10/04/2025 10:01

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para o 2º Grau
28/03/2025 10:37

Juntada de Petição de contra-razões
12/03/2025 15:34

Ato ordinatório praticado
12/03/2025 04:50

Decorrido prazo de MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA em 11/03/2025 23:59.
12/03/2025 04:50

Decorrido prazo de SANDRA FONSECA MUSTAFA em 11/03/2025 23:59.
11/03/2025 13:32

Juntada de Petição de apelação
22/02/2025 15:23

Publicado Sentença em 11/02/2025.
22/02/2025 15:23

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/02/2025
05/02/2025 22:25

Embargos de Declaração Não-acolhidos
30/01/2025 11:10

Conclusos para decisão
23/01/2025 17:10

Juntada de Petição de contra-razões
12/12/2024 01:56

Decorrido prazo de SHOPPING BELA VISTA S.A. em 11/12/2024 23:59.
12/12/2024 01:21

Decorrido prazo de MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA em 11/12/2024 23:59.
12/12/2024 01:21

Decorrido prazo de SANDRA FONSECA MUSTAFA em 11/12/2024 23:59.
01/12/2024 21:31

Publicado Sentença em 19/11/2024.
01/12/2024 21:30

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/11/2024
27/11/2024 11:19

Juntada de Petição de embargos de declaração
20/11/2024 00:00

Intimação

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 11ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR SENTENÇA 0585303-48.2016.8.05.0001 Procedimento Comum Cível Jurisdição: Salvador - Região Metropolitana Interessado: Mauricio De Souza Mustafa Advogado: Marcelo Linhares (OAB:BA16111) Interessado: Sandra Fonseca Mustafa Advogado: Marcelo Linhares (OAB:BA16111) Interessado: Shopping Bela Vista S.a.

Advogado: Bruno De Almeida Maia (OAB:BA18921) Advogado: Gyzella Paranhos Dos Santos Sousa (OAB:BA25357) Advogado: Marcel Torres Da Silva (OAB:BA45741) Advogado: Tamara Barbosa Sao Paulo (OAB:BA47737) Sentença: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca SALVADOR - 11ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR PROCESSO 0585303-48.2016.8.05.0001 CLASSE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO [Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material] AUTOR INTERESSADO: MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA, SANDRA FONSECA MUSTAFA RÉU INTERESSADO: SHOPPING BELA VISTA S.A.

SENTENÇA

Vistos.

MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA e SANDRA FONSECA MUSTAFA ajuizaram AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS em face de JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES S/A, todos qualificados nos autos.

Narram os autores que em 11/06/2011 firmaram com a ré contrato de compra e venda da unidade 603 da Torre 13 do empreendimento Horto Bela Vista, com previsão de entrega para junho/2014.

Contudo, em setembro/2013, foram informados que o imóvel não teve suas obras iniciadas, sendo oferecida em troca a unidade 2702 da Torre 12, com prazo de entrega para setembro/2013.

Alegam que, ao aceitar a troca, houve aumento injustificado do valor do imóvel de R$ 405.992,90 para R$ 475.128,14.

Afirmam que, mesmo após o distrato do primeiro imóvel e aquisição do segundo, houve atraso na entrega, que só ocorreu em 15/03/2014.

Sustentam a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, pleiteiam lucros cessantes pelo período de atraso, reversão da cláusula penal em seu favor, congelamento do saldo devedor após o prazo previsto para entrega, devolução em dobro dos valores pagos a título de IPTU e condomínio antes da efetiva entrega das chaves, redução do preço em 20% por vícios construtivos e propaganda enganosa, além de indenização por danos morais.

Em contestação, a ré suscitou preliminares de: a) sobrestamento do feito em razão de recursos repetitivos sobre o tema no STJ; b) ilegitimidade ativa quanto aos vícios em áreas comuns; c) ilegitimidade passiva quanto a taxas condominiais e IPTU; d) inaplicabilidade do CDC.

No mérito, defendeu a validade da cláusula de tolerância, negou atraso na entrega, impugnou os pedidos de lucros cessantes e multa contratual, alegou regularidade da cobrança de taxas condominiais e IPTU, bem como negou vícios construtivos e danos morais.

Réplica apresentada, reiterando os termos da inicial e impugnando as preliminares e argumentos da contestação. É o relatório.

Decido.

DAS QUESTÕES PRELIMINARES Do Sobrestamento do Feito A questão inicialmente suscitada pela ré quanto ao sobrestamento do feito em razão dos Recursos Especiais nº 1.635.428 e 1.614.721 está superada.

O Superior Tribunal de Justiça já apreciou as matérias sob o rito dos recursos repetitivos, firmando as seguintes teses: a) Tema 970: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". b) Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

Portanto, não subsiste razão para sobrestamento, devendo o feito ser julgado com observância das teses fixadas.

Legitimidade Ativa A legitimidade ad causam é condição da ação que se verifica pela pertinência subjetiva entre a parte e o objeto da demanda.

No caso, a ré sustenta que os autores seriam ilegítimos para pleitear reparação por vícios em áreas comuns do empreendimento, que seriam de interesse exclusivo do condomínio.

Contudo, a pretensão deduzida na inicial não se limita a vícios construtivos em áreas comuns.

O cerne da questão é a desvalorização da unidade privativa dos autores em decorrência do descumprimento das promessas publicitárias quanto ao padrão e características do empreendimento como um todo.

Quando uma incorporadora comercializa unidades imobiliárias prometendo determinada infraestrutura (torres comerciais, hotel, shopping center etc.), tais elementos integram o produto e influenciam diretamente seu valor de mercado.

A não implementação desses diferenciais afeta o patrimônio individual de cada adquirente, legitimando-os a pleitear individualmente a redução proporcional do preço.

Ademais, o direito à informação clara e precisa e à não submissão a práticas comerciais enganosas é individual de cada consumidor, não se confundindo com interesses coletivos do condomínio.

Legitimidade Passiva A legitimidade passiva também se verifica pela análise do direito material em discussão.

A ré alega ilegitimidade quanto às taxas condominiais e IPTU por não ser responsável por tais cobranças.

Ocorre que a pretensão dos autores não questiona a cobrança em si, mas sim quem deve arcar com tais despesas durante o período em que o imóvel não pôde ser ocupado por atraso imputável à construtora.

Se a ré deu causa ao atraso na entrega e consequentemente impediu que os autores tomassem posse do imóvel, é parte legítima para responder pelo ressarcimento das despesas que os compradores foram compelidos a pagar antes da efetiva imissão na posse.

Trata-se de responsabilidade derivada do próprio inadimplemento contratual, sendo inequívoca a pertinência subjetiva da construtora para figurar no polo passivo.

Aplicabilidade do CDC A caracterização da relação de consumo depende da presença dos elementos subjetivos (consumidor e fornecedor) e objetivos (produto ou serviço) definidos no CDC.

No caso, a ré é pessoa jurídica que desenvolve atividade empresarial de incorporação imobiliária, enquadrando-se perfeitamente no conceito de fornecedor do art. 3º do CDC.

Os autores, por sua vez, adquiriram a unidade imobiliária como destinatários finais, caracterizando-se como consumidores nos termos do art. 2º do CDC.

O fato de terem formulado pedido de lucros cessantes não afasta a incidência da legislação consumerista.

A finalidade da aquisição (moradia ou investimento) é irrelevante para a caracterização da relação de consumo, pois o que importa é a destinação final do produto, ou seja, que o adquirente não o utilize como insumo em sua atividade produtiva.

Ademais, a vulnerabilidade dos compradores frente à incorporadora é manifesta, seja no aspecto técnico (desconhecimento do processo construtivo), jurídico (contrato de adesão) ou econômico (disparidade de poder negocial).

MÉRITO Validade e Eficácia da Cláusula de Tolerância A cláusula que estabelece prazo adicional de 180 dias para entrega do imóvel tem natureza jurídica de termo de prorrogação condicionado.

Sua validade depende de previsão expressa no contrato e razoabilidade do prazo estabelecido, considerando as peculiaridades da construção civil.

No caso concreto, a cláusula foi claramente prevista e o prazo de 180 dias não se mostra, em tese, abusivo, considerando a complexidade dos empreendimentos imobiliários e as variáveis que podem impactar seu cronograma (condições climáticas, fornecimento de materiais, etc.).

Contudo, a validade da cláusula não significa que o prazo adicional possa ser utilizado arbitrariamente pela construtora.

Por se tratar de exceção ao prazo ordinário de entrega, sua aplicação depende da demonstração de fatores imprevisíveis que justifiquem o atraso.

No caso, não só não foram demonstradas circunstâncias extraordinárias, como ficou evidenciado que o atraso decorreu de má gestão do empreendimento.

A não construção da Torre 13 - unidade originalmente adquirida pelos autores - revela falha no planejamento e execução que não pode ser coberta pelo prazo de tolerância.

O prazo adicional existe para situações imprevisíveis, não para remediar a própria ineficiência da construtora.

Permitir sua aplicação neste caso seria premiar o inadimplemento e desvirtuar a finalidade do instituto.

Inadimplemento Contratual e Responsabilidade da Construtora A responsabilidade civil contratual nasce da violação de dever jurídico preexistente estabelecido pela vontade das partes.

No caso, são dois os inadimplementos imputáveis à ré: a) Não construção da Torre 13, que levou à necessidade de substituição da unidade adquirida; b) Atraso na entrega da unidade substituta (2702 da Torre 12).

Quanto ao primeiro, é incontestável a falha da construtora.

Não se trata de mero atraso, mas da completa não execução da torre onde se localizava a unidade originalmente adquirida pelos autores.

A gravidade da situação é amplificada pelo fato de que os compradores só foram informados em setembro/2013, quando já se aproximava o prazo de entrega.

Em relação ao segundo inadimplemento, também está caracterizada a mora da construtora.

A unidade 2702 da Torre 12 tinha prazo de entrega previsto para setembro/2013, que se estenderia até março/2014 com a tolerância.

A efetiva entrega das chaves só ocorreu em 15/03/2014.

A expedição do habite-se em agosto/2013 não elide a mora, pois o termo contratual se refere à efetiva entrega das chaves, momento em que o imóvel é disponibilizado ao comprador.

O habite-se é mera certificação administrativa da habitabilidade, que não se confunde com a tradição do bem.

Dos Efeitos Financeiros do Atraso Da Cláusula Penal e Lucros Cessantes Conforme definido pelo STJ no julgamento do Tema 970, a cláusula penal moratória tem natureza indenizatória e, quando fixada em valor equivalente ao locativo, não pode ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de bis in idem.

Por outro lado, no Tema 971 foi reconhecida a possibilidade de inversão da cláusula penal prevista unilateralmente para mora do comprador.

Trata-se de aplicação do princípio da equidade, que impõe tratamento isonômico às partes quanto às consequências do inadimplemento.

No caso, o contrato prevê para o atraso do comprador multa de 2% sobre o valor atualizado mais juros de 1% ao mês.

Considerando o inadimplemento da construtora no período de setembro/2013 a março/2014, esta mesma penalidade deve ser aplicada em favor dos autores.

A inversão da cláusula penal não configura analogia in malam partem, mas sim correção de desequilíbrio contratual, especialmente considerando que se trata de contrato de adesão onde as cláusulas foram unilateralmente estabelecidas pela construtora.

Do Saldo Devedor e Índices de Correção O pedido de congelamento integral do saldo devedor não procede.

A correção monetária não é plus indenizatório, mas mera recomposição do valor da moeda corroída pela inflação.

Impedir sua incidência geraria enriquecimento sem causa do devedor.

Contudo, após o prazo contratual de entrega, deve ser substituído o INCC pela TR como índice de correção.

O INCC reflete a variação dos custos da construção civil e sua aplicação se justifica apenas durante a fase de obras.

Após o prazo previsto para conclusão, sua manutenção representaria transferência indevida dos custos do atraso ao consumidor.

A TR, por ser índice menos gravoso, melhor se adequa a esta fase pós-contratual, evitando que o consumidor seja duplamente penalizado pelo atraso (com a impossibilidade de uso do bem e maior correção do saldo devedor).

Das Despesas com IPTU e Condomínio A responsabilidade por despesas condominiais e tributárias está intrinsecamente ligada à posse do imóvel.

São obrigações propter rem que seguem a coisa, mas pressupõem a possibilidade de uso e fruição do bem.

Seria manifestamente injusto impor ao comprador o pagamento de taxas condominiais e IPTU de período em que estava impedido de ocupar o imóvel por culpa exclusiva da construtora.

O dever de contribuir com as despesas pressupõe a contrapartida da disponibilidade do bem.

Por isso, tais encargos só são exigíveis após a efetiva entrega das chaves e imissão na posse, não bastando a expedição do habite-se.

No caso, tendo a entrega ocorrido apenas em 15/03/2014, os valores cobrados antes desta data são indevidos.

A restituição deve ser em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, pois não se trata de engano justificável, mas de cobrança indevida com plena ciência da construtora de que o atraso na entrega lhe era imputável.

Dos Vícios do Produto e Propaganda Enganosa A análise do material publicitário juntado aos autos revela profunda discrepância entre o que foi prometido e o que foi efetivamente entregue.

O empreendimento foi vendido como um "bairro planejado" que contaria com torres empresariais, hotel, shopping center e outras facilidades que não foram implementadas.

Não se trata de mera expectativa de desenvolvimento futuro da região, mas de elementos concretos que foram determinantes para a decisão de compra e precificação das unidades.

A publicidade, nos termos do art. 30 do CDC, integra o contrato e vincula o fornecedor.

O descumprimento das promessas publicitárias configura inadimplemento parcial que autoriza a redução proporcional do preço, conforme previsto no art. 20, III, do CDC.

O percentual de 20% pleiteado mostra-se adequado considerando o impacto das alterações no valor de mercado do imóvel.

Vale ressaltar que a própria ré reconhece implicitamente o inadimplemento ao classificar parte das áreas prometidas como "fases futuras" do empreendimento, sem qualquer previsão concreta de implementação.

Danos Morais A reparação por danos morais exige a demonstração de que o ilícito ultrapassou o mero aborrecimento cotidiano, atingindo direitos da personalidade.

No caso, diversos fatores convergem para caracterizar lesão moral indenizável: a) A frustração da legítima expectativa dos autores quanto ao imóvel originalmente adquirido, que sequer começou a ser construído; b) O constrangimento de ter que aceitar a substituição por outra unidade com preço significativamente maior; c) O atraso mesmo na entrega da unidade substituta; d) A não implementação dos diferenciais prometidos, que eram determinantes para a escolha do empreendimento.

Não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de conduta que afetou a dignidade dos consumidores, submetendo-os a situação de extrema insegurança e frustração quanto à realização do sonho da casa própria.

Para fixação do quantum indenizatório, considero: a) A extensão do dano, que perdurou por considerável período; b) A capacidade econômica das partes, especialmente o grande porte da construtora; c) O caráter punitivo-pedagógico da indenização; d) A necessidade de evitar enriquecimento ilícito; e) Os parâmetros usualmente adotados em casos análogos.

Com base nesses critérios, fixo a indenização em R$ 20.000,00, valor que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

DISPOSITIVO Ante todo o exposto: No mérito, JULGO, POR SENTENÇA, PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, EXTINGUINDO-SE O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) RECONHECER a invalidade da utilização da cláusula de tolerância no caso concreto, ante a ausência de justificativa para o atraso; b) DETERMINAR a substituição do INCC pela TR na correção do saldo devedor a partir de setembro/2013 (data prevista para entrega), devendo ser refeitos os cálculos e restituída aos autores eventual diferença paga a maior, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação; c) CONDENAR a ré a restituir em dobro os valores pagos pelos autores a título de IPTU e taxas condominiais referentes ao período anterior a 15/03/2014 (data da efetiva entrega), com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação; d) CONDENAR a ré ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor atualizado do contrato, acrescida de juros de 1% ao mês, pelo período de setembro/2013 a março/2014, por inversão da cláusula penal prevista para mora do comprador (conforme Tema 971 do STJ), com correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, ambos desde a citação; e) REJEITAR o pedido de lucros cessantes, ante a impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal moratória, conforme definido pelo STJ no Tema 970; f) REDUZIR em 20% o valor atualizado do contrato em razão dos vícios do produto e propaganda enganosa, devendo a quantia correspondente ser restituída aos autores, com correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, ambos desde a citação; g) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada autor, com correção monetária pelo INPC desde esta data e juros de 1% ao mês desde a citação.

Tendo em vista que os autores decaíram de parte mínima dos pedidos (apenas lucros cessantes), condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Transitado em julgado, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Fábio Alexsandro Costa Bastos Juiz de Direito Titular
13/11/2024 19:19

Julgado procedente em parte o pedido
05/11/2024 17:33

Juntada de Petição de substabelecimento
08/10/2024 12:52

Conclusos para despacho
08/10/2024 12:52

Juntada de Certidão
03/10/2024 21:05

Decorrido prazo de MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA em 02/10/2024 23:59.
03/10/2024 21:05

Decorrido prazo de SANDRA FONSECA MUSTAFA em 02/10/2024 23:59.
24/09/2024 14:43

Juntada de Petição de petição
18/09/2024 02:34

Publicado Decisão em 04/09/2024.
18/09/2024 02:34

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/09/2024
01/09/2024 21:33

Proferidas outras decisões não especificadas
05/06/2024 12:20

Conclusos para decisão
20/05/2024 14:49

Juntada de Petição de petição
11/05/2024 16:41

Publicado Despacho em 20/05/2024.
11/05/2024 16:41

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/05/2024
08/05/2024 20:50

Proferido despacho de mero expediente
21/02/2024 15:48

Conclusos para despacho
31/01/2024 08:33

Juntada de Petição de petição
19/01/2024 11:06

Juntada de Petição de petição
08/12/2023 02:40

Publicado Despacho em 07/12/2023.
08/12/2023 02:40

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/12/2023
06/12/2023 10:02

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
05/12/2023 23:50

Proferido despacho de mero expediente
06/08/2023 14:23

Decorrido prazo de SANDRA FONSECA MUSTAFA em 01/08/2023 23:59.
06/08/2023 13:51

Decorrido prazo de SANDRA FONSECA MUSTAFA em 01/08/2023 23:59.
05/08/2023 04:08

Decorrido prazo de MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA em 01/08/2023 23:59.
05/08/2023 04:06

Decorrido prazo de MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA em 01/08/2023 23:59.
05/08/2023 04:06

Decorrido prazo de SHOPPING BELA VISTA S.A. em 01/08/2023 23:59.
03/08/2023 17:24

Publicado Despacho em 10/07/2023.
03/08/2023 17:24

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/08/2023
01/08/2023 12:15

Conclusos para despacho
24/07/2023 09:12

Juntada de Petição de petição
07/07/2023 13:34

Disponibilizado no DJ Eletrônico em #Não preenchido#
06/07/2023 01:14

Proferido despacho de mero expediente
28/03/2023 15:26

Conclusos para despacho
12/10/2022 12:43

Expedição de Outros documentos.
12/10/2022 12:43

Expedição de Outros documentos.
07/10/2022 00:00

Remetido ao PJE
14/05/2022 00:00

Publicação
11/05/2022 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
25/04/2022 00:00

Mero expediente
13/07/2018 00:00

Concluso para Despacho
11/06/2018 00:00

Concluso para Despacho
23/04/2018 00:00

Petição
19/04/2018 00:00

Petição
07/04/2018 00:00

Publicação
05/04/2018 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
28/03/2018 00:00

Liminar
20/03/2018 00:00

Concluso para Despacho
14/09/2017 00:00

Petição
29/08/2017 00:00

Petição
10/08/2017 00:00

Publicação
08/08/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
08/08/2017 00:00

Documento
08/08/2017 00:00

Expedição de Termo de Audiência
07/08/2017 00:00

Petição
07/08/2017 00:00

Petição
03/07/2017 00:00

Expedição de Carta
13/06/2017 00:00

Publicação
09/06/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
09/06/2017 00:00

Liminar
09/06/2017 00:00

Audiência Designada
09/06/2017 00:00

Concluso para Despacho
08/06/2017 00:00

Concluso para Despacho
30/05/2017 00:00

Processo Redistribuído por Sorteio
30/05/2017 00:00

Redistribuição de processo - saída
30/05/2017 00:00

Remessa dos Autos para Distribuição
30/05/2017 00:00

Remessa dos Autos para Distribuição
19/05/2017 00:00

Recebimento
18/05/2017 00:00

Remessa dos Autos para Distribuição
15/04/2017 00:00

Publicação
07/04/2017 00:00

Relação encaminhada ao Diário de Justiça Eletrônico
07/04/2017 00:00

Incompetência
07/04/2017 00:00

Concluso para Despacho
13/01/2017 00:00

Petição
12/01/2017 00:00

Processo Distribuído por Sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
12/01/2017

Ultima Atualização
12/03/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Detalhes

Documentos

Ato Ordinatório • Arquivo

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

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