TJCE - 3000276-03.2024.8.06.0064

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CAUCAIA (Rua Porcina Leite, s/n, Parque Soledade, Caucaia - CE (FATENE), CEP 61.603-120.

Fone: (85) 3342-5460)sfm e-mail: [email protected]   PROCESSO Nº 3000276-03.2024.8.06.0064 AUTOR: JAISON MATOS DANTAS REU: NOVUM CAUCAIA G9 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., ARRUDA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA     DESPACHO Recebidos hoje.

Intime-se a parte demandante para, no prazo de 05 (cinco) dias, se manifestar sobre o valor depositado em conta judicial pela parte demandada, conforme comprovado na petição de ID 104518317, requerendo no mesmo prazo o que entender pertinente.

Caso a parte demandante concorde com o valor depositado judicialmente como forma de quitação do débito, deve no mesmo prazo juntar aos autos seus dados pessoais e bancários atualizados - ou os dados bancários de seu patrono(a), caso o(a) mesmo(a) possua poderes especiais, para "receber e dar quitação", tudo em conformidade com a Portaria nº 557/2020 - TJ/CE, para que a Secretaria possa expedir alvará de transferência eletrônica em seu favor.

Na hipótese de não anuir com o montante depositado em conta judicial, deve a parte demandante informar o valor que entende como devido, bem como juntar planilha de débito do valor por ela apurado, devendo nela conter o índice de correção monetária adotado, a taxa de juros aplicada, o termo inicial e o termo final dos juros e da correção monetária utilizados e o somatório de todos os valores, uma vez que a mesma é indispensável para tanto.

Havendo concordância e apresentados os dados bancários pela parte demandante, expeça-se alvará judicial para levantamento do valor depositado, arquivando-se os autos, após a intimação da aludida parte do envio do alvará para cumprimento.

Expedientes necessários.

Caucaia, data da assinatura digital.

EDISON PONTE BANDEIRA DE MELO Juiz de Direito

2ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CAUCAIA Rua Porcina Leite, nº 111, Parque Soledade, Caucaia - CE (FATENE), CEP 61.603-120 Telefone: (85) 3108-1766 /  Whatsapp: (85) 98222-8317 E-mail: [email protected] Processo nº 3000276-03.2024.8.06.0064 AUTOR: JAISON MATOS DANTAS REU: NOVUM CAUCAIA G9 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., ARRUDA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA SENTENÇA   VISTOS EM AUTOINSPEÇÃO ANUAL INTERNA - (PROVIMENTOS Nº 02/2021 E 01/2024 - CGJCE E PORTARIA Nº 01/2024) Trata-se de Embargos de Declaração interpostos por JAISON MATOS DANTAS (ID 102187925) contra a sentença prolatada nos autos, alegando que houve erro material naquele decisum.

Arguiu, em síntese, que: "A sentença de mérito julgou parcialmente procedente o pleito autoral, condenando as embargadas à devolução do valor de R$1.487,22 (um mil quatrocentos e oitenta e sete reais e vinte e dois centavos), ocorre que a decisão incorreu em erro material quanto ao termo inicial dos juros de mora e da correção monetária: … Assim, houve erro material no termo inicial da correção monetária e dos juros de mora, visto que, em caso de dano material, o termo inicial da correção monetária é a data do efetivo prejuízo, nos termos do Súmula 43 do STJ e o dos juros de mora, a data da citação." E requereu: "Desse modo, levando em consideração que o distrato e a devolução do dinheiro ocorreu em 12.04.2021, este deve ser o termo inicial da correção monetária.

A data da primeira citação válida é 20.03.2024." É o relatório, passo a decidir.

O entendimento jurisprudencial é pacífico no sentido de que incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo e que os juros moratórios fluem a partir do evento danoso.

Examinando a sentença observo que a mesma, no dispositivo, não atentou para esse entendimento fazendo-se necessário sua correção Assim, conheço dos Embargos de Declaração interpostos, e os acolho integralmente, para retificar o segundo parágrafo no dispositivo da sentença: "Condeno a empresa demandada ao reembolso da quantia de R$1.487,22 (um mil quatrocentos e oitenta e sete reais e vinte e dois centavos) em favor do autor.

Sobre o valor desta condenação devem incidir juros de mora e correção monetária a partir da data da prolatação da presente decisão."   Que passará a ter a seguinte redação:   "Condeno as empresas demandadas ao reembolso da quantia de R$1.487,22 (um mil quatrocentos e oitenta e sete reais e vinte e dois centavos) em favor do autor.

Essa quantia deverá ser corrigida monetariamente, pelo INPC, a partir da data do efetivo prejuízo (súmula 43 do STJ) e acrescida de juros de mora a partir da data da citação (art. 397 do CC)." A presente decisão passa a integrar o decisum questionado, mantendo-se todos os seus demais termos.

Restitua-se o(s) prazo(s) para fins de recurso.

P.

R.

I.

Cumpra-se.

Caucaia, data da assinatura digital.

Edison Ponte Bandeira de Melo             Juiz de Direito  

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CAUCAIA (Rua Porcina Leite, s/n, Parque Soledade, Caucaia - CE (FATENE), CEP 61.603-120.

Fone: (85) 3342-5460) e-mail: [email protected]   PROCESSO: 3000276-03.2024.8.06.0064 PROMOVENTE: JAISON MATOS DANTAS PROMOVIDO: NOVUM CAUCAIA G9 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

PROMOVIDO: ARRUDA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.     SENTENÇA VISTOS EM AUTOINSPEÇÃO ANUAL INTERNA - (PROVIMENTOS Nº 02/2021 E 01/2024 - CGJCE E PORTARIA Nº 01/2024)   I.

RELATÓRIO   Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS envolvendo as partes em epígrafe.   O autor alega que firmou o contrato n.º 0161/2020 com a promovida referente a compra de um terreno pelo valor de R$115.448,66 (cento e quinze mil, quatrocentos e quarenta e oito reais e sessenta e seis centavos), ficando estabelecido que o financiamento desse terreno seria feito em 100 (cem) parcelas de R$1.300,00 (mil e trezentos reais).   Prossegue aduzindo que devido a problemas financeiros não teve como continuar pagando o financiamento, razão pela qual formalizou o distrato, quando já havia pago o montante de R$13.176,71 (treze mil cento e setenta e seis reais e setenta e um centavos).

Entretanto, aduz que a ré, com base na alínea "g" do contrato, reteve parte do reembolso do distrato, correspondente a 10% do valor global do contrato atualizado, totalizando R$ 11.584,47, razão pela qual foi devolvido ao autor apenas o valor de R$  1.317,67 (um mil trezentos e dezessete reais e sessenta e sete centavos).   A parte autora afirma que a cláusula em questão é abusiva, excedendo a previsão legal de que a retenção de contratos imobiliários deve se imitar a 25% sobre os valores já pagos, o que corresponde a R$3.087,29 (três mil e oitenta e sete reais e vinte e vinte e nove centavos).

Dessa forma, entende que o valor a ser ressarcido é a diferença entre o valor pago (R$ 13.176,71) e o real quantia possível de ser retida (R$ 3.087,29), assim, considerando o valor já devolvido (R$ 1.317,67), a ré ainda lhe deve a quantia de R$ 8.564,87 (oito mil quinhentos e sessenta e quatro reais e oitenta e sete centavos), motivo pelo qual pede a condenação da ré na referida quantia a título de danos materiais.

Designada a sessão conciliatória, a mesma restou infrutífera quanto a uma composição amigável entre as partes.

Em sua contestação, as partes reclamadas sustentam que a parte requerente entrou em contato com a requerida, ora peticionante, com a finalidade de realizar o distrato do contrato, tanto, consequentemente, apresentado o calculo do distrato, conforme o expresso no contrato, que prevê uma multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, os valores de ITBI e a comissão de corretagem.

Diante o exposto, requer o julgamento Após, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório, passo a decidir.   II.

FUNDAMENTAÇÃO   Mormente, ocupo-me à análise da preliminar de impugnação da gratuidade.

A lei nº 9.099/95, em seu art. art. 55, disciplina que o ingresso, em primeiro grau, no Juizado Especial independe de custas, portanto, postergo a apreciação da gratuidade judiciária para momento processual oportuno, qual seja eventual interposição de recurso.

Ultrapassada a preliminar, passo ao mérito.   O objeto da presente lide versa sobre regularidade da retenção do valor de 10% sobre o valor atualizado do contrato em distrato de compra e venda de imóvel, em que a parte autora pagou o valor de R$ 13.176,71 (atualizado) e foi retido R$ 11.584,47.   Com relação ao distrato o contrato pactuado entre as partes prevê o seguinte:     O mesmo instrumento contratual, em relação a composição do valor do contrato, define o seguinte: Os cálculos que do reembolso apresentado pela ré ao autor foram os seguintes:     O contrato firmado entre as partes prevê três espécies de deduções do valor a ser embolsado em caso de distrato por parte do promitente comprador, ora promovente, quais sejam a multa compensatória, no valor de 10% do valor total do contrato atualizado, comissão de corretagem e o valor do ITBI.   No tocante a comissão de corretagem, a lei nº 13.786/18 disciplina que:   Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem;   Denota-se, portanto, que a comissão é uma dedução prevista em lei e que deve ser arcada exclusivamente pelo adquirente.

Além disso, o contrato prevê expressamente o valor da referida comissão.   As obrigações contratuais, especialmente aquelas de natureza punitiva, devem ser claras e líquidas para serem exigidas.

Nesse sentido, o STJ assentou o seguinte entendimento:   Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.   O presente contrato, como se vê no trecho em destaque, fixou o valor relativo ao custo do serviço do profissional liberal que teria intermediado o contrato de compra e venda do imóvel.

Dessa forma, é válida a dedução do referido valor.   No tocante a multa compensatória, a lei nº 13.786/18 define que:   Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.   Portanto, conforme expressa manifestação legal, a exigência de multa compensatória de 10% sobre o valor integral do contrato atualizado se mostra uma quantia excessiva em detrimento do que disciplina a norma, que estabelece um valor máximo de 25% do valor até então pago pelo comprador.   Portanto, assiste razão o autor quanto a minoração da multa, que deve se limitar ao valor de R$3.087,29 (três mil e oitenta e sete reais e vinte e vinte e nove centavos).   A jurisprudência orienta o seguinte:   CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

APELAÇÃO.

RESCISÃO CONTRATUAL.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

PERCENTUAL E FORMA DE RESTITUIÇÃO.

INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA.

RETENÇÃO 25% DO VALOR PAGO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

A rescisão do contrato não é objeto de questionamento.

A questão cinge-se em analisar o direito de restituição e eventual quantum a ser restituído, tendo em vista que a culpa é atribuída aos autores/ apelados, em decorrência de seu inadimplemento contratual. 2.

A parte autora é pessoa física e adquiriu dois lotes do empreendimento, como destinatário final do produto. (...).

O entendimento foi consolidado na Súmula nº 543 do STJ. 4.

A restituição não deve ser realizada nos termos do contrato firmado entre as partes.

A jurisprudência é firme no sentido de que a restituição deve ser imediata, afastando, portanto, a previsão contratual em sentido diverso. 5.

Tratando-se de culpa do promitente comprador, deve a apelante/ promovida proceder à devolução parcial dos valores pagos.

O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de estipular como valor fixo de retenção nestas hipóteses o percentual de 25% dos valores pagos pelo promitente - comprador.

Assim, considerando que o bem foi devolvido ao vendedor, bem como em atenção ao atual entendimento do STJ, o percentual de retenção dos valores pelo promitente/ vendedor, ora apelante, deve ser majorado. 6.

Recurso conhecido e parcialmente provido, reformando a sentença recorrida apenas para fixar o valor de retenção pelo promitente- vendedor em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte autora. (...). (TJ-CE - AC: 02345551920208060001 CE 0234555-19.2020.8.06.0001, Relator: RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, Data de Julgamento: 09/03/2021, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2021)   CÍVEL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE C.C.

PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA.

RECURSO DA LOTEADORA. (...).

III.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO APLICADO SOBRE OS VALORES PAGOS.

IMPOSITIVA MAJORAÇÃO APÓS EXAME DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO.

IV.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO."A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.1.723.519/SP, consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato." (STJ-4ª Turma, AgInt no REsp 1930685/SP , Rel.

Ministro Luis Felipe Salomão, j. 05/10/2021, DJe 19/10/2021) (TJPR - 6ª C.Cível - 0027123-71.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADORA LILIAN ROMERO - J. 19.02.2022)   RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO.

LOTE VAGO.

IMPOSSIBILIDADE.

ABUSIVIDADE.

RETENÇÃO DE 25% PARA PAGAMENTO DE DESPESAS CONTRATUAIS.

RAZOABILIDADE. - Tratando-se de lote vago, a verba indenizatória por fruição do imóvel não é cabível - O percentual de 25% sobre o valor total das prestações pagas mostra-se suficiente para ressarcir a construtora dos prejuízos decorrentes da rescisão do contrato. (TJ-MG - AC: 10290130027151001 Vespasiano, Relator: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 23/03/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/03/2022)   Por fim, quanto ao ITBI, sabe-se que seu fato gerador do referido tributo se dá quando há transferência de propriedade ou direitos reais imobiliários entre pessoas vivas.

O contrato firmado entre as partes não definiu quem seria o responsável tributário desse imposto.

Todavia, a legislação Municipal de Caucaia-CE, Lei complementar nº 02/2009, prevê que: Art. 171.

O contribuinte do ITBI é: I - o adquirente dos bens ou direitos; Art. 172.

Respondem, solidariamente, pelo pagamento do Imposto: I - o transmitente; II - o cedente; III - os serventuários da justiça, relativamente aos atos por eles praticados, em razão de suas atividades ou pelas omissões de que forem responsáveis.

O valor do tributo é calculado na forma disciplina na mesma lei.

Vejamos: Art. 174.

A alíquota do ITBI será: I - 3% (três por cento), no ato de registro do imóvel; II - 2% (dois por cento), se pago antecipadamente, até a data da lavratura do instrumento que servir de base à transmissão da propriedade, do domínio útil ou da cessão de direitos relativos a bens imóveis, exceto para o ato de registro do imóvel.

A demandada anexou uma guia de recolhimento do referido tributo, conforme o ID 83480426, pag. 4: Entretanto, nos cálculos apresentados pela ré, há previsão do referido valor duas vezes:   Todavia, a aquisição do imóvel constitui um único fato gerador que seja oponível ao adquirente, não podendo haver dupla da obrigação nesse sentido, quando o consumidor deu causa a uma, que por sua vez compôs o preço do bem, razão pela qual há de ser deduzida do valor pago pelo consumidor.    Feitas as considerações acima percebe-se que o valor pago pelo consumidor foi de R$ 13.176,71 (treze mil cento e setenta e seis reais e setenta e um centavos) e a dedução relativa a cláusula penal deve se limitar a 25% desse valor; ou seja, R$ 3.294,17 (três mil duzentos e noventa e quatro reais e dezessete centavos).

Nessa dedução deve-se somar uma taxa de ITBI (R$ 2.138,91 - dois mil cento e trinta e oito reais e noventa e um centavos) e a comissão de corretagem, R$ 4.938,74 (quatro mil novecentos e trinta e oito reais e setenta e quatro centavos).

Somando as três deduções temos um total de R$ 10.371,82 (dez mil trezentos e setenta e um reais e oitenta e dois centavos).

Ao subtrair tal valor do valor pago pelo consumidor temos um saldo de R$ 2.804,89 (dois mil oitocentos e quatro reais e oitenta e nove centavos).

Considerando que o autor já recebeu R$ 1.317,67 (um mil trezentos e dezessete reais e sessenta e sete centavos), resta inadimplida a quantia de R$  1.487,22 (um mil quatrocentos e oitenta e sete reais e vinte e dois centavos).   III.

DISPOSITIVO   Face ao exposto, com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, por sentença com resolução de mérito, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora.   Condeno a empresa demandada ao reembolso da quantia de R$ 1.487,22 (um mil quatrocentos e oitenta e sete reais e vinte e dois centavos) em favor do autor.

Sobre o valor desta condenação devem incidir juros de mora e correção monetária a partir da data da prolatação da presente decisão.   Sem custas ou honorários (art. 55, Lei 9.099/95), posto que o ingresso, em primeiro grau, no Juizado Especial independe de custas, portanto, deixo de apreciar o pedido de justiça gratuita.   Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com a consequente baixa na distribuição.    P.R.I.   Caucaia-CE, data da assinatura digital.    EDISON PONTE BANDEIRA DE MELO JUIZ DE DIREITO