Procedimento Comum Cível 5004232-89.2021.8.08.0048 - TJES | JusConsulta

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Procedimento Comum CívelRescisão do contrato e devolução do dinheiroResponsabilidade do FornecedorDIREITO DO CONSUMIDOR

TJES1° GrauEm andamento

Data de Distribuicao

19/05/2021

Valor da Causa

R$ 72.000,00

Orgao julgador

Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível

Processos relacionados

2° Grau · TJES · Apelação Cível · Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Partes do Processo

CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO PINTO

CPF 146.***.***-75

Autor

DANILO ALVES PINTO

CPF 101.***.***-48

Autor

PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

CNPJ 26.***.***.0001-65

Reu

Movimentacoes

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e outros APELADO: DANILO ALVES PINTO e outros RELATOR(A):ROBSON LUIZ ALBANEZ ______________________________________________________________________ EMENTA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004232-89.2021.8.08.0048 APTES: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA e TIAGO COMETTI LUCAS T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME APDOS: DANILO ALVES PINTO e CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ART. 25, §1º, DO CDC. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). IRRETROATIVIDADE. TEMAS 970 E 971/STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA 543/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por incorporadora e imobiliária contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, ajuizada por compradores de imóvel, visando ao desfazimento do negócio e à devolução dos valores pagos. A imobiliária suscita ilegitimidade passiva. No mérito, os recorrentes defendem a aplicação da Lei nº 9.514/1997, a incidência da Lei nº 13.786/2018 para majorar a retenção a 10% e a fixação dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva para figurar na demanda; (ii) estabelecer se é aplicável a Lei nº 9.514/1997 diante da existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada; (iii) determinar se incide a Lei nº 13.786/2018 para fixação do percentual de retenção; (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando as alegações da inicial, que indicam a atuação da imobiliária na cadeia de fornecimento do empreendimento. A imobiliária integrou a cadeia de consumo na comercialização do empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista no art. 25, §1º, do CDC e a aplicação da teoria da aparência. A aplicação da Lei nº 9.514/1997 exige o registro da alienação fiduciária no cartório competente, conforme entendimento firmado no Tema 1095 do STJ. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a incidência da legislação específica, autorizando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, especialmente do art. 53, que veda a perda integral das prestações pagas. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, sendo vedada sua retroatividade, conforme decidido nos Temas 970 e 971 do STJ. A restituição das parcelas pagas, em contratos submetidos ao CDC, deve ocorrer de forma imediata, observada a retenção parcial quando o desfazimento decorre de iniciativa do comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução ocorre por iniciativa do comprador em desconformidade com a cláusula penal, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema 1002 do STJ. A sentença já fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, inexistindo interesse recursal quanto a esse ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A imobiliária que integra a cadeia de fornecimento na comercialização de empreendimento imobiliário responde solidariamente perante o consumidor, nos termos do art. 25, §1º, do CDC. A Lei nº 9.514/1997 somente se aplica à resolução contratual quando a alienação fiduciária estiver devidamente registrada, sendo inaplicável na ausência de registro. A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contratos firmados antes de sua vigência, devendo a restituição observar a disciplina do CDC e a Súmula 543 do STJ. Em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 25, §1º, e 53; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022 (Tema 1095); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.787.365/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 06.03.2023; TJES, Apelação Cível 0009241-64.2014.8.08.0048, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 22.03.2023; TJES, Apelação Cível 0002408-98.2016.8.08.0035, Rel. Desa. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 07.05.2023. ACÓRDÃO Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal) Acompanhar RELATÓRIO _ NOTAS TAQUIGRÁFICAS VOTO VENCEDOR APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004232-89.2021.8.08.0048 APTES: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA e TIAGO COMETTI LUCAS T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME APDOS: DANILO ALVES PINTO e CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ VOTO Acórdão - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5004232-89.2021.8.08.0048 APELAÇÃO CÍVEL (198) Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA e TIAGO COMETTI LUCAS T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME em face da Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por DANILO ALVES PINTO e CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO, visando ao desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e à devolução de valores. Em sede recursal, alega a apelante TIAGO COMETTI LUCAS - T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sustentando que atuou apenas como intermediadora do negócio. Contudo, sem razão. À luz da teoria da asserção, a legitimidade deve ser aferida in status assertionis, ou seja, conforme as alegações contidas na exordial. No caso vertente, a recorrente integrou a cadeia de consumo, atuando de forma coligada na comercialização do empreendimento "Enseada Praia Grande". Com efeito, incide na espécie a regra da solidariedade insculpida no art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, bem como a Teoria da Aparência, que impede a fragmentação da responsabilidade perante o consumidor vulnerável. Não obstante a tentativa de se desvincular do pacto principal, a participação ostensiva na fase de pré-venda e intermediação justifica sua manutenção no polo passivo da demanda. No mérito, alegam os recorrentes que a r. sentença incorreu em premissa equivocada ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor, defendendo a incidência da Lei nº 9.514/1997 por se tratar de contrato com garantia de alienação fiduciária, o qual possuiria regras próprias para rescisão e restituição de valores. Entretanto, a lei 9.514/97, a qual prevê a possibilidade de perda integral das prestações pagas pelo adquirente nos casos de sua inadimplência, não se aplica ao caso em comento. E assim o digo, porque, o STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo (Tema 1095), já decidiu que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) In casu, inobstante existir a cláusula expressa de alienação fiduciária no contrato em debate, a ausência de seu registro no órgão competente, impede a aplicação da legislação específica supracitada, autorizando, por conseguinte, a incidência da regra consumerista (CDC), especificamente, o seu art. 53, segundo o qual é vedado a perda total das prestações pagas pelo comprador. Aduzem, ainda, a necessidade de majoração do percentual de retenção para 10% do valor atualizado do contrato, com fulcro na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, bem como pugnam para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo 1002 do STJ. Em evolução, ao contrário do que entendem os recorrentes, também não é possível aplicar ao presente caso o artigo 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018), o qual prevê a possibilidade de retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, uma vez que esta alteração legislativa é posterior a celebração do negócio, sendo vedada a sua retroatividade para produzir efeitos sobre o acordado pelas partes em data anterior à sua vigência. Não bastasse, no julgamento dos Temas 970 e 971, O STJ aprovou por unanimidade questão de ordem no sentido de que "não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei nº 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal", não se admitindo a retroatividade da lei para a aplicar suas disposições ao presente caso, posto que o contrato foi firmado em 26/10/2013. Assim, devolução as quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição, sendo o caso, mais uma vez de aplicação da Súmula 543 do STJ, assim redigida: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". Por fim, conforme entendimento pacificado no STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESILIÇÃO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. […].2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.787.365/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.) Este órgão fracionário espelha o mesmo entendimento: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […].. 2- O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911 (Tema 1002), julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, firmou a tese de que se tratando de compra e venda imóvel, anterior à Lei 13.786/2018, com resolução do contrato por iniciativa do comprador, com modificação da cláusula penal convencionada, os juros de mora, referentes aos valores a serem restituídos, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3- Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível, 0009241-64.2014.8.08.0048, Quarta Câmara Cível, Relator ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Data do Julgamento 22/mar/2023) APELAÇÃO. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PERCENTUAL FIXO. GRAVITAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). PRECEDENTES DO STJ E DO TJES. AUSÊNCIA DE PROVA QUE O PERCENTUAL DE 20% (VINTE POR CENTO) ARBITRADO NA SENTENÇA É INSUFICIENTE PARA A COMPENSAÇÃO DOS PREJUÍZOS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS CONTRATUALMENTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DA RETENÇÃO. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PACTOS QUE PRECEDEM O ADVENTO DA LEI Nº 13.786/2018. TEMA 1.002 DOS RECURSOS REPETITIVOS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DA TAXA CONDOMINIAL. CITAÇÃO. ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DAS EXPENSAS PROCESSUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […].7. O termo inicial dos juros de mora do valor a ser restituído pela rescisão imotivada dos contratos de promessa de compra e venda deve incidir do trânsito em julgado, e não da data em que a apelada manifestou seu interesse no distrato. Isto porque, os pactos em comento precedem o advento da Lei nº 13.786/2018, o que atrai ao caso a aplicação do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no recurso especial nº 1.740.911, submetido à sistemática do artigo 1.039, caput, do Código de Processo Civil (tema 1.002), em que firmada a seguinte tese: “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. […]. (Apelação Cível, 0002408-98.2016.8.08.0035, Quarta Câmara Cível, Relator ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data do Julgamento 07/may/2023) Não obstante a citação do Tema 1.002/STJ pelas apelantes, observa-se que o julgado originário já estabeleceu a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, inexistindo, portanto, interesse recursal ou erro a ser sanado neste ponto. Por todo o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, para manter na íntegra a sentença objurgada. Na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. É como voto. DES.ROBSON LUIZ ALBANEZ RELATOR _______________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR)

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e outros APELADO: DANILO ALVES PINTO e outros RELATOR(A):ROBSON LUIZ ALBANEZ ______________________________________________________________________ EMENTA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004232-89.2021.8.08.0048 APTES: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA e TIAGO COMETTI LUCAS T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME APDOS: DANILO ALVES PINTO e CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ART. 25, §1º, DO CDC. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). IRRETROATIVIDADE. TEMAS 970 E 971/STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA 543/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por incorporadora e imobiliária contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, ajuizada por compradores de imóvel, visando ao desfazimento do negócio e à devolução dos valores pagos. A imobiliária suscita ilegitimidade passiva. No mérito, os recorrentes defendem a aplicação da Lei nº 9.514/1997, a incidência da Lei nº 13.786/2018 para majorar a retenção a 10% e a fixação dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a imobiliária possui legitimidade passiva para figurar na demanda; (ii) estabelecer se é aplicável a Lei nº 9.514/1997 diante da existência de cláusula de alienação fiduciária não registrada; (iii) determinar se incide a Lei nº 13.786/2018 para fixação do percentual de retenção; (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando as alegações da inicial, que indicam a atuação da imobiliária na cadeia de fornecimento do empreendimento. A imobiliária integrou a cadeia de consumo na comercialização do empreendimento, atraindo a responsabilidade solidária prevista no art. 25, §1º, do CDC e a aplicação da teoria da aparência. A aplicação da Lei nº 9.514/1997 exige o registro da alienação fiduciária no cartório competente, conforme entendimento firmado no Tema 1095 do STJ. A ausência de registro da alienação fiduciária impede a incidência da legislação específica, autorizando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, especialmente do art. 53, que veda a perda integral das prestações pagas. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, sendo vedada sua retroatividade, conforme decidido nos Temas 970 e 971 do STJ. A restituição das parcelas pagas, em contratos submetidos ao CDC, deve ocorrer de forma imediata, observada a retenção parcial quando o desfazimento decorre de iniciativa do comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a resolução ocorre por iniciativa do comprador em desconformidade com a cláusula penal, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme Tema 1002 do STJ. A sentença já fixou os juros de mora a partir do trânsito em julgado, inexistindo interesse recursal quanto a esse ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A imobiliária que integra a cadeia de fornecimento na comercialização de empreendimento imobiliário responde solidariamente perante o consumidor, nos termos do art. 25, §1º, do CDC. A Lei nº 9.514/1997 somente se aplica à resolução contratual quando a alienação fiduciária estiver devidamente registrada, sendo inaplicável na ausência de registro. A Lei nº 13.786/2018 não retroage para alcançar contratos firmados antes de sua vigência, devendo a restituição observar a disciplina do CDC e a Súmula 543 do STJ. Em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 25, §1º, e 53; Lei nº 9.514/1997; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, j. 26.10.2022 (Tema 1095); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.787.365/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 06.03.2023; TJES, Apelação Cível 0009241-64.2014.8.08.0048, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, j. 22.03.2023; TJES, Apelação Cível 0002408-98.2016.8.08.0035, Rel. Desa. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, j. 07.05.2023. ACÓRDÃO Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ Composição de julgamento: Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal) Acompanhar Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal) Acompanhar RELATÓRIO _ NOTAS TAQUIGRÁFICAS VOTO VENCEDOR APELAÇÃO CÍVEL Nº 5004232-89.2021.8.08.0048 APTES: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA e TIAGO COMETTI LUCAS T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME APDOS: DANILO ALVES PINTO e CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ VOTO Acórdão - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5004232-89.2021.8.08.0048 APELAÇÃO CÍVEL (198) Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA e TIAGO COMETTI LUCAS T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME em face da Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por DANILO ALVES PINTO e CINTYA DE ALMEIDA AFFONSO, visando ao desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e à devolução de valores. Em sede recursal, alega a apelante TIAGO COMETTI LUCAS - T.L. CONSULTORIA IMOBILIÁRIA ME, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sustentando que atuou apenas como intermediadora do negócio. Contudo, sem razão. À luz da teoria da asserção, a legitimidade deve ser aferida in status assertionis, ou seja, conforme as alegações contidas na exordial. No caso vertente, a recorrente integrou a cadeia de consumo, atuando de forma coligada na comercialização do empreendimento "Enseada Praia Grande". Com efeito, incide na espécie a regra da solidariedade insculpida no art. 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, bem como a Teoria da Aparência, que impede a fragmentação da responsabilidade perante o consumidor vulnerável. Não obstante a tentativa de se desvincular do pacto principal, a participação ostensiva na fase de pré-venda e intermediação justifica sua manutenção no polo passivo da demanda. No mérito, alegam os recorrentes que a r. sentença incorreu em premissa equivocada ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor, defendendo a incidência da Lei nº 9.514/1997 por se tratar de contrato com garantia de alienação fiduciária, o qual possuiria regras próprias para rescisão e restituição de valores. Entretanto, a lei 9.514/97, a qual prevê a possibilidade de perda integral das prestações pagas pelo adquirente nos casos de sua inadimplência, não se aplica ao caso em comento. E assim o digo, porque, o STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo (Tema 1095), já decidiu que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) In casu, inobstante existir a cláusula expressa de alienação fiduciária no contrato em debate, a ausência de seu registro no órgão competente, impede a aplicação da legislação específica supracitada, autorizando, por conseguinte, a incidência da regra consumerista (CDC), especificamente, o seu art. 53, segundo o qual é vedado a perda total das prestações pagas pelo comprador. Aduzem, ainda, a necessidade de majoração do percentual de retenção para 10% do valor atualizado do contrato, com fulcro na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, bem como pugnam para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme o Tema Repetitivo 1002 do STJ. Em evolução, ao contrário do que entendem os recorrentes, também não é possível aplicar ao presente caso o artigo 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018), o qual prevê a possibilidade de retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, uma vez que esta alteração legislativa é posterior a celebração do negócio, sendo vedada a sua retroatividade para produzir efeitos sobre o acordado pelas partes em data anterior à sua vigência. Não bastasse, no julgamento dos Temas 970 e 971, O STJ aprovou por unanimidade questão de ordem no sentido de que "não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei nº 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal", não se admitindo a retroatividade da lei para a aplicar suas disposições ao presente caso, posto que o contrato foi firmado em 26/10/2013. Assim, devolução as quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição, sendo o caso, mais uma vez de aplicação da Súmula 543 do STJ, assim redigida: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". Por fim, conforme entendimento pacificado no STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESILIÇÃO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. […].2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.787.365/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.) Este órgão fracionário espelha o mesmo entendimento: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […].. 2- O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911 (Tema 1002), julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, firmou a tese de que se tratando de compra e venda imóvel, anterior à Lei 13.786/2018, com resolução do contrato por iniciativa do comprador, com modificação da cláusula penal convencionada, os juros de mora, referentes aos valores a serem restituídos, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 3- Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível, 0009241-64.2014.8.08.0048, Quarta Câmara Cível, Relator ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Data do Julgamento 22/mar/2023) APELAÇÃO. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PERCENTUAL FIXO. GRAVITAÇÃO ENTRE 10% (DEZ POR CENTO) E 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). PRECEDENTES DO STJ E DO TJES. AUSÊNCIA DE PROVA QUE O PERCENTUAL DE 20% (VINTE POR CENTO) ARBITRADO NA SENTENÇA É INSUFICIENTE PARA A COMPENSAÇÃO DOS PREJUÍZOS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES PREVISTOS CONTRATUALMENTE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DA RETENÇÃO. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PACTOS QUE PRECEDEM O ADVENTO DA LEI Nº 13.786/2018. TEMA 1.002 DOS RECURSOS REPETITIVOS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA DA TAXA CONDOMINIAL. CITAÇÃO. ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DAS EXPENSAS PROCESSUAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. […].7. O termo inicial dos juros de mora do valor a ser restituído pela rescisão imotivada dos contratos de promessa de compra e venda deve incidir do trânsito em julgado, e não da data em que a apelada manifestou seu interesse no distrato. Isto porque, os pactos em comento precedem o advento da Lei nº 13.786/2018, o que atrai ao caso a aplicação do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no recurso especial nº 1.740.911, submetido à sistemática do artigo 1.039, caput, do Código de Processo Civil (tema 1.002), em que firmada a seguinte tese: “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. […]. (Apelação Cível, 0002408-98.2016.8.08.0035, Quarta Câmara Cível, Relator ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Data do Julgamento 07/may/2023) Não obstante a citação do Tema 1.002/STJ pelas apelantes, observa-se que o julgado originário já estabeleceu a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, inexistindo, portanto, interesse recursal ou erro a ser sanado neste ponto. Por todo o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, para manter na íntegra a sentença objurgada. Na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios de sucumbência de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. É como voto. DES.ROBSON LUIZ ALBANEZ RELATOR _______________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR)

10/04/2026, 00:00