TJAL - 0702879-33.2024.8.02.0044

ADV: KARINE ÁGDA DANTAS DA SILVA (OAB 13193/AL) Processo 0702879-33.2024.8.02.0044 - Despejo - Autor: João Pereira da Silva - Trata-se de Ação de Despejo, interposta por João Pereira da Silva, em face de Eliezer Roosevelt Mendonça Lisboa, ambos qualificados na exordial.

Segundo o autor, o mesmo é proprietário de um imóvel localizado no Loteamento Encontro do Mar, Quadra C, nº 07, no Povoado Francês em Marechal Deodoro/AL, o qual estaria locado para o demandado conforme contrato juntado em fls. 13/16, tendo, a locação, duração de um ano.

Ocorre que o demandado teria permanecido no imóvel após o fim do prazo contratual estabelecido, razão pela qual foi enviada notificação extrajudicial solicitando a devolução do bem nas conformidades previstas no negócio jurídico firmado entre as partes.

Uma vez não desocupado o imóvel, adentrou-se com a referida ação, por meio da qual o autor requer a determinação de despejo liminar a ser realizado no prazo de quinze dias.

A inicial foi instruída com a documentação de fls. 08/25.

Em síntese, é o relatório.

Fundamento e decido.

Narra a petição inicial que as partes celebraram contrato de locação por prazo determinado (entre 11/10/2023 e 11/10/2024) e, em 21/11/2024, a parte autora notificou o réu para que desocupasse o imóvel, no entanto, embora encerrado o prazo de vigência da locação, sua solicitação não foi atendida.

Isto posto, inicialmente é importante destacar que o contrato de locação firmado entre as partes possui natureza residencial, conforme o mesmo expressamente determina não apenas na sua própria denominação (fl. 13) como em seu conteúdo, especificamente na cláusula sétima presente em fl. 15.

Desta forma, a relação locatícia existente entre as partes deve ser regida pelo artigo 47 da Lei 8.245/91, segundo o qual, nos contratos com prazo inferior a trinta meses, transcorrido o prazo inicialmente pactuado, a locação se prorroga automaticamente, por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses previstas nos incisos de referido dispositivo legal.

Observa-se, assim, a integralidade do dispositivo acima mencionado, aplicável ao caso em apreço: Art. 47.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Vale dizer, em se tratando de locação residencial convencionada por prazo inferior a trinta meses, somente se admite a denúncia cheia, ressalvada a situação em que a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (artigo 47, V, da Lei 8.245/91).

A norma se justifica para proteger o locatário que reside no imóvel objeto da locação, por isso, impede que o locador retome o imóvel de forma imotivada.

Diante disso, ainda que a cláusula sétima do contrato determinasse que o término da locação se daria independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial (fls. 13) e que o autor tenha notificado o réu extrajudicialmente para deixar o imóvel no prazo de trinta dias, o demandante não estava autorizado a exigir a desocupação, uma vez que o dispositivo contratual contraria expressa previsão legal presente no art. 47 da Lei 8.245/91.

Com efeito, tem-se que, nos casos de locação residencial, só é possível a retomada do imóvel nas hipóteses previstas no dispositivo supracitado; assim, tanto na notificação extrajudicial enviada ao réu quanto na petição inicial deste processo, a parte autora não alegou nem demonstrou, neste momento processual, qualquer circunstância dentre aquelas legalmente arroladas para justificar a pretensão de que o réu desocupasse o imóvel, limitando-se a afirmar que se exauriu o prazo de vigência pactuado.

Em contrato de locação residencial por prazo determinado e inferior a 30 trinta meses, portanto, a liminar de desocupação só é possível mediante a ocorrência de uma das hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/91.

Ausente a comprovação de incidência de qualquer uma dessas hipóteses, impõe-se a manutenção da decisão que indeferiu a liminar requerida na peça inicial, ante a ausência da probabilidade do direito.

Destarte, pelo exposto apresentado acima, INDEFIRO A LIMINAR requerida.

Outrossim, versam os autos sobre demanda que deve seguir o rito comum, nos termos do artigo 318 do Código de Processo Civil, o qual, em regra, prevê, para este momento processual, a designação de sessão de mediação ou conciliação, nos termos do artigo 334 da mesma Lei.

Além da sempre preferível autocomposição, referido ato tem por objetivo abreviar o tempo de tramitação do feito, já que o acordo entre as partes fica sujeito à homologação judicial que, desde logo, põe fim ao processo de conhecimento. É, portanto, instrumento tendente a consagrar a razoável duração do processo (artigo 5º, LXXVIII da Constituição Federal).

Ocorre que, a despeito desse louvável objetivo, a prática tem demonstrado que, nas demandas que discutem o objeto deste feito, o índice de conciliação entre as partes é ínfimo.

Por conta disso, aguardar a realização de ato inócuo para só então dar início ao prazo de defesa é medida que atenta contra a razoável duração do processo, justamente o princípio que visava proteger.

Em que pese ser dever do juiz tentar conciliar as partes a qualquer tempo (artigo, 139, V, do Código de Processo Civil), também o é - e não com menos importância - o dever de zelar pela razoável duração do processo (inciso II do mesmo dispositivo).

Além disso, não se pode perder de vista que as partes, por um lado, podem compor extrajudicialmente e que, de outro, a autocomposição pode ser incentivada pelo juiz em outros momentos processuais, também tentando abreviar o fim da discussão, sem que, com isso, se realize ato estéril de resultado, ou com resultado frutífero pouco provável.

Logo, considerando o princípio da flexibilização procedimental adotado pelo Código de Processo Civil, consagrado, dentre outros, pelo poder do juiz de alterar a ordem de produção das provas (artigo 139, VI, do Código de Processo Civil), determiná-las de ofício (artigo 370 da mesma Lei) e, inclusive, antecipá-las, se suscetíveis de viabilizar a autocomposição entre as partes (artigo 381, II, do Código de Processo Civil), convém sobremaneira que não seja realizada, neste momento, a audiência prevista no artigo 334 do Código de Processo Civil.

Diga-se, outrossim, que a ENFAM aprovou enunciado nos seguintes termos: "Além das situações em que a flexibilização do procedimento é autorizada pelo art. 139, VI, do CPC/2015, pode o juiz, de ofício, preservar a previsibilidade do rito, adaptá-lo às especificidades da causa, observadas as garantias fundamentais do processo".

Portanto, a fim de melhor conciliar a necessidade de se tentar a autocomposição e a razoável duração do processo, tenho que o ato judicial de tentativa de conciliação deve ser feito por ocasião de eventual audiência de instrução e julgamento como, aliás, já consagra o artigo 359 do Código de Processo Civil.

Diante do exposto, cite-se a parte ré para, querendo, apresentar resposta no prazo de 15 (quinze dias).

Não apresentada resposta no prazo mencionado, especifique a parte autora as provas que efetivamente pretende produzir, justificando suas respectivas pertinências, sob pena de indeferimento, vindo os autos conclusos na sequência.

Apresentada resposta, se juntados documentos novos (que não os pessoais ou constitutivos da parte ré) ou alegadas preliminares (artigo 337 do Código de Processo Civil), intime-se a parte autora para manifestação em 15 (quinze) dias.

Após, intimem-se as partes para, em 15 (quinze) dias, especificarem as provas que efetivamente pretendem produzir, justificando suas respectivas pertinências, sob pena de indeferimento, podendo, nesse prazo, apresentar delimitação consensual a respeito das questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, bem como das questões de direito relevantes para a decisão de mérito (artigo 357, § 2º, do Código de Processo Civil).

Por fim, conclusos.