TJES - 5015594-83.2024.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - Vara da Fazenda Pública Estadual, Registro Público, Meio Ambiente Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574841 PROCESSO Nº 5015594-83.2024.8.08.0048 DÚVIDA (100) REQUERENTE: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO APRESENTANTE: CAMARA IMOVEIS LTDA Advogados do(a) REQUERENTE: BERNARDO AZEVEDO FREIRE - ES25686, DEBORAH AZEVEDO FREIRE - ES31637 SENTENÇA RELATÓRIO Cuida-se de Suscitação de Dúvida apresentada pela delegatária do Cartório do 1º Ofício da Segunda Zona da Serra-ES a requerimento de Camará Imóveis LTDA ME sob os seguintes fundamentos: i) a suscitada requereu, pelo Protocolo nº 287.484 (id. 43917568), o reconhecimento da aquisição, por usucapião extraordinária, de “uma área de 11.120 m² (onze mil e cento e vinte metros quadrados), [...] integrante do Loteamento JARDIM LIMOEIRO, no Distrito de Carapina, neste Município da Serra/ES, devidamente registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 2ª Zona da Serra-ES, no Livro 02, matrícula nº 3.101 de ordem”, registrado em nome de Luiz Antônio Seabra Benevides e sua cônjuge, Maria Celia Carvalho Benevides, com registro de promessa de compra e venda para Tod Total de Comercio e Transportes Ltda; ii) na ocasião, diante da documentação apresentada, a suscitante constatou que o imóvel em questão possui a seguinte cadeia possessória: I).

A suscitante afirma que a suscitada adquiriu a posse do imóvel usucapiendo em 15 de janeiro de 1998, por meio de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado com a empresa Marfim Comércio e Construções Ltda, acostando, para tanto, o contrato e comprovantes de pagamento do preço anexados ao pedido de usucapião extrajudicial (id. 43917568); II) A empresa Marfim Comércio e Construções Ltda teria adquirido a posse do imóvel usucapiendo em 23 de dezembro de 1991 da empresa Tod Total Comércio e Transportes Ltda, mediante Escritura Pública de Promessa de Cessão de Direitos de Promitente Comprador; e III) a empresa Tod Total Comércio e Transportes Ltda teria adquirido a posse do imóvel usucapiendo em 31 de outubro de 1991, mediante Escritura de Promessa de Compra e Venda firmada com o proprietário tabular do imóvel, Luiz Antônio Seabra Benevides, e registrada na matrícula do imóvel (R. nº 08/3101).

Os argumentos expostos para o indeferimento do registro foram o fato de que a usucapião não pode ser utilizada como forma de burla ao fisco e a adjudicação compulsória ser o caminho adequado para a regularização da propriedade.

O Ministério Público opinou pela procedência da Dúvida (id. 46371637).

Manifestação do delegatário do Cartório de Registro Civil das Pessoas e Tabelionato de Notas do Distrito de Carapina, Serra-ES (id. 50869814).

MOTIVAÇÃO O art. 1.071 do Código de Processo Civil estabelece que o capítulo III do Título V da Lei 6.015/73, passa a vigorar acrescido de um artigo, que recebeu a denominação de 216-A, cujo conteúdo é o seguinte: “Art. 216-A.

Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil;(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) § 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) § 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) § 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) § 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)(Vigência) § 8oAo final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)(Vigência) § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.(Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)(Vigência) § 10.

Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) § 11.

No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 12.

Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 13.

Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 14.

Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 15.

No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 daLei no13.105, de 16 março de 2015(Código de Processo Civil).(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) A hipótese prevista no artigo citado imediatamente acima não se trata de uma novidade no ordenamento jurídico brasileiro, uma vez que a Lei n. 11.977/2009 já autorizava a usucapião extrajudicial, que dependia de auto de demarcação urbanística, emitido pelo município (arts. 56 e 57), e com isso o art. 58 autoriza a emissão do título de concessão de posse, que é registrado na matrícula do imóvel, após regularização fundiária.

De acordo com o art. 60 da lei citada imediatamente acima, passados cinco anos e preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, era possível requerer ao registrador imobiliário a conversão do registro de conversão de posse em propriedade.

A inovação da usucapião extrajudicial trazida pelo atual Código de Processo Civil para essa forma de aquisição de propriedade prevista na Lei n. 11.977/09 é justamente que a primeira pode ser usada em qualquer hipótese, e a segunda somente no âmbito de regularização fundiária.

A titulo meramente ilustrativo, devo consignar que a norma que possibilita a usucapião extrajudicial se inspirou na legislação peruana e portuguesa, que desde 2000 e 2009, respectivamente, já permitiam a realização de tal procedimento.

Da interpretação do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, depreende-se ser facultado, portanto, ao interessado utilizar a usucapião pela via judicial ou pela via extrajudicial, na medida em que a vontade do legislador ao instituir essa forma de aquisição originária da propriedade diretamente perante o cartório de registro de imóveis onde está localizado o imóvel foi a de desjudicializar os procedimentos e desafogar o Poder Judiiciário.

No caso em concreto, a suscitada requereu o reconhecimento da aquisição, por usucapião extraordinária, de “uma área de 11.120 m² (onze mil e cento e vinte metros quadrados), [...] integrante do Loteamento JARDIM LIMOEIRO, no Distrito de Carapina, neste Município da Serra/ES, devidamente registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 2ª Zona da Serra-ES, no Livro 02, matrícula nº 3.101 de ordem”, registrado em nome de Luiz Antônio Seabra Benevides e sua cônjuge, Maria Celia Carvalho Benevides, com registro de promessa de compra e venda para Tod Total de Comercio e Transportes Ltda .

A suscitante constatou que o imóvel em questão possui a seguinte cadeia possessória: 1.

A suscitada Camará Imóveis Ltda. adquiriu a posse do imóvel usucapiendo em 15 de janeiro de 1998, por meio de Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado com a empresa Marfim Comércio e Construções Ltda, conforme contrato e comprovantes de pagamento do preço anexados ao pedido de usucapião extrajudicial (id. 43917568); 2.

A empresa Marfim Comércio e Construções Ltda teria adquirido a posse do imóvel usucapiendo em 23 de dezembro de 1991 da empresa Tod Total Comércio e Transportes Ltda, mediante Escritura Pública de Promessa de Cessão de Direitos de Promitente Comprador; e 3.

A empresa Tod Total Comércio e Transportes Ltda teria adquirido a posse do imóvel usucapiendo em 31 de outubro de 1991, mediante Escritura de Promessa de Compra e Venda firmada com o proprietário tabular do imóvel, Luiz Antônio Seabra Benevides, e registrada na matrícula do imóvel (R. nº 08/3101).

Dois foram os argumentos apresentados pela suscitante para que não desse prosseguimento ao procedimento da usucapião extrajudicial: i) Caberia a suscitada promover a adjudicação compulsória, inclusive pelo meio extrajudicial; ii) o manejo da usucapião extrajudicial pela suscitada caracteriza-se como burla à necessária continuidade da cadeia dominial dos registros públicos, além de uma isenção indevida do pagamento dos tributos e taxas sobre a transferência do bem.

Pois bem.

A hipótese é de improcedência de dúvida.

Importante salientar que a partir do momento em que o interessado protocoliza o pedido de usucapião perante o cartório da circunscrição de onde o imóvel que pretende usucapir está localizado, o prescribente tem que efetuar o pagamento de 50% (cinquenta por cento) dos emolumentos e, na hipótese de rejeição, a quantia não lhe é restituída.

Assim dispõe o Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial “Art. 423.

Enquanto não for editada, no âmbito dos estados e do Distrito Federal, legislação específica acerca da fixação de emolumentos para o procedimento da usucapião extrajudicial, serão adotadas as seguintes regras: (...) II — no registro de imóveis, pelo processamento da usucapião, serão devidos emolumentos equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro e, caso o pedido seja deferido, também serão devidos emolumentos pela aquisição da propriedade equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro, tomando-se por base o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.

Parágrafo único.

Diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião serão considerados atos autônomos para efeito de cobrança de emolumentos nos termos da legislação local, devendo as despesas ser adiantadas pelo requerente .” Portanto, além dos emolumentos devidos pelo procedimento do pedido ( a serem pagos em duas etapas), em havendo deferimento, serão devidos emolumentos também para o registro do título, no valor integral do previsto na tabela para registro do imóvel respectivo.

Assim, se a parte pagar os valores do processamento mas não o do registro, ficará este último obstado até que isso ocorra.

Sobre o argumento externado pela suscitante, de que a suscitada deveria se valer da adjudicação compulsória, devo consignar que, no caso concreto, isso constitui uma faculdade do promitente comprador.

A própria promessa de compra e venda está inserida no rol exemplificativo do art. 410, §1º – Código Nacional de Normas – Foro Extrajudicial- como um dos instrumentos a instruir a usucapião extrajudicial.

Ademais, não pode ser olvidado que as pessoas jurídicas que fizeram parte da cadeia possessória( Marfim Comércio e Construções Ltda. e Tod Total Comércio e Transportes Ltda.) foram extintas, o que inviabiliza a própria exteriorização de vontade através de seus órgãos presentantes e, portanto, a própria adjudicação compulsória mencionada pela suscitante, não se podendo imaginar sequer a figura dos sócios, pois a pessoa jurídica deixou de existir.

Em relação ao outro argumento de que a usucapião extrajudicial não pode ser utilizada como forma de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários (art. 410,§2ºCódigo Nacional de Normas – Foro Extrajudicial), a interpretação não pode ser feita de forma literal porque a admitir esse tipo de interpretação nunca seria possível a usucapião extrajudicial.

Conforme já mencionado, a própria promessa de compra e venda constitui em um dos títulos a instruir a usucapião extrajudicial.

DISPOSITIVO

Ante ao exposto, julgo improcedente a dúvida apresentada.

Encaminhe-se cópia desta sentença à Corregedoria Geral de Justiça do Espírito Santo através do malote digital, observando-se as determinações contidas no Provimento n.º 19/2019.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se suscitante, suscitada, Ministério Público e interveniente.

Após preclusão recursal, arquive-se.

SERRA-ES, 19 de fevereiro de 2025.

RODRIGO FERREIRA MIRANDA Juiz de Direito