TJAP - 6043864-85.2024.8.03.0001

Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Amapá 4º Juizado Especial Cível Central de Macapá Avenida Procópio Rola, - até 1999/2000, Central, Macapá - AP - CEP: 68900-081 Balcão Virtual: [email protected] Número do Processo: 6043864-85.2024.8.03.0001 Classe processual: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Autor: GRUPO CAPITAL LTDA Réu: OTONIEL RAMOS CRUZ e outros (2) SENTENÇA I.

Dispensado o relatório nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95.

II.

Trata-se de Reclamação Cível movida por GRUPO CAPITAL LTDA – EPP em face de OTONIEL RAMOS CRUZ, HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS, por meio da qual pretende a condenação dos Reclamados ao pagamento regressivo do valor de R$ 92.884,92 (noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e dois centavos), decorrente de pagamento de condenação suportada exclusivamente pela Reclamante, no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, por reparos e lucros cessantes de imóvel objeto de contrato de locação firmado com os Reclamados, acrescido de juros e correção monetária, tendo renunciado aos valores que ultrapassarem o teto de alçada dos Juizados Especiais.

Devidamente citados, os Reclamados HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS apresentaram Contestações nos ID’s 15859759 e 15861936, com impugnação ao valor da causa e preliminares de ilegitimidade passiva.

No mérito, pugnaram pela improcedência da ação, afirmando que a Sentença e o Acórdão proferidos no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 reconheceram a responsabilidade inequívoca da Reclamante, em razão da omissão e negligência nas diligências necessárias de fiscalização do imóvel, que não podem ser atribuídas aos fiadores.

Por fim, afirmaram que os aluguéis do período de novembro de 2013 a abril de 2014 já foram pagos pelos Reclamados no processo nº 0030710-54.2014.8.03.0001, não podendo ser condenados ao pagamento de lucros cessantes por este período.

O Reclamado RICARDO LEÃO DIAS também ressaltou possuir idade avançada e passar por problemas de saúde, afirmando que não pode ser sujeito à execução financeira por negligência da Reclamante, já que, de boa-fé, foi fiador do contrato e não fiscalizador.

O Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ protocolou Contestação no ID 17252333, com preliminares de ilegitimidade passiva, preclusão do direito de denunciação à lide e prejudicial de mérito de coisa julgada, bem como com impugnações ao pedido de justiça gratuita efetuado pela Reclamante e ao valor da causa.

No mérito, pugnou pela improcedência da ação ao suscitar ausência de provas de que os danos tenham sido por ele causados e inexistência do direito de regresso, tendo em vista que a Reclamante não promoveu a denunciação da lide no momento oportuno.

Por fim, requereu o desentranhamento dos autos das cópias do processo nº 0002684-41.2017.8.03.0001, anexado no ID 14244806, ante sua total irrelevância para a resolução desta lide.

As preliminares suscitadas não merecem acolhimento.

A presente lide trata de ação regressiva movida pela Reclamante em razão de condenação no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, na qual arcou com o pagamento de despesas com reparos e lucros cessantes de imóvel, objeto de contrato de locação firmado com os Reclamados.

As despesas suportadas pela Reclamante tem relação direta com o estado em que imóvel, que havia sido alugado pelo Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ, foi devolvido.

Desta forma, tanto o Locatário, como os fiadores HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS são partes legítimas para figurar no polo passivo da presente ação.

Também não há que se falar em preclusão do direito de denunciação à lide, tendo em vista que denunciação da lide é uma faculdade das partes, que pode se resguardar a exercer seu direito de regresso em ação autônoma, nos termos do art. 125, § 1º, do CPC (“O direito regressivo será exercido por ação autônoma quando a denunciação da lide for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida”), desde que a pretensão não esteja prescrita.

Em que pese a divergência de entendimento sobre o prazo inicial para contagem do prazo prescricional para o ajuizamento de ação regressiva, as Turmas e Seções do Superior Tribunal de Justiça - STJ têm entendido que o prazo prescricional se inicia com o trânsito em julgado da ação indenizatória originária ou com o efetivo pagamento da condenação.

Vejamos: DIREITO CIVIL.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REGRESSIVA.

ACIDENTE AUTOMOBILÍSTICO .

PRESCRIÇÃO.

TERMO INICIAL.

DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA CONDENATÓRIA. 1 .

Ação regressiva, por meio da qual se objetiva o ressarcimento de valor pago a título de indenização à vítima de acidente automobilístico. 2.

O lapso prescricional da ação regressiva que objetiva o ressarcimento de pagamento de indenização a vítima de acidente automobilístico inicia-se no momento da efetiva lesão do direito material (princípio da actio nata), a saber, na data do trânsito em julgado da sentença em ação indenizatória, e não na data do efetivo pagamento do valor da condenação. 3 .

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EAREsp: 1170965 MG 2017/0235045-0, Data de Julgamento: 08/03/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 10/03/2023).

PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA .

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

VIOLAÇÃO DO ART . 489 DO CPC/15.

INOCORRÊNCIA.

AÇÃO REGRESSIVA.

TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL .

PAGAMENTO INTEGRAL DA DÍVIDA. 1.

Ação de indenização por danos materiais (ação de regresso) no bojo da qual foi proferida decisão indeferindo pedido de reconhecimento da prescrição da pretensão indenizatória. 2 .

Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3 .

Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15. 4.

A contagem do prazo prescricional para o ajuizamento de ação regressiva tem início com o pagamento integral da dívida .

Precedentes. 5.

Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1958717 PR 2021/0285093-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/02/2022).

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE REGRESSO.

TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO .

TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO CONDENATÓRIA.

PRECEDENTES. 1.

A jurisprudência deste Superior Tribunal, é no sentido de que o termo inicial do prazo prescricional da ação regressiva é o trânsito em julgado da ação indenizatória .

Precedentes. 2.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1946594 SP 2020/0342661-0, Data de Julgamento: 25/04/2022, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2022).

No caso em questão, a Sentença proferida no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 transitou em julgado em 23.11.2021 (página 632 do ID 17893620) e o pagamento da condenação no valor atualizado de R$ 92.884,92 (noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e dois centavos) foi efetuado em 05.07.2022 (ID 17893615), enquanto que a presente ação foi ajuizada em 16.08.2024, portanto menos de 03 (três) anos, tanto do trânsito em julgado da sentença, como do pagamento da condenação, não havendo que se falar em preclusão ou mesmo prescrição da pretensão de ressarcimento da Reclamante, nos termos do art. 206, §3º, incisos IV e V, do Código Civil.

A prejudicial de mérito de Coisa Julgada também não merece acolhimento, visto que o processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, embora tenha relação direta com o contrato de locação de imóvel residencial nº 0310/2012 firmado pelos Reclamados, foi ajuizado pela proprietária do Imóvel, Srª Karolyne Christina Queiroz Leite, somente em face da Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA - EPP que, por ter atuado como intermediadora do contrato de locação e administradora do imóvel, foi condenada, objetivamente, pelos danos suscitados pela proprietária do imóvel, nos termos do art. 14 do CDC.

Logo, considerando que a presente reclamação trata-se de ação regressiva e que os Reclamados não fizeram parte do polo passivo da ação nº 0027661-34.2016.8.03.0001, em que a condenação foi suportada exclusivamente pela Reclamante, que agora busca seu ressarcimento perante o Locatário do imóvel e seus fiadores, não há que se falar em coisa julgada, até mesmo porque as duas ações sequer possuem as mesmas partes e pedidos.

A Impugnação ao valor da causa também não merece acolhimento, tendo em vista que, independente do valor da Sentença proferida no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, sem a incidência de juros e correção monetária, a Reclamante requereu o ressarcimento do exato valor que pagou em razão da referida condenação e cujo ressarcimento pretende (R$ 92.884,92), deixando claro que abre mão dos valores que excederem o limite de 40 (quarenta) salários mínimos, pelo que deu à causa o valor do teto de alçada do rito dos Juizados Especiais (R$ 56.480,00), no momento do ajuizamento da ação, não havendo que se falar em incorreção no valor atribuído.

Deixo de analisar a impugnação à gratuidade de justiça, tendo em vista que o pedido de justiça gratuita não deve ser apreciado neste momento processual, face a determinação do art. 54 caput da Lei nº 9.099/95, cujo critério de concessão será aferido em caso de recurso por parte do requerente, devendo comprovar, naquela oportunidade, a condição de hipossuficiência econômica.

Por fim, o pedido de desentranhamento dos documentos anexados no ID 14244806 não merece acolhimento, tendo em vista que, embora o referido processo não tenha relação direta com o contrato de locação de imóvel firmado com os Reclamados, não se trata de processo que tramitou em segredo de justiça ou possua qualquer determinação de sigilo, sendo permitido às partes anexarem aos autos as provas que entenderem cabíveis para provar os fatos constitutivos de seu direito, desde que tais provas não sejam ilegais ou ilegítimas.

Todavia, importante salientar que os fatos narrados no processo nº 0002684-41.2017.8.03.0001 ocorreram no ano de 2017, enquanto que o imóvel, objeto da presente ação, foi desocupado em julho de 2015, em razão da ação de despejo nº 0030710-54.2014.8.03.0001, motivo pelo qual os fatos ocorridos no ano de 2017, narrados no processo nº 0002684-41.2017.8.03.0001, embora tenham relação com o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ, não tem qualquer relação com o objeto da presente ação e, portanto, não se prestam ao convencimento do juízo, no que diz respeito aos fatos narrados na Petição Inicial deste processo.

Presentes os pressupostos processuais, aprecio o mérito.

Na presente ação a Reclamante busca ressarcimento do valor de R$ 92.884,92 (noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e dois centavos), renunciando ao valor excedente ao teto de alçada dos Juizados Especiais, em razão de ter suportado e pago o valor integral da condenação por danos materiais e lucros cessantes no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, relacionados ao imóvel objeto do Contrato de Locação de Imóvel Residencial nº 0310/2012, firmado pelos Reclamados.

Alega a Reclamante que o imóvel localizado na Av.

Tembés, nº 160, Bairro Beirol, Macapá/AP foi alugado em 30.12.2012 e que suas chaves foram devolvidas em 13.07.2015, em razão de Ação de Despejo movida pela proprietária do imóvel contra os Reclamados, sob o nº 0030710-54.2014.8.03.0001.

Contudo o imóvel foi devolvido com diversas pendências em aberto, e a proprietária do bem ajuizou ação contra a imobiliária, ora Reclamante, sob o nº 0027661-34.2016.8.03.0001, buscando reparação das avarias e lucros cessantes causados pelo inquilino, pelo que a Reclamante foi compelida a desembolsar o valor de R$ 92.884,92 (noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e dois centavos), indenizando a proprietária do imóvel por prejuízos causados exclusivamente pelo Locatário, real causador dos danos, razão pela qual ajuizou a presente reclamação.

Em suas defesas, os Reclamados afirmam que no processo nº 0030710-54.2014.8.03.0001, cumpriram com o acordo para quitar a dívida de aluguéis em aberto, até o mês de abril de 2014, bem como que a Sentença e o Acórdão proferidos no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 reconheceram a responsabilidade inequívoca da Reclamante, em razão da omissão e negligência nas diligências necessárias de fiscalização do imóvel, que não podem ser atribuídas aos fiadores e ao Locatário, já que o próprio Contrato de Administração de Imóvel anexado com a Inicial (ID 14244805) prevê a total responsabilidade da Administradora, ora Reclamante, pelo zelo e gestão locatícia do imóvel.

O Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ ainda afirmou que em nenhum momento foi realizada vistoria do imóvel na sua presença e alegou ausência de provas de que os danos tenham sido por ele causados, não havendo que se falar em direito de regresso, tendo em vista que a Reclamante não promoveu a denunciação da lide no momento oportuno.

Nos termos do art. 373, I e II do CPC, cabe ao autor fazer prova dos fatos constitutivos de seu direito, enquanto que cabe ao réu desconstituir o direito do autor por meio de demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão autoral.

Para fundamentar suas razões a Reclamante anexou aos autos, com a Inicial, Contrato de Administração do Imóvel nº 089/2009, firmado pela Reclamante com a proprietária do imóvel alugado pelo Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ; Contrato de Locação de Imóvel Residencial nº 0310/2012, firmado pelo Reclamado em 30.12.2012, sendo o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ Locatário e os Reclamados HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS fiadores; e cópia do processo nº 0002684-41.2017.8.03.0001 e da Ação de Despejo nº 0030710-54.2014.8.03.0001.

Posteriormente, a Reclamante anexou aos autos cópia da ação nº 0027661-34.2016.8.03.0001, na qual foi condenada ao pagamento de indenização por danos materiais e lucros cessantes; comprovante de pagamento no valor de R$ 92.884,92 (noventa e dois mil, oitocentos e oitenta e quatro reais e noventa e dois centavos), efetuado em 05.07.2022; Laudos de Vistoria Inicial e Final do imóvel, objeto da presente ação; capturas de tela de conversas no aplicativo “whats app”, diversas notificações extrajudiciais e mensagens e e-mails encaminhados para o Locatário, com cobranças de aluguéis e despesas em atraso, bem como demonstrativo de despesas pendentes do imóvel.

Já os Reclamados anexaram aos autos cópia da Ação de Despejo nº 0030710-54.2014.8.03.0001, para comprovar a quitação do acordo firmado com a proprietária do imóvel, no que diz respeito ao pagamento de aluguéis em atraso.

No ID 18177701, o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ requereu o desentranhamento de diversos documentos apresentados pela Reclamante, sob a alegação de preclusão da juntada, a qual não merece acolhimento, sobretudo em processo que tramita sob o rito dos Juizados Especiais Cíveis, regido pelos princípios da simplicidade e informalidade, nos termos do art. 2º da Lei nº 9.099/95, e ainda que todos documentos foram apresentados até a audiência de Instrução e Julgamento do ID 18180226, sendo oportunizado aos Reclamados o devido contraditório e ampla defesa.

Logo, o ponto central da lide reside na análise da responsabilidade de os Reclamados reembolsarem a Reclamante, em razão da condenação por ela suportada no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001.

Sobre o direito de regresso, dispõe o art. 934 do Código Civil: Art. 934.

Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz.

Analisando-se as cópias do processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 (ID 17893620) resta claro que a ação movida por KAROLYNE CHRISTINA QUEIROZ LEITE (proprietária do imóvel) em face do GRUPO CAPITAL LTDA - EPP (Administradora do imóvel) tem por objeto os danos materiais causados ao imóvel, objeto do Contrato de Locação Residencial firmado pelos Reclamados OTONIEL RAMOS CRUZ, HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS, cumulado com pedido de lucros cessantes, pelo período em que o imóvel ficou sem ser alugado, durante o trâmite da ação de despejo nº 0030710-54.2014.8.03.0001, e indenização por danos morais.

A Sentença proferida no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 (ID 15859766), pela Juíza da 4ª Vara Cível e de Fazenda Pública de Macapá, condenou a Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA - EPP ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e danos materiais no valor de R$ 35.540,35 (trinta e cinco mil, quinhentos e quarenta reais e trinta e cinco centavos), sendo a quantia de R$ 15.721,42 (quinze mil, setecentos e vinte e um reais e quarenta e dois centavos) referente às despesas com reparos do imóvel e R$ 19.818,93 (dezenove mil, oitocentos e dezoito reais e noventa e três centavos) referente aos lucros cessantes, no período de 30.03.2014 a 28.07.2015.

Já o Acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Amapá (páginas 282 a 291 do ID 17893620) reformou a Sentença, para julgar parcialmente procedente os pedidos autorais, excluindo o dano moral arbitrado na Sentença, para manter tão somente a condenação em danos materiais e lucros cessantes.

Vejamos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA - FISCALIZAÇÃO DO USO ADEQUADO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO - OBRIGAÇÃO ÍNSITA DA ADMINISTRADORA - FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS - RESPONSABILIDADE CIVIL DA IMOBILIÁRIA - RECONHECIMENTO CONFIRMADO - ABORRECIMENTOS E INCONVENIENTES DO PROPRIETÁRIO - DECORRÊNCIA NORMAL A RELAÇÃO LOCATÍCIA - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - CAPÍTULO DA SENTENÇA FAVORÁVEL AO RECORRENTE - NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO NESSE PONTO - PARCELA ADMITIDA-INSURGÊNCIA CONTRA ASPECTO EXCLUÍDO DA CONDENAÇÃO -ESVAZIAMENTO DO RECURSO - APELAÇÃO DA PARTE RÉ - PROVIMENTO PARCIAL - RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO -1) O contrato de administração imobiliária traz ínsita a obrigação de a administradora fiscalizar a fiel cumprimento do contrato de locação -2) O defeito na prestação do serviço de fiscalização do uso adequado do imóvel, que resulta na depredação do bem, impõe à administradora a obrigação de ressarcir os danos materiais decorrente de sua conduta desidiosa -3) Nesses casos, os aborrecimentos e inconvenientes do proprietário são próprios da locação de um imóvel residencial, não resultando em abalo psicológico e/ou violação a direito da personalidade configurador de dano moral indenizável -4) Não se conhece de apelação na parcela em que se insurge contra capítulo da sentença favorável à parte recorrente -5) Se a o dano moral foi excluído da condenação pelo provimento do recurso da parte ré, tem-se por prejudicado o apelo interposto pela autora contra o valor da referida espécie da indenização -6) Apelo da parte ré parcialmente provido e recurso da autora prejudicado. (TJAP - APELAÇÃO.

Processo Nº 0027661-34.2016.8.03.0001, Relator Desembargadora SUELI PEREIRA PINI, CÂMARA ÚNICA, julgado em 7 de Maio de 2019).

No Acórdão lavrado pela Relatora Des.

Sueli Pereira Pini foi reconhecido o desvio de finalidade do imóvel alugado, com utilização pelo Locatário para fins não residenciais, bem como a ocorrência de deterioração (depredação) do imóvel da Locadora, o que resultou na condenação objetiva da Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA – EPP à reparação dos danos materiais e lucros cessantes, tendo em vista a relação de consumo entre a Proprietária do imóvel e a Administradora (Imobiliária), conforme trechos do Acórdão adiante transcritos: “E no caso concreto a CAPITAL IMÓVIES LTDA não se desincumbiu da referida obrigação fiscalizatória, tendo em vista que o último locador do imóvel, transformou o local em uma espécie de “república universitária”, um “espaço cultural” denominado “Casa Fora do Eixo Amapá”, no qual eram promovidas “oficinas” e shows” variados, inclusive com venda de ingressos, conforme se extrai da farta prova documental que integra o Documento 10 da inicial acostada às fl. 66/86.

Neste passo, tem-se que o grande e constante fluxo de pessoas nas dependências do imóvel certamente contribuiu para as depredações demonstradas nos autos, até porque a CAPITAL IMÓVEIS LTDA não conseguiu produzir nenhuma prova hábil e infirmar as referidas conclusões. [...] Aliás, não se pode perder de vista que, conforme assinalado no referido precedente, a relação jurídica entre a imobiliária e o proprietário que entrega seu imóvel para fins de locação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), aplicando-se, assim, a regra prevista no art. 14 relativa à responsabilidade objetiva, verificada independentemente de culpa, e da qual a Administradora somente se exime se provar uma das hipóteses do § 3º do referido dispositivo legal.

In casu, a ré/fornecedora não conseguiu provar a inexistência do defeito na prestação dos serviços e/ou a culpa exclusiva da autora/consumidora ou de terceiro.

A CAPITAL IMÓVEIS LTDA procurou demonstrar haver laborado diligentemente no tocante à cobrança dos aluguéis em atraso e invocou a Cláusula Oitava do contrato para se eximir da responsabilidade relativa à depredação do imóvel.

Contudo, as referidas argumentações em nada lhe favorecem.

A primeira, porque não restou nenhuma dúvida sobre sua conduta desidiosa relativa ao dever de fiscalizar o uso do bem de acordo com a finalidade contratada.

A segunda, porque a Cláusula Oitava do contrato se refere a “estragos decorrentes do uso normal do bem”, o que não foi o caso dos autos.

E ainda que a referida cláusula oitava se referisse ao uso anormal do bem, tal como aconteceu in casu, não haveria como afastar a responsabilidade civil da imobiliária, pois, tratando-se de relação de consumo, a referida regra contratual seria tida como abusiva e, por isso, inaplicável na espécie.” Logo, no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 foi reconhecida de forma incontroversa os danos causados ao imóvel objeto do contrato de locação firmado pelos Reclamados, contudo a proprietária do imóvel optou por acionar judicialmente apenas a administradora do imóvel, ora Reclamante, tendo em vista a relação de consumo e o contrato de administração de imóvel entre elas firmado, que garantiu uma análise objetiva da responsabilidade pelos danos sofridos.

Entretanto, no que diz respeito ao Contrato de Locação de Imóvel, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991, é dever do Locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu ao término do contrato de locação, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, o que, no caso em questão, não ocorreu, conforme trechos do acórdão acima colacionados.

Na audiência do ID 17647647, o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ confessou que realizava reuniões e eventos no imóvel e que não comunicou a realização desses eventos, porque o contrato não era de locação comercial, bem como confirmou que não devolveu o imóvel pintado da forma que o recebeu, mas afirmou que, apesar do uso, não houve destruição ou deterioração da casa alugada.

Entretanto, os Laudos de Vistoria anexados pela Reclamante no ID 17893617, confirmam que o imóvel não foi devidamente pintado pelo Locatário antes da devolução, conforme confessado pelo Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ em audiência, como também foi devolvido com a necessidade da realização de limpeza e diversos reparos em portas, telhados, piso, azulejos, lajotas, vazamentos, dentre outros, o que, em conjunto com as provas, Sentença e Acórdão do processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 (ID 17893620) demonstram, de forma incontroversa, que os Reclamados não restituíram o imóvel da forma que o receberam, o que importou na condenação da Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA – EPP a reparar os danos causados.

Na audiência do ID 17647647, o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ afirmou que acompanhou a Vistoria Inicial do imóvel, mas que não ocorreu uma Vistoria Final.

Posteriormente, seu Advogado afirmou que o Laudo de Vistoria Final não estava de acordo com o imóvel, ou seja, confirmando que houve sim Vistoria Final, mas que o Locatário não estava presente na vistoria e que logo que o Locatário recebeu o Laudo, foi até a imobiliária contestá-lo, visto que não estava de acordo com a real situação do imóvel.

Todavia, no ID 18152523, a Reclamante anexou aos autos diversas capturas de tela de conversas com o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ, através do aplicativo “whats app”, nas quais o Locatário é devidamente comunicado da data da realização das vistorias, inclusive confirmando sua ciência, bem como é cientificado que o vistoriador informou que os reparos não foram realizados (página 2 do ID 18152523).

Logo, apesar de não ter comparecido à vistoria, conforme alegado em sua defesa e na audiência do ID 17647647, o Locatário estava ciente da sua realização e ciente das avarias indicadas pelo vistoriador, todavia apesar de alegar ter contestado o laudo perante a imobiliária, o Reclamado OTONIEL RAMOS CRUZ não trouxe quaisquer provas de suas alegações, nem mesmo provas de que realmente efetuou os reparos necessários e devolveu o imóvel no estado em que o entregou, tanto que o Acórdão proferido no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 reconheceu a depredação do imóvel, o que acarretou a condenação da Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA - EPP a reparar os danos causados e, consequentemente, desencadeou o ajuizamento da presente ação regressiva.

Logo, a despeito da condenação da Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA - EPP no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, resta claro que os danos causados ao imóvel, que fundamentaram a condenação, decorrem de atos praticados pelo Locatário do imóvel, como também que os lucros cessantes decorrem da demora da devolução do imóvel, durante o trâmite da Ação de Despejo por falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueres nº 0030710-54.2014.8.03.0001, tendo em vista que o imóvel só foi devolvido em julho de 2015, enquanto que o acordo firmado entre a proprietária do imóvel e os Reclamados para pagamento dos aluguéis em atraso naquele processo levou em consideração somente os aluguéis do período de novembro de 2013 a maio de 2014, objeto da referida ação (ID 14244807).

Da mesma forma, os fiadores HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS não podem se eximir da responsabilidade pelos aluguéis e demais encargos locatícios devidos até a devolução do imóvel, visto que, nos termos do art. 39 da Lei nº 8.245/1991, as garantias do contrato de locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel.

Vejamos: Art. 39.

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Ou seja, a garantia fornecida pelo fiador prorroga-se até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição contratual em contrário ou em caso de notificação resilitória encaminhada pelo fiador se exonerando da obrigação.

Neste sentido é o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS.

ADITAMENTOS CONTRATUAIS PREVENDO A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL E MAJORAÇÃO DO ENCARGO.

AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO CONTRATUAL QUE AFASTE A RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES.

PRORROGAÇÃO DA GARANTIA.

ART. 39 DA LEI 8.245/91. [...] O propósito recursal é definir se os recorrentes, fiadores de contrato de locação, devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato, bem como a majoração do valor do aluguel. 3.

O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 4.

Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. 5.

Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02. 6.

Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no art. 39 da Lei de Inquilinato - isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves - e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada. 7.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1607422 SP 2016/0154232-6, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/10/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2017).

Assim sendo, na ausência de disposição contratual ou notificação resilitória exonerando os fiadores da responsabilidade pela fiança prestada, a responsabilidade dos fiadores HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS permanece até a data da efetiva entrega das chaves e, considerando que a presente Ação Regressiva decorre da condenação da Reclamante no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, em razão dos danos materiais e lucros cessantes relacionados ao imóvel, objeto do contrato de locação firmado pelos Reclamados, a responsabilidade dos fiadores pelos danos causados ao imóvel também deve ser reconhecida.

Também não há como isentar o Reclamado RICARDO LEÃO DIAS da garantia contratualmente oferecida, nos termos do art. 818 do Código Civil (“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”), em razão de sua idade ou mesmo das alegadas condições de saúde, por ausência de previsão legal, tendo em vista que a responsabilidade solidária não foi presumida por este Juízo, mas sim reconhecida diante de um ato voluntário e bilateral das partes, nos termos do art. 265 do Código Civil (“A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”).

Contudo, no que diz respeito aos lucros cessantes, verifica-se que a Sentença proferida no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 (ID 15859766) levou em consideração as mensalidades com vencimento no período de 30.03.2014 a 28.07.2015, com um valor mensal médio de R$ 1.768,10 (um mil, setecentos e sessenta e oito reais e dez centavos), entretanto verifica-se que os aluguéis dos meses de março de 2014 (30.03.2014), abril de 2014 (30.04.2014) e maio de 2014 (30.05.2014) já faziam parte do objeto da Ação de Despejo por falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueres nº 0030710-54.2014.8.03.0001, que foi extinta pela quitação efetuada pelos Reclamados, razão pela qual o valor dos lucros cessantes referente a esses 03 (três) meses (março, abril e maio de 2014) não pode ser atribuído aos Reclamados.

Também não há que se atribuir aos Reclamados a responsabilidade exclusiva pela condenação sofrida pela Reclamante no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, uma vez que, embora a condenação decorra do estado em que o imóvel se encontrava quando da sua devolução e dos lucros cessantes pelo período em que o imóvel ficou sem ser alugado, no trâmite da Ação de Despejo movida pela proprietária do imóvel, não há que se olvidar que a Reclamante, na qualidade de administradora do imóvel, possuía o dever não só de administrar e gerir o contrato de locação, como de fiscalizar o uso do bem alugado e garantir o fiel cumprimento do contrato locatício, sendo solidariamente responsável pelo estado em que o imóvel foi devolvido, responsabilidade esta que também foi reconhecida no Acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Amapá, conforme já acima transcrito.

Não há como se isentar a Reclamante do conhecimento sobre as condições de uso do imóvel e a situação na qual foi devolvido, tendo em vista que a própria funcionária do GRUPO CAPITAL LTDA - EPP, Srª Shayane Cristina da Costa Borges, ouvida como informante na audiência do ID 18180226, confirmou que houve diversas vistorias no imóvel e que no decorrer do contrato e próximo ao final da locação, receberam várias reclamações dos próprios vizinhos do imóvel sobre a existência de festas e eventos no local, que era ocupado por pessoas alcoolizadas e que faziam uso de drogas, momento no qual intensificaram as cobranças para que o imóvel fosse desocupado.

Nos termos do art. 6º da Lei nº 9.099/95, “o juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum”, razão pela qual, com base no referido dispositivo legal e a partir da análise das provas e demais documentos anexados aos autos, que demonstram os danos materiais e lucros cessantes suportados exclusivamente pela Reclamante, mas que decorrem de atos praticados pelo Locatário do imóvel, como também levando-se em consideração a responsabilidade solidária da Reclamante que, na qualidade de administradora do imóvel, tinha o dever de fiscalizar o uso do bem e garantir o fiel cumprimento do contrato, assim como os fiadores garantiram o fiel cumprimento do contrato pelo Locatário, e tendo em conta a vedação ao enriquecimento ilícito, como princípio- eixo do ordenamento jurídico, entendo como medida mais justa e equânime reconhecer a solidariedade da condenação suportada exclusivamente pela Reclamante, devendo os Reclamados ressarcir ao GRUPO CAPITAL LTDA - EPP, 50% (cinquenta por cento) do valor por ela pago no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001, deduzido o valor dos aluguéis dos meses de março, abril e maio de 2014, já devidamente quitados pelos Reclamados no processo nº 0030710-54.2014.8.03.0001, conforme acima fundamentado.

Conforme cálculos adiante, o valor médio (R$ 1.768,10) das mensalidades de março, abril e maio de 2014, atualizado nos termos da Sentença proferida no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 (ID 15859766), até a data do efetivo pagamento (05.07.2022) efetuado pela Reclamante (ID 17893615), perfaz a quantia de R$ 12.579,56 (doze mil, quinhentos e setenta e nove reais e cinquenta e seis centavos), valor este que deve ser deduzido do valor total da condenação paga pelo GRUPO CAPITAL LTDA - EPP (R$ 92.884,92), restando o valor de R$ 80.305,36 (oitenta mil, trezentos e cinco reais e trinta e seis centavos).

Entretanto, a presente ação tramita no rito sumaríssimo, regido pela Lei nº 9.099/95, cuja competência está limitada às causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo (art. 3º, I, da Lei nº 9.099/95), tendo a Reclamante optado por ajuizar a presente ação sob o rito dos Juizados Especiais, renunciando a todo e qualquer valor que ultrapasse o teto de alçada dos Juizados Especiais no momento do seu ajuizamento (16.08.2024).

Por tais razões, não há que se levar em consideração o saldo remanescente da condenação no processo nº 0027661-34.2016.8.03.0001 (R$ 80.305,36), mas tão somente o teto de alçada dos Juizados Especiais Cíveis (40 salários mínimos) no ano de 2024, qual seja, R$ 56.480,00 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e oitenta reais).

Assim sendo, deve o pedido autoral ser julgado parcialmente procedente para que, do valor restante da condenação suportada pelo GRUPO CAPITAL LTDA - EPP (R$ 80.305,36), limitado ao teto de alçada do rito dos Juizados Especiais (R$ 56.480,00), sejam os Reclamados condenados a ressarcir o percentual de 50% (cinquenta por cento), resultando na quantia de R$ 28.240,00 (vinte e oito mil, duzentos e quarenta reais), nos termos acima fundamentados, tendo em vista o reconhecimento da responsabilidade solidária das partes.

III.

Ante o exposto e por tudo que consta nos autos, rejeito as preliminares, prejudicial de mérito e impugnações suscitadas e, no mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na Inicial para condenar solidariamente os Reclamados OTONIEL RAMOS CRUZ, HELUANA QUINTAS DE LIMA e RICARDO LEÃO DIAS a pagar, regressivamente, à Reclamante GRUPO CAPITAL LTDA - EPP a importância de R$ 28.240,00 (vinte e oito mil, duzentos e quarenta reais), nos termos da fundamentação supra, com correção monetária, pelo IPCA, acrescida da taxa mensal de juros legais (SELIC), a contar do desembolso efetuado pela Reclamante (05.07.2022), com fundamento nos arts. 389 e 406 do Código Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

Publique-se.

Intimem-se.

Macapá, 16 de julho de 2025.

ELEUSA DA SILVA MUNIZ Juíza de Direito 4ª Vara do Juizado Especial Cível de Macapá