TJDFT - 0734954-25.2024.8.07.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TUTELA DE URGÊNCIA.

RETENÇÃO DAS CHAVES.

ART. 300 DO CPC.

REQUISITOS NÃO VERIFICADOS.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão pela qual deferido pedido de tutela de urgência de retenção das chaves de imóvel até o adimplemento de valor correspondente a atualização monetária. 2.

Ao contrário do que definido na decisão agravada, não verificados os requisitos para concessão da tutela recursal previstos no art. 300 do CPC (probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo). 3.

Na hipótese, o agravante impugna a validade do termo aditivo pelo qual instituída a atualização monetária segundo o ICC/DF sob a alegação de que foi firmado sem sua anuência e de que o ICC/DF já estaria incluso no valor original do imóvel, nos termos do Termo Aditivo ao Ato Associativo e do contrato firmado com a Caixa Econômica Federal. 3.1.

A verificação da existência do crédito vindicado pela agravada e do alegado inadimplemento é matéria a ser verificada à luz do contraditório. 4.

Diante do atraso e da incerteza quanto à data de entrega do imóvel, a concessão da tutela de urgência sob o fundamento de sua proximidade não se justifica. 4.1.

Lado outro, resta evidente o perigo de dano na hipótese de retenção das chaves do imóvel, haja vista que o adquirente/agravante demonstrou ser pessoa economicamente hipossuficiente, sendo desproporcional a medida que impede a posse do bem em razão de alegado inadimplemento de valor correspondente a juros quando o valor principal do bem já foi garantido à construtora pelo contrato de financiamento. 5.

Agravo de instrumento conhecido e provido.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa.

Maria Ivatônia Número do processo: 0734954-25.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: UESLEI AMARAL DA SILVA AGRAVADO: MBR ENGENHARIA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal interposto por UESLEI AMARAL DA SILVA contra a seguinte decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Ceilândia nos autos da Ação de Cobrança de nº 0708320-80.2024.8.07.0003 ajuizada em seu desfavor por MBR ENGENHARIA LTDA.: “Narra a parte autora que firmou um Contrato de Empreitada Global com a ASSOCIAÇÃO HABITACIONAL DOS MORADORES DA QSC (ASSHAM QSC 19), em razão de sua seleção em Edital de Chamamento nº 02/2017 da CODHAB, para construir um empreendimento vertical na QR 414 Conjunto 12-A, Lote 02 – Samambaia/DF, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela, cuja demanda de adquirentes seria ofertada pela Associação. ( ) Aduz que a ASSHAM QSC 19 ofertou uma lista com 56 (cinquenta e seis) pessoas para adquirir todas as 56 (cinquenta e seis) unidades do empreendimento, sendo o valor pactuado de cada unidade em R$154.500,00 (cento e cinquenta e quatro mil e quinhentos reais).

Um dos associados indicados foi UESLEI AMARAL DA SILVA, ora requerido, que firmou Contrato de Compra e Venda com financiamento bancário sendo financiamento bancário junto à CAIXA, no valor de R$ 108.191,20, além do valor de R$ 9.589,00 a título de conta FGTS e mais R$ 36.719,80 a título de recursos próprios.

Saliente que O Associado, ora Requerido, se encontra vinculado aos termos e ao Contrato firmado pela Associação ASSHAM QSC 19, e, por consequência, responde individualmente pelas obrigações pactuadas em Contrato de Empreitada Global firmado entre a Construtora ora Requerente e a Associação.

Afirma que o requerido se encontra inadimplente em relação ao pagamento da correção monetária do Índice de Construção Civil do Distrito Federal – ICC/DF (FGV) sobre o valor da unidade.

Neste cenário, requer seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela para reter as chaves do imóvel, ‘enquanto não realizado o pagamento dos valores inadimplidos pela requerida, uma vez que autorizado pela jurisprudência, pela legislação (Art. 476 do Código Civil) e levando em consideração o prazo próximo de finalização do empreendimento, como forma de garantir minoração dos prejuízos da Requerente.’” Nos termos do artigo 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a) a probabilidade do direito e b) o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso, a probabilidade do direito encontra respaldo nos documentos de ID 190352609 (Contrato de construção por empreitada global), ID 190352613 (Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, firmado pelo requerido) e ID190352618 (Demonstrativo de pagamentos).

O perigo na demora reside na proximidade da data de entrega do empreendimento.

Pelo exposto, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA pleiteada para autorizar a requerente a reter as chaves do imóvel, enquanto não realizado o pagamento dos valores inadimplidos pela requerida.” (ID n. 190473128 - origem).

Nas razões recursais, o agravante UESLEI AMARAL DA SILVA aduz fazer jus à gratuidade da justiça, pois aufere renda em valor inferior aos parâmetros de hipossuficiência utilizados pela Defensoria Pública previstos na Resolução 140/2015 (renda familiar bruta mensal de até cinco salários mínimos, o que corresponde a R$ 7.060,00 – sete mil e sessenta reais): “Considerando que o Agravante aufere renda em valor inferior aos parâmetros de hipossuficiência utilizados pela Defensoria, requer a concessão da gratuidade da justiça ao Agravante, com fulcro no artigo 5º, LXXIV da CF/88 e artigo 98 do Código de Processo Civil.” (ID n. 63141287, p. 2) Sustenta que a atualização sobre o valor da construção e a alteração do marco temporal de incidência da atualização monetária pelo Índice de Construção Civil – ICC/DF foi firmada sem aquiescência dos associados: “Em 2023 os associados/adquirentes foram surpreendidos pela cobrança da atualização monetária do valor da unidade pelo Índice de Construção Civil – ICC/DF a contar de 01 de janeiro de 2021 até o término da construção.

A Agravada utiliza para tal cobrança o Aditivo ao Contrato de Construção por Empreitada Global (doc.10), que foi assinado em 2021 pela empresa e a associação, sem qualquer consentimento, aprovação ou convalidação pelos associados.

Analisando o aditivo firmado entre as fornecedoras, conclui-se: a) O suposto Termo Aditivo ao Contrato Global (doc.10) foi assinado pela procuradora da associação ASSHAM, Sra.

JANETE GONTIJO DE DEUS.

Porém, a procuração que o acompanha foi outorgada pela associação CONJUNTO FILADÉLFIA, inscrita no CNPJ nº 02.***.***/0001-83, da qual o Agravante não possui vínculo.

O Agravante jamais teve qualquer vínculo com a entidade CONJUNTO FILADÉLFIA, logo tal contrato aditivo é absolutamente inválido. b) O valor global da construção de R$ 7.195.000,00 previsto no Contrato de Construção por Empreitada Global (doc.09), pactuado anteriormente pela construtora/incorporadora e a associação, foi reajustado até a assinatura do contrato com a Caixa para R$ 8.652.000,00, uma diferença de R$ 1.457.000,00.

Cumpriu-se, assim, a previsão contratual originária. c) O valor de R$ 8.652.000,00 se dividido pelas 56 (cinquenta e seis) unidades do empreendimento, resulta em R$ 154.500,00 por apartamento.

Portanto, o preço do apartamento apresentado à Caixa de fato já incluía o reajuste pelo ICC/DF, conforme o Termo Aditivo ao Ato Associativo firmado pela associação e associados (doc.08); d) De outro lado, constata-se que no Primeiro Termo Aditivo ao Contrato de Construção por Empreitada Global (doc.10), celebrado unilateralmente pela Agravada e a associação, foi alterada, à revelia dos associados, o marco temporal de incidência da atualização monetária pelo ICC/DF, impondo um custo elevado aos adquirentes, sem que estes tenham participado de qualquer negociação ou aprovação. e) Porém, o ponto mais grave é que este Termo Aditivo assinado pela empresa e a associação não teve ciência, aprovação ou adesão do associado.

Foi assinado à revelia do consumidor.

Tanto é verdade que em CONTRANOTIFICAÇÃO enviada à Comissão de Representantes dos adquirentes, de 02 de junho de 2023 (doc.12), a própria MBR ENGENHARIA reconhece que o reajuste do ICC/DF não foi aprovado em assembleia.” (ID n. 63141287, pp. 7 - 9) Além disso, suscita incompetência do juízo de origem para o caso, já que o contrato (ID n. 63141299) prevê cláusula compromissória de arbitragem: “Além disso, o Contrato de Construção por Empreitada Global (doc. 09) cujo o juízo a quo fundamentou sua decisão, possui cláusula de foro de arbitragem em que a Agravada e a ASSHAM, decidiram de forma livre e desimpedida, o seguinte: ‘O litígio ou controvérsia originária ou decorrente deste instrumento que não for resolvida amigavelmente entre as Partes será definitivamente decidido por arbitragem, nos termos da Lei nº 9.307/1996, com 13.129/2015 e demais que se verificarem’.” (ID n. 63141287, p. 10) Ele destaca: Ademais, o único contrato assinado entre o Agravante e a Agravada foi o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo Para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações (doc.11), com força de escritura, juntamente com a Caixa Econômica e o Distrito Federal.

Este contrato de financiamento Caixa garantiu à construtora o acesso ao recurso necessário à construção do empreendimento, sem sequer necessitar de desembolso de capital próprio, uma vez que por se tratar de obra de programa habitacional de interesse social – Casa Verde e Amarela, todos os adquirentes beneficiários obtiveram o financiamento antes de iniciar a obra. (ID n. 63141287, p. 10) O recorrente afirma ainda que a tutela de urgência foi concedida na origem sem terem sido constatados os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano.

E discorre sobre a probabilidade do direito: “Como já demonstrado, a cobrança efetuada pela Agravada não encontra respaldo em previsão contratual, posto que o Agravante não assinou qualquer contrato ou aditivo prevendo atualização monetária do valor do imóvel pelo Índice de Construção Civil – ICC/DF.

A luz do Código de Defesa do Consumidor, o Aditivo ao Contrato de Construção por Empreitada Global (doc.10) é abusivo porque foi assinado pela Agravada e a associação (fornecedoras) impondo ao Agravante (consumidor) responsabilidade de pagar obrigação não autorizada ou convalidada por este: ‘Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) III - transfiram responsabilidades a terceiros; (...) VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;’” (ID n. 63141287, pp. 12 - 13) E quanto ao perigo de dano, sustenta que os recursos para a construção do imóvel já foram contratados junto à Caixa Econômica, estando o recebimento das parcelas vinculado ao desenvolvimento da obra.

Ademais, defende que o perigo da demora não resta configurado pois a obra está atrasada: “Outrossim, a luz do Código Civil, em contratos bilaterais, uma parte só poderá exigir da outra, cumprimento de obrigação, quando já houver satisfeito a sua, vejamos: ‘Art. 476.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477.

Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que a satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.’ Nota-se que a própria construtora não cumpriu com suas obrigações contratuais. ( ) Segundo consta a notificação (doc. 13), o prazo final para a entrega do empreendimento, anteriormente previsto para 18/05/2024, passou a ser dia 18/08/2024, configurando um atraso de 03 (três) meses.

Transcorrido o prazo estipulado, a Construtora permaneceu sem entregar a obra.

Considerando que o perigo da demora, alegado pela Agravada. e acolhido pelo juízo a quo, consistia no fato de o término iminente da obra e a entrega do imóvel ocorrer no MÊS DE MAIO, entretanto até a presente data não houve a entrega da obra, as razões para concessão deixaram de existir.” (ID n. 63141287, pp. 16 - 17) E pleiteia a antecipação de tutela para suspender os efeitos da decisão pela qual determinada a retenção das chaves do imóvel.

Afirma: “A probabilidade do direito pretendido decorre do fato de que a cobrança reivindicada pela Agravada não encontra respaldo contratual assinado pelo Agravante, além do que, à luz do CDC e nos termos do Ato Associativo e Aditivo ao Ato Associativo, a taxa de ICC já foi devidamente adimplida pela Agravante.

Razões pelas quais a cobrança é abusiva.” (ID n. 63141287, p. 18) Quanto ao perigo de dano, assevera: “em razão do Agravante ser pessoa hipossuficiente, que está pagando aluguel e ao mesmo tempo as parcelas do financiamento da Caixa, de forma que a protelação do recebimento das chaves do imóvel adquirido resultará em graves danos ao Agravante e sua família.” (ID n. 63141287, p. 19) Por fim, requer: “a) O recebimento e processamento do presente recurso pelo (a) ilustre Relator (a); b) A concessão da gratuidade da justiça; c) A concessão de tutela antecipada, em caráter liminar, para suspender os efeitos da tutela provisória concedida pelo Juízo a quo, nos autos de nº 0708320-80.2024.8.07.0003 Id 190473128, que autorizou a Agravada a reter as chaves que seriam entregues à parte agravante, com fundamento no exposto ao longo da peça recursal; d) A intimação da Agravada para que, no prazo legal, apresente suas contrarrazões; e) Provimento ao recurso para anular a r.

Decisão agravada, face a ausência dos requisitos necessários à concessão da tutela vindicada pela Agravada;” (ID 63141287, p. 19) Sem preparo dado o pedido de gratuidade de justiça. É o relatório.

Decido.

Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, inciso I do CPC (decisão interlocutória versando sobre tutela provisória).

Conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos de admissibilidade.

Da gratuidade da justiça Consoante o disposto no art. 101, § 1º, do CPC, “o recorrente estará dispensado do recolhimento de custas até decisão do relator sobre a questão, preliminarmente ao julgamento do recurso”.

Nos termos do que tem prevalecido nesta c.

Turma, adotado o teto estabelecido para atendimento pela Defensoria Pública do Distrito Federal que, nos termos da Resolução 140, de 24 de junho de 2015, considera hipossuficiente aquele que aufere renda familiar bruta mensal de até 5 (cinco) salários mínimos, o que equivale a R$ 7.060,00 (sete mil e sessenta reais).

Segundo o contracheque juntado aos autos (maio/2024 - ID n. 63322506), o agravante aufere rendimento bruto mensal médio de R$ 1.554,53 (mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e cinquenta e três centavos), renda inferior ao que se tem definido como insuficiente, do que decorre a conclusão de fazer jus ao benefício da gratuidade da justiça.

Da suspensão dos efeitos da decisão agravada O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II c/c art. 1.019, inciso I, ambos do CPC).

Conforme relatado, o agravante requer a antecipação da tutela para suspender a decisão pela qual autorizada a retenção das chaves do imóvel enquanto não realizado o pagamento dos valores correspondentes à atualização monetária pelo Índice de Construção Civil – ICC.

Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por satisfeitos os requisitos para o deferimento da tutela antecipada.

Quanto à probabilidade do direito, o recorrente afirma que a cobrança vindicada pela agravada não tem respaldo contratual e que, nos termos do Ato Associativo (ID n. 63141295) e do Aditivo ao Ato Associativo (ID n. 63141298), a taxa de ICC já teria sido adimplida, estando inclusa no valor contratado inicialmente, de R$ 154.500,00 (cento e cinquenta e quatro mil e quinhentos reais).

No que toca ao perigo de dano, o agravante assevera seu prejuízo por ser pessoa hipossuficiente e arcar com despesas de aluguel e com parcelas do financiamento do imóvel simultaneamente.

Inicialmente, faz-se necessário observar que a decisão agravada padece de aparente nulidade por falta de fundamentação: limita-se a citar o art. 300 do CPC e a apontar, superficialmente, documentos acostados aos autos, não enfrentando os argumentos deduzidos e não demonstrando, suficientemente, a probabilidade do direito.

Além disso, a verificação de possível descumprimento contratual demanda o exercício do contraditório, não sendo possível determinar, imediatamente, medida tão extrema quanto a retenção das chaves do imóvel.

Sendo assim, a necessidade de dilação probatória afasta o requisito consubstanciado na probabilidade do direito.

Por fim, não é razoável impedir pessoa hipossuficiente de ter a posse de imóvel em virtude de discussão sobre valor correspondente a juros, quando o valor principal, relativo ao bem, já foi garantido à construtora pelo contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal (ID n. 63141302).

Medida desproporcional, o que caracteriza o perigo da demora.

Ante o exposto, defiro o pedido de antecipação da tutela recursal para conceder ao agravante os benefícios da gratuidade da justiça, bem como para suspender os efeitos da decisão agravada.

Comunique-se, dispensadas as informações.

Intime-se a parte agravante.

Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões.

Brasília, 4 de setembro de 2024.

Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa.

Maria Ivatônia Número do processo: 0734954-25.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: UESLEI AMARAL DA SILVA AGRAVADO: MBR ENGENHARIA LTDA D E S P A C H O Verifico que a parte recorrente deixou de recolher o preparo e requereu os benefícios da gratuidade de justiça.

O Código de Processo Civil dispõe em seu artigo 98 que a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.

Em relação à pessoa natural, existe uma presunção de veracidade (art. 99, §3º do CPC) da declaração de hipossuficiência firmada pela requerente do benefício, todavia a referida declaração goza de presunção juris tantum, admitindo-se prova em contrário pela parte adversa, podendo benefício de gratuidade de justiça ser negado, de ofício, pelo juiz, caso presentes nos autos elementos que demonstrem a capacidade de custeio das despesas processuais pela parte requerente.

De acordo com o art. 99, § 2º do Código de Processo Civil, não verificadas provas bastantes a evidenciar os pressupostos legais para a concessão da gratuidade, antes de indeferir o pedido, deve o juiz determinar que a parte comprove sua hipossuficiência econômico-financeira.

Desse modo, para análise do pedido de gratuidade de justiça, intime-se a parte recorrente para que, no prazo de 5 (cinco) dias, junte aos autos documentos que comprovem a sua situação de hipossuficiência econômico-financeira (contracheques dos três últimos meses, cópia integral da carteira de trabalho, extratos bancários dos três últimos meses, faturas de cartão de crédito dos três últimos meses, declarações de imposto de renda dos três últimos anos, entre outros) ou apresente comprovante de recolhimento do preparo recursal sob pena de deserção nos termos do art. 1.007 do CPC.

Brasília, 22 de agosto de 2024.

Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora