TJBA - 8002258-57.2022.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, FAM E SUC, FAZ, DE REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE CAMAMU INTIMAÇÃO 8000236-35.2024.8.05.0040 Procedimento Do Juizado Especial Cível Jurisdição: Camamu Autor: Obedes Silva Santos Advogado: Alvaro Oliveira Guedes (OAB:BA37043) Advogado: Hellinor Dias Docilio Santos (OAB:BA76184) Advogado: Livia Meurele Pereira Santos (OAB:BA58297) Reu: Gw Incorporadora Ltda Advogado: Francisco Rodrigues Melo Junior (OAB:PE26791) Intimação: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, FAM E SUC, FAZ, DE REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE CAMAMU Processo: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL n. 8000236-35.2024.8.05.0040 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS REL A RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEL, COM, FAM E SUC, FAZ, DE REG PUB E ACIDENTES DO TRAB DE CAMAMU AUTOR: OBEDES SILVA SANTOS Advogado(s): HELLINOR DIAS DOCILIO SANTOS (OAB:BA76184), LIVIA MEURELE PEREIRA SANTOS (OAB:BA58297), ALVARO OLIVEIRA GUEDES (OAB:BA37043) REU: GW INCORPORADORA LTDA Advogado(s): FRANCISCO RODRIGUES MELO JUNIOR (OAB:PE26791) SENTENÇA Trata-se de ação pelo rito da lei 9.099/95 movida por OBEDES SILVA SANTOS, contra GW INCORPORADORA LTDA.

Afirma a parte autora que em 22/01/2020, ele celebrou um contrato de compra de um lote de terra por R$20.000,00, com entrada de R$2.000,00 e 80 parcelas mensais de R$225,00.

Até julho de 2023, pagou um total de R$11.435,00, mas rescindiu o contrato por dificuldades financeiras.

Ao solicitar o distrato, foi-lhe imposta uma multa de 50% do valor pago, além de condições abusivas para a devolução do restante do valor.

O autor argumenta que a multa de 50% é abusiva e viola o Código de Defesa do Consumidor, que prevê retenção de apenas 10% do valor pago em casos de rescisão.

Além disso, a devolução parcelada e postergada do valor pago é igualmente abusiva.

Obedes tentou resolver a questão amigavelmente, sem sucesso, e alega que a atitude da empresa causou-lhe danos morais significativos, justificando a presente ação para reparação desses danos.

Requer a restituição de R$10.291,50, já considerando a aplicação da multa contratual de 10%, e uma indenização por danos morais no valor de R$10.000,00.

Também pede a gratuidade de justiça e a inversão do ônus da prova, conforme o Código de Defesa do Consumidor, fundamentando seu pedido na ilegalidade das cláusulas contratuais impostas pela ré e nos danos morais sofridos.

A GW Incorporadora LTDA - ME apresenta sua contestação tempestiva.

Preliminarmente, alega incompetência territorial, pois o contrato de compra e venda do imóvel situa-se em Jaboatão dos Guararapes/PE, onde deve ser julgada a demanda.

Além disso, o contrato possui cláusula de eleição de foro que especifica Jaboatão dos Guararapes/PE como o local competente, portanto, solicita a extinção do processo sem julgamento do mérito.

No mérito, a GW Incorporadora defende a legalidade dos descontos aplicados no distrato.

Argumenta que o valor total pago pelo autor foi de R$9.981,42, com a retenção de R$2.000,00 como sinal, conforme artigo 418 do Código Civil, e R$1.000,00 referente à corretagem.

Aduz que aplicou uma multa de 10% sobre o saldo restante, resultando em R$4.990,17 a ser devolvido.

Salienta que os descontos são contratuais, e que a multa de 40% prevista não foi aplicada.

Por fim, a GW Incorporadora argumenta que não há danos morais, pois agiu dentro dos termos contratuais e que o desacordo é um mero dissabor comercial.

Requer a improcedência total da demanda caso a incompetência territorial não seja acolhida e solicita provar suas alegações por todos os meios de prova disponíveis.

Dispensado o relatório na forma do art. 38 da Lei 9.099/95.

Passa-se à fundamentação de decisão.

Inicialmente, no que concerne à preliminar de incompetência do juízo, esta não deve prosperar.

O objeto da presente demanda é o contrato de compra e venda de imóvel, especificamente com relação à cláusula ou aplicação de multa supostamente abusiva.

Assim, a presente demanda não se fundada em direito real sobre imóveis tampouco não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras, de nunciação de obra nova ou sobre ação possessória como estipula o art. 47 do CPC.

O que se discute é a existência e legalidade de incidência de multa alegadamente abusiva em razão de rescisão contratual pelo autor de contrato de venda de imóvel.

Claramente se trata de relação de consumo, sendo o autor consumidor eis que destinatário final do serviços da ré.

Assim, na forma do art. 4º, III da lei 9.099/95, o foro do domicilio do autor é competente para julgar: Art. 4º É competente, para as causas previstas nesta Lei, o Juizado do foro: (...) III - do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza.

Não obstante, destaco que, de acordo com o art. 488 do referido diploma, “Desde que possível, o juiz resolverá o mérito sempre que a decisão for favorável à parte a quem aproveitaria eventual pronunciamento nos termos do art. 485”.

Trata-se de orientação que segue em consonância aos princípios da primazia da decisão de mérito, da instrumentalidade das formas e da eficiência.

Pela dicção dos artigos 4º, 282, § 2º, e 488, todos do diploma processual cível, é dispensável o exame de questões preliminares, quando o julgamento de mérito for favorável à parte a quem aproveitaria o acolhimento daquelas arguições.

No mérito, alega a parte autora que em julho de 2023, após o pagamento da referida entrada no importe de R$2.000,00, mais as 37 parcelas mensais de R$255,00 (R$ 9.435,00), com um valor pago total de R$11.435,00 reais, o autor veio a rescindir o contrato, por não ter mais condições financeiras para manter o pagamento das referidas parcelas mensais.

Aduz que lhe teria sido imposta uma multa de 50% do valor total pago a título de multa e que tal valor seria de R$5.717,50.

Promessa de compra e venda juntada pelo autor em ID 433635435 , na qual resta pactuada a incidência de multas, retenção de arras e descontos quanto aos juros, taxa de corretagem, despesas com escriturações entre outros.

Resta demonstrado que ao contrário do que alega o autor, não se trata de multa de 50%, tampouco de 40% sobre os valores pagos e que, embora haja previsão contratual quanto ao índice de multa de 40% sobre as parcelas pagas, este não está sendo aplicado no caso concreto.

Em verdade, o que há no caso concreto é a retenção do valor a título de arras, no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Retenção da taxa de corretagem destinada, supostamente, ao corretor que intermediou o negócio, este no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

E multa que está sendo aplicada no valor de R$ 4.717,50.

Considerando o pagamento de 37 parcelas de R$ 255,00, o valor total pago a título de parcelas é de R$ 9.435,00.

Deduzindo-se a taxa de corretagem, resta um valor de R$ 8.435,00 (oito mil quatrocentos e trinta e cinco reais).

Sobre tal valor, é correto que haja incidência de multa em função da rescisão e de acordo com a previsão contratual.

No que tange à multa porém, segundo a própria ré: “Do saldo restante de R$ 6.981,42, foi aplicada a multa de 10% prevista na cláusula 10.04.03, do contrato, resultando no saldo de R$ 4.990,17 a ser devolvido.” Claramente houve um equívoco no cálculo.

A própria ré alega estar aplicando multa de 10% sobre o valor pago, excluídas taxas de corretagem e arras (esta paga na entrada e não nas parcelas).

Ocorre que, 10% de tal valor, representa a quantia de R$ 843,50 (oitocentos e quarenta e três reais e cinquenta centavos).

Assim, o saldo a ser devolvido seria de R$ 8.435,00 deduzidos os 10% de multa.

Perfazendo um total a ser devolvido de R$ 7.591,50 (sete mil quinhentos e noventa e um reais e cinquenta centavos).

Ademais, a forma como foi entabulado o contrato e a previsão de multa é desproporcional em todos os aspectos.

Ora, quanto mais se chega ao final do contrato, maior seria o valor da retenção.

Ou seja, se o autor desistisse da compra faltando uma única parcela, a pena de multa seria ainda maior eis que incidente sobre o valor pago e não do valor que falta pagar.

Em outras palavras, a multa incide sobre a adimplência e não sobre a inadimplência.

No que concerne ao alegado dano moral, este,

por outro lado, não merece prosperar, tampouco no montante pretendido pelo autor.

O autor alegadamente desistiu da compra de um imóvel no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais).

Por ter desistido de tal compra e por descordar dos valores contratualmente retidos, requer indenização equivalente à metade do valor do imóvel.

Ora, se não é crível a retenção de 40% dos valores pagos à título de multa, igualmente não é crível que o autor enriqueça por desistir de um negócio por ele entabulado.

Em face de todo o exposto, sugiro que a presente ação seja JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE, conforme o art. 487, I do CPC, para: (I) Declarar nula a cláusula contratual que prevê multa de 40% sobre os valores pagos; (II) Declarar como devidos, à título de multa, os valores referentes à 10% dos valores pagos, descontados os valores à título de arras e de corretagem; (III) condenar a ré à restituir ao autor o valor de R$ 7.591,50 (sete mil quinhentos e noventa e um reais e cinquenta centavos) na forma simples.

Incidirão sobre o valor da condenação juros de mora e correção monetária, com base na taxa SELIC, a partir do vencimento da dívida.

Advirto a Parte Ré, desde já, que a quantia acima referida deverá ser depositada em até 15 (quinze) dias a contar do trânsito em julgado desta, sob pena de multa de 10% do valor da indenização na forma do art. 523 do CPC e do Enunciado Jurídico n° 08 oriundo do VIII Encontro de Juizados Especiais Cíveis e Turmas Recursais.

Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, conforme regra ínsita no artigo 55 da lei 9.099/95.

Havendo recurso, recebo-o, desde já, no efeito devolutivo, intimando-se a parte recorrida para contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias.

Após, remetam-se à Turma Recursal do Sistema dos Juizados Especiais.

Transitada em julgado, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se.

CAMAMU/BA, (data do sistema).

JEFFERSON EUDES DE SOUZA DE CASTRO Juiz leigo Submeto o projeto de sentença à homologação do magistrado, na forma do art. 40 da Lei 9.099/95.

SENTENÇA HOMOLOGO, para os ns do artigo 40 da Lei 9.099/95, o projeto de sentença elaborado pelo Juiz Leigo, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Intimem-se.

Registre-se.

Cumpra-se.

CAMAMU/BA, __ (data do sistema) TIAGO LIMA SELAU Juiz de Direito