TJES - 0016367-58.2020.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0016367-58.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEIDIANE BEZERRA SILVA REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A Advogados do(a) REQUERENTE: GABRIEL FIGUEIRA DE MELLO VASCONCELLOS - ES37314, VINICIUS LINCOLN TOSI NASCIMENTO - ES28172 Advogados do(a) REQUERIDO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM - MG89835 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível, foi encaminhada a intimação ao(à) patrono(a) do requerente para ciência dos Embargos de Declaração apresentados pelo requerido no id 67680395, bem como para manifestar-se nos autos, no prazo legal.

DIRETOR(A) DE SECRETARIA SERRA-ES, 10 de junho de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0016367-58.2020.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: LEIDIANE BEZERRA SILVA REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogados do(a) REQUERENTE: GABRIEL FIGUEIRA DE MELLO VASCONCELLOS - ES37314, VINICIUS LINCOLN TOSI NASCIMENTO - ES28172 Advogados do(a) REQUERIDO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144, RICARDO VICTOR GAZZI SALUM - MG89835 Sentença Serve este ato como mandado/carta/ofício.

Trata-se de Ação de Indenização (por danos morais e materiais) proposta por LEIDIANE BEZERRA SILVA em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, ambos qualificados nos autos, por meio da qual a autora pleiteia reparação pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida através do programa Minha Casa Minha Vida.

Narra a inicial que a requerente firmou contrato de compra e venda com a ré, tendo como objeto unidade habitacional com previsão de entrega para 31/01/2020.

Contudo, a efetiva imissão na posse ocorreu com significativo atraso, gerando diversos transtornos e prejuízos materiais.

Postula a condenação da ré à restituição em dobro das taxas cobradas indevidamente (assessoria, registro e juros de obra), além de indenização por danos morais.

Sustenta a invalidade da cláusula de tolerância por ausência de notificação específica.

Deferida a gratuidade da justiça em sede recursal, bem como medida liminar para suspensão da cobrança dos juros de obra, sob pena de multa diária.

Em contestação, a requerida defendeu a legalidade das cobranças, a validade da cláusula de tolerância e a inexistência de danos morais indenizáveis, argumentando que eventuais atrasos decorreram de caso fortuito.

Réplica reiterando os termos da inicial e refutando as teses defensivas.

Instadas a especificarem provas, a parte autora requereu o julgamento antecipado, enquanto a ré manteve-se silente. É o relatório.

DECIDO.

O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I do CPC, por ser desnecessária a produção de outras provas além das já constantes dos autos.

No mérito, a controvérsia cinge-se ao atraso na entrega do imóvel e suas consequências jurídicas, matéria já pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça através do Tema Repetitivo 966, que fixou as seguintes teses: "1.1.

A cláusula de tolerância não é abusiva, contanto que prevista com prazo determinado e razoável, sendo válida a sua estipulação no contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que observados os limites contratuais e legais. 1.2.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, ensejando o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, calculado segundo o valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma." No caso concreto, a cláusula de tolerância está prevista contratualmente e, conforme pacificado pelo STJ no Tema Repetitivo 966, a cláusula de tolerância não é abusiva.

Assim, sendo válida a cláusula de tolerância, o termo inicial para contagem do atraso deve considerar seu prazo.

Como ensina Flávio Tartuce, “a cláusula de tolerância representa instrumento de equilíbrio contratual, permitindo à construtora margem razoável para lidar com imprevistos inerentes à atividade da construção civil” (Direito Civil: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie, v.3, 17ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 478).

Ocorre que, o contrato foi assinado em 07/02/2019, estabelecendo como data de entrega o dia 31/12/2019, mas, considerando a cláusula de tolerância de 180 dias prevista contratualmente, o prazo máximo para entrega se estenderia até 28/06/2020.

Conforme documentação dos autos, a obra foi concluída em 02/12/2019, porém a Certidão de Baixa e Habite-se só foi expedida em 21/12/2020, quase 6 meses após o término do prazo de tolerância.

A demora na obtenção do Habite-se não pode ser imputada ao comprador, configurando inadimplemento da construtora, uma vez que a entrega do imóvel só se perfectibiliza com a documentação que viabilize sua regular ocupação.

Assim, verifica-se um atraso de 5 meses e 23 dias (período entre 28/06/2020, término do prazo de tolerância, e 21/12/2020, data do Habite-se).

Quanto aos juros de obra, o STJ também pacificou, através do Tema 996, ser "abusiva a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves, incluído o período de tolerância." A abusividade da cobrança de juros após o prazo contratual decorre da própria mora da construtora, não sendo razoável que o consumidor arque com custos adicionais gerados pelo inadimplemento do fornecedor.

Como ensina Nelson Rosenvald, "o sinalagma contratual impõe que cada parte suporte os ônus decorrentes de seu próprio inadimplemento" (Contratos: teoria geral e contratos em espécie, 5ª ed., Salvador: JusPodivm, 2021, p. 289).

No tocante aos danos morais, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que, em se tratando de imóvel adquirido pelo programa Minha Casa Minha Vida, o prejuízo extrapatrimonial é presumido (in re ipsa), dispensando comprovação específica.

Isso porque tal programa social destina-se a população de baixa renda, para quem o atraso na entrega do único imóvel próprio representa frustração especialmente gravosa do projeto de vida.

Como bem pondera Farias e Rosenvald, “o dano moral configura-se pela violação a direitos da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta" (Curso de Direito Civil: Contratos, 11ª ed., Salvador: JusPodivm, 2021, p. 623).

No que tange ao quantum indenizatório a título de danos morais, a jurisprudência do STJ orienta que a fixação deve considerar o método bifásico, estabelecendo-se inicialmente um valor básico de indenização, mediante análise de precedentes em casos semelhantes, para então ajustá-lo às peculiaridades do caso concreto (REsp 1.152.541/RS).

Este valor deve ser suficiente para compensar o dano sofrido pela vítima e desestimular a reiteração da conduta pelo ofensor, sem proporcionar enriquecimento indevido.

Considerando estes parâmetros, bem como as circunstâncias específicas do caso - notadamente a condição econômica das partes, a extensão do atraso, o fato de se tratar de imóvel do programa Minha Casa Minha Vida e os precedentes em casos análogos - reputo adequada a fixação dos danos morais em R$5.000,00 (cinco mil reais).

Quanto aos danos materiais pleiteados, embora o STJ tenha fixado no Tema 966 que o prejuízo do comprador é presumido pela privação do uso do bem, a quantificação dos lucros cessantes na forma de aluguéis depende de comprovação do valor locatício de imóvel assemelhado na região.

No caso concreto, embora a parte autora tenha apresentado contrato de locação assinado em 02/10/2020, aproximadamente 4 meses após o término do prazo de tolerância, não foram juntados recibos ou outros comprovantes de quitação dos aluguéis que demonstrem o efetivo dispêndio no período.

Ademais, o contrato de locação apresentado abrange apenas parte do período de atraso (de 02/10/2020 a 21/12/2020), deixando sem comprovação os valores eventualmente dispendidos entre 28/06/2020 (término do prazo de tolerância) e 02/10/2020.

A mera existência de contrato de locação, sem a comprovação do efetivo pagamento através de recibos ou outros meios idôneos, não é suficiente para demonstrar o prejuízo material alegado.

Como ensina Cavalieri Filho, “em se tratando de dano material, não basta a simples possibilidade de sua ocorrência, cumprindo à parte demonstrar a efetiva diminuição patrimonial sofrida" (Programa de Responsabilidade Civil, 15ª ed., São Paulo: Atlas, 2022, p. 105).

A respeito da taxa de corretagem e SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária), o STJ, no julgamento do Tema 938, fixou ser "válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP).

Todavia, quanto ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), o mesmo julgado concluiu ser "abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (Tema 938, STJ).

Como bem observa Theodoro Junior, "a abusividade da cobrança do SATI decorre de sua natureza acessória ao negócio principal, representando serviço inerente à própria atividade da incorporadora, cujo custo já está embutido no preço total do imóvel" (Direito do Consumidor: a busca de um ponto de equilíbrio entre as garantias do CDC e os princípios gerais do direito civil e do direito processual civil, 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 432).

No caso dos autos, não houve comprovação pela ré de que o valor da corretagem foi previamente informado à compradora de forma destacada e transparente, o que torna a cobrança irregular, ensejando a restituição dos valores pagos.

Destarte, quanto aos valores cobrados a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega e a taxa SATI, sendo manifesta a abusividade de tais cobranças à luz dos precedentes vinculantes do STJ, aplica-se a repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único do CDC, uma vez que não se trata de erro justificável por parte da construtora, empresa de grande porte com vasta experiência no ramo imobiliário.

DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, I do CPC, para: DECLARAR a abusividade da cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega (28/06/2020), incluído o período de tolerância, bem como da taxa SATI; CONDENAR a ré à restituição em dobro dos valores cobrados a título de juros de obra após o prazo de entrega e taxa SATI (28/06/2020), com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; CONDENAR a ré à restituição simples dos valores pagos a título de comissão de corretagem, ante a ausência de informação prévia e destacada, com correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pelo INPC desde a data desta sentença (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, parágrafo único, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Serra/ES, 04 de abril de 2025.

FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito (Ofício DM nº 0293/2025)