TJDFT - 0715888-56.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 13VARCVBSB 13ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0715888-56.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA ALVES SOARES REU: INVICTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA 1.

MARIA ALVES SOARES ingressou com ação pelo procedimento comum em face de INVICTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambos qualificados nos autos, afirmando, em suma, que possui, por força de cessão de direitos, o imóvel localizado na QN-8D, conjunto 10, lote 09-A, Riacho Fundo II/DF, o qual disponibilizou para aluguel por meio da imobiliária ré, mediante assinatura de contrato de administração de imóvel com garantia de pagamento de aluguel.

Alegou que, em razão da má gestão da ré, em novembro de 2022, foi informada que o imóvel fora invadido por pessoas desconhecidas, não tendo a ré, contudo, adotado qualquer providência em relação à invasão, mesmo após ter sido notificada extrajudicialmente.

Sustentou que a cláusula 22ª do contrato celebrado entre as partes, que exime a ré de responsabilidade em caso de invasão do imóvel, é abusiva, uma vez que realiza o pagamento de comissão de administração no valor de 15% (quinze por cento) do valor do aluguel, razão pela qual incumbe à ré o dever de administrar e cuidar do imóvel.

Aduziu que o imóvel está ocupado por invasores desde novembro de 2022, razão pela qual está há 17 (dezessete) meses sem auferir aluguel mensal, no valor de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais).

Requereu a procedência do pedido, com a declaração de abusividade da cláusula 22ª do contrato firmado entre as partes, bem como a condenação da ré ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais e o valor de todos os aluguéis que deixou de receber desde a data da invasão até a reintegração do imóvel, acrescido de juros e correção monetária.

Requereu, ainda, a condenação da ré ao pagamento de danos materiais advindos de possíveis avarias causadas ao imóvel, decorrentes de sua ocupação por invasores, além do pagamento integral das taxas de água e energia elétrica desde o mês de novembro de 2022 até a data que for reintegrada na pose do imóvel, o que será objeto de liquidação.

Requereu a concessão do benefício da justiça gratuita e juntou documentos.

A ré apresentou contestação (ID 199609129), impugnando, preliminarmente, o benefício da justiça gratuita concedido à autora, sob o fundamento de que ela juntou apenas declaração de hipossuficiência, sem apresentar documento que demonstre ser pessoa hipossuficiente.

Em relação ao mérito, alegou que a cláusula 22ª do contrato não é nula ou abusiva, de modo que a responsabilidade por eventual invasão é do proprietário do imóvel, e não da imobiliária.

Sustentou que a invasão ilegal do imóvel desocupado, por terceiros, é fato alheio à relação contratual de administração, razão pela qual não pode ser responsabilizada.

Afirmou que a autora foi informada acerca da invasão em novembro de 2022, mas apenas em 2024 aquela ajuizou a competente ação possessória, o que demonstra que ela própria permaneceu inerte diante da situação.

Alegou a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, uma vez que os contratos de locação de imóvel são regidos por legislação específica, qual seja a Lei nº 8.245/1991.

Requereu a improcedência dos pedidos.

Juntou documentos.

A parte autora apresentou réplica e reiterou os argumentos apresentados na inicial (ID 201873683). 2.

DO SANEAMENTO DO PROCESSO Estão presentes os requisitos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, não se vislumbra qualquer irregularidade a ser sanada e não foram arguidas preliminares na petição inicial.

Em relação à impugnação à gratuidade de justiça, ao contrário do asseverado na contestação, a autora juntou aos autos não somente a declaração de hipossuficiência, como, também, os extratos bancários de três meses (IDs 194457802), os quais apontam que os rendimentos da autora não são elevados, estando, inclusive, sendo patrocinada pela Defensoria Pública.

Por outro vértice, a impugnação apresentada é genérica, desacompanhada de qualquer indício ou prova que aponte a incorreção dos documentos apesentados, razão pela qual rejeito a impugnação.

DO JULGAMENTO ANTECIPADO Nos termos imperativos do artigo 355 do Código de Processo Civil, quando não houver a necessidade de produção de outras provas, o processo deve receber julgamento antecipado do mérito, na medida em que se trata de matéria exclusivamente de direito ou que demanda apenas prova documental, a ser produzida na forma do artigo 434 do Código de Processo Civil.

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR A relação jurídica mantida entre as partes é relação e consumo, haja vista que autora e ré são consumidor e fornecedor, conforme disposto nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Neste aspecto, inclusive, cumpre consignar que é desarrazoada a alegação apresentada pela ré, pois, a toda evidência, não se trata de relação locatícia mantida entre autora e imobiliária, mas, sim, de contrato de prestação de serviços.

Esse, inclusive, é o entendimento do c.

STJ de que no contrato de prestação de serviços firmado entre o proprietário e a imobiliária, “a administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto”. (REsp nº 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020).

DO MÉRITO A lide restringe-se à análise da nulidade da cláusula 22ª do contrato celebrado entre as partes e, por conseguinte, da responsabilidade da ré pelos danos materiais e morais que a autora alega ter sofrido em virtude da invasão de seu imóvel por terceiros.

A cláusula 22ª do contrato firmado entre as partes estabelece que “A contratada administradora não se responsabiliza por depredação, invasão, furto de acessórios, vandalismo ou qualquer dano ao imóvel antes de efetivamente locado.” (ID 194457806).

Verifica-se, assim, que a isenção de responsabilidade da ré sobre eventual invasão de terceiros, antes da efetiva locação e ocupação do imóvel, foi expressamente pactuada no negócio jurídico celebrado entre as partes, sem qualquer possibilidade de interpretação equivocada.

Assim, embora a lide se submeta às normas consumeristas, os princípios da boa-fé e da autonomia dos contratos (pacta sunt servanda) devem ser observados, de modo que a restrição dos pactos somente deve ser realizada pelo Poder Judiciário quando for nítida a abusividade de determinada avença em desfavor do consumidor, o que não se vislumbra no caso concreto.

Os deveres da ré são, conforme se depreende do próprio instrumento contratual, anunciar o imóvel, selecionar inquilino, analisar as garantias ofertadas, prestar assistência jurídica e serviços correlatos à locação, como o repasse dos valores pagos pelo inquilino, mas, não, a toda evidência, exercer a guarda e vigilância do bem, ainda que desocupado, a fim de impedir invasão de terceiros.

A alegação de que efetua o pagamento de comissão à ré não é, a toda evidência, fundamento para pretender transferir a ela a guarda e vigilância de bem de sua posse/propriedade, pois, a toda evidência, quando o imóvel está desocupado, não há qualquer pagamento à ré.

Ressalte-se, inclusive, que pela ótica da autora, embora somente pague comissão quando o imóvel estiver locado (cláusula sétima - 15% dos valores dos alugueis líquidos recebidos), pretende a prestação de serviços de vigilância, sem qualquer contraprestação, enquanto o imóvel está desocupado, o que, evidentemente, é pretensão desarrazoada, pois importaria em evidente desequilíbrio contratual.

Esta é a razão, inclusive, para que a cláusula 22 estabeleça expressamente que tais hipóteses de isenção de responsabilidade são aplicáveis antes de o imóvel ser efetivamente locado, pois, havendo a ocupação por inquilinos, passa a ré a ser obrigada, contratualmente, a prestar os serviços previstos no contrato, no que se refere à administração de tal relação locatícia.

Não é razoável pensar que tal intermediação e administração do imóvel transfere à imobiliária toda e qualquer responsabilidade sobre a manutenção do imóvel, inclusive sobre sua segurança em face de terceiros alheios à relação jurídica, enquanto o imóvel está desocupado, até mesmo porque a invasão por terceiros rompe qualquer nexo causal relacionado ao contrato de prestação de serviços celebrado entre as partes.

Ademais, sob a ótica da causalidade adequada, veja-se que a autora foi informada acerca da ocupação irregular de seu imóvel em novembro de 2022 - conforma narra na própria inicial – mas somente ajuizou ação de reintegração de posse em abril de 2024 (autos nº 0703020-95.2024.8.07.0017), o que demonstra a sua negligência perante a situação constatada, não havendo fundamento, portanto, para agora pretender transferir à ré os ônus de sua inércia.

Assim, no caso concreto, não pode ser imputada a ré qualquer responsabilidade civil advinda da ocupação ilegal do imóvel por terceiros, uma vez que não restou comprovado nos autos a sua atuação descuidada na gestão do imóvel, nos limites do contrato celebrado entre as partes. 3.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial e extingo o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em face do princípio da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como aos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do benefício da gratuidade da justiça que lhe foi deferido.

Registre-se.

Publique-se.

Intimem-se.

Datado e assinado eletronicamente.

VANESSA MARIA TREVISAN Juíza de Direito