TJES - 5021945-83.2024.8.08.0012

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465643 PROCESSO Nº 5021945-83.2024.8.08.0012 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA REU: PAMELA FEU GONCALVES Advogado do(a) AUTOR: CAIO MARTINS ROCHA - ES22863 DECISÃO Trata-se de Ação Ordinária de Resolução Contratual com pedido liminar de Reintegração de Posse ajuizada por IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA em face de PAMELA FEU GONÇALVES.

Narra a parte autora, em síntese, que em 20 de julho de 2020, firmou contrato de Promessa de Compra e Venda com a requerida, tendo por objeto o Lote nº 192, Quadra 02, do loteamento denominado Residencial Padre Gabriel III, localizado no Município de Cariacica/ES, com área de 252 m² (ID 52916987).

Aduz que, à época da contratação, o preço do imóvel foi fixado em R$ 92.564,16 (noventa e dois mil quinhentos e sessenta e quatro reais e dezesseis centavos), estabelecendo-se como forma de pagamento: (i) sinal de R$ 4.628,28 (quatro mil seiscentos e vinte e oito reais e vinte e oito centavos); (ii) 12 (doze) parcelas de R$ 244,27 (duzentos e quarenta e quatro reais e vinte e sete centavos) com início em 20/07/2020; e (iii) 168 (cento e sessenta e oito) parcelas mensais de R$ 505,98 (quinhentos e cinco reais e noventa e oito centavos) com início em 20/07/2021, com reajuste anual pelo índice da caderneta de poupança (ID 52916987, pág. 2).

Afirma que a requerida adimpliu apenas 11 (onze) das 168 (cento e sessenta e oito) prestações devidas, estando inadimplente desde setembro de 2022 até a presente data, conforme extrato de pagamento juntado aos autos (ID 52916991).

Informa que, diante do inadimplemento, promoveu, em 15 de agosto de 2024, a notificação extrajudicial da requerida por meio do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Cariacica (ID 52916994), constituindo-a em mora, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para purgação, porém sem êxito.

Apresentou documentação comprobatória do contrato firmado entre as partes (ID 52916987), o extrato de pagamentos (ID 52916991), a notificação extrajudicial (ID 52916994) e o débito fiscal de IPTU pendente sobre o imóvel (ID 52916995).

Requer, liminarmente, a expedição de mandado de reintegração de posse.

No mérito, pleiteia a declaração de rescisão do compromisso de compra e venda, a confirmação da liminar, a condenação da requerida ao pagamento de compensação financeira pela utilização do lote durante o período de posse (sugerindo 0,5% do valor do imóvel por mês) e a compensação do débito de IPTU. É o relatório.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de pedido liminar de reintegração de posse formulado em ação ordinária de resolução contratual.

Analisarei, primeiramente, os pressupostos para a concessão da tutela antecipada pleiteada.

O artigo 294 do Código de Processo Civil prevê a tutela provisória de urgência, exigindo para sua concessão a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, na forma do artigo 300 do mesmo diploma legal.

No caso em análise, a probabilidade do direito está demonstrada pela robusta documentação que instrui os autos.

O contrato de promessa de compra e venda (ID 52916987) comprova a relação jurídica entre as partes, com especificação do imóvel objeto da transação (Lote nº 192, Quadra 02, do loteamento denominado Residencial Padre Gabriel III).

O inadimplemento contratual resta evidenciado pelo extrato de pagamentos acostado aos autos (ID 52916991), que demonstra que a requerida adimpliu apenas 11 (onze) das 168 (cento e sessenta e oito) parcelas mensais acordadas, estando inadimplente desde setembro de 2022.

De acordo com o documento, o saldo devedor atual alcança o montante de R$ 101.561,18 (cento e um mil, quinhentos e sessenta e um reais e dezoito centavos).

Verifica-se, ainda, a constituição em mora da requerida, requisito essencial previsto na cláusula sétima do contrato (ID 52916987, pág. 3), que dispõe expressamente que "Ocorrendo a falta de pagamento de 03 (três) prestações consecutivas ou não, ou o atraso de qualquer delas por mais de 90 (noventa) dias, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora e notificado o(a) PROMISSÁRIO(A)-COMPRADOR(A)".

A notificação extrajudicial (ID 52916994) foi realizada em 15 de agosto de 2024, por meio do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Cariacica, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a purgação da mora, em plena observância à cláusula contratual acima mencionada e ao disposto no artigo 32 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).

O perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo está caracterizado pela privação da parte autora de dispor livremente do bem de sua propriedade, impossibilitando-a de auferir renda com a revenda ou locação, bem como pela existência de débitos fiscais referentes ao IPTU do imóvel (ID 52916995), que continuam a se acumular durante o período de ocupação indevida.

Ressalto que, nos termos da cláusula nona do contrato (ID 52916987, pág. 4), as partes convencionaram que "a partir desta data todos os impostos e taxas sob qualquer título que venham a recair sobre o imóvel ou suas benfeitorias (...) serão por conta exclusiva do(a) PROMISSÁRIO(A)-COMPRADOR(A)".

Quanto aos requisitos específicos da ação possessória, verifico que estão presentes os elementos necessários para a concessão da liminar de reintegração de posse, nos termos dos artigos 560 e 561 do Código de Processo Civil.

A posse indireta da autora está comprovada pelo contrato de promessa de compra e venda (ID 52916987), contendo cláusula oitava que determina a entrada da promissária-compradora na posse do imóvel após o pagamento de pelo menos 5% do valor do lote.

A posse direta foi transferida à requerida, conforme se extrai das avenças contratuais.

O esbulho possessório caracteriza-se pela injusta permanência da requerida na posse do imóvel, mesmo após a resolução contratual operada pela notificação extrajudicial (ID 52916994) e o transcurso do prazo de 30 dias para purgação da mora, em conformidade com a cláusula sétima do contrato e o artigo 32 da Lei nº 6.766/79.

A data do esbulho está comprovada pelo transcurso de 30 (trinta) dias a partir da notificação extrajudicial realizada em 15 de agosto de 2024 (ID 52916994), configurando-se, portanto, em setembro de 2024, o que caracteriza a "força nova" da presente ação, nos termos do artigo 558 do Código de Processo Civil.

A perda da posse é consequência natural da rescisão contratual operada pela cláusula resolutiva expressa, após a constituição em mora da requerida e sua manutenção no inadimplemento mesmo após a notificação extrajudicial.

Assim, considerando o inadimplemento contratual da requerida, a notificação extrajudicial válida e a caracterização do esbulho possessório, entendo presentes os requisitos para a concessão da tutela antecipada pleiteada.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos artigos 294, 300, 561 e 562 do Código de Processo Civil, DEFIRO O PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE formulado por IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA e, em consequência, determino a expedição de mandado de reintegração de posse do imóvel objeto do litígio (Lote nº 192, Quadra 02, do loteamento denominado Residencial Padre Gabriel III, localizado no Município de Cariacica/ES, com área de 252 m²), em favor da parte autora.

Determino a citação da parte requerida, PAMELA FEU GONÇALVES, para, querendo, contestar a presente ação no prazo legal, nos termos do artigo 564 do Código de Processo Civil, advertindo-a de que a ausência de contestação poderá implicar na presunção de veracidade dos fatos articulados pela parte autora, conforme artigo 344 do mesmo diploma legal.

Fixo prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel pela requerida, findo o qual deverá ser cumprido o mandado de reintegração de posse, se necessário com auxílio de força policial, mediante prévia requisição.

Expeça-se o competente mandado de reintegração de posse, com ordem de desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

Caso necessário, fica desde já autorizado o arrombamento e reforço policial, devendo ser observado pelo Oficial de Justiça o disposto no art. 846, §§ 1º e 2º do CPC.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se.

Cariacica-ES, data da assinatura eletrônica.

Cariacica-ES, data da assinatura eletrônica.

FELIPE BERTRAND SARDENBERG MOULIN Juiz(a) de Direito