TJCE - 0122419-50.2018.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 14/05/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0122419-50.2018.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO PROCESSO: 0122419-50.2018.8.06.0001 APELANTE: SETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME APELADO: MARIA DO SOCORRO ALBUQUERQUE DE SOUSA DESPACHO                                                Vistos, etc.

Intime-se a parte embargada nos termos do art. 1023, §2°, do Código de Processo Civil, para apresentar contrarrazões aos embargos de declaração de ID N°. 18500178.  Expedientes necessários.

Fortaleza, 21 de março de 2025.

DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO  Relatora

 ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA    Nº PROCESSO: 0122419-50.2018.8.06.0001 CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL    EMENTA: ACÓRDÃO:O Colegiado, por unanimidade, acordou em conhecer do recurso para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do(a) eminente Relator(a). RELATÓRIO: VOTO:  ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO       PROCESSO N.: 0122419-50.2018.8.06.0001 POLO ATIVO: SETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME POLO PASIVO: APELADO: MARIA DO SOCORRO ALBUQUERQUE DE SOUSA   EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES.

RECONVENÇÃO.

PRETENSÃO RECURSAL QUANTO AOS DANOS MATERIAIS E VALORES EM ABERTO.

ALEGADO DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ÔNUS, DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU A LOCADORA.

LAUDO DE VISTORIA FINAL UNILATERAL.

DOCUMENTAÇÃO INÁBIL À COMPROVAÇÃO DO DANO APTO AO RESSARCIMENTO.

AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE OS DANOS DECORREM DO MAU USO DO IMÓVEL, CONFORME EXIGE O ARTIGO 23, III, DA LEI DO INQUILINATO.

VALORES EM ABERTO.

AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS IPTUS DOS ANOS DE 2015, 2016, 2017 E 2018 PROPORCIONAL. ÔNUS CONTRATUAL DA APELADA/LOCATÁRIA.

RECURSO PROVIDO NESTE PONTO.

APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Na origem da presente ação de consignação de chaves cumulada com declaratória de inexistência de débito, a parte autora argumenta que formalizou a rescisão contratual da locação com a requerida, ora apelante, em 14/02/2018 e que o imóvel foi devolvido em condições melhores do que as originalmente recebidas.

Alega ainda que a ré se recusou a aceitar a devolução das chaves, mantendo a cobrança indevida de encargos.

Por outro lado, a apelante sustenta que a relação locatícia só se extingue com a entrega física das chaves e que o imóvel foi devolvido sem o cumprimento dos reparos indicados na vistoria final.

Alega, ademais, que a autora manteve a posse do bem após a data informada e que há débitos locatícios pendentes, incluindo IPTU e demais encargos. 2.

Sobre o tema, de acordo com a Lei nº 8.245/91, é obrigação do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade, assim como é obrigação do locatário conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que foi alugado (art. 23, III).Nessa perspectiva, constitui ônus de quem alega o dano, a prova dos fatos constitutivas do seu direito, nos termos do artigo 373, do Código de Processo Civil.

Dessa forma, considerando que a pretensão do ressarcimento dos danos materiais adveio de reconvenção apresentada pela locadora, ora apelante, incumbe a esta o ônus de prova quanto ao prejuízo suportado. 3. .Em análise dos documentos probatórios colacionados, tem-se que em 28/03/2018 foi elaborado laudo de saída feito unilateralmente pela imobiliária- (ID nº16168404), apesar de tal laudo apontar diversos reparos a serem efetuados, este foi elaborado sem a presença da apelada, inexistindo nos autos outro prova técnica quanto aos supostos danos alegados.

Ao se avaliar o estado do imóvel ao final da locação, caso não haja laudo de vistoria assinado por ambas as partes detalhando as condições do bem e os reparos necessários, torna-se essencial a análise de um profissional qualificado e imparcial.

Vale dizer, em se tratando de danos imputados ao imóvel alugado somente a perícia se mostra hábil à constatação dos estragos, não se revelando apta à substituí-la declaração lacônica emitida por profissional contratado pelo locatário que, na maioria das vezes, tem por escopo simplesmente dar respaldo à pretensão deduzida pela parte que o indicou. 4.

Ademais, ao observarmos também o laudo inicial, elaborado em 2013, em conjunto com as ressalvas indicadas pela parte apelada (ID nº: 16168444), tem-se que o imóvel não foi entregue ao locatário em perfeitas condições como alega a parte apelante, fazendo-se necessária a limpeza, pintura, reparo em portas, janelas e instalação elétrica, dentre outros. 5.

Nos termos do artigo 23, III, da Lei de Locação, "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

O locatário não está obrigado a devolver o imóvel sem qualquer sinal de esgaste, pois é natural que haja deterioração pelo tempo, pelo uso e por fatores externos.

Dessa forma, somente danos que excedam o uso normal são passíveis de reparação, exigindo-se prova pericial ou vistoria conjunta para sua correta apuração, o que não existe nos autos. 6.

Por fim, quanto aos valores supostamente em aberto, observa-se que a data considerada como termo final para o contrato foi 28/03/2018, e que, de acordo com o documento ID nº: 16168441, 16168442, 16168443, a parte apelada deixou valores em aberto de IPTU's relativos aos anos de 2015, 2016 e 2017, e o proporcional de 2018, o que, de acordo com a cláusula quinta do contrato firmado (ID nº 16168394), é de responsabilidade do locatário, portanto, da apelada, que não comprovou o pagamento e não impugnou tal cobrança.

Desta via, faz-se necessário a reforma da sentença neste ponto, no sentido de acolher parcialmente a reconvenção, determinando que a locatária efetue o pagamento dos valores em abertos relativos aos IPTUs de 2015, 2016, 2017 e proporcional de 2018, o que será apurado em sede de liquidação de sentença. 7.

Apelo conhecido e parcialmente provido.

ACORDÃO Acordam os integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, em conformidade com o voto da Relatora.

RELATÓRIO Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por SETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, em face de sentença (ID: 16168549) proferida pelo d. juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, Ceará, que, nos autos da Ação de Consignação de Chaves, cumulada com declaração de inexistência de obrigação de fazer, proposta por Maria do Socorro Albuquerque de Sousa, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na petição inicial, declarando como resolvido o contrato de locação entre as partes, exonerando a autora de quaisquer obrigações referentes a alugueres e encargos relativos ao imóvel, rejeitando o pedido de danos morais.

No mesmo ato, julgou improcedente a reconvenção.

Em suas razões recursais (ID: 16168554), alega a apelante, em síntese, que a relação locatícia somente se encerra com a entrega efetiva das chaves ao locador, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.

Defende que a sentença recorrida não observou a existência dos débitos locatícios e fixou a rescisão da locação em 28/03/2018, sem considerar que a locatária manteve a posse do imóvel após essa data.

Sustenta que a locatária deixou o imóvel em condições precárias, com diversas irregularidades constatadas no laudo de vistoria final, tais como reformas inacabadas e não autorizadas, retirada de portas, forros e vidros, depredação do solo, além de instalação de estruturas não permitidas pelo locador.

Ademais, alega que a locatária deixou débitos de IPTU referentes aos anos de 2015, 2016 e 2017, bem como outros encargos locatícios em aberto.

Por fim, requer a reforma da sentença, para que seja reconhecida a responsabilidade da apelada pelo pagamento dos alugueis e encargos até a data da efetiva devolução do imóvel, bem como a exclusão da condenação por danos morais.

A parte apelada apresentou contrarrazões (16168563), pugnando pela manutenção integral da sentença recorrida, sob o argumento de que inexistem débitos após o encerramento da relação locatícia, bem como indevida a obrigação de reparação do imóvel, que foi entregue em melhores condições. É o que importava relatar.

VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto e passo a sua análise.

Na origem da presente ação de consignação de chaves cumulada com declaratória de inexistência de débito, a parte autora argumenta que formalizou a rescisão contratual da locação com a requerida, ora apelante, em 14/02/2018 e que o imóvel foi devolvido em condições melhores do que as originalmente recebidas.

Alega ainda que a ré se recusou a aceitar a devolução das chaves, mantendo a cobrança indevida de encargos.

Por outro lado, a apelante, SETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME, sustenta que a relação locatícia só se extingue com a entrega física das chaves e que o imóvel foi devolvido sem o cumprimento dos reparos indicados na vistoria final.

Alega, ademais, que a autora manteve a posse do bem após a data informada e que há débitos locatícios pendentes, incluindo IPTU e demais encargos.

A sentença recorrida considerou que a rescisão contratual foi efetivada com a notificação da locadora e que eventual recusa na aceitação das chaves não poderia gerar a continuidade da obrigação locatícia.

Pois bem.

Com efeito, pela própria argumentação exposta, não se verifica haver insurgência quanto à consignação das chaves ou a extinção do contrato de locação, razão pela qual o presente voto somente se aterá às questões expressamente impugnada no recurso, pertinentes aos supostos danos materiais.

De acordo com a Lei nº 8.245/91, é obrigação do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitabilidade, assim como é obrigação do locatário conservar o imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que foi alugado (art. 23, III).

Assim, a realização de vistorias é imprescindível para comprovar o estado em que o imóvel fora entregue aos locatários, assim como devolvido ao locador ao final do prazo da locação.

Por sua vez, a parte que descumprir quaisquer das cláusulas ajustadas no contrato fica obrigada a reparar a outra os danos que causou, nos termos dos artigos 186 e 927, do Código Civil.

In verbis: Art. 186.

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927.

Aquele que, por ato ilícito (Arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Nessa perspectiva, constitui ônus de quem alega o dano, a prova dos fatos constitutivas do seu direito, nos termos do artigo 373, do Código de Processo Civil.

Dessa forma, considerando que a pretensão do ressarcimento dos danos materiais adveio de reconvenção apresentada pela locadora, ora apelante, incumbe a esta o ônus de prova quanto ao prejuízo suportado.

Ao se avaliar o estado do imóvel ao final da locação, caso não haja laudo de vistoria assinado por ambas as partes detalhando as condições do bem e os reparos necessários, torna-se essencial a análise de um profissional qualificado e imparcial.

Sílvio de Salvo Venosa também se posiciona dessa maneira: "A questão que mais ocorre na prática é definir qual seja exatamente o desgaste do imóvel decorrente do uso normal.

Na dúvida, a perícia deverá esclarecer. (...) Embora seja conveniente o procedimento cautelar, não se afigura essencial e necessário em todas as situações.

Mais difícil será a prova unicamente com comprovantes de gastos, fotografias e testemunhas." (Lei do Inquilinato Comentada: Doutrina e Prática, 15a ed., São Paulo: Atlas, 2020, p. 119) Portanto, quisesse o apelante assegurar-se da lisura dos danos imputados ao imóvel, de modo a precaver-se no futuro, teria que preservar os vestígios valendo-se de produção antecipada de provas, mostrando-se insuficiente a declaração emitida por si.

Vale dizer, em se tratando de danos imputados ao imóvel alugado somente a perícia se mostra hábil à constatação dos estragos, não se revelando apta à substituí-la declaração lacônica emitida por profissional contratado pelo locatário que, na maioria das vezes, tem por escopo simplesmente dar respaldo à pretensão deduzida pela parte que o indicou.

Tal finalidade visa assegurara, além da identificação dos danos, se estes resultam de um uso inadequado do imóvel por parte do locatário.

Nesse sentido, Luiz Antônio Scavone Júnior afirma que "é evidente que o termo de vistoria final não pode ser unilateral, posto que demanda a assinatura de locador e locatário", ressaltando ainda que "revela-se imprescindível, para a constatação do estado do imóvel ao término da relação locatícia com a entrega do imóvel: a) a prova pericial; ou, b) a vistoria final em conjunto com o inquilino" (Locação Ponto a Ponto: Comentários à Lei n. 8.245/91, coordenação: Jaques Bushatsky e Rubens Carmo Elias Filho, São Paulo: Editora IASP, 2020, p. 232 e 234, respectivamente).

Sem uma comprovação concreta do mau uso do imóvel pela locatária, inexiste fundamento para responsabilizar os demandados pelos eventuais danos alegados.

Em análise dos documentos probatórios colacionados, tem-se que em 28/03/2018 foi elaborado laudo de saída feito unilateralmente pela imobiliária- (ID nº16168404).

Tal laudo aponta - "reformas não autorizadas pelo LOCADOR e deixadas em metade, "por fazer"; - cômodos com pinturas mal feitas e distoantes do laudo inicial; - retirada de vidros de algumas janelas; - retiradas de portas e forros; - colocação de madeiras fechando algumas janelas; - não retirada de objetos; - retirada de portas toalha; - colocação de balcão não autorizado; - colocação de pai INOX não autorizada; - colocação de cerâmicas não autorizadas; - colocação de várias "canaletas" em diversos cômodos sem autorização; - quebra e queda de PVC dos tetos; - retirada de uma pedra de granito preta da dispensa IV; - colocação de tábuas no teto da dispensa IV não autorizadas; - levantamento de parede no quintal não autorizada e não concluída; - depredação do solo com buracos no chão do quintal; diversas outras.

Contudo, ao observarmos também o laudo inicial, em conjunto com as ressalvas indicadas pela parte apelada (ID nº: 16168444), que o imóvel não foi entregue em perfeitas condições como alega a parte, fazendo-se necessária a limpeza, pintura, reparo em portas, janelas e instalação elétrica, dentre outros.

Nos termos do artigo 23, III, da Lei de Locação, "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

O locatário não está obrigado a devolver o imóvel sem qualquer sinal de desgaste, pois é natural que haja deterioração pelo tempo, pelo uso e por fatores externos.

Reforçando esse entendimento, Sylvio Capanema de Souza leciona: "O imóvel locado deverá ser restituído nas mesmas condições, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Sendo a locação um contrato de duração, que se projeta no futuro, através de atos reiterados de execução, não seria possível a restituição da coisa rigorosamente no mesmo estado, pelo que constou do inciso a ressalva de sua parte final.

O decurso do tempo deixa marcas indeléveis e inevitáveis, tanto nas pessoas, quanto nos materiais, e por mais cuidadoso que fosse o locatário, após um certo tempo, o imóvel apresentaria danos, que lhe não são imputáveis." (A Lei do Inquilinato Comentada, 9a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 128) Dessa forma, somente danos que excedam o uso normal são passíveis de reparação, exigindo-se prova pericial ou vistoria conjunta para sua correta apuração, o que não existe nos autos.

Dito isto, não prospera a reconvenção nestes pontos.

Contudo, quanto aos valores supostamente em aberto, observa-se que a data considerada como termo final para o contrato foi 28/03/2018, e que, de acordo com o documento ID nº: 16168441, 16168442, 16168443, a parte apelada deixou valores em aberto de IPTU's relativos aos anos de 2015, 2016 e 2017, e o proporcional de janeiro de 2018, o que, de acordo com a cláusula quinta do contrato firmado (ID nº 16168394), é de responsabilidade do locatário, portanto, da apelada, que não comprovou o pagamento e não impugnou tal cobrança.

Desta via, faz-se necessário a reforma da sentença neste ponto, no sentido de acolher parcialmente a reconvenção, determinando que a locatária efetue o pagamento dos valores em abertos relativos aos IPTUs de 2015, 2016, 2017 e proporcional de 2018, o que será apurado em sede de liquidação de sentença.

Para ilustrar o entendimento adotado, colhem-se os julgados a seguir: DIREITO CIVIL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE RESSARCIMENTO POR DANOS CAUSADOS A IMÓVEL .

LOCAÇÃO.

DANOS MATERIAIS.

PERÍCIA REALIZADA DE FORMA UNILATERAL.

PERITO CONTRATADO PELA AUTORA .

SEM VALIDADE.

VISTORIA DE SAÍDA REALIZADA SEM A PRESENÇA DO LOCATÁRIO.

NÃO COMPROVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO E DO MAU USO POR PARTE DO PROMOVIDO.

DANOS DECORRENTES DO USO NORMAL DO IMÓVEL .

APELO CONHECIDO E IMPROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1- Trata-se de apelação cível interposta por Silvana Mendes Campos em face de sentença do juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedente a Ação de ressarcimento por danos causados em prédio urbano cumulada com lucros cessantes, ajuizada pela apelante em face de Paulo Virgilio Fachini. 2- A apelante alega, em suma, que apresentou farta documentação acerca da situação do imóvel, tanto antes da locação, como no ato de entrega do bem, assim como que o promovido tem responsabilidade frente aos danos causados no imóvel, requerendo o provimento do recurso, para reformar in totum a sentença de primeiro grau . 3- Consta laudo técnico de avaliação pericial realizado por perito contratado pela autora, com a presença desta e sem o promovido, não tendo, portanto, validade, visto que se trata de uma vistoria unilateral.

Precedentes. 4- A vistoria final, ocorrida após a entrega das chaves pelo promovido, foi realizada com a presença da promovente, de representante da administradora, de um marceneiro e de um engenheiro representante da autora em outra vistoria, mas sem a presença do locatário.

Apesar da informação acerca da notificação do promovido sobre a vistoria, não há comprovação da sua ocorrência, tendo o réu, em sua contestação e em seu depoimento, alegado desconhecimento de sua ocorrência .

Desse modo, a autora não comprovou a realização da notificação (art. 373, I, CPC), juntando vistoria realizada sem a presença do locatário, além de orçamentos unilaterais, de modo que não podem embasar a presente cobrança.

Precedentes. 5- In casu, os danos apontados são decorrentes do uso normal do imóvel, relacionados ao desgaste natural do bem após sete anos de utilização do apartamento pelo promovido, situação essa prevista na Lei de Locações (Lei nº 8 .245), em seu art. 23, inciso III, não podendo o locatário ser responsabilizado por essas deteriorações.

Assim, não ficou comprovado que as avarias são decorrentes do mau uso do imóvel, capazes de ensejar o dever de indenizar por parte do promovido. 6- Recurso conhecido e improvido .

Sentença mantida.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso, para lhe negar provimento, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, 23 de agosto de 2023 INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Presidente do Órgão Julgador Exmo.

Sr .

INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO Relator(TJ-CE 0039871-17.2008.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: INACIO DE ALENCAR CORTEZ NETO, Data de Julgamento: 23/08/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2023) Apelação - Locação de imóvel residencial - Ação de cobrança de aluguéis e acessórios da locação cumulada com reparação de danos - Danos no imóvel - Inexistência de prova idônea do fato constitutivo do direito da autora - Improcedência deste pedido.

A autora não instruiu o processo com laudo de vistoria final em conjunto, por meio do qual todos os envolvidos atestassem a efetiva existência de danos no imóvel, não decorrentes de seu uso normal.

Também não foi realizada produção antecipada de prova, prova pericial nem constatação do estado do imóvel por oficial de justiça.

O locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações, pois as coisas comumente se deterioram pelo uso, pelo decurso do tempo e pela ação de elementos naturais, situações que se qualificam como desgaste consequente do uso normal do imóvel .

Sem uma prova cabal do mau uso do imóvel pelo locatário, impossível sua condenação à reparação dos supostos danos.

A autora não demonstrou o fato constitutivo de seu pretenso direito à reparação dos danos, pois os documentos unilaterais com os quais instruiu o processo não se prestam a demonstrar os supostos danos e responsabilizar os réus, impondo-se, por isso, a improcedência do pedido de indenização a esse título.

Apelação desprovida. (TJ-SP - AC: 10099506020178260506 SP 1009950-60 .2017.8.26.0506, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 16/08/2022, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/08/2022).

Locação de imóveis.

Ação declaratória de inexigibilidade de débito.

Cobrança por danos constatados após devolução do imóvel.

Inexistência de obrigação de restituir o imóvel pintado de novo .

Verbas para pintura e para os reparos decorrentes do desgaste natural do imóvel indevidas.

Obrigação legal de restituir o bem no estado em que foi recebido.

Art. 23, III, da Lei nº 8 .245/91.

Locatário que deve arcar com reparos que não decorrem do desgaste natural do uso.

Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10019651220198260137 SP 1001965-12 .2019.8.26.0137, Relator.: Cesar Lacerda, Data de Julgamento: 10/11/2020, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/11/2020) CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO COMERCIAL - DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DA COISA - LEI N. 8.245/1991, ART. 23, III - AVARIAS - DEVER DE RESSARCIR - LIMITAÇÃO ÀS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DA MÁ CONSERVAÇÃO DO BEM 1 A Lei n . 8.245/1991 (Lei de Locações) determina em seu art. 23, III, que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, no final da locação, no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. 2 Para fazer jus à indenização, o locador deve comprovar que as avarias no imóvel foram promovidas pelo locatário, que tem o dever legal e contratual de restituir a coisa no mesmo estado de conservação em que a recebeu; caso contrário, havendo dúvida quanto aos danos, se gerados pelo uso normal do imóvel, pela deterioração do tempo ou pelo desleixo do inquilino, não há como prosperar o pleito indenizatório .

LOCAÇÃO COMERCIAL - DANOS NA PINTURA DO IMÓVEL - NECESSIDADE DE REPAROS - IMÓVEL SEM CONDIÇÃO DE USO PELO PERÍODO DE REFORMA - INDENIZAÇÃO - LUCROS CESSANTES - ALUGUEL PROPORCIONAL - CABIMENTO "Finda a locação, tem o locatário a obrigação de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, como preceitua o art. 23, III da Lei nº 8.245/91.

Não satisfazendo tal encargo, cumpre-lhe indenizar o proprietário pelos danos emergentes, consubstanciados no valor necessário à recuperação do que foi danificado, bem como lucros cessantes, consistentes no aluguel deixado de auferir durante o tempo necessário ao processamento da vistoria e restauração da edificação" (AC n . 2007.009568-4, Desª.

Maria do Rocio Luz Santa Ritta). (TJSC, Apelação Cível n . 0304006-15.2014.8.24 .0075, de Tubarão, rel.

Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 28-03-2017). (TJ-SC - Apelação Cível: 0304006-15 .2014.8.24.0075, Relator.: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 28/03/2017, Quinta Câmara de Direito Civil) Apelação - Locação - Ação de reparação de danos - Danos no imóvel - Ausência de prova idônea do fato constitutivo do direito do autor - Laudo de vistoria unilateral não pode ser aceito como prova hábil à condenação ao ressarcimento de danos supostamente causados pelo locatário no imóvel.

Impossível acolher como prova dos danos invocados pelo locador o laudo de vistoria feito unilateralmente, sem a participação do locatário e dos fiadores, uma vez que documento assim produzido é unilateral e não se presta a comprovar a existência dos danos nem que estes sejam imediatamente decorrentes de condutas praticadas pelo locatário.

Segundo prescreve o artigo 23, III, da Lei de Locação, "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Percebe-se que o locatário não tem a obrigação de devolver o imóvel totalmente isento de deteriorações, pois as coisas comumente se deterioram pelo uso, pelo decurso do tempo e pela ação de elementos naturais, situações que se qualificam como desgaste consequente do uso normal do imóvel .

Imprescindível, portanto, que a alegação de existência de danos no imóvel, não decorrentes do uso normal do imóvel pelo locatário, seja devidamente aferida em vistoria em conjunto ou por perícia produzida por sujeito imparcial.

Apelação desprovida. (TJ-SP 10081913020158260248 SP 1008191-30.2015 .8.26.0248, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 21/02/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/02/2018).

APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL LOCADO .

DEPRECIAÇÃO DO BEM.

ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE A VISTORIA INICIAL E FINAL.

IMPRESCINDÍVEL.

AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO HÁBIL A COMPROVAR O ALEGADO NA EXORDIAL .

DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.

LAUDO FINAL PRODUZIDO UNILATERALMENTE.

CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO.

RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PROVIDO .

SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. 1.

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença prolatada pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou procedente a Ação Indenizatória, condenando a parte requerida, ora apelante, ao pagamento da quantia de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), com correção monetária pelo INPC, a contar da devolução das chaves, e juros de mora de 1% a .m., a partir da citação, extinguindo o feito, com resolução de mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 2 .

Cinge-se a controvérsia recursal em examinar se ficou caracterizado a desvalorização do imóvel objeto de contrato de locação firmado entre as partes, ou se houve cerceamento de defesa no caso concreto, pela ausência de perícia técnica elaborada mediante contraditório. 3.

A teor do que preceitua o art. 23, incisos II e III, da Lei do Inquilinato, compete ao locatário usufruir do imóvel, utilizando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu, conservando a natureza e a destinação do bem .

E, ao final do contrato, restitui-lo no estado em que recebeu, ressalvada a deterioração decorrente do uso normal. 4.

Nessa circunstância, para aferir a suposta deterioração do imóvel e a consequente depreciação do valor de mercado, é imprescindível que, antes de sua entrega ao locatário, seja providenciada a realização de uma vistoria inicial, com o escopo de averiguar o estado em que o bem se encontra.

De igual modo, ao final do contrato, deve-se examinar as condições em que o imóvel foi deixado na data de sua devolução, mediante vistoria final . 5.

Ocorre que ambas as vistorias, para serem consideradas como provas válidas no processo judicial, devem ser elaboradas em documento produzido bilateralmente, ou seja, com a participação do locador e locatário, de sorte que a vistoria produzida unilateralmente não consiste em prova hábil a comprovar danos eventualmente encontrados após devolução do bem ao locador. 6.

Na espécie, é impossível aferir a existência de efetiva depreciação do imóvel em face da ausência de laudo / vistoria inicial do bem locado, à medida que o autor / apelado limitou-se a anexar aos autos apenas um laudo de avaliação final, produzido unilateralmente .

Isto é, sem a devida análise comparativa de avaliação prévia ao início da locação, não há como presumir a desvalorização do bem locado na data de sua restituição ao locador, baseando-se apenas em laudo final produzido sem participação do (s) inquilino (a). 7.

Diante disso, é inequívoco que o acervo probatório carreado aos autos não reúne elementos de convicção suficientes a comprovar se, de fato, houve desvalorização do preço de mercado do imóvel que fora objeto da locação, incorrendo em cerceamento de defesa a conclusão do julgado, adstrito ao laudo de vistoria final produzido de forma unilateral pelo demandante / apelado. 8 .

Em conclusão, por considerar imprescindível a produção de provas essenciais à resolução deste litígio, e que o magistrado não deve se esquivar ao conhecimento e a avaliação dos fatos em paralelo ao conjunto probatório organizado e produzido mediante o exercício da ampla defesa e do contraditório, impera a anulação da sentença recorrida, determinando o retorno dos autos à origem e o regular prosseguimento do feito, a fim de elucidar os pontos controvertidos no curso da demanda, mormente no que se refere à apresentação de laudo de vistoria inicial, ou, na impossibilidade de juntada, a produção de laudo de vistoria no imóvel, com a devida participação de ambos os litigantes. 9.

Recurso conhecido e, no mérito, provido.

Sentença anulada .

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em anular a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos à origem e o regular prosseguimento do feito, nos termos do voto do Relator.

Fortaleza, data e assinatura digital constantes no sistema processual eletrônico.

DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0216246-23.2015 .8.06.0001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 28/02/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2024).

DISPOSITIVO Diante do exposto, conheço do recurso interposto para dar-lhe provimento, acolhendo parcialmente a reconvenção nos autos, condenando a parte autora ao pagamento dos valores em abertos referentes ao débitos de IPTUs dos anos de 2015, 2016, 2017 e proporcional de 2018 até a data de 28/03/2018.

Em razão do parcial acolhimento do pedido em reconvenção, reajusto o ônus sucumbencial, determinando que as custas da reconvenção sejam pagas proporcionalmente em 70% (setenta por cento) para a parte reconvindo, e 30% (trinta por cento) para a reconvinte.

Condenando, ainda, a parte reconvindo em honorários, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, salvaguardada eventual gratuidade concedida em primeiro grau.

Mantêm-se a sentença em seus demais termos. É como voto.    Fortaleza, 19 de fevereiro de 2025.

DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO  Relatora   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 19/02/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0122419-50.2018.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]