TJES - 5000324-11.2023.8.08.0062

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Piúma - 1ª Vara PRAÇA OENES TAYLOR, Fórum Desembargador Dermeval Lyrio, CENTRO, PIÚMA - ES - CEP: 29285-000 Telefone:(28) 35201655 NÚMERO DO PROCESSO: 5000324-11.2023.8.08.0062 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: JULIO FERNANDES PEREIRA REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JESSICA SENTENÇA/MANDADO/CARTA AR Vistos em inspeção.

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E REPARAÇÃO DE DANOS ajuizada por JULIO FERNANDES PEREIRA em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JESSICA, todos qualificados nos autos.

Dispensado o relatório na forma do art. 38 da Lei 9.099/95.

Fundamento e decido.

De início, consigna-se que as questões processuais suscitadas pela parte ré em sua contestação (ID 26771454) devem ser afastadas.

A preliminar de irregularidade de representação processual perdeu seu objeto, uma vez que o vício foi devidamente sanado pelo autor com a juntada de nova procuração (ID 26809289).

Da mesma forma, a alegação de ilegitimidade ativa não prospera, pois o autor comprovou, por meio da escritura pública de ID 66354397, ser o proprietário registral da unidade autônoma (loja 01), o que lhe confere plena legitimidade para defender em juízo os direitos a ela inerentes, nos termos do art. 1.335 do Código Civil e do art. 18 do Código de Processo Civil.

Presentes, portanto, os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito.

A controvérsia central da demanda reside em aferir a validade da deliberação assemblear que autorizou a obra de alteração da fachada do condomínio réu e, por conseguinte, a legalidade das cobranças dela decorrentes.

Durante a instrução processual, foi produzida prova oral, cujos depoimentos foram consignados no termo de audiência de ID 32504923 e são cruciais para a elucidação dos fatos.

Para fins de registro e análise, transcrevo os pontos essenciais: DEPOIMENTO PESSOAL DO REQUERENTE Às perguntas da MM.

Juíza respondeu: tinha uma rampa de acesso antes da reforma, agora não tem mais; foi colocado um muro da divisória, que dificulta a passagem; querem colocar um vidro, o que vai diminuir a visibilidade; querem colocar um vidro, mas não foi chamado para participar da reunião; não participou da reunião; nas que não foi, foram advogada e esposa; nas que foi era uma confusão e ninguém conseguia falar, a partir desse momento começou a pagar advogado; essa reunião que decidiu a obra nem convidado foi; quando foi saber, já estavam fazendo a obra; quando questinou, disseram que a reunião já foi; o depoente disse que recebeu a carta e que seria apenas no mês seguinte; eles mostraram que a reunião já havia acontecido; eles disseram que a carta estava com data errada; a obra tem uns 5 ou 6 anos; o prédio tem uns 20 anos; comprou a loja pois o dono não utilizava; o dono era corretor de imóveis; começou a briga no prédio pois a loja tinha um acesso pela garagem; do nada tiraram a porta que dava acesso; teve muita dor de cabeça até chegar na justiça; como sabiam que ele era contra ertas coisas, nem para a reunião o chamaram; sabiam que ele mandaria uma pessoa que entende do assunto; sobre a execução do edifício Jéssica, é de uma obra que não pagou; pediu as notas e não deram; o depoente tem uma sorveteria e não utiliza gás; a obra era de gás; nunca vai ter esse serviço; apareceu a nota e não pagou; antes de ir para a justiça não disseram nada, mesmo tendo questionado; entende que para executar essa obra deveria ter tido uma reunião; era muito mais fácil cada um colocar um fogão de indução e estava resolvido o problema; fizeram uma obra enorme sem o procurar e sem o depoente saber; depois teve outra obra do para-raio, essa obra pagou; a outra não passaram nem os 3 orçamentos; o degrau na lateral da loja dificulta às pessoas a entrarem na obra; os 3 donos de loja vão pagar mais da metade da obra; não observou a fração ideal; a obra estava construída sem saber de nada; o valor foi imenso e a divisão mal feita; entende que se colocarem vidro as crianças podem quebrar; DEPOIMENTO PESSOAL DA SINDICA Às perguntas da MM.

Juíza respondeu: a calçada fica toda livre; os clientes param na frente do prédio; entendem ser justo para ter a entrada privativa do prédio; o murinho tem 46 centímetros e será 65 centímetros de vidro; assim não terá ninguém da loja atrapalhando; o murinho é metade da entrada; vai ter rampa; iam executar a calçada e chegou a ordem; os bombeiros autorizaram a obra; contrataram advogado para fazer da melhor forma possível; toda obra que tem no prédio, há direitos e deveres; já fizeram várias benfeitorias no prédio; TESTEMUNHA HUMBERTO LARA COSTA Às perguntas da MM.

Juíza respondeu: tem apartamento nº 201 no condomínio há 2 anos; Às perguntas do D.

Advogado da requerida respondeu: foi de acordo com a Dona Alda se manteria como Síndica; a maioria dos condôminos não moram lá, ela que mora; tem feito um bom trabalho; ela melhorou muito o condomínio; sempre tem a prestação de contas pelo grupo do condomínio; teve conhecimento da obra do condomínio pelo whatsapp; até onde sabe todos os condôminos têm acesso a esse whatsapp; sabia que a obra seria realizada; tiveram uma reunião online a foi aprovada pela maioria a obra da calçada; ano passado foi 7 vezes há Piúma e esse ano foi algumas vezes; possui outros imóveis que cuida; participou de reunião virtual; não assinou ata fisicamente; não lembra se depois assinou a ata, mas participou virtual; a reunião era a deliberação da calçada toda e sobre a Alda ocupar a posição de síndica; não lembra o número, mas eram mais de 6 pessoas; votaram e entendeu que ela continuaria como síndica; os imóveis do depoente são apartamentos e lojas; sobre as obras, costuma ver orçamentos, pelo menos 3; vê o fechamento do mês do condomínio, o que gastou e onde gastou; faz projeção de pagamentos; está construindo casa e faz levantamento planilhado. Às perguntas da D.

Advogada do requerente, respondeu: não lembra a data da reunião; não lembra a data da reunião em que a Sra.

Alda foi apontada como síndica; em uma reunião foi tratada sobre a calçada e outra sobre a síndica; participou ano passado em 2 reunião, uma delas teve a pauta da calçada e também da síndica; o condomínio tem 1 grupo do whatsapp.

O depoimento da testemunha Humberto Lara Costa, embora afirme a aprovação da obra pela "maioria" em reunião virtual, não é capaz de comprovar o cumprimento dos requisitos legais essenciais para a validade do ato.

A questão não é se houve uma reunião ou se a maioria dos presentes concordou, mas se a convocação foi regular para todos e se o quórum legal para a natureza da obra foi atingido.

A alteração de fachada, por modificar o conjunto arquitetônico e a harmonia estética do edifício, é considerada obra de natureza voluptuária.

Como tal, sua realização depende de aprovação por quórum qualificado, conforme dispõe o art. 1.341, I, do Código Civil, que exige o voto de dois terços dos condôminos.

Trata-se de norma cogente que visa proteger a coletividade contra modificações substanciais que não contem com ampla anuência dos proprietários.

O condomínio réu, em sua defesa, sustenta que a obra teria sido aprovada em assembleia.

Contudo, a análise crítica e pormenorizada do acervo probatório revela o contrário.

A ata da assembleia de 2019, invocada pelo réu, apenas menciona, de forma genérica, que a "entrada principal do prédio" seria uma "prioridade" caso a obra emergencial do Corpo de Bombeiros fosse adiada (ID 26771454, pág. 7).

Tal menção não se confunde com uma deliberação formal, que exige aprovação de projeto específico, orçamento detalhado e cronograma de execução, elementos indispensáveis para uma decisão dessa magnitude.

O documento que supostamente convalidaria o ato é a ata da assembleia de 24 de setembro de 2022 (ID 23046624).

No entanto, este documento é manifestamente insuficiente para comprovar a regularidade da deliberação.

Primeiro, porque não há lista de presença ou qualquer outro elemento que demonstre que os condôminos ali presentes representavam os necessários dois terços de todas as unidades do condomínio.

Segundo, e mais grave, a validade de qualquer assembleia está condicionada à regular convocação de todos os condôminos, o que não ocorreu.

A Cláusula 13ª da Convenção do Condomínio (ID 23046623) é expressa ao exigir que a convocação seja feita por "carta registrada ou protocolada".

O réu não apenas descumpriu a norma interna, como também falhou em comprovar que o meio alternativo utilizado – o aplicativo WhatsApp – atingiu sua finalidade.

A defesa alega que o próprio autor teria solicitado tal forma de comunicação, mas a prova dos autos desmente essa afirmação.

A ata de 27/11/2021 (ID 23046621) evidencia que foi o representante de outra unidade (Loja 03) quem pediu para ser incluído no grupo, enquanto a representante da unidade do autor, na mesma ocasião, forneceu um endereço de e-mail para o recebimento de informações.

A conduta de um condômino não pode, evidentemente, vincular outro que não anuiu com a flexibilização da forma.

A inobservância da forma prevista na convenção, somada à ausência de prova de que o autor foi efetivamente cientificado da reunião, macula de nulidade a assembleia e as decisões nela tomadas.

O princípio da instrumentalidade das formas, que permite relevar um vício formal quando o ato atinge sua finalidade, não se aplica ao caso, pois a finalidade precípua – a ciência inequívoca de todos – restou frustrada.

Sobre o tema, a jurisprudência é clara: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO DE VIZINHANÇA - CONDOMÍNIO - ASSEMBLEIA - MEIOS DE CONVOCAÇÃO - INOBSERVÂNCIA DAS REGRAS DA CONVENÇÃO - CHAMAMENTO IRREGULAR - AUSÊNCIA DE PROVAS DO ATINGIMENTO DE SUA FINALIDADE - NULIDADE DAS DECISÕES TOMADAS PELOS CONDÔMINOS - RESTITUIÇÃO DOS VALORES COBRADOS A MAIOR - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - JUROS - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. 1.

Embora a instituição da convenção de condomínio se fundamente na autonomia privada, a definição de direitos e deveres dos condôminos encontra limites nos direitos fundamentais, o que decorre da horizontalização destes direitos, que, além de vincularem as relações entre particulares e Estado, também se projetam nas relações formadas exclusivamente por particulares. 2 .

Não observadas as regras da Convenção de Condomínio e carecendo o feito de provas quanto à regularidade do ato convocatório para Assembleia Geral Extraordinária, não se pode presumir que os outros meios de comunicação adotados tenham cumprido sua finalidade. 3.

Tratando-se de responsabilidade civil contratual, os juros de mora incidem a partir da citação, inteligência do art. 405 do Código Civil, e a correção monetária, desde o efetivo desembolso . (TJ-MG - Apelação Cível: 5000304-63.2020.8.13 .0166, Relator.: Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 02/02/2024, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/02/2024) Reconhecida a nulidade da deliberação, a obra dela decorrente é, por consequência, irregular.

A solução lógica seria o desfazimento da obra, conforme pedido pelo autor.

Contudo, a aplicação estrita da norma deve ser ponderada pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, buscando a solução que melhor pacifique o conflito e se mostre mais justa e útil para as partes (art. 6º da Lei nº 9.099/95).

A demolição de uma obra já em estado avançado geraria custos elevados para a coletividade, inclusive para o autor, podendo representar um prejuízo maior que o próprio dano que se visa reparar.

Nesse contexto, a solução mais razoável é a modulação dos efeitos da nulidade declarada.

Mantém-se a obra no estado em que se encontra, evitando o desperdício de recursos, ao mesmo tempo em que se protege o direito do autor, que foi alijado da deliberação.

Essa proteção se materializa na declaração de inexigibilidade, em relação a ele, de qualquer cobrança referente a esta obra específica, bem como na determinação de que qualquer futura modificação ou continuação dos trabalhos deverá, obrigatoriamente, ser precedida de nova e regular deliberação assemblear, com observância de todas as formalidades legais e convencionais.

Ainda, assiste razão ao autor quanto ao pedido de restituição do valor comprovadamente pago, conforme boleto e comprovante de pagamento de ID 23046628 (pág. 5), no montante de R$600,91 (seiscentos reais e noventa e um centavos).

Por outro lado, no que tange ao pedido de indenização por lucros cessantes, o autor não logrou êxito em comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC.

O dano material desta natureza não se presume, exigindo prova concreta da efetiva perda de faturamento.

O autor limitou-se a alegar a diminuição do movimento de sua sorveteria, sem, contudo, apresentar qualquer documento, como livros contábeis ou comparativos de vendas, que demonstrasse o prejuízo financeiro e o nexo de causalidade com a obra.

A ausência de prova mínima impõe a improcedência deste pedido específico.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para: a) DECLARAR a nulidade da deliberação assemblear do condomínio réu que autorizou a obra de reforma da fachada, por vício de convocação e de quórum; b) DETERMINAR, como medida de equidade (art. 6º da Lei 9.099/95), que a obra seja mantida no estado em que se encontra, ficando, contudo, estabelecido que qualquer ato de continuação ou modificação da referida obra dependerá de prévia e regular deliberação em assembleia, convocada nos termos da lei e da convenção; c) DECLARAR a inexigibilidade, em face do autor JULIO FERNANDES PEREIRA, de toda e qualquer cobrança referente à obra de reforma da fachada objeto desta lide e, por conseguinte, CONDENAR o réu, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JESSICA, a restituir-lhe a quantia de R$ 600,91 (seiscentos reais e noventa e um centavos), referente à cota extra indevidamente paga, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Corregedoria Geral de Justiça a partir do desembolso (13/12/2022) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do Código Civil); d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por lucros cessantes.

Resolvo o mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Diligencie-se com as formalidades legais.

Atribuo ao presente ato força de Mandado Judicial/Carta, podendo ser utilizada para as comunicações, intimações e demais diligências acima elencadas.

Piúma-ES, data da assinatura digital.

EDUARDO GERALDO DE MATOS Juiz de Direito

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Piúma - 1ª Vara PRAÇA OENES TAYLOR, Fórum Desembargador Dermeval Lyrio, CENTRO, PIÚMA - ES - CEP: 29285-000 Telefone:(28) 35201655 NÚMERO DO PROCESSO: 5000324-11.2023.8.08.0062 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: JULIO FERNANDES PEREIRA REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JESSICA DESPACHO/MANDADO/CARTA AR Vistos em inspeção.

INTIME-SE o autor para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se quanto à preliminar de ilegitimidade ativa e trazer aos autos documentos comprobatórios de sua condição de proprietário da Loja integrante do condomínio, considerando que, aparentemente, quem representa a unidade é a Sra.

Ramila, que inclusive é a proprietária da pessoa jurídica atuante na referida loja (id 26771863).

Deverá trazer aos autos documentos comprobatórios.

Diligencie-se com as formalidades legais.

Piúma/ES, data da assinatura digital.

EDUARDO GERALDO DE MATOS Juiz de Direito