TJES - 5015373-75.2024.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível Rua Juiz Alexandre Martins de Castro Filho, 130, EDIFÍCIO MANHATTAN WORK CENTER, 11º ANDAR, Santa Lúcia, VITÓRIA - ES - CEP: 29056-295 Telefone:(27) 33574881 PROCESSO Nº 5015373-75.2024.8.08.0024 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: FERNANDA BISSOLI PINHO CARVALHO REQUERIDO: GTR HOTEIS E RESORT LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: FERNANDA BISSOLI PINHO CARVALHO - ES16550 Advogados do(a) REQUERIDO: AUGUSTO SORGETZ TILL - RS73104, PAULA RENATA MONTEIRO DE BRITO - RS109453 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível, fica(m) o(a/s) advogado(a/s) supramencionado(a/s) intimado(a/s) para ciência do Recurso Inominado interposto, bem como para apresentar Contrarrazões, no prazo de 10 dias.

VITÓRIA-ES, 13 de junho de 2025.

DULCINEIA MARIA CARVALHO LEAL Diretor de Secretaria

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 2º Juizado Especial Cível Rua Juiz Alexandre Martins de Castro Filho, 130, EDIFÍCIO MANHATTAN WORK CENTER, 11º ANDAR, Santa Lúcia, VITÓRIA - ES - CEP: 29056-295 Telefone:(27) 33574881 PROCESSO Nº 5015373-75.2024.8.08.0024 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: FERNANDA BISSOLI PINHO CARVALHO REQUERIDO: GTR HOTEIS E RESORT LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: FERNANDA BISSOLI PINHO CARVALHO - ES16550 Advogados do(a) REQUERIDO: AUGUSTO SORGETZ TILL - RS73104, PAULA RENATA MONTEIRO DE BRITO - RS109453 S E N T E N Ç A (serve este ato como mandado/carta/ofício) 1.

Relatório.

Dispensado o relatório, conforme inteligência do artigo 38 da Lei nº 9.099/95, e, verificando as determinações imperiosas do artigo 93, IX da Carta Constitucional, fundamento e DECIDO. 2.

Fundamentação.

Inexistindo questões preliminares a serem enfrentadas, verifico presentes os pressupostos processuais de existência e validade do processo, bem como as condições da ação.

Passo ao julgamento da lide. 2.1 Mérito.

De pronto, urge consignar que a relação jurídica controvertida é de natureza consumerista, nos moldes dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Ressalto que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Os documentos juntados aos autos são bastantes para a elucidação do mérito, não havendo necessidade de outras dilações probatórias, conforme manifestação das partes em audiência (ID 55199364).

Em relação à matéria em análise, impende destacar que a Lei nº 13.786/2018, a qual regula a resolução contratual decorrente do inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em empreendimentos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano, introduziu alterações ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, prevendo em seu § 5º o seguinte: “Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. (...)” (negritei) Observa-se, ainda, que, em caso de distrato pela promissária compradora, o item 1.1, da cláusula VII, do contrato acostado no ID. 55164134, assim dispõe: “1.1.

Antes da entrega da fração de tempo indivisível objeto deste instrumento – haverá a restituição ao PROMITENTE COMPRADOR dos valores já integralizados, corrigido monetariamente conforme índice estipulado neste Contrato, sendo que a PROMITENTE VENDEDORA reterá a pena convencional de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelo PROMITENTE COMPRADOR, pelo fato da incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, conforme Av. 7 da matrícula 33.216 já mencionada, e o saldo será restituído em 12 (doze) parcelas mensais, iguais e consecutivas, com o pagamento da 1ª parcela para 180 (cento e oitenta) dias após o desfazimento do contrato e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes”.

Nesse contexto, verifica-se que a controvérsia instaurada nos autos reside na validade e proporcionalidade da cláusula penal exigida pela parte demandada.

Ainda que o percentual estipulado no contrato encontre respaldo na legislação vigente, não se pode ignorar que sua aplicação se revela excessiva à luz da natureza do negócio jurídico, resultando em evidente desequilíbrio contratual em desfavor da consumidora.

A esse respeito, oportuno destacar os ensinamentos de José Fernando Simão, que, ao discorrer sobre a possibilidade de mitigação da cláusula penal prevista no artigo 413 do Código Civil de 2002, apresenta a seguinte reflexão: “A cláusula penal de 50% imposta pela Lei n. 13.786/2018, que alterou o texto da Lei n. 4.591/1964, com a criação do art. 67-A no caso de desistência da aquisição pelo adquirente do imóvel sujeito ao regime do patrimônio de afetação, revela-se excessiva, ab initio.

Primeiro, porque a multa nasce em um contrato por adesão em que o adquirente não pode debater seu conteúdo (natureza do negócio).

Depois, porque trata de aquisição de casa própria (muitas vezes, finalidade do negócio).

Por último, porque é superior a todas as demais multas previstas no ordenamento jurídico brasileiro.

Note-se que o critério para se verificar se a cláusula penal é ou não excessiva diz respeito à natureza da obrigação e sua finalidade.

Não se confunde com a noção de onerosidade excessiva em que as prestações nascem equilibradas e, por um motivo, superveniente à formação do contrato, se desequilibram de maneira a permitir a resolução ou a revisão (art. 478 do CC).

No artigo que se comenta, há um problema já na formação do contrato (sinalagma genético) em que a cláusula penal já se revela excessiva, mesmo nos limites legais (art. 412 e regras especiais)” (SCHEREIBER, Anderson (et al).

Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 3. ed.

Rio de Janeiro: Forense, 2021. p. 277).

Na mesma direção, vale trazer à colação os seguintes julgados dos Eg.

Tribunais Pátrios, in verbis: APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – LIMITAÇÃO EM 20% – CLÁUSULA CONTRATUAL E LEI Nº 13.786/2018 – ABUSIVIDADE. 1.

Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que, em casos de incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, permite a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964). 2.

Apesar da previsão legal e contratual, a cláusula que fixa retenção de 50% revela-se abusiva, desarrazoada e incompatível com os princípios de boa-fé e equilíbrio contratual, violando os artigos 51, IV, e § 1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, e 424 do Código Civil. 3.

Retenção reduzida para 20% dos valores pagos, percentual adequado para compensar despesas administrativas e evitar enriquecimento sem causa da vendedora, conforme jurisprudência do STJ, que estabelece parâmetro entre 10% e 25% para retenção em situações similares (REsp 1.224.921/PR). 4.

Restituição do saldo remanescente à parte compradora, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos (Tabela Prática do TJSP) e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

Aplicação da Súmula nº 2 do TJSP. 5.

Sucumbência recíproca reconhecida em razão do acolhimento parcial do pedido subsidiário, nos termos da jurisprudência do STJ (AgInt nos EDcl no AREsp 1750430/PR e AgInt no REsp 1.746.210/PR).

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1152841-51.2023.8.26.0100; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 35ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2024; Data de Registro: 10/12/2024) PROMESSA DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - Pretensões de rescisão do contrato e de restituição de valores deduzidas pela promitente compradora julgadas parcialmente procedentes - A despeito de se tratar de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, a aplicação dos ditames da Lei Federal nº 13.786/2018, que prevê a possibilidade de devolução de até 50% da quantia paga pelo comprador, nos casos de rescisão contratual por sua culpa, deve ser interpretada e ponderada conjuntamente com as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor - Possível, ainda, a revisão da cláusula penal com fundamento no artigo 413, do Código Civil - Percentual de retenção fixado em 25% do total pago, após descontado o valor comprovadamente pago a título de comissão de corretagem, em lugar dos 50% deferidos na sentença – Juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído pela ré que devem ser computados a partir da citação, por se tratar de contrato firmado após a vigência da Lei Federal nº 13.786/2018, conforme entendimento do STJ – Apelação provida, em parte, prejudicado o recurso adesivo. (TJSP; Apelação Cível 1024791-70.2023.8.26.0564; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/12/2024; Data de Registro: 19/12/2024) Diante dessas premissas, constata-se que, tanto à luz das normas consumeristas quanto do Código Civil Brasileiro, é plenamente admissível a redução da cláusula penal estipulada no pacto contratual, especialmente em se tratando de contrato de adesão, como ocorre no presente caso.

Tal medida se impõe sempre que a aplicação da penalidade se revele manifestamente desproporcional, à luz da natureza e da finalidade do contrato.

No caso em exame, verifica-se que o imóvel cuja fração foi adquirida pela requerente já se encontrava edificado à época da formalização do negócio jurídico.

Assim, com a rescisão contratual, a unidade estará novamente disponível para comercialização pela parte ré, que, por sua vez, não demonstrou a ocorrência de qualquer prejuízo concreto que pudesse justificar a imposição de cláusula penal no patamar máximo previsto na legislação aplicável ao distrato imobiliário.

Ademais, conforme já ressaltado na decisão interlocutória proferida nos autos, a cláusula contratual que estabelece a irretratabilidade e irrevogabilidade do ajuste por parte da promitente compradora configura abusividade manifesta, razão pela qual a cláusula 15.1 do instrumento contratual anexado sob o ID 55164134 deve ser considerada nula de pleno direito, nos termos do artigo 39, inciso V, e do artigo 51, inciso IV, ambos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).

Quanto a este pormenor, importante ressaltar que, de acordo com o Enunciado 355 das Jornadas de Direito Civil do CJF, “Não podem as partes renunciar à possibilidade de redução da cláusula penal se ocorrer qualquer hipótese prevista no art. 413 do Código Civil, por se tratar de preceito de ordem pública”.

Portanto, tem-se, in casu, que, além do acolhimento da pretensão autoral acerca do distrato, deve ser aplicada a redução equitativa da cláusula penal, ficando a requerida autorizada a reter apenas o percentual de 20% (vinte por cento) da soma adimplida pela autora em razão desta avença, restituindo, por conseguinte, 80% (oitenta por cento) de tal valor, que corresponde a R$ 30.477,77, conforme extrato apresentado no ID. 41455692.

Já em relação à forma de devolução, impõe-se o pagamento em parcela única, sem prazo de tolerância, uma vez que, conforme já decidiu o Col.

Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia, “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1300418/SC.

Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO.

S2 - SEGUNDA SEÇÃO.

Data do Julgamento 13/11/2013.

Data da Publicação/Fonte DJe 10/12/2013).

Outrossim, não guarda procedência o pedido de restituição das cotas condominiais adimplidas nos meses de dezembro de 2023 e janeiro de 2024, visto que a parte autora assim o fez de forma voluntária, no intuito do recebimento de bonificação (pool) de locação, como informado na exordial.

Tem-se, portanto, que não se trata de cobrança abusiva, em qualquer hipótese.

Ainda, no que pertine aos danos morais, não se pode olvidar que estes não se confundem com o mero aborrecimento ou dissabor. É necessário, para a sua caracterização, que o ilícito alegado transcenda a normalidade, ensejando uma aflição psicológica e uma angústia no espírito da parte.

Na presente controvérsia, não restou devidamente demonstrado qualquer abalo a direito subjetiva da autora em razão da situação ora enfrentada.

Logo, não merece acolhimento a indenização perseguida neste pormenor. 3.

Dispositivo Diante dessas considerações, profiro resolução de mérito, com base no artigo 487, inciso I, do CPC/15, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: DECLARAR a rescisão no negócio jurídico firmado entre as litigantes, e condenando a ré à devolução de 80% (oitenta por cento) do montante adimplido pela demandante, que correspondente a R$ 30.477,77 (trinta mil, quatrocentos e setenta e sete reais e setenta e sete centavos), com correção monetária e juros moratórios a contar da citação, pelos índices previstos no contrato.

Sem custas e honorários, ex vi do disposto nos artigos 54 e 55 da Lei n. 9.099/95.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Com o trânsito em julgado, lance-se o movimento 848 da tabela taxonômica do C.

CNJ e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Para o caso de pagamento, deverá a empresa requerida proceder o depósito judicial, obrigatoriamente, em uma das agências do BANESTES (Banco do Estado do Espírito Santo), nos termos do disposto nas Leis Estaduais ns. 4.569/91 e 8.386/06, para os fins do Ato Normativo Conjunto 036/2018 do TJES.

Realizado o pagamento e em havendo concordância (expressa ou tácita) do credor, ou pedido seu nesse sentido, expeça-se alvará eletrônico ou transferência eletrônica (TED) em ordem cronológica de movimentação, na forma do Ato Normativo Conjunto n. 036/2018 do TJES, ficando a cargo do beneficiário as despesas e taxas provenientes da referida operação.

Diligencie-se.

Vitória/ES, [data da assinatura eletrônica].

BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA Juiz de Direito (Ofício DM nº 0210/2025)