TJDFT - 0705288-76.2024.8.07.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CIVIL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL DE IMÓVEL.

DEFERIMENTO PARCIAL.

TUTELA DE URGÊNCIA.

FIXAÇÃO.

ALUGUEL PROVISÓRIO.

TRÊS ANOS DE VIGÊNCIA DO CONTRATO.

CARACTERIZAÇÃO.

JUNTADA.

COTAÇÕES DE IMÓVEIS.

AUTOS DE ORIGEM.

COMPROVAÇÃO.

PREÇO DE MERCADO.

INSUFICIÊNCIA.

ARTS. 19 E 68 DA LEI N. 8.245/1991.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

A Lei n. 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, estabelece a possibilidade de se proceder à revisão de contrato celebrado a partir do 3º (terceiro) ano de vigência e de se reajustar provisoriamente o aluguel caso sejam fornecidos elementos que demonstrem tal direito. 2.

No caso, embora seja possível revisar o valor do aluguel do imóvel comercial pactuado em contrato foi firmado há mais de 3 (três) anos, consoante autoriza o art. 19 da Lei n. 8.245/1991, a comprovação do preço de mercado depende de dilação probatória, eis que as cotações juntadas na origem pelo agravado não se mostram suficientes para amparar um reajuste diferente do acordado. 3.

Agravo de Instrumento conhecido e provido.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0705288-76.2024.8.07.0000 AGRAVANTE: CLAYTON DA SILVA BRAGA AGRAVADO: MIGUEL RAPOSO DE MELO DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo ou, subsidiariamente, de antecipação dos efeitos da tutela interposto por CLAYTON DA SILVA BRAGA contra decisão ID origem 183857034, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Samambaia nos autos da Ação Revisional de Aluguéis n. 0720937-88.2023.8.07.0009, ajuizada por MIGUEL RAPOSO DE MELO, ora agravado.

Na ocasião, o Juízo deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida na origem e fixou o aluguel provisório do imóvel situado na QS 402, Conjunto N, Lotes 1, 2 e 3, Samambaia/DF em R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), nos seguintes termos: [...] Passo à análise do pedido de tutela de urgência.

Como é cediço, em sede de tutela de urgência, cabe verificar a existência cumulativa (art. 300 CPC) dos pressupostos necessários para sua concessão: a probabilidade do direito e o perigo de dano.

No caso em análise, percebe-se que o contrato de locação foi firmado em 6/11/2019, ou seja, há cerca de 4 anos, pelo valor de R$ 12.000,00.

Portanto, considerando o lapso temporal, é cabível o pedido de reajuste judicial do aluguel ao preço de mercado, desde que comprovada a valorização imobiliária, nos termos do artigo 19 da Lei n° 8.245/91.

O autor alega que o valor do aluguel deve ser atualizado para o valor de R$ 25 mil (vinte e cinco mil reais), pedindo ainda a fixação de aluguéis provisórios.

Junta anúncios e avaliações de imóveis na região de Samambaia nos ID. 182891609, ID. 182891608 e ID. 18289160, cujo valor do aluguel varia entre R$ 25.000,00 a R$30.000,00 reais.

Da análise dos autos, verifica-se que o imóvel se trata de um galpão de 3 lotes, cada um com cerca de 630m², totalizando 1.880 m², ou seja, o bem tem características semelhantes aos imóveis indicados nos anúncios acostados pelo autor.

Atente-se que um imóvel situado em localização próxima, também em Samambaia Sul, de tamanho inferior ao imóvel do autor, foi anunciado pelo valor mensal de R$ 25.000,00 (vinte mil reais), quantia que supera o dobro do valor originalmente acordado no contrato de locação firmado em 2019.

Desta forma, pelos documentos apresentados na exordial, percebe-se que houve uma significativa valorização imobiliária e consequente desatualização do valor inicial pactuado entre as partes.

Logo, é razoável a majoração do valor aluguel pactuado (probabilidade do direito).

Além disso, no caso, esta presente também o requisito da urgência, uma vez que a demora na atualização acarreta prejuízos financeiros ao requerente.

Acrescente-se que a própria legislação prever a possibilidade de fixação de aluguéis provisórios nas ações de revisão de aluguel, os quais não podem ser excedentes a 80% (oitenta por cento) do pedido (Art. 68, II, a).

Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência para fixar o aluguel provisório do imóvel no valor de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), que será devido desde a citação. [...] Nas razões recursais, o agravante alega, primeiramente, que não foi citado pessoalmente, [...] eis que como consta na certidão do oficial de justiça acostada no id 185028878, cópia da petição inicial foi entregue à pessoa de Luiz, funcionário da empresa instalada no imóvel objeto desta demanda, que não tem poderes para receber citação em nome do agravante.

Portanto, a data inicial do prazo recursal deve ser considerada do comparecimento espontâneo do requerente aos autos.

No entanto, mesmo que assim não considere Vossa Excelência, a deficiente citação foi juntada aos autos em 29/01/2024, razão pela qual é tempestiva a presente manifestação recursal. [...] Sustenta que a locação comercial em evidência foi pactuada com o agravado em 2020, para o período de 120 (cento e vinte) meses, com aluguel no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) e com previsão de reajuste anual com base no Índice Geral de Preços -Mercado – IGP-M, razão pela qual o valor correto para janeiro de 2024 seria de R$ 13.900,00 (treze mil e novecentos reais).

Assevera que precisou realizar reformas antes de ocupar o imóvel, no qual funciona clínica médica (Climed CCI), ao custo de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), com a anuência do agravado – o que será dele cobrado em ação própria.

Alega que o valor requerido pelo agravado na Ação Revisional está em descompasso com os demais imóveis da área e que o Juízo de 1º Grau determinou o reajuste [...] sem a devida instrução com provas contundentes do aumento dos valores do mercado imobiliário, sobretudo sem análise pericial e sem apresentação de comparação fotográfica, é temerária e precipitada. [...] Afirma que não houve tentativas de negociação para a revisão do valor do aluguel pelo agravado, que se limitou a enviar um e-mail, por intermédio de advogado, informando que “[...] gostaria de reajustar o valor do aluguel para R$ 25.000,00”.

Argumenta, ainda, que o aumento autorizado na decisão recorrida viola os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, pois lhe causará enormes prejuízos financeiros, a ponto de não mais conseguir manter a locação, pois, [...] Em levantamento das condições financeiras da clínica e conforme documentos anexos, informa-se o seguinte, no mês de novembro foi arrecadado de valor bruto R$ 93.097,22, em dezembro R$ 77.838,95 e em janeiro R$ 98.296,10.

Desse valor, é necessário abater 10% para pagamento de imposto, e do valor que sobra, 70% é destinado ao pagamento dos médicos, ficando apenas 30% para a clínica.

Em valores reais, a clínica teve de faturamento final em novembro o valor de R$ 25.136,84, em dezembro R$ 21.016,51 e em janeiro R$ 26.539,94.

Destes valores está pagando o aluguel no valor de R$ 13.900,00, e possui todas as outras despesas necessárias para manter a clínica funcionando, como gasto com limpeza, gasto com funcionários, o pagamento de água, luz, telefone, internet, seguro do imóvel, entre tantas outras despesas que um negócio possui. [...] Assim, o agravante requer o conhecimento do recurso e, em suma: [...] c) seja considerada a citação na data de hoje, 14/02/2024, quando o agravante comparece espontaneamente aos autos, uma vez que, a pessoa que recebeu o documento de citação, não é pessoa com poderes para tal feito, se tratando de funcionário da empresa. d) seja a decisão a quo cassada, indeferindo o pedido formulado na inicial, que aumentou o valor do aluguel sem fundamento e sem análise pericial; e) em caso de entendimento, que o valor do aluguel deva ser revisado e aumentado, que o aumento não ultrapasse 10% do valor atual; [...] h) No mérito, seja provido o presente AGI, cassando a decisão monocrática recorrida, em sede de tutela recursal; [...] Preparo recolhido. É o relatório.

DECIDO.

De início, registro que, ao que tudo indica, a insurgência do agravante quanto à regularidade da sua citação destina-se exclusivamente a comprovar a tempestividade do presente recurso.

Ocorre que, mesmo que se considere válida a citação realizada no dia 25/1/2024 na pessoa de Luiz Martins dos Santos, funcionário da empresa Climed CCI, e não no dia de interposição do presente recurso (que equivaleria ao comparecimento espontâneo do agravante aos autos, segundo o agravante), verifico que o recurso é tempestivo.

Isso porque o mandado de citação e intimação para audiência foi juntado aos autos de origem em 29/1/2024; assim, considerando que o prazo processual foi iniciado nesse dia, nos termos do art. 231, inciso II, do Código de Processo Civil – CPC, patente a tempestividade deste Agravo de Instrumento, interposto em 14/2/2024.

Presentes, pois, esse e os demais pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Cumpre-me, então, analisar o pedido de tutela de urgência, consistente na suspensão dos efeitos da decisão recorrida ou, subsidiariamente, na limitação do reajuste do aluguel do imóvel situado na QS 402, Conjunto N, Lotes 1, 2 e 3, Samambaia/DF no importe de 10% (dez por cento) do valor atual.

Nesse aspecto, de acordo com o art. 1.019, inciso I, do CPC, é permitido ao relator do agravo de instrumento “[...] atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”.

E, conforme previsto no art. 995, parágrafo único, do citado Código, a atribuição de efeito suspensivo é possível quando a interposição do recurso não impedir a eficácia da decisão recorrida, bastando, para tanto, que a imediata produção de seus efeitos possa causar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e que seja demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

Já o art. 300, caput, do mesmo Diploma Normativo dita que “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, inclusive liminarmente, sem prejuízo do exercício do contraditório diferido ao agravado.

Nessa perspectiva, avalio a presença de tais condições no caso em apreço, que envolve Ação Revisional ajuizada em 29/12/2023, com vistas a reajustar o valor do aluguel de imóvel comercial pactuado em 6/11/2019, para o período de 2/1/2020 a 2/1/2030 (ID origem 182891605).

Sobre o tema, a Lei n. 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, estabelece a possibilidade de se proceder à revisão de contrato celebrado a partir do 3º (terceiro) ano de vigência e de se reajustar provisoriamente o aluguel caso sejam fornecidos elementos que demonstrem tal direito, senão vejamos: [...] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19.

Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. [...] Art. 68.

Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: [...] II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; [...] Pois bem.

Na hipótese em exame, tenho que configurados os requisitos constantes no art. 19 da Lei n. 8.245/1991, pois o contrato foi firmado há mais de 3 (três) anos e o agravado tentou realizar acordo de reajuste com o agravante por intermédio dos e-mails copiados na peça recursal (ID 55765362).

Por outro lado, nesse juízo de cognição superficial, não considero as cotações dos imóveis apresentadas pelo agravado na origem (IDs origem 182891609, 182891608 e 18289160) suficientes para amparar um reajuste diferente do pactuado – IPG-M (Cláusula Terceira, parágrafo Primeiro do Contrato – ID origem 182891605) – sem prejuízo da revisão desse entendimento quando do exame do mérito recursal.

Entendo, assim, que a revisão do aluguel pretendida na origem, baseada no valor praticado pelo mercado, depende de instrução probatória.

Para corroborar esse posicionamento, confira-se a seguinte ementa de julgado deste eg.

Tribunal de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSO CIVIL.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

ALUGUEL PROVISÓRIO.

VALOR DE MERCADO.

LAUDO UNILATERAL.

INSUFICIENTE.

DILAÇÃO PROBATÓRIA.

NECESSIDADE.

CONTRADITÓRIO.

AMPLA DEFESA. 1.

A fixação de aluguel provisório na ação revisional depende da demonstração efetiva do valor do aluguel praticado pelo mercado em relação ao imóvel objeto da controvérsia. 2.

Em tutela provisória, o laudo de avaliação produzido unilateralmente é insuficiente para justificar a alteração do valor acordado, razão por que a medida pleiteada depende da dilação probatória no curso da instrução processual, em atenção ao contraditório e à ampla defesa. 3.

Negou-se provimento ao recurso. (Acórdão 1782943, 07271478520238070000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 24/11/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Vislumbro, pois, a probabilidade de provimento do recurso.

Também reputo presente o perigo da demora, diante do risco de que o aumento do valor do aluguel promovido na decisão recorrida cause prejuízos ao agravante, de forma a impossibilitar a manutenção do funcionamento da clínica de atendimento médico.

Pelas razões expostas, DEFIRO a atribuição de efeito suspensivo do recurso, de forma a sobrestar os efeitos da decisão recorrida até o julgamento de mérito deste recurso pelo Colegiado.

Intime-se o agravado, nos termos do art. 1.019, inciso II, do CPC.

Oficie-se ao Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inciso I, do CPC, sem necessidade de informações.

Publique-se.

Brasília, 29 de fevereiro de 2024.

RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVANTE: CLAYTON DA SILVA BRAGA AGRAVADO: MIGUEL RAPOSO DE MELO DESPACHO Ciente da petição ID 55924626, na qual o agravante, em virtude da consulta formulada por este Relator ao Juízo de 1º Grau no despacho ID 55899721, informa que [...] existem dois processos envolvendo as partes CLAYTON DA SILVA BRAGA x MIGUEL RAPOSO DE MELO, o processo que foi citado no despacho, refere-se ao processo de cobrança de aluguéis em que o autor de fato protocolou o pedido de desistência, processo número: 0720908-38.2023.8.07.0009.

Porém, o processo que originou o presente agravo de instrumento é o de número 0720937-88.2023.8.07.0009, e neste não houve pedido de desistência, sendo assim, não há impedimento para análise do pedido recursal. [...] De fato, o presente recurso foi vinculado ao processo de origem errado quando da sua interposição, o que motivou a indagação promovida por este Relator no despacho supracitado.

Diante disso, determino à Secretaria que adote as seguintes providências: a) promova a vinculação deste Agravo de Instrumento ao processo n. 0720937-88.2023.8.07.0009; b) verifique a eventual existência de prevenção; c) intime o agravante e oficie ao Juízo da 1ª Vara Cível de Samambaia acerca do ocorrido.

Publique-se.

Brasília, 26 de fevereiro de 2024.

RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS GABINETE DO DESEMBARGADOR RENATO RODOVALHO SCUSSEL AGRAVANTE: CLAYTON DA SILVA BRAGA AGRAVADO: MIGUEL RAPOSO DE MELO DESPACHO Cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela interposto por CLAYTON DA SILVA BRAGA contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Samambaia nos autos da ação de conhecimento n. 0720908-38.2023.8.07.0009, ajuizada por MIGUEL RAPOSO DE MELO, ora agravado.

Antes, porém, de analisar as razões e os pedidos recursais, necessário que o Juízo de 1º Grau informe se o pedido de desistência formulado pelo autor (ID origem 186849943) será homologado, visto que poderá tornar o presente recurso prejudicado.

Oficie-se, pois, ao Juízo de origem para que preste a informação supracitada, além de outras que entender pertinentes, no prazo de 5 (cinco) dias.

Publique-se.

Brasília, 19 de fevereiro de 2024.

RENATO RODOVALHO SCUSSEL Desembargador Relator