/2007 e anteriores; (ii) a existência de direito (real ou pessoal) de preferência oponível ao terceiro adquirente; (iii) a ocorrência de inadimplemento contratual por parte das autoras (abandono da área) anterior à venda; (iv) a aferição do depósito do preço pelas autoras; e, (v) a boa-fé do adquirente Carlos Augusto Pretti Moraes frente à averbação da lide na matrícula do imóvel. Imputo o ônus da prova inteiramente à parte autora, na forma ordinária descrita no art. 373, inciso I do CPC, não havendo questões jurídicas controversas que mereçam destaque. Dessa forma, solicito ao Cartório a intimação das partes quanto ao teor desta decisão saneadora, bem como para que, no prazo de 15 dias, especifiquem as provas a serem produzidas, sob pena de preclusão. Friso que, havendo opção pela prova testemunhal, este será o prazo do art. 357, §4º do CPC, igualmente preclusivo, para apresentação do rol de testemunhas. Em idêntico sentido, havendo pleito de produção de prova pericial, deverá a parte que o fizer indicar a modalidade de perícia solicitada, seu objeto e a pertinência, também sob pena de não acolhimento da modalidade de prova. Destaco que não servirá para este desiderato o mero requerimento genérico de produção de provas, o qual importará na preclusão das provas que não estiverem devidamente individualizadas (STJ. AgInt no AREsp 840817/RS). Advirto as partes, à guisa de conclusão, que após sua intimação do teor desta, fica automaticamente aberto seu prazo (comum) de 15 dias² para pedirem esclarecimentos ou solicitarem ajustes neste saneamento, ao final do qual as decisões aqui proferidas tornar-se-ão estáveis e imutáveis, com o acréscimo de que tanto a aquiescência expressa quanto o silêncio serão interpretados com integração de vontade para os fins do saneamento compartilhado previsto no §2º do art. 357 do CPC. Diligencie-se. VILA VELHA/ES, 10 de março de 2026. Juiz de Direito ¹ No magistério de José Carlos Barbosa Moreira: “O exame da legitimidade, pois como o de qualquer das condições da ação – tem de ser feito com abstração das possibilidades que, no juízo de mérito, vão deparar-se o julgador: a de proclamar existente ou a de declarar inexistente a relação jurídica que constitui a res in judicio deducta. Significa isso que o órgão judicial, ao apreciar a legitimidade das partes, considera tal relação jurídica in statu assertionis, ou seja, à vista do que se afirmou. Tem ele de raciocinar como que admita, por hipótese, e em caráter provisório, a veracidade da narrativa, deixando para a ocasião própria o juízo de mérito a respectiva apuração, ante os elementos de convicção ministrados pela atividade instrutória” (Legitimação para agir. Indeferimento da Petição Inicial, in "Termas de Direito Processual", Primeira Série. 2.ª ed. São Paulo: Saraiva, p. 200). ² Haja vista a pluralidade de comandos a cargo das partes, na forma do art. 139, inciso VI do CPC, dilatarei o prazo processual aplicável à espécie, a fim de unificar as questões sob um só lapso temporal.
09/04/2026, 00:00