TJBA - 8008430-29.2024.8.05.0103

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL.

DE CONS.

CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS DECISÃO 8008430-29.2024.8.05.0103 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Ilhéus Requerente: Benjamin Grant Advogado: Ricardo Teixeira Machado (OAB:BA16476) Requerente: Silvana Matos Grant Advogado: Ricardo Teixeira Machado (OAB:BA16476) Requerido: Condominio Sirihyba - I Decisão: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL.

DE CONS.

CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8008430-29.2024.8.05.0103 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL.

DE CONS.

CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS REQUERENTE: BENJAMIN GRANT e outros Advogado(s): RICARDO TEIXEIRA MACHADO (OAB:BA16476) REQUERIDO: CONDOMINIO SIRIHYBA - I Advogado(s): DECISÃO BENJAMIN WILKES GRANT e SILVANA MATOSGRANT ajuizaram AÇÃO ORDINÁRIA, com pedido de tutela antecipada de urgência, em face de CONDOMÍNIO SIRIHYBA, todos devidamente qualificados, pelos fatos e fundamentos expostos a seguir.

Os autores alegam que adquiriram, em 22/03/2024, imóvel no Loteamento Sirihyba, com 8.120 m² (oito mil cento e vinte metros quadrados), que compreende os lotes de 01 a 12, consoante certidão de inteiro teor da matrícula n° 16.614, do Cartório de Registro de Imóvel do 1º Ofício.

Narra que alguns proprietários da localidade decidiram fechar a área do loteamento e criaram associação que, erroneamente, denominaram “Condomínio Sirihyba”, frise-se, com natureza associativa, pois inexiste condomínio ali.

Os autores afirmam que, ao adquirirem o imóvel, encontraram tal situação, mas sempre contestaram a existência da associação, não contribuindo financeiramente.

Defendem que manter o loteamento fechado é ato ilegal, uma vez que o município não autorizou ou regulamentou o ato.

Aduz que os proprietários que não desejam se associar sofrem constrangimentos, até mesmo com ameaças de impedimento de adentrarem no loteamento e inserção de seus nomes em órgãos de proteção ao crédito.

Ressalta que o loteamento em questão possui proibição legal de fechamento, nos termos da Lei n° 6.766/79.

Requereram em sede de tutela antecipada de urgência que o réu se abstenha de levar a protesto ou incluir seus nomes na plataforma SERASA, SPC ou qualquer órgão de restrição ao crédito, bem como que se abstenham de proibir os autores e qualquer convidado ou visitante de adentrar no loteamento, sob pena de multa a ser fixada pelo juízo.

Custas processuais recolhidas.

Eis o sucinto relatório.

Decido.

Para a concessão de tutela de urgência, deve haver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Depreende-se da detida análise da certidão de inteiro teor do imóvel (D 459062534) e da respectiva escritura de compra e venda do imóvel (ID 459062537), a inexistência de averbação sobre prévia anuência e ato constitutivo da mencionada associação de moradores ou constituição de condomínio, por parte do autores.

Ao que tudo indica, em sede de cognição sumária, os antigos proprietários e os autores não anuíram previamente com a cobrança das taxas de manutenção ou com o fechamento do loteamento e controle de entrada.

Conforme pontuado pelos autores, para que os moradores de loteamentos possam exercer o controle de entrada na localidade, é necessária a respectiva outorga do Poder Municipal.

O Município de Ilhéus editou a Lei n° 3.745/2015, a qual dispõe sobre o loteamento urbano fechado.

A legislação apresenta uma série de requisitos que devem ser observados para a autorização do fechamento do loteamento e o controle de acesso a ser realizado pela associação de moradores.

A documentação acostada indica que não existe a aprovação em comento.

Ressalte-se a apresentação do documento ID 461615943, no qual a Prefeitura Municipal certifica que não consta em seus arquivos nenhum processo administrativo para fechamento do Loteamento Sirihyba.

O Supremo Tribunal Federal, em Repercussão Geral Tema 492, decidiu que é inconstitucional cobranças, por parte de associações, de taxas de manutenção e conservação de loteamento de proprietário não-associado, em face do princípio da liberdade de associação.

Vejamos, ipsis litteris: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Nesse sentido, vejamos: Tema Repetitivo 882 do STJ As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

E mais: APELAÇÃO.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES EM LOTEAMENTO.

AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA IMPROCEDENTE.

Insurgência.

Não acolhimento.

Controvérsia que merece análise à luz do Tema nº 882, do C.

STJ, julgado no sistema dos recursos repetitivos ( REsp. nº 1.439.163/SP).

Superveniência da Lei nº 13.465/17, que apenas permite a cobrança das taxas após a sua edição, se houver menção na matrícula ou adesão à associação.

Tese sedimentada pelo E.

Supremo Tribunal Federal (tema nº 492), no RE nº 695.911/SP.

Ausência de anuência por parte dos apelados, tampouco de filiação à associação.

Sentença mantida.

RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10069595520198260114 Campinas, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 05/09/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023) Portanto, a probabilidade do direito suscitado pelos autores restou demonstrada, tendo em vista que existem indícios de irregularidades na constituição do alegado condomínio e, por consequência, na cobrança das taxas e controle de acesso às dependências do loteamento.

Em relação ao perigo na demora, a inserção de dívida supostamente indevida em cadastro do sistema SPC/SERASA, indica irregularidade de crédito e financeira do apontado devedor, podendo ensejar constrangimento da parte e/ou eventual restrição de crédito no mercado.

De igual modo, reside perigo caso o direito de livre acesso ao loteamento seja cerceado aos autores ou aos seus convidados, em decorrência do inadimplemento das taxas cobradas que supostamente são inconstitucionais.

Ante o exposto, defiro a tutela antecipada de urgência e determino que o réu CONDOMÍNIO SIRIHYBA: a) abstenha-se de levar a protesto qualquer débito em nome dos autores ou inseri-los na plataforma SERASA, SPC ou qualquer órgão de restrição ao crédito, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitado a R$ 20.000,00 (vinte mil reais); b) bem como se abstenha de proibir/restringir os autores e qualquer convidado/visitante de adentrar no loteamento, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais), por cada ato de descumprimento, limitado a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Cite-se/intime-se o réu, sobre o teor da presente decisão, por Oficial de Justiça, na pessoa de seu representante legal, bem como para comparecer à audiência de conciliação a ser designada, sob a presidência de conciliador (a), devendo se fazer acompanhar de advogado, salientando-se desde logo que, em não havendo autocomposição do litígio, poderá oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias úteis a contar da data da mesma audiência, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelo autor na inicial.

Ficam autor(a) e réu cientificados de que o não comparecimento injustificado à audiência de mediação será considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, a ser revertida em favor do Estado da Bahia, podendo qualquer deles fazer representar-se por procurador com mandato específico, com poderes para negociar e transigir.

A intimação da parte autora, para a audiência, será feita na pessoa de seu advogado (art. 334, §3, CPC).

A secretaria deverá incluir este processo na pauta das audiências de conciliação.

Decorrido o prazo para contestação, intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, apresente manifestação, oportunidade em que: I – havendo revelia, deverá informar se quer produzir outras provas ou se deseja o julgamento antecipado da lide; II – havendo contestação, deverá se manifestar sobre preliminares eventualmente arguidas e/ou documentos juntados, inclusive com contrariedade e apresentação de provas a eventuais questões incidentais; III – sendo proposta reconvenção junto com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta à reconvenção.

Após, intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especificarem e justificarem as provas que pretendem produzir, delimitando o objeto e justificando a necessidade, sob pena de indeferimento.

Após o cumprimento das diligências ou o encerramento dos prazos, nova conclusão.

Comunique-se ao CEJUSC – Cível.

ILHÉUS/BA, data da assinatura eletrônica.

REINALDO PEIXOTO MARINHO Juiz de Direito JÉSSICA DE MOURA PEREIRA VIEIRA Estagiária de pós-graduação