TJCE - 3000396-51.2023.8.06.0009

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 16a UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DE FORTALEZA- CE Rua Barbosa de Freitas, 2674 - Dionísio Torres - Fortaleza/CE - CEP: 60.170-174 Fone: (0**85) 3108-2458/2459 PROCESSO Nº 3000396-51.2023.8.06.0009  EXEQUENTE: RESIDENCIAL SAMBURA  EXECUTADA: VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA       Cuida-se de Exceção de Pré-executividade apresentada por VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA, qualificada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SAMBURA, referente a débitos condominiais atinentes ao apartamento 106, Bloco E, situado na Rua Evaristo Reis, nº 309, em Fortaleza/CE.

A excipiente fundamenta sua insurgência na alegada ilegitimidade passiva para figurar no polo da execução, argumentando ter sido destituída do encargo de inventariante do espólio de Lucineide Vieira Lima, cuja dívida é objeto da presente demanda, e desde 24 de agosto de 2021, o herdeiro Francisco Wlauber Vieira Lima foi nomeado em seu lugar, conforme decisão proferida em 14 de março de 2025, às fls. 1544/1547, dos autos do processo de inventário e partilha nº 0239876-98.2021.8.06.0001, em trâmite perante a 2ª Vara de Sucessões desta Comarca.

Aduz, em síntese, que a documentação apresentada pelo condomínio exequente (ID 57227033), datada de 09 de julho de 2021, é anterior à decisão que a destituiu da inventariança, outrossim sendo evidente sua ilegitimidade para responder pela cobrança, por não possuir mais poderes para agir em nome do espólio, requerendo a extinção da execução sem resolução de mérito.  Em sua manifestação em oposição à exceção de pré-executividade (ID 154312763), o condomínio exequente impugnou os argumentos da excipiente, asseverando que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, e que a responsabilidade pelo adimplemento recai sobre aquele que detém a posse ou o uso exclusivo da unidade, independentemente da titularidade formal ou da função da inventariança.

O exequente enfatizou que a própria decisão judicial do processo de inventário (fl. 1545) reconheceu a posse exclusiva da Sra.

Verônica Maria Vieira Lima sobre o imóvel, atribuindo-lhe, inclusive, a responsabilidade pelo pagamento de tributos municipais como o IPTU, o que, por extensão, demonstraria igualmente sua responsabilidade pelas cotas condominiais.

Sustenta, ademais, que a exceção de pré-executividade não se mostra cabível, por demandar dilação probatória, e que não há perigo de dano a justificar a concessão de tutela antecipada em favor da excipiente, pugnando pelo prosseguimento da execução.  Decido.  Inicialmente, cumpre analisar a adequação da via processual eleita pela excipiente para veicular sua pretensão.   A exceção de pré-executividade, conforme construção doutrinária e jurisprudencial pacífica, constitui instrumento anômalo de defesa do executado, admitido em temas que não demandem dilação probatória e que possam ser conhecidos de ofício pelo magistrado.   No presente caso, a arguição de ilegitimidade passiva ad causam enquadra-se perfeitamente nos pressupostos de admissibilidade da exceção.

A legitimidade das partes é matéria de ordem pública, passível de análise a qualquer tempo e grau de jurisdição, e a comprovação ou não da situação jurídica da excipiente em relação ao imóvel e ao espólio pode ser constatada por meio de prova pré-constituída nos autos, consoante os documentos anexados ao processo de execução e ao processo de inventário referenciado.   Portanto, inexiste óbice ao conhecimento da presente exceção de pré-executividade quanto à ilegitimidade passiva, porquanto a questão debatida prescinde de qualquer dilação probatória complexa, baseando-se em fatos já comprovados documentalmente.  A controvérsia central da presente exceção de pré-executividade reside na definição da legitimidade passiva de Verônica Maria Vieira Lima para responder pela execução das cotas condominiais.

A excipiente argumenta que, por ter sido destituída da inventariança, não mais representa o espólio e, portanto, não pode ser responsabilizada pelas dívidas que recaem sobre o bem.

Contudo, essa argumentação falha em considerar a natureza peculiar das obrigações condominiais.  É pacificamente reconhecido pela jurisprudência e pela doutrina que as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, de natureza real, vinculadas intrínseca e diretamente ao bem imóvel.   Isso significa que tais dívidas acompanham o próprio bem, recaindo a responsabilidade pelo seu adimplemento sobre aquele que detém a posse, a propriedade ou a utilização exclusiva da unidade, independentemente de sua condição formal perante o registro imobiliário ou a administração do espólio, seja como proprietário, inventariante ou mero possuidor.   A essência dessas obrigações reside na utilização e no benefício que o imóvel aufere dos serviços e da conservação oferecidos pelo condomínio, podendo o possuidor do imóvel responder pelas dívidas condominiais.   No caso em exame, restou incontroverso nos autos do inventário em trâmite perante a 2ª Vara de Sucessões desta Comarca, processo nº 0239876-98.2021.8.06.0001 (fl. 1545), que a executada VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA manteve-se na posse exclusiva do imóvel objeto da presente execução, qual seja, o apartamento 106, Bloco E, do Condomínio Residencial Samburá.   A referida decisão judicial é explícita ao dispor (ID nº 142869442):  "II - Com relação aos alugueis, foi informado na decisão de fls. 1.266/1.270, que o herdeiro que ocupa com exclusividade bem do espólio, de coisas indivisíveis, regulada pelas normas atinentes a condomínio, regência do art. 1791, e parágrafo único do Código Civil, assim, além de arcar com as despesas condominiais, IPTU, desde a entrada no imóvel, após o falecimento do de cujus.

Assim, o IPTU do aptº 106 situado na Rua Evaristo Reis, nº 309, do bloco E, é de responsabilidade da herdeira, VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA, e não dos demais herdeiros." (fls. 1545 do inventário)  Considerando que a própria decisão judicial, proferida no âmbito do inventário, reconheceu que a Sra.

VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA permanece na posse exclusiva do referido imóvel e, inclusive, lhe atribuiu a obrigação pelo pagamento dos tributos municipais (IPTU), é evidente que igualmente lhe compete a responsabilidade pelas cotas condominiais.   A responsabilidade pelo IPTU, imposto que incide sobre a propriedade ou a posse do imóvel, tem uma natureza similar às cotas condominiais no que tange à sua vinculação ao bem e à utilização, sendo ambas qualificadas como obrigações propter rem.   A decisão do juízo sucessório é clara ao imputar à excipiente o dever de arcar com os encargos decorrentes da posse exclusiva do imóvel, incluindo as despesas que seriam de responsabilidade do espólio mas que, pela utilização individualizada, passam a ser do herdeiro-possuidor, ou seja, a executada Verônica.  Assim, a alegação de ilegitimidade passiva apresentada pela excipiente não encontra respaldo nos fatos, nem na inteligência do ordenamento jurídico pátrio.  A responsabilidade da executada VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA não advém de sua condição de inventariante, condição esta, sim, ligada à representação do espólio, mas sim da sua posse e utilização exclusiva do imóvel, que gera o dever de arcar com as despesas que a ele se referem.   Desse modo, mostra-se inquestionável a legitimidade da ora executada para integrar o polo passivo da presente execução, dado que é a beneficiária direta dos serviços condominiais e a responsável pela manutenção dos encargos inerentes à posse do bem, conforme já delimitado em outro processo judicial.  Vejamos jurisprudência nesse sentido:      Ementa: DIREITO CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS .

POSSUIDOR DO IMÓVEL.

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.

LEGITIMIDADE PASSIVA. 1 Embora a regra geral atribua a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ao proprietário formal do imóvel, existem precedentes que admitem a responsabilidade do possuidor em situações específicas .

Esses precedentes refletem a complexidade das relações jurídicas e a necessidade de proteger os interesses condominiais 2 No caso em questão, existe comprovação de que o apelado exerce a posse do imóvel e se apresenta como seu proprietário. 3 A existência de elementos que evidenciam que o apelado é o legítimo possuidor do imóvel justifica sua inclusão no polo passivo da demanda, podendo ser responsabilizado pelo pagamento das verbas condominiais. 4 Em relação à constrição efetiva do imóvel, é imperativa a intimação dos proprietários formais, assegurando a legitimidade processual e a eficácia da execução. 5 APELAÇÃO PROVIDA . (TJ-DF 0717399-76.2021.8.07 .0007 1859702, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 08/05/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/05/2024)  Outrossim, a executada requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sob a alegação de não possuir condições de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.   A Lei nº 1.060/50, recepcionada pelo Código de Processo Civil de 2015, estabelece a possibilidade de concessão da gratuidade judiciária mediante simples afirmação de impossibilidade em arcar com as despesas processuais.   Contudo, essa presunção de veracidade não é absoluta, permitindo ao magistrado que, havendo indícios em sentido contrário ou dúvida razoável, exija a comprovação da hipossuficiência alegada.   No presente caso, não há, neste momento processual, elementos concretos nos autos aptos a ilidir a presunção legal de pobreza.

A mera impugnação desacompanhada de prova robusta que demonstre a capacidade financeira da excipiente não é suficiente para o indeferimento do benefício.   O processo não traz informações sobre a renda ou patrimônio da excipiente que pudessem levar à cassação do benefício, mantendo-se a presunção legal em seu favor.  Por fim, a executada pugnou ainda pela concessão de tutela de urgência para que o Condomínio Residencial Samburá se abstenha de efetuar cobranças relacionadas ao apartamento 106, Bloco E, do Condomínio Exequente, diretamente à Sra.

Verônica Maria Vieira Lima, sob pena de multa.  A concessão de tutela de urgência, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, pressupõe a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.   No presente caso, conforme exaustivamente fundamentado neste decisum, a tese de ilegitimidade passiva veiculada pela excipiente não se sustenta.

O direito do exequente em cobrar as cotas condominiais da possuidora do imóvel, dada a natureza propter rem da obrigação e a posse exclusiva da excipiente, é límpido e encontra amparo nos elementos dos autos, inclusive em decisão judicial precedente.  Diante da manifesta ausência de probabilidade do direito alegado pela excipiente, o pedido de tutela provisória de urgência não pode ser acolhido, restando prejudicada a análise do requisito do perigo de dano.   As cobranças realizadas pelo condomínio são legítimas e visam o recebimento de valores devidos para a manutenção da coletividade condominial.  Pelo exposto, à vista da fundamentação lançada, e considerando a natureza propter rem das obrigações condominiais e a posse exclusiva do imóvel pela executada, o que lhe confere legitimidade para responder pelos débitos atinentes ao bem, REJEITO a Exceção de Pré-executividade apresentada por VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA.  Outrossim, indefiro a impugnação aos benefícios da justiça gratuita, ante a ausência de elementos probatórios que infirmem sua condição de hipossuficiência econômica.  Determino o prosseguimento da execução de título extrajudicial contra VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA, devendo a Secretaria proceder com os atos executórios pertinentes.  Defiro o requerimento do exequente de regularização do polo passivo no sistema PJe para que passe a constar como executada, VERÔNICA MARIA VIEIRA LIMA, apenas para fins de representação e conformidade com a realidade jurídica da posse exclusiva, devendo ser observadas as informações de ID 57227033 e demais atos processuais.  Determino que a parte exequente apresente, no prazo de 10 (dez) dias, o demonstrativo atualizado do débito exequendo.  Sem custas e sem honorários advocatícios (art. 55 da Lei nº 9.099/1995).  INTIMEM-SE as partes.  Expedientes necessários.  Fortaleza/CE, data da assinatura eletrônica.     ELISON PACHECO OLIVEIRA TEIXEIRA   JUIZ DE DIREITO  Portaria n.º 00940/2025    

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 16a UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DE FORTALEZA- CE FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA - Rua Desembargador Floriano Benevides, 220 - Água Fria   PROCESSO Nº 3000396-51.2023.8.06.0009 DESPACHO Intime-se a parte autora para, no prazo de 10(dez) dias, manifestar-se acerca da EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE COM TUTELA ANTECIPADA, apresentada no id nº 142869425.

Empós, à conclusão para decisão.  Exp.

Nec.

Fortaleza, 24 de abril de 2025.

ANTONIA DILCE RODRIGUES FEIJÃO JUÍZA DE DIREITO

  R.

Hoje, Que a parte autora, no prazo de cinco dias, adeque o polo passivo, levando em consideração, o falecimento de  LUCINEIDE VIEIRA LIMA.

Após, volte-me concluso para decisão.  Expedientes Necessários.  Expedientes necessários.

Fortaleza, data da assinatura digital. (assinado eletronicamente -alínea "a", inciso III, § 2º, art. 1º da Lei 11.419/2006 ) MARCELO WOLNEY A P DE MATOS   Juiz de Direito - Titular