TJBA - 0500574-59.2018.8.05.0150

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS SENTENÇA 0500574-59.2018.8.05.0150 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Lauro De Freitas Interessado: Marino Simoes Santana Junior Advogado: Ana Patricia Dantas Leao (OAB:BA17920) Advogado: Ana Luisa Reis Mendes (OAB:BA38626) Autor: Amvb Associacao Dos Moradores Do Loteamento Villas Do Bosque Advogado: Marina Maia Xavier (OAB:BA41299) Advogado: Anne Moreira Alves (OAB:BA41317) Sentença: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0500574-59.2018.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS AUTOR: AMVB ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO VILLAS DO BOSQUE Advogado(s): FELIPE LEONARDO OLIVEIRA RIBEIRO (OAB:BA50618), RONICLEITON PINHEIRO MARTINS DE JESUS (OAB:BA51361), MARINA MAIA XAVIER (OAB:BA41299), ANNE MOREIRA ALVES (OAB:BA41317) INTERESSADO: MARINO SIMOES SANTANA JUNIOR Advogado(s): ANA PATRICIA DANTAS LEAO (OAB:BA17920), ANA LUISA REIS MENDES registrado(a) civilmente como ANA LUISA REIS MENDES (OAB:BA38626) SENTENÇA Trata-se de ação de cobrança de taxas de rateio, proposta por ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO LOTEAMENTO VILLAS DO BOSQUE contra MARINO SIMÕES SANTANA JÚNIOR, ambos qualificados na inicial.

Em síntese, a parte autora alega que se trata de uma Associação sem fins lucrativos, criada pelos proprietários dos lotes do Loteamento Villas do Bosque, com a finalidade de gerir os serviços necessários à preservação da limpeza, segurança, manutenção das áreas de lazer, dentre outros, além de representar os interesses dos associados.

Aduz que os proprietários, promissários compradores e promissários cedentes do referido Loteamento são obrigados a arcar com tais despesas, seja em virtude dos serviços, efetivamente prestados, dos quais são beneficiários diretos, indissociáveis e de forma indivisível, seja em virtude da previsão existente no Estatuto da Associação.

Assevera que os serviços prestados beneficiam o Acionado, direta e indiretamente, e demandam dispêndio financeiro, entretanto, o requerido se recusa a arcar com o pagamento das taxas.

Alega que, quando da aquisição do bem, o requerido tinha conhecimento da existência da associação, bem como dos serviços prestados por ela, de forma que houve anuência, ainda que tacitamente, por parte do autor, com os termos da associação.

Pugna pela condenação do réu ao pagamento de R$ 23.912,43.

Citado, o réu apresentou contestação, id. 116989535.

Em sede de preliminar requereu a extinção do feito, sem resolução do mérito, e a condenação do autor ao pagamento de multa, em razão do não comparecimento à audiência de conciliação.

No mérito, alega que jamais anuiu com a constituição da Associação em voga, uma vez que sequer estava presente no momento da sua criação e nem registrou aceite de nenhuma forma.

Aduz que o estatuto da associação impõe trâmites para o ingresso de novos associados, que em nada corrobora com a tese da própria Demandante de que a compra do imóvel configura vinculação automática.

Requereu a improcedência da ação. É o necessário.

Decido.

Passo ao julgamento antecipado da lide, porquanto incidente a regra do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, já que a matéria de fato se encontra provada pelos documentos acostados aos autos, sendo de todo desnecessária a produção de qualquer outra prova.

Como é cediço, a possibilidade de cobrança por associação de moradores está condicionada à adesão expressa da condição de associado pelo morador, não sendo permitido a chamada "adesão tácita".

A questão está pacificada nos tribunais, pois, de um lado, envolve o princípio da liberdade de se associar, e de outro, a vedação do enriquecimento sem causa, tendo em vista que a condição de associado gera benefícios aos proprietários.

Assim, ressalta-se que as contribuições são devidas somente por aqueles efetivamente associados.

Importante esclarecer, no que tange às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que é válida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob forma de associação, de proprietários de lote de associados ou que a ela anuíram expressamente.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede Recursos Repetitivos, fixou o Tema nº. 882, nos seguintes termos: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2.

No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança” (REsp 1280871/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/20150.

Restou deliberado neste julgado que as associações de moradores são figuras jurídicas que não se confundem com condomínio, motivo pelo qual não obrigam legalmente aqueles que a elas não se associarem.

Sobre o tema, o STF igualmente firmou entendimento com repercussão geral, nos termos do julgamento do RE 695.911-SP (Tema 492): (...) é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.” (STF, RE n. 695.911/SP, rel.

Min.

Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 18/12/2020, Tema 492).

Para situações anteriores à lei nº 13.465/2017, assentou-se o seguinte entendimento no julgamento retromencionado: “Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.

Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos (...) Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional” (RECURSO ESPECIAL Nº 1.569.609 - SP (2015/0284370-5).

Nesse sentido: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES LOTEAMENTO “AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

Insurgência dos réus.

Aplicação do tema 882.

As taxas de manutenção não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram.

Necessidade de adequação da decisão ao que determinou o Eg.

STF em Recursos Repetitivos.

Tema 492.

Lei 13.465/17 autoriza acotização de proprietários desde que tenham aderido ao ato constitutivo das entidades administradoras.

Ausência de adesão expressa.

Fundamentação em enriquecimento ilícito que não pode prosperar.

Sentença reformada.

Sucumbência invertida.

Honorários majorados.

RECURSO PROVIDO.” (TJSP, ap. 1005420-37.2019.8.26.0152, 8ª Câmara de DireitoPrivado, Rel.

BENEDITO ANTONIO OKUNO, j., 19/11/2021).

Ainda, no REsp nº. 1.696.347/SP, o STJ decidiu que "é viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie pela administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente" (REsp n. 1.696.347 SP, 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, em 5/6/18).

Nesse contexto, é possível extrair dos julgados que, até o início da vigência da Lei nº. 13.465/2017 ou de lei municipal que disciplina a questão, considera-se inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção dirigida a quem não se associou ou a ela não anuiu expressamente.

De outro lado, com o início da sua vigência, a cobrança da taxa de manutenção é possível desde que: a) o proprietário faça adesão ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradora de imóveis ou b) o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Logo, há possibilidade da cobrança mediante a imposição legal ou voluntária, nas seguintes hipóteses: a) a cobrança de não associado será possível quando o dever obrigacional estiver disposto no ato constitutivo da associação, firmado após o advento da Lei nº. 13.465/17 e que este esteja registrado na matrícula mãe do loteamento no registro de imóveis competente; b) o proprietário do lote permaneça associado voluntariamente de forma expressa à associação de moradores e se encontre inadimplente; c) exista cláusula expressa no contrato de promessa de venda e compra prevendo o rateio de despesas do loteamento de acesso controlado; ou d) exista contrato padrão registrado no Oficial de Registro de Imóveis, ou anotação na matrícula mãe do loteamento, admitindo a cobrança.

O que se tem, portanto, é que o registro do ato constitutivo posterior à vigência da Lei nº 13.465/17 junto à matrícula do imóvel loteado torna cogente a cobrança da taxa condomininal.

Essa não é a realidade dos autos, de maneira que deva ser observado o mesmo regramento antes aplicável – ou aplicável às associações antes constituídas.

Assim sendo, seria necessário que se comprovasse a regular associação, sem o quê não se pode conceber da procedência do pedido deduzido na inicial.

No caso, a propriedade foi adquirida pelo réu em 24/06/2008 (contrato de id. 116989511 – R.04), ou seja, anteriormente à Lei nº. 13.465/2017.

Por sua vez, embora a cobrança se refira a períodos posteriores à lei sobredita, não há provas de que tenha o réu aderido ao quadro de associados da autora, de sorte que dele não se pode admitir a obrigação ao pagamento do rateio das despesas de manutenção e conservação de áreas comuns do loteamento, razão pela qual, é indevida a cobrança pretendida nos autos.

Neste sentido: “APELAÇÃO.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM LOTEAMENTO.

AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA IMPROCEDENTE.

Insurgência.

Não acolhimento.

Controvérsia que merece análise à luz do Tema nº 882, do C.

STJ, julgado no sistema dos recursos repetitivos (REsp.

Nº 1.439.163/SP).

Superveniência da Lei nº 13.465/17, que apenas permite a cobrança das taxas após a sua edição, se houver menção na matrícula ou adesão à associação.

Tese sedimentada pelo E.

Supremo Tribunal Federal (tema nº 492), no RE nº 695.911/SP.

Ausência de anuência por parte dos apelados, tampouco de filiação à associação.

Sentença mantida.

RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1006959-55.2019.8.26.0114; Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/09/2023; Data de Registro: 05/09/2023).” "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – Cobrança – Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado – Descabimento – Impossibilidade de cobrança de não associado, independentemente do princípio que veda o enriquecimento sem causa – Precedentes do STF e do STJ – Liberdade de associação – Adesão não caracterizada – Tese firmada, para o fim do art. 1.040 do Código de Processo Civil, no bojo dos REsps nºs 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema nº 882) e do RE nº 695.911/SP (Tema nº 492) – Apelo desprovido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1008041-59.2020.8.26.0576; Relator (a): Rui Cascaldi; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2024; Data de Registro: 31/01/2024)".

Tampouco há falar em aceitação tácita diante das cláusulas contidas no Estatuto Social.

Nesse sentido: “(...) É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e 1.439.163/SP).

Incidência da Súmula 83 do STJ” (REsp nº 1.483.930/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe 1º/2/2017).

Assim, não havendo vínculo associativo ou anuência inequívoca do réu à cobrança, tratando-se de propriedade adquirida anteriormente à edição da Lei nº. 13.465/17, diante dos entendimentos firmados pelo Colendo STJ e Supremo Tribunal Federal, acima mencionados, a improcedência da presente ação é medida de rigor.

Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE a presente ação, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Deixo de condenar o autor no pagamento da multa, por ausência à audiência de instrução e julgamento, uma vez que não há comprovante de este tenha sido intimado para comparecer à assentada.

P.I.C.

Confiro à presente, força de mandado judicial, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. lg Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital.

LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente)