TJDFT - 0706742-70.2024.8.07.0007

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3JECIVTAG 3º Juizado Especial Cível de Taguatinga Número do processo: 0706742-70.2024.8.07.0007 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE ESPÓLIO DE: MARIA JOSE LIMA CORDEIRO REPRESENTANTE LEGAL: FRANCISCO CARLOS LIMA CORDEIRO REQUERIDO: THAIS IMOBILIARIA E ADMINISTRACAO EIRELI - EPP, GRPQA LTDA S E N T E N Ç A Cuida-se de ação de conhecimento movida pelo ESPÓLIO DE MARIA JOSÉ LIMA CORDEIRO, representado por FRNCISCO CARLOS LIMA CORDEIRO, em desfavor de THAIS IMOBILIARIA E ADMINISTRACAO EIRELI - EPP e GRPQA LTDA, partes qualificadas nos autos.

Narra o requerente, em síntese, que as requeridas eram responsáveis pela intermediação e administração de locação do imóvel pertencente à falecida MARIA JOSÉ LIMA CORDEIRO, localizado na CNB 13,lote 08, bloco B, apartamento 107 – Taguatinga/DF; que, o antigo locatário não entregou o imóvel conforme o seu recebimento, razão pela qual solicitou que os reparos necessários fossem efetuados, no entanto, como este não cumpriu as obrigações contratuais, foi acionada a proteção QuintoAndar, para a realização dos serviços.

Aduz também que as rés ultrapassaram os prazos razoáveis para efetuar os reparos e entregar as chaves do imóvel, trazendo prejuízos à proprietária.

Requer, desta forma, a condenação das requeridas ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes correspondentes ao período em que o imóvel foi desocupado pelo locatário (10 de outubro de 2020) e a data em que as chaves lhe foram entregues (06 de outubro de 2021), além de danos morais.

Em sua peça de defesa, a requerida GRPQA LTDA suscita, como preliminar, a incompetência do Juízo em virtude de convenção de arbitragem.

No mérito, aduz a inaplicabilidade do CDC ao presente caso, por se tratar de contrato regido pela lei nº 8.245/91; afirma que não há nos autos qualquer elemento que demonstre falha no serviço ou ação atribuível à ré, pelo que não existe motivo para a condenação em danos morais ou materiais. (ID 196544006) Por sua vez, a ré THAÍS IMOBILIÁRIA E ADMINISTRAÇÃO EIRELI – EPP afirma que, após a saída do ex-locatário do imóvel foi necessária a realização de vários reparos; que não procede a alegação de que reteve as chaves do imóvel; que, conforme evidenciado nas trocas de e-mails, as chaves sempre estiveram disponíveis ao proprietário requerente.

Prosseguindo, assevera que os responsáveis pelo imóvel se recusaram a recebê-las, alegando que as condições do imóvel não estavam de acordo com o início da locação; que a fim de resolver a questão com o requerente, a contestante assumiu o compromisso de realizar os ajustes no imóvel; que a comunicação foi feita em 06/2021; que a conclusão dos reparos, referentes às pendências indicadas pelo Sr.

Francisco, foi finalizada em 08/2021 e formalizada por e-mail em 27/08/2021, informando que as chaves estavam disponíveis para retirada, assim como o distrato; que em 09/2021, o Sr.

Francisco informou que os controles da garagem não estavam funcionando e, para finalizar a situação, foi autorizada a confecção de novos controles e restituídos ao representante do requerente. (ID 202631953) É o relatório.

DECIDO.

Inicialmente, rejeito a preliminar de incompetência deste Juizado em face de cláusula contratual que elegeu Juiz Arbitral.

A cláusula de arbitragem está prevista no contrato de locação firmado entre Suellen Paraguassu Moreira e Roberta Monteiro Paraguassu (locatárias) e Maria José Lima Cordeiro (locadora) - (ID 196544015).

Ocorre que o contrato objeto desta demanda diz respeito à intermediação e administração de locação de imóvel firmado entre Maria José Lima Cordeiro, QuintoAndar, GHD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME ("Imobiliária Parceira") e Corretor Associado (ID 196544016), no qual não há qualquer previsão neste sentido.

Presentes os pressupostos processuais da demanda, a legitimidade das partes e o interesse de agir, passa-se ao exame do mérito.

Importante registrar que, inobstante não constar a requerida Thaís Imobiliária como parte no contrato de administração de locação de imóvel acima referido, extrai-se dos autos que grande parte das comunicações com a procuradora da proprietária do imóvel foram realizadas pela ré.

Ademais, em sua peça de defesa, a imobiliária requerida não suscita eventual ilegitimidade para compor o polo passivo da demanda.

Prosseguindo, inquestionável a natureza consumerista da relação jurídica estabelecida entre locadora e administradora de imóvel e, nesse prisma, a solução da controvérsia encontra contornos precisos no Código de Defesa do Consumidor, em perfeita simetria com o assento constitucional insculpido no artigo 5°, inciso XXXII, ao erigir em direito fundamental a proteção do consumidor.

Neste sentido, tem decidido este Tribunal de Justiça: “CONSUMIDOR.

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL.

VÍNCULO ENTRE LOCADOR E IMOBILIÁRIA.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

PROCESSO EXTINTO POR SUPOSTA CLÁUSULA ARBITRAL.

INEXISTÊNCIA.

SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. 1.No julgamento do REsp 1.846.331/DF (relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020), o Superior Tribunal de Justiça decidiu que, pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. (...) A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 2.

A relação estabelecida entre a locadora e a administradora do imóvel (QuintoAndar) é, portanto, uma relação de consumo, cujo contrato firmado entre as partes não elege o juízo arbitral (ID 54787924).

Ao contrário, a cláusula 24 dispõe que para a resolução de quaisquer conflitos judiciais decorrentes deste contrato, fica eleito o foro em que estiver localizado o Imóvel alugado, prevalecendo sobre qualquer outro. 3.

O juízo arbitral foi estabelecido apenas no contrato de locação (ID 54787925) e se aplica exclusivamente à relação entre locador (em nome próprio ou representado pela imobiliária) e locatário, cujo vínculo não configura relação de consumo. ]4.

Dessa forma, deve ser desconstituída a sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito em razão da cláusula arbitral.

Os autos retornarão ao primeiro grau para regular processamento, pois com a réplica foram anexados documentos sobre os quais a ré não foi intimada a se manifestar, além do que há pedido de produção de novas provas. 5.

Recurso conhecido e provido.

Sentença desconstituída. 6.Sem custas ou honorários.” (Acórdão 1822069, Terceira Turma Recursal TJDFT, Relatora EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Publicado no DJE : 11/03/2024).

Corroborando tal entendimento, confira-se julgado do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL.

INTERESSE DE AGIR.

AUSÊNCIA.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS.

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.

RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA.

INCIDÊNCIA DO CDC.

PRAZO PRESCRICIONAL.

RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL.

REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL.

JULGAMENTO: CPC/15. 1.

Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2.

O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3.

Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4.

Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5.

A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6.

Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7.

O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional, pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8.

Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC. 9.

A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.” (AgInt no AREsp 1667076 / DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, T4 - QUARTA TURMA, DJe 18/12/2020).

Restou incontroverso nos autos a contratação das requeridas para administração do imóvel pertencente à falecida MARIA JOSÉ LIMA CORDEIRO, localizado na CNB13 Lote 08, apartamento nº 107, Ed.

Cândido Portinari – Taguatinga/DF.

Não obstante a alegação da segunda requerida (Quinto Andar) no sentido de que há nos autos qualquer elemento que demonstre falha no serviço ou ação atribuível à ré, deve-se destacar que o contrato de administração do imóvel foi firmado por ela, e, portanto, responde esta, solidariamente, pelos desdobramentos advindos do ajuste (art. 6º, parágrafo único, do CDC).

O requerente afirma que o imóvel foi desocupado em 10 de outubro de 2020, porém as requeridas lhe entregaram as chaves somente em 06 de outubro de 2021 e, nesse período, o imóvel não pôde ser alugado e, além disso, teve que arcar com o pagamento das taxas condominiais e do IPTU, razão pela qual requer a condenação das requeridas ao pagamento de lucros cessantes.

Conforme previsão contida no artigo 402 do Código Civil, os lucros cessantes são uma espécie de prejuízo (perdas e danos), que consiste no que a pessoa deixou de receber ou lucrar em razão de um ato ou evento que lhe causou danos.

Como regra geral, o ônus de provar a ocorrência do prejuízo é de quem os alega, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Contudo, em determinadas espécies de atos lesivos, a existência dos lucros cessantes constitui consequência normal de sua prática.

Em síntese: é razoável presumir o lucro e não a sua inexistência.

Esse é o caso da privação da disponibilidade de bem imóvel pelo seu proprietário.

Segundo o senso comum, um imóvel residencial gera aluguéis ao seu proprietário.

Se está privado da disponibilidade do bem, o prejuízo é objetivamente presumido, ou seja, não há necessidade de conhecimento de circunstâncias concretas para concluir pela sua ocorrência.

Na verdade, eventual circunstância que afastasse a possibilidade de entrega do imóvel para locação, pelo proprietário, a despeito da sua disponibilidade, consistiria em fato excludente do dever de indenizar.

Sendo causa excludente do direito, amolda-se ao artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, cabendo ao réu o ônus da prova.

O que se extrai dos autos é que, após a desocupação do imóvel, foi constatada a necessidade de realização de reparos, os quais foram providenciados pelas requeridas.

Ao realizar a vistoria, a parte autora entendeu que havia pendências para serem sanadas, conforme e-mail encaminhado à primeira requerida em 17 de janeiro de 2021 (ID 191196655).

Em 05 de fevereiro de 2021, a primeira ré informou que o serviço de pintura fora refeito, assim como a limpeza, e que as chaves do imóvel estavam disponíveis (ID 191196667) Importante destacar que, após a realização dos reparos, as chaves estavam disponíveis para a autora.

No entanto, conforme mencionado em sua própria petição inicial, ela não manifestou interesse em recuperá-las naquele momento, solicitando, antes, o distrato do contrato de administração.

Diante de sua manifestação pela resilição do ajuste, o preposto da primeira requerida pediu à autora para aguardar, pois, “em breve, entraremos em contato para informar e encaminhar o documento de distrato para assinatura”. (ID 191196681) Diante do cenário descrito, entendo que, enquanto estavam sendo providenciados os reparos no imóvel, o bem não estava disponível para locação; porém, sem culpa de quaisquer das partes, senão do locatário.

A disponibilidade física do imóvel somente se deu quando a imobiliária informou que as chaves estavam à disposição da proprietária, em 05 de fevereiro de 2021.

Após isso, a falha na prestação de serviços restou evidente (artigo 20, § 2º, CDC), uma vez que, após a solicitação de aguardo (ID 191196681), as requeridas demoraram 08 meses para providenciarem o distrato do contrato de administração, inviabilizando a oferta do imóvel no mercado para locação.

A propósito, não se pode olvidar que os contratantes devem observância ao princípio da boa-fé objetiva não só durante a execução do contrato, mas também na sua conclusão (art. 422 do CC).

Dentre os deveres anexos impostos pela boa-fé objetiva, destacam-se o de bem informar e o de lealdade em relação ao polo contratual adverso.

Nesse passo, ao solicitar que a autora aguardasse o envio do “documento de distrato para assinatura”, o preposto da requerida gerou a legítima expectativa de que o encerramento do vínculo demandaria a formalização por instrumento escrito e formal.

Tal situação de déficit informacional e de incerteza se postergou injustificadamente até 06 de outubro de 2021 com a efetiva devolução das chaves à autora, a bem evidenciar a violação positiva do contrato e, por conseguinte, a falha na prestação dos serviços pelas requeridas.

Assim, comprovados o ato ilícito, o dano e o nexo causal, as rés devem ser responsabilizadas pelos prejuízos causados à autora.

Desta forma, deverão as requeridas indenizar a parte autora com valores correspondentes a 08 meses de aluguel – vencidos, em tese, entre 10 de março e 06 de outubro de 2021, no valor de R$ 7.080,00 - taxas condominiais de R$ 2.320,00 e IPTU proporcional no valor de R$ 514,32, quantias demonstradas no documento de ID 192831933 e não combatido especificamente pelas rés, perfazendo R$ 9.914,32 (nove mil, novecentos e quatorze reais e trinta e dois centavos).

Assim, a recomposição patrimonial estará justa.

Por outro lado, diante da ausência de previsão contratual, não cabe às rés o ressarcimento do valor pago pelo autor a título de multa por infração praticada pelos locatários.

Neste sentido, prevê o contrato de intermediação e locação, em sua cláusula 7ª, que “as Multas Condominiais que o Inquilino der causa são devidos pelo Inquilino.” No que diz respeito à pretendida condenação ao pagamento de danos morais, é certo que a situação enfrentada pela parte autora pode ter gerado angústia e transtornos.

Ocorre que o dano moral decorre de uma violação de direitos da personalidade (honra, imagem, integridade etc.).

Pode ser definido como a privação ou lesão de direito da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mal-estar ou dissabor do cotidiano.

Na hipótese, o simples inadimplemento contratual não gera dano moral. É necessário demonstrar a ocorrência de lesão aos direitos da personalidade, que ocorre quando o ilícito é capaz de repercutir na esfera da dignidade da pessoa, gerando situação vexatória ou forte abalo psíquico.

Destra forma, as máximas da experiência comum não respaldam a presunção de que a contrariedade e o dissabor que naturalmente emergem do inadimplemento ou da leniência contratual possam caracterizar dano moral.

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da inicial para condenar as rés, solidariamente, a pagarem ao autor a quantia de R$ 9.914,32 (nove mil, novecentos e quatorze reais e trinta e dois centavos), o qual compreende R$ 7.080,00 a título de aluguel, taxas condominiais de R$ 2.320,00 e IPTU proporcional no valor de R$ 514,32, atualizados a contar do vencimento, no caso dos valores a título de aluguel, e do efetivo desembolso quanto às taxas condominiais e IPTU proporcional, e incidentes juros legais de 1% ao mês a contar da citação.

Por conseguinte, resolvo o mérito da lide, com base no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e sem honorários (artigo 55 da Lei 9.099/95).

O pedido de gratuidade de justiça será apreciado em eventual sede recursal (Enunciado 115/FONAJE) e sua concessão fica condicionada à comprovação da alegada hipossuficiência (2012 00 2 012911-5 DVJ - 0012911-58.2012.807.0000 (Res.65 - CNJ).

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, se não houver requerimento de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos, sem prejuízo de desarquivamento a pedido da parte. documento assinado eletronicamente