TJCE - 0264468-07.2024.8.06.0001

    APELAÇÃO CÍVEL  nº  0264468-07.2024.8.06.0001 APELANTE: ADOLPHO QUIXADA NETO e outros (10) APELADO: ANTONIO ORDONES PEREIRA DE SOUZA Interposição de Recurso(s) aos Tribunais Superiores (STJ/STF) Relator: Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará TERMO DE INTIMAÇÃO       Tendo em vista a interposição de Recurso(s) endereçado(s) ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) e/ou Supremo Tribunal Federal (STF), a Diretoria de Execução de Expedientes - Tribunais Superiores abre vista à(s) parte(s) recorrida(s) para, querendo, apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), em cumprimento ao disposto na legislação processual vigente e Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará.

Fortaleza, 29 de agosto de 2025       Diretoria de Execução de Expedientes - Tribunais Superiores  Assinado por Certificação Digital                                 ________________________________   Código de Processo Civil.

Art. 1.028, §2º; Art. 1.030; Art. 1042, §3º.   Regimento Interno do TJCE.

Art. 267, §1º; Art. 299.                             

  ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO     PROCESSO: 0264468-07.2024.8.06.0001 APELANTE: ADOLPHO QUIXADA NETO e outros (10) APELADO: ANTONIO ORDONES PEREIRA DE SOUZA         EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE FORO ANUAL DECORRENTE DE ENFITEUSE.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE RECONHECEU A VALIDADE DA ENFITEUSE E CONDENOU O PROMOVIDO AO PAGAMENTO DO FORO RELATIVO AOS ANOS DE 2022 A 2024, COM VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.

INSURGÊNCIA DOS AUTORES QUANTO À BASE DE CÁLCULO.

PRETENSÃO DE FIXAÇÃO DO VALOR DO FORO COM BASE EM LAUDO TÉCNICO UNILATERAL FUNDADO EM VALOR DE MERCADO.

SENTENÇA QUE ADOTOU COMO BASE O VALOR HISTÓRICO ESTIPULADO NO TÍTULO DE CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE, COM CORREÇÃO MONETÁRIA.

PLEITO DE NULIDADE PARCIAL POR JULGAMENTO ULTRA PETITA AFASTADO.

NO MÉRITO, APLICAÇÃO DO ART. 678 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 COM BASE EM PRECEDENTE DESTA CÂMARA EM CASO ANÁLOGO.

NATUREZA COGENTE DO CRITÉRIO DE FIXAÇÃO DO FORO.

SENTENÇA MANTIDA. 1.

Cuida-se de apelação interposta pelos autores da ação de cobrança de foro, com fundamento na enfiteuse regularmente constituída sob a égide do Código Civil de 1916, com previsão expressa nas matrículas nº 74423 e 87113 do imóvel localizado na Rua Dr.

Tomaz Pompeu, nº 325, apto 500, Edifício Agra, Meireles, Fortaleza/CE, adquirido pelo réu em 16 de março de 2022 (ID nº 24476932 e 24476933).

Os apelantes alegam nulidade parcial da sentença por suposto julgamento ultra petita, sustentando que o juízo teria desconsiderado os critérios técnicos do laudo particular por eles apresentado (ID nº 24476936), que fixou o valor do foro com base no valor de mercado atual do imóvel.   2.

A preliminar de nulidade, todavia, não merece acolhida, pois a sentença limitou-se a aplicar o critério cogente previsto no art. 678 do Código Civil de 1916, que exige que o foro anual seja certo e invariável, admitindo-se apenas a correção monetária do valor historicamente pactuado no título constitutivo da enfiteuse. 3.

No mérito, observa-se que a base de cálculo indicada na sentença, valor fixado no título de aforamento (Cr$ 41,00 anuais, a razão de Cr$ 0,10 por cada 22 cm de frente), conforme documento ID nº 24476935, encontra amparo na jurisprudência deste Tribunal, que reconhece a impossibilidade de substituição do valor histórico, quando expressamente previsto, por avaliação unilateral de mercado. 4.

Conforme decidido na Apelação Cível nº 0918283-16.2014.8.06.0001 (TJCE, 2ª Câmara de Direito Privado, rel.

Des.

Everardo Lucena Segundo, julgado em 03/04/2024), a base de cálculo do foro deve observar os termos do título constitutivo, corrigido por índices oficiais, acrescido de juros, sendo abusiva a cobrança baseada em valor venal ou estimativa mercadológica.

Portanto, a sentença de parcial procedência, ao reconhecer a obrigação propter rem do novo enfiteuta e determinar a apuração do valor do foro em liquidação, com base no valor histórico atualizado, observou a legalidade e os limites da lide, não havendo falar em nulidade ou reforma. 5.

Recurso conhecido e não provido.

Sentença mantida em sua integralidade.   ACÓRDÃO   Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto, mas para NEGAR-LHE provimento, nos termos do voto da e. relatora.     RELATÓRIO   Trata-se de recurso de apelação interposto pelos HERDEIROS DE CÂNDIDO SILVEIRA e HERDEIROS DE NOEMI MONTE QUIXADÁ contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança ajuizada em face de ANTÔNIO ORDONES PEREIRA DE SOUZA, na qual se discutem débitos referentes ao foro incidente sobre o apartamento nº 500 do Edifício Agra, situado em terreno foreiro aos autores, conforme Escritura de Enfiteuse nº 7.717.   Na sentença, o juízo a quo reconheceu a existência da enfiteuse e julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando o promovido ao pagamento dos valores relativos aos anos de 2022, 2023 e 2024, a serem apurados em liquidação de sentença, nos termos da Inscrição nº 7.717, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.   Irresignados, os autores interpuseram apelação, arguindo, preliminarmente, a nulidade parcial da sentença por vício de julgamento ultra petita, sob o fundamento de que o réu impugnou apenas o valor do metro quadrado utilizado no cálculo do foro, não tendo questionado os demais critérios adotados.

Sustentam que a sentença extrapolou os limites da controvérsia ao determinar que o valor do foro seja apurado nos moldes da inscrição de 1957, o que, além de não ter sido objeto de controvérsia, comprometeria a eficácia econômica da cobrança.     No mérito, defendem a validade da fórmula apresentada na petição inicial, com base em avaliação técnica realizada segundo critérios da ABNT, e pleiteiam a fixação do valor do metro quadrado em R\$ 4.900,00, com apuração do valor devido no importe de R\$ 4.030,20, conforme cálculo apresentado.   O apelado apresentou contrarrazões, nas quais pugna pela manutenção da sentença.

Sustenta, preliminarmente, a ausência de interesse recursal quanto à alegação de nulidade parcial, por não haver prejuízo aos autores.

No mérito, defende a legalidade do critério de cálculo fixado na sentença e a ausência de comprovação da fórmula proposta na inicial, requerendo a integral manutenção do julgado.     É o relatório.  VOTO   Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação.   Trata-se na origem de ação de cobrança de foro anual, proposta por VERA LÚCIA GALVÃO DA SILVEIRA e outros, na qualidade de herdeiros de Cândido da Silveira e Noeme Monte Quixadá, senhores diretos do imóvel localizado na Rua Dr.

Tomaz Pompeu, nº 325, apto 500, Edifício Agra, bairro Meireles, em Fortaleza/CE, contra ANTONIO ORDONES PEREIRA DE SOUSA, adquirente do referido bem em 16 de março de 2022.   A parte autora alega que o imóvel está gravado com enfiteuse válida, regularmente registrada sob a égide do Código Civil de 1916, com expressa menção nas matrículas nº 74423 e 87113.

Sustenta que, com a transmissão da propriedade, o promovido passou a ser o novo enfiteuta, sujeito à obrigação propter rem de pagar o foro anual.   Para apuração do montante devido, os autores apresentaram laudo técnico (ID nº 24476936), que estimou o valor do metro quadrado em R$ 4.900,00, resultando no cálculo proporcional de R$ 4.030,20, correspondente ao período de março de 2022 a agosto de 2024, considerando a alíquota legal de 0,6%.   O réu apresentou contestação reconhecendo a existência do ônus real, mas impugnando o critério de cálculo adotado pelos autores.

Alegou que o valor de mercado apurado por laudo unilateral não poderia servir de base para cálculo do foro, defendendo a aplicação do valor histórico, previsto no título originário da enfiteuse, corrigido por índice oficial.   Sobreveio sentença julgando parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a validade da enfiteuse e condenando o promovido ao pagamento do foro relativo aos anos de 2022, 2023 e 2024, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC desde a aquisição do imóvel e juros legais de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do CC).

A condenação abrangeu também custas e honorários de sucumbência.   Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação, arguindo, preliminarmente, o vício de sentença ultra-petita, posto que teria o julgador extrapolado os limites da lide, ensejando nulidade parcial.

No mérito, requereu a fixação do valor do foro em R$ 4.030,20, conforme os critérios apresentados no laudo particular.

Sustentam que o cálculo foi feito de forma proporcional, objetiva e fundamentada em parâmetro técnico apto a refletir o valor real do bem gravado pela enfiteuse, conforme os princípios da equidade e da atualização da obrigação.   Portanto, tem-se que a controvérsia recursal restringe-se à base de cálculo do foro anual: se pode o juiz fixá-la diretamente com base em valor de mercado apurado por laudo técnico unilateral, ou se deve ser observada a orientação jurisprudencial segundo a qual o foro deve incidir sobre o valor histórico da enfiteuse, devidamente corrigido monetariamente.   Passo à análise da preliminar.   Sustenta em preliminar recursal, que a sentença incorreu em vício de julgamento ultra petita ao fixar a base de cálculo do foro a ser apurado em liquidação de sentença com base no valor histórico da enfiteuse, devidamente corrigido, e não no valor de mercado indicado no laudo técnico particular apresentado com a inicial (ID nº 24476936).   Não assiste razão à apelante.   Preliminarmente, cumpre destacar que a base de cálculo do foro anual, em se tratando de contrato de enfiteuse regulado pelo Código Civil de 1916, decorre de norma cogente, não podendo ser fixada conforme mera conveniência ou critérios mercadológicos subjetivos.   Com efeito, o art. 678 do Código Civil de 1916, vigente à época da constituição da enfiteuse em exame, dispõe que:   "Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável."   Trata-se, pois, de preceito de natureza cogente, que impõe a invariabilidade do valor do foro fixado no título constitutivo, ressalvada, evidentemente, a atualização monetária com base em índices oficiais, nos termos da jurisprudência consolidada.   Assim, a suposta nulidade da sentença por julgamento ultrapetita se confunde com o próprio mérito da controvérsia, qual seja, a base de cálculo aplicável ao foro: se o valor histórico, como determinado pela sentença, ou o valor de mercado, como pretende a parte autora.

Nessa medida, o tema será devidamente enfrentado na análise meritória do recurso, afastando-se, neste momento, qualquer nulidade formal.   Logo, afasta-se a preliminar de nulidade por julgamento ultrapetita, por inexistência de vício formal, tratando-se, em verdade, de tese meritória.   No mérito, conforme dispõe o artigo 678 do Código Civil de 1916 (ainda aplicável aos contratos de enfiteuse constituídos sob sua vigência), o foro anual corresponde a uma pensão pecuniária paga pelo enfiteuta ao senhorio direto, devendo incidir sobre o valor do imóvel foreiro.   Contudo, a interpretação jurisprudencial consolidada, inclusive neste Tribunal, é no sentido de que esse valor não se refere ao preço de mercado atual do imóvel, mas sim ao valor historicamente pactuado no título que instituiu a enfiteuse, devidamente corrigido monetariamente.   Esse entendimento visa preservar a natureza da obrigação e impedir o enriquecimento sem causa do senhorio direto, além de respeitar o princípio da segurança jurídica.

A adoção do valor de mercado atual como base de cálculo do foro violaria a função e a estabilidade da enfiteuse, cuja perpetuidade exige critério objetivo e previsível de apuração da obrigação.   No presente caso, os autores pretendem que o valor do foro seja fixado diretamente com base em laudo unilateral, que arbitrou o metro quadrado em R$ 4.900,00, totalizando cobrança de R$ 4.030,20 para o período proporcional.   No entanto, o juiz de origem, corretamente, afastou a pretensão de fixação imediata do quantum e determinou que o valor do foro fosse apurado em liquidação de sentença, considerando os critérios legais de atualização do valor histórico, conforme consta no registro do termo de ratificação de aforamento (ID nº: 24476935).

VALOR: O enfiteuta em janeiro de cada ano, o foro do ano anterior na importância de Cr$41,00, anualmente, a razão de Cr$0,10, por cada vinte e dois centímetros de terreno de frente     Essa solução encontra respaldo em precedente da 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE, em caso análogo, no qual se discutia a base de cálculo do foro incidente sobre imóvel situado na Praia de Iracema:   APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECANCELAMENTO DE PROTESTO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER.

ALEGADA COBRANÇA EXCESSIVA DE FORO ANUAL DECORRENTE DE ENFITEUSE PARTICULAR.

NULIDADE SENTENÇA .

VÍCIO FUNDAMENTAÇÃO.

APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA.

EXCESSIVIDADE CONFIGURADA.

NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AOS TERMOS DA ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUIÇÃO DA ENFITEUSE .

POSSIBILIDADE DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR ANUAL DO FORO.

LIMITAÇÃO À CORREÇÃO MONETÁRIA.

PRECEDENTES.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO .

PRELIMINARES: Entendo que as referidas preliminares se confundem com o mérito da causa.

Quanto à primeira preliminar, o seu acolhimento implicaria em reconhecer a irregularidade das cobranças realizadas, com o consequente cancelamento dos protestos; no referente à segunda preliminar, a sua admissão implicaria na análise da regularidade da modalidade de cobrança realizada.

Nesse sentido, tratando-se de matérias que se confundem com o mérito, com ele serão examinadas.

MÉRITO: Da nulidade da sentença: Verifica-se que, conforme exposto no pleito apelatório, a fundamentação da sentença nada tem a ver com o objeto da lide, estando patente a ocorrência de ¿error in procedendo¿ .

Observa-se que a sentença transcreve, de forma equivocada, a legislação aplicável à taxa de marinha para fundamentar a improcedência do pedido autoral, no entanto, o caso telante se trata de foro decorrente da relação civil mediante escritura pública.

Com efeito, o dever de fundamentação adequada das decisões judiciais encontra-se previsto no Artigo 93, inciso X da Constituição Federal.

Dessa forma, vislumbro que a sentença é nula por vício na fundamentação, haja vista a transcrição equivocada da legislação alheia ao caso, contrariando o disposto no artigo 93, inciso X da Constituição Federal e artigo 489, inciso II do CPC.

Da aplicação da teoria da causa madura: Estando a presente ação em condições de imediato julgamento, passo à análise do mérito, conforme 1 .013, § 3º, do CPC.

A exordial foi instruída com os documentos que comprovam o foro decorrente da relação civil mediante escritura pública, tendo sido anexada a a escritura pública de venda e compra celebrada em 16 de setembro de 1964 (fls. 36/40) e certidão datada de 24 de junho de 2014, lavrada perante o 1º ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza-CE (fls. 41/42) .

Verifica-se, pois, que restou expressamente pactuado pelas partes que o foro deveria deve ser calculado multiplicando-se duas variáveis: quantidade de metros quadrados de frente pelo valor em cruzeiros.

Contudo, nas cartas de cobranças às fls. 17/178 e na própria contestação, verifica-se que o ora querido se reporta ao valor venal do imóvel, ou seja, a atualização do domínio pleno teve como parâmetro o valor mercadológico do bem.

Portanto, merece provimento o pleito autora quanto à alegação de abusividade dos valores cobrados .

No entanto, cumpre destacar que que a manutenção do valor histórico, sem qualquer correção tenderia a aniquilar o direito do senhorio, devendo o referido consectário ser usado para recompor o valor da moeda, com base nos índices oficiais de correção monetária (IPCA-E, ou outro que o substitua).

Quanto ao tema, a Corte Superior já se manifestou no sentido de que a invariabilidade não afasta a incidência de correção monetária.

Precedentes.

Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO, para o fim de declarar a nulidade da sentença, constatado error in procedendo .

Contudo, aplicando a teoria da causa madura, entendo por julgar o pleito autoral como parcialmente procedente para: cancelar os protestos referentes às cobranças do foro dos anos de 2007 a 2011, incidente sobre o imóvel declinado na peça inicial, por conseguinte, a retirada de eventual negativação do nome do autor da demanda no SPC e na SERASA, em relação aos débitos acima descritos.

Ainda, determino que as requeridas apresentem memorial de cálculo, em conformidade com o supra, no prazo de 15 (quinze) dias.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes acorda a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer da apelação nº 0918283-16.2014 .8.06.0001 para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto proferido pelo Excelentíssimo Desembargador Relator.

Fortaleza, data indicada no sistema .

DESEMBARGADOR EVERARDO LUCENA SEGUNDO Relator (assinado digitalmente) (TJ-CE - Apelação Cível: 0918283-16.2014.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: EVERARDO LUCENA SEGUNDO, Data de Julgamento: 03/04/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/04/2024).     O referido precedente, que deve servir de orientação no caso presente, reafirma a regra de que o valor do foro não pode ser arbitrado com base em especulações mercadológicas ou laudos unilaterais, devendo observar os elementos constantes do título de instituição da enfiteuse e a correção monetária acumulada, a ser apurada em fase própria.   Não se justifica, portanto, a pretensão recursal de modificação do julgado para fixar, de plano, o valor de R$ 4.030,20, sobretudo diante da controvérsia sobre o critério utilizado no laudo unilateral, bem como da ausência de demonstração inequívoca da correspondência do valor periciado ao quantum historicamente pactuado e corrigido.   DISPOSITIVO.   Com base nos termos expostos, CONHEÇO do presente recurso, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença em seus próprios termos.   Por oportuno, previno de que a interposição de recurso de embargos de declaração contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação nas penalidades fixadas nos artigos 1.021, § 4º ou 1.026, § 2º, ambos do CPC.   É como voto.           Fortaleza, 30 de julho de 2025.  DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO  Relatora   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 30/07/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0264468-07.2024.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]