TJBA - 8091297-94.2024.8.05.0001

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1 V DE REGISTROS PÚBLICOS DE SALVADOR SENTENÇA 8091297-94.2024.8.05.0001 Retificação De Registro De Imóvel Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Parte Autora: Daniela Miranda De Jesus Advogado: Lua Reimao Teles E Lopes (OAB:BA50523) Parte Re: 6º Cartório De Registro De Imóveis De Salvador-bahia Terceiro Interessado: Ministério Público Do Estado Da Bahia Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA COMARCA DE SALVADOR VARA DE REGISTRO PÚBLICO Praça Dom Pedro II s/n, Fórum Ruy Barbosa, sala 246, Campo da Pólvora - CEP 40040-900, Fone: 3320-6771, Salvador-BA - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 8091297-94.2024.8.05.0001 Classe: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) Requerente: PARTE AUTORA: DANIELA MIRANDA DE JESUS Requerido:PARTE RE: 6º CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SALVADOR-BAHIA Vistos, etc.

DANIELA MIRANDA DE JESUS, brasileira, solteira, empresária, inscrita no CPF nº *42.***.*25-56, residente e domiciliada na Av.

Fazenda Cassange, nº 995900, TO 01, AP 505, Condomínio Residencial Salvador Garden, bairro Cassange, Salvador, Bahia, CEP 41.505-305, representante da empresa Daniela Miranda Gestão Administrativa e Serviços LTDA, pessoa jurídica de direito privado, com sede na R.

Barão de Itapoan, nº 137, Barra, Salvador, Bahia, CEP 40.140-060, na qualidade de síndica do Edifício Condomínio Residencial Monte Castelo, situado na Rua Dr.

Boureau, nº 253, Costa Azul, com área total construída de 2.957,04 m², propôs a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, COM PEDIDO DE AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO NA MATRÍCULA Nº 58.239 E PEDIDO DE LIMINAR, em face do 6º OFÍCIO DE IMÓVEIS DE SALVADOR/BA, pessoa jurídica de direito público, inscrita no CNPJ sob o nº 16.***.***/0001-70, com sede na Rua Dr.

João Pondé, nº 500, Barra, Salvador, Bahia.

A parte autora, inicialmente, requereu os benefícios da gratuidade da justiça, nos termos dos artigos 98 e 99 do CPC, alegando que o condomínio não possui fins lucrativos e depende exclusivamente do rateio das despesas básicas dos condôminos, sem CNPJ constituído e sem condições financeiras para suportar as custas processuais.

Resumidamente, na qualidade de síndica eleita do Edifício Condomínio Residencial Monte Castelo, informou que, em 21/06/2024, protocolou no 6º Registro de Imóveis de Salvador o pedido de averbação da construção, anexando os documentos necessários.

Alega que a construtora responsável pela edificação, apesar de ter registrado apenas a incorporação, não concluiu o procedimento de averbação e não responde a processos judiciais há anos, encontrando-se com diversas ações judiciais e débitos em aberto.

Embora a maioria dos compradores tenha quitado seus contratos, a construtora não deu andamento à regularização das unidades, razão pela qual a reunião dos condôminos vem buscando meios de realizar tais atos, inclusive com ações judiciais individuais contra a construtora.

A parte autora destacou que os próprios condôminos buscaram os documentos da construção e o habite-se para requerer a averbação, mas a matrícula está bloqueada e a averbação foi negada pelo cartório, que indicou que o procedimento só é possível mediante autorização judicial.

Alega a autora que o objetivo da averbação é regularizar a construção e o condomínio como um todo, uma vez que a obra foi finalizada e o habite-se emitido, mas o condomínio permanece sem formalização devida por inação da construtora, o que prejudica o condomínio e impede a abertura de uma conta bancária para recebimento das cotas condominiais mensais.

A construção foi concluída antes dos bloqueios registrados na matrícula, e a ausência de averbação impede a regularização e o cumprimento das obrigações legais do condomínio, motivo pelo qual pleiteia a autorização judicial para que o cartório proceda com a averbação da construção e a constituição formal do condomínio na matrícula nº 58.239.

Argumentou que diante da inexistência de outra solução viável e diante dos efeitos legais que limitam o cartório de realizar a averbação, faz-se necessária a concessão da tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, uma vez que restam comprovados a probabilidade do direito e o perigo de dano irreparável.

Afirma que a autorização judicial deve ser concedida de forma imediata, a fim de evitar prejuízos ao condomínio.

Por fim, pugnou, em caráter liminar, da tutela de urgência, para que o 6º Ofício de Imóveis de Salvador/BA seja autorizado a proceder de imediato com a averbação da construção e constituição do condomínio na matrícula nº 58.239; a citação e intimação da ré; e, ao final, o julgamento totalmente procedente da demanda, com autorização judicial definitiva para que o 6º Ofício de Imóveis de Salvador/BA realize a averbação e constituição do condomínio na matrícula nº 58.239.

Despacho (ID. 452867856), em que indeferi o pedido de Assistência Judiciária Gratuita e que determinei a intimação da parte autora para emendar a petição inicial, juntando a ata de eleição de síndica do Edifício Condomínio Residencial, devidamente registrada; procuração outorgada ao subscritor da vestibular que o autorize a residir em juízo; a correta indicação do polo passivo da relação processual, no caso, a Titular da Serventia, e o comprovante do recolhimento das custas no processo, sob pena de indeferimento.

Emenda à Inicial (ID. 455114067), a qual requereu o direcionamento do polo passivo da demanda para a Titular do 6º Ofício de Imóveis de Salvador/BA; a correção do número da matrícula do imóvel, esclarecendo que o número correto era 58.239, conforme certidão anexada, substituindo o número de protocolo anteriormente informado por erro material.

Reiterou o pedido de Assistência Judiciária Gratuita, justificando sua solicitação com base na ausência de finalidade lucrativa do condomínio, que ainda não possuía CNPJ, devido à falta de regularização documental junto aos órgãos competentes.

Argumentou que a situação financeira do condomínio encontrava-se prejudicada pela inadimplência das unidades pertencentes à construtora, que abandonaram o empreendimento e não respondiam às demandas judiciais, conforme processos citados.

Juntou, ainda, relatório de inadimplência e demais documentos comprobatórios dos fatos alegados na petição inicial.

Ao final, a autora requereu o deferimento de todos os pedidos contidos na inicial, bem como a concessão do pedido liminar para que se proceda com a averbação da construção na matrícula nº 58.239.

Juntou procuração (ID. 455114108) e documentos (ID. 455114106, 455117769, 455114105, 455114104, 455114102, 455117772).

Decisão (ID. 456070963), na qual foi indeferido o pedido de liminar, considerando que a averbação de construção se trata de um ato permanente no registro do imóvel; foram concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita à parte autora; e determinada a intimação da Oficiala do 6º Cartório Predial para manifestação.

Devidamente intimada (ID.456579617), o Cartório do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador apresentou manifestação ao ID. 460375042.

Argumentou que não consta na matrícula nº 58.239 o ato de instituição de condomínio, nos termos do art. 1.332 do Código Civil, razão pela qual não se concebe a representação de um condomínio que ainda não existe legalmente, mas apenas de fato, por uma síndica, ainda que haja registro da ata da assembleia que deliberou pela sua escolha em Registro de Títulos e Documentos.

Sustentou que essa ausência de formalização afeta a legitimidade da autora para ajuizar a ação, o que, em seu entendimento, enseja a extinção do processo sem apreciação do mérito, com fundamento nos arts. 17, 18 e 485, VI do CPC.

Em relação ao mérito, a oficial esclareceu que a demanda visa obter ordem judicial para autorizar a averbação da construção e a constituição do condomínio na matrícula nº 58.239.

Informou que a autora protocolou a prenotação nº 285831 junto à serventia, buscando averbar a construção, mas que o pedido foi recusado devido aos bloqueios na matrícula e outras pendências registradas.

Prosseguiu informando que a Nota Devolutiva nº 26703, emitida em 28/06/2024, indicou que, além dos bloqueios, é necessária a retificação de área, retificação da incorporação imobiliária e adequações documentais para que a averbação da construção possa ser realizada.

A oficial também destacou que o pedido de averbação deve ser assinado pela pessoa jurídica proprietária e pelos titulares das unidades alienadas, pois a síndica não possui legitimidade para figurar como solicitante.

A oficial enfatizou que, conforme o art. 214, §4º da Lei 6.015/73, o bloqueio da matrícula impede a prática de qualquer ato registral sem autorização judicial, e que, mesmo com o levantamento do bloqueio, seria necessário cumprir atos precedentes à averbação, de acordo com a continuidade registral prevista no art. 731, III, do Código de Normas da Bahia.

Concluiu reafirmando o compromisso do Cartório com a legalidade e a segurança jurídica, aguardando o pronunciamento do juízo sobre o caso.

Manifestação conclusiva do Ministério Público (ID. 471284151). É a síntese, no essencial.

Passo, pois, à decisão.

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer, com Pedido de Averbação de Construção e Tutela Provisória, proposta por Daniela Miranda de Jesus, na qualidade de síndica do Edifício Condomínio Residencial Monte Castelo, buscando autorização judicial para que seja procedida a averbação da construção e da constituição do condomínio na matrícula nº 58.239.

O sistema de registros públicos, e em especial o registro de imóveis, é fundamentado na necessidade de garantir segurança jurídica, publicidade e eficácia aos atos que afetam bens imóveis, permitindo que esses registros reflitam a realidade jurídica e física de cada imóvel.

Dito isso, a matrícula é o documento central que reúne todas as informações sobre o histórico jurídico de um bem imóvel, incluindo atos de alienação, oneração, averbações e outros fatos jurídicos relevantes.

A averbação de construção é um desses atos e representa um passo fundamental para assegurar que o registro esteja em sintonia com a condição atual do imóvel, refletindo sua realidade física e a estrutura jurídica do condomínio que eventualmente venha a ser constituído.

Analisando os fatos e documentos expostos, passo a examinar cada aspecto relevante do caso.

Inicialmente, quanto à legitimidade ativa, o Cartório do 6º Ofício de Imóveis de Salvador/BA argumentou que o condomínio ainda não está formalmente instituído, de acordo com o art. 1.332 do Código Civil, e, portanto, não haveria legitimidade para que a autora, na qualidade de síndica, ajuizasse a presente ação.

O condomínio, conforme as disposições legais, adquire personalidade jurídica e legitimidade ativa somente após a formalização de sua instituição no registro de imóveis.

Conforme o Código Civil, a constituição do condomínio depende do registro do ato de instituição na matrícula do imóvel, ato este que não consta na matrícula nº 58.239.

No entanto, embora o condomínio ainda não tenha sido formalmente constituído conforme o art. 1.332 do Código Civil, a síndica, neste caso específico, pode atuar em nome dos condôminos para pleitear determinadas ações de interesse coletivo que não dependam da formalização jurídica do condomínio, especialmente aquelas relacionadas à preservação dos direitos e interesses dos proprietários das unidades.

A parte autora busca autorização judicial para que o cartório proceda à averbação da construção, alegando que a obra foi concluída e que o habite-se foi devidamente emitido.

Contudo, conforme a manifestação do cartório, existe um bloqueio na matrícula, e a averbação não pode ser realizada sem a regularização das pendências, inclusive a retificação da área e da incorporação imobiliária.

No caso em questão, a autora, na qualidade de síndica do Condomínio Residencial Monte Castelo, busca a averbação da construção na matrícula nº 58.239 do 6º Registro de Imóveis de Salvador.

A averbação de construção não é apenas uma formalidade, tem-se o papel de trazer ao registro imobiliário a realidade física do imóvel, tornando pública a existência de uma edificação e, em casos de condomínios, permitindo a constituição e a regularização jurídica das unidades autônomas.

Tal procedimento é essencial para a segurança das transações e o exercício pleno de direitos pelos proprietários.

A averbação de construção, entretanto, exige que todos os requisitos técnicos e legais sejam observados, incluindo a apresentação de documentos de conformidade emitidos pelos órgãos competentes.

Isso se torna ainda mais necessário em casos de condomínios, onde a averbação garante que o registro imobiliário espelhe corretamente a divisão e a propriedade das unidades, prevenindo litígios futuros que possam surgir devido à falta de clareza sobre a situação jurídica do bem.

No caso em tela, a Lei 6.015/73, em seu art. 214, §4º, dispõe que, em caso de bloqueio da matrícula, não é possível a prática de atos registrais sem a devida autorização judicial, além de exigir que todos os atos precedentes estejam regularizados, conforme o princípio da continuidade registral previsto no Código de Normas da Bahia.

Assim, para que a averbação seja realizada, todas as pendências precisam ser sanadas, o que inclui documentos, regularizações e retificações mencionadas na Nota Devolutiva nº 26703.

Esse procedimento administrativo está fora do alcance da decisão judicial imediata, uma vez que exige providências por parte da titular do imóvel ou da construtora.

Conforme os autos, a autora busca, através de autorização judicial, contornar o bloqueio inscrito na matrícula nº 58.239, uma vez que a construtora responsável pelo empreendimento não realizou a averbação da construção no momento oportuno.

Contudo, para que o condomínio seja instituído formalmente, é necessário que todos os procedimentos regulares sejam seguidos, incluindo a obtenção de autorização do juízo que determinou o bloqueio.

A matrícula nº 58.239 encontra-se bloqueada por determinação do Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo de Salvador.

Segundo o art. 214, §4º da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), uma vez que a matrícula esteja bloqueada, nenhum ato pode ser praticado pelo oficial de registro sem uma autorização expressa do juízo responsável pelo bloqueio.

Esta norma visa a manter a continuidade registral e a integridade do sistema de registros públicos, assegurando que apenas atos autorizados judicialmente possam ser inscritos na matrícula, especialmente quando envolvem uma situação jurídica complexa, como a de um condomínio que ainda carece de formalização.

Portanto, para que a pretensão da autora pudesse ser atendida, conforme bem destacado pela Sra.

Promotora de Justiça, seria necessário que ela promovesse, junto ao Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo, um pedido específico de autorização para o desbloqueio da matrícula e/ou a prática do ato de averbação, a fim de solicitar a regularização da matrícula e viabilizar o prosseguimento do procedimento de averbação da construção junto ao 6º Registro de Imóveis.

Saliento que este Juízo não possui competência para sobrepor ou alterar decisão proferida por outro Juízo, especialmente no que tange ao bloqueio imposto.

Tal determinação vincula o registro ao cumprimento de autorizações judiciais específicas daquele juízo.

Assim, cabe à parte interessada, após regularização junto ao juízo competente, reapresentar o pedido de averbação ao cartório, instruído com a autorização judicial e os documentos exigidos, para que a registradora possa proceder novamente com a qualificação dos requisitos legais e técnicos necessários ao ato.

Feitas tais considerações, verifico que a ação não atende aos requisitos processuais indispensáveis, diante da necessidade de autorização do Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo de Salvador para o desbloqueio da matrícula nº 58.239.

Dessa forma, não há como prosseguir com o pedido de averbação da construção e constituição do condomínio.

Diante do exposto e dos elementos constantes nos autos, com apoio no inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, julgo IMPROCEDENTE a presente Ação de Obrigação de Fazer, com pedido de averbação da construção, movida por Daniela Miranda de Jesus, conforme motivação anterior.

Isento de custas de natureza processual por ser beneficiária da justiça gratuita.

Observadas as formalidades legais, arquive-se.

Registre-se.

Publique-se e intime-se.

Salvador,BA. 1 de novembro de 2024 Gilberto Bahia de Oliveira Juiz de Direito