TJAL - 0808626-70.2025.8.02.0000

DESPACHO Nº 0808626-70.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Rio Largo - Agravante: Municipio de Rio Largo - Agravada: Meire de Souza Santos Silva - Agravado: Delvane Gomes Dasilva - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/OFÍCIO 1ª CC N. /2025.

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo Município de Rio Largo contra a decisão proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Rio Largo/AL (fls. 75/79 dos autos de origem), proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual n. 0732594-55.2024.8.02.0001 ajuziada por Meire de Souza Santos Silva e outro, que deferiu tutela de urgência para determinar que o Município se abstenha de praticar atos de cobrança do IPTU relativo aos lotes adquiridos pelos agravados, como multas, inscrição em dívida ativa e outros meios coercitivos.

A decisão atacada fundamentou-se na jurisprudência majoritária que estabelece não caber aos compromissários compradores a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel, considerando verossímil o direito alegado e presente o perigo de dano, tendo em vista as possíveis consequências do inadimplemento tributário.

O agravante sustenta, em síntese, que a decisão agravada viola o artigo 123 do Código Tributário Nacional, ao permitir que convenção particular seja oposta à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária.

Alega que os agravados firmaram contratos de compromisso de compra e venda de três lotes no Loteamento Residencial Cidade Jardim II, com cláusulas expressas estabelecendo sua responsabilidade pelo pagamento de tributos desde a assinatura dos contratos (itens 9 e 14 dos contratos, conforme fls. 1/7 dos autos de origem).

Argumenta, ainda, que a manutenção da decisão causa dano inverso ao erário municipal, impedindo a arrecadação de receita essencial aos serviços públicos e requer (fls. 07/08): a) RECEBER E PROCESSAR o presente Agravo de Instrumento, por estarem preenchidos todos os seus requisitos de admissibilidade; b) DEFERIR, em caráter de urgência e inaudita altera pars, o EFEITO SUSPENSIVO ao presente recurso, nos termos do artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil, para o fim de suspender a eficácia da respeitável decisão interlocutória de fls. 75/79 dos autos de origem, restabelecendo a exigibilidade do IPTU em face dos Agravados, até o julgamento final deste agravo; c) INTIMAR a parte Agravada, na pessoa de seu advogado, para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, nos termos do artigo 1.019, II, do CPC; d) Ao final, no mérito, DAR TOTAL PROVIMENTO ao presente Agravo de Instrumento, para o fim de REFORMAR INTEGRALMENTE a r. decisão interlocutória de fls. 75/79, revogando em definitivo a tutela provisória de urgência concedida em primeira instância, reconhecendo-se a impossibilidade de oposição de convenções particulares à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária, nos termos do artigo 123 do Código Tributário Nacional; É, em síntese, o relatório.

Fundamento e decido.

Inicialmente, observo que, tratando-se de decisão interlocutória que deferiu o pedido de tutela provisória, cabível e adequado é o agravo de instrumento, consoante art. 1.015, I, do CPC.

Para além,a tempestividade está demonstrada, considerando que o agravante foi intimado da decisão em 08 de julho de 2025 (fls. 97 dos autos de origem) e protocolou o recurso em 29 de julho de 2025, dentro do prazo legal dobrado aplicável à Fazenda Pública e o preparo é dispensado em favor da Fazenda Pública.

A questão central dos autos envolve a definição da responsabilidade pelo pagamento do IPTU em contratos de compromisso de compra e venda de lotes urbanos, especificamente quanto aos limites da cobrança tributária antes da efetiva imissão na posse pelos compromissários compradores.

Para a concessão do efeito suspensivo, nos termos do artigo 1.019, inciso I, do CPC, é necessária a demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Embora o agravante invoque o artigo 123 do Código Tributário Nacional para sustentar que convenções particulares não podem ser opostas à Fazenda Pública, a questão apresenta contornos mais complexos que merecem análise cuidadosa à luz da jurisprudência dos tribunais superiores.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, sob o regime de recursos repetitivos, estabeleceu tese jurídica de observância obrigatória, definindo que "o que determina a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação".

Embora referido precedente trate especificamente de despesas condominiais, a ratio decidendi aplica-se analogicamente às obrigações tributárias incidentes sobre imóveis.

Nesse sentido, compreende-se pela abusividade de cláusulas contratuais que transferem ao compromissário comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse.

Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível 1034946-83.2021.8.26.0506, firmou tese de que "a cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da imissão na posse é nula", reconhecendo que "a legitimidade passiva da loteadora é reconhecida em razão da relação contratual existente entre as partes, independentemente das normas tributárias municipais".

Conforme se extrai dos autos de origem, os agravados não foram imitidos na posse dos lotes adquiridos, permanecendo a posse com a promitente vendedora Buriti Nordeste Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Assim, a responsabilidade tributária, na ausência de posse efetiva, recai sobre aquele que detém o domínio e a disponibilidade econômica do bem, nos termos do artigo 34 do CTN.

Quanto ao periculum in mora, não se vislumbra perigo de dano grave e irreparável que justifique a suspensão dos efeitos da decisão agravada.

O alegado prejuízo ao erário municipal, embora compreensível do ponto de vista da arrecadação, não configura dano irreversível, uma vez que o Município mantém sua prerrogativa de cobrança tributária direcionada ao sujeito passivo adequado.

A decisão agravada não impede a cobrança do IPTU, mas apenas restringe sua exigibilidade em face dos agravados até que obtenham a posse efetiva dos imóveis ou até o julgamento final da demanda.

O Município permanece com a faculdade de direcionar a cobrança à promitente vendedora, atual detentora da posse e proprietária registral dos imóveis.

Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao presente agravo de instrumento, mantendo integralmente os efeitos da decisão agravada até o julgamento definitivo deste recurso.

Oficie-se ao Juízo, comunicando-lhe o inteiro teor da presente decisão nos termos do art. 1.019, I, do NCPC.

Consoante os artigos 219 e 1.019, II do NCPC, intime-se a parte agravada para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, apresentar suas contrarrazões ao presente agravo de instrumento interposto.

Utilize-se cópia da presente decisão como Ofício ou Mandado.

Publique-se.

Cumpra-se.

Maceió, data da assinatura eletrônica.

DES.

KLEVER RÊGO LOUREIRO Relator' - Des.

Klever Rêgo Loureiro - Advs: Bernardo Leopardi Gonçalves Barretto Bastos (OAB: 6920/AL) - José de Souza Santos (OAB: 4022/AL)