TJES - 5033379-97.2024.8.08.0035

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 4º Juizado Especial Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492686 PROCESSO Nº 5033379-97.2024.8.08.0035 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: GEOVANI DE OLIVEIRA REU: DANIEL BERBERT JUNIOR, DEBORA DE MATOS REIS BERBERT Advogado do(a) AUTOR: MATHEUS HENRIQUE RIBEIRO - MG172924 Advogado do(a) REU: ANA CARLA CORREA DE AQUINO - MG196751 Projeto de Sentença (artigo 98 da CF) Vistos etc. (...) Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM proposta por GEOVANI DE OLIVEIRA em face de DANIEL BERBERT JUNIOR E DEBORA DE MATOS REAIS BERBERT, alegando, em síntese que é corretor e que fechou contrato de corretagem com os requeridos para venda do imóvel localizado à Rua Felício Barros, nº 101, Bairro Belvedere, Coronel Fabriciano - MG, CEP 35.170-362, com matrícula 25.456, livro 2-CM.

Assim, afirma o autor que em maio/2023 apresentou o imóvel para o Sr.

Carlos Sandro de Oliveira Aquino.

Contudo, em 16/05/2024 o referido imóvel foi vendido para o Sr.

Carlos, sem a ciência do autor.

Dessa forma, por ter aproximado as partes, entrou em contato com a parte ré para receber sua comissão de corretagem de 5%, porém foi ignorado.

Assim, requer com a presente ação, a condenação dos requeridos, solidariamente, ao pagamento de R$39.500,00 (trinta e nove mil e quinhentos reais), que representa 5% (cinco por cento) do valor da comissão de corretagem.

Audiência de conciliação realizada no ID. n° 56306049.

Contestação apresentada no ID. n° 64832375, na qual a ré aduziu, em síntese, que qualquer atuação do autor não teve relevância na concretização do negócio, e, jamais foi o responsável pela aproximação das partes envolvidas na negociação e intermediação do negócio, posto, sequer, teria efetivado visita ao imóvel juntamente com o comprador.

Ademais, pontua que vários corretores trabalham na venda do imóvel e nenhum deles com exclusividade e que ao questionar o autor se o “coronel” havia comprado a casa, o mesmo disse que mandou mensagem mas ele não respondeu mais e que iria tentar outro comprador.

Assim, afirma que em 04/07/2023 o autor havia encerrado as conversas com o eventual comprador.

Desse modo, pugna pela improcedência da ação.

Audiência de instrução e julgamento - ID. n° 64939239, ocasião em que foi colhido o depoimento pessoal do autor, de 3 testemunhas e 1 informante.

Apesar de dispensado (artigo 38, da Lei 9.099/95), é o breve relatório.

Nesse contexto, devidamente instruído os autos, desnecessárias outras diligências, razão pela qual decido como segue.

O contrato de mediação e/ou corretagem, da qual deriva a contraprestação de pagamento do valor devido a título de corretagem, é de resultado e não de meio.

Nesse sentido, aliás, se consolidou a jurisprudência do C.

Superior Tribunal de Justiça.

A propósito, veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

OBRIGAÇÃO DE RESULTADO.

CONCLUSÃO DO NEGÓCIO.

PARTICIPAÇÃO.

INEXISTÊNCIA. 1.

Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes.

Precedentes. 2.

O juízo prévio de admissibilidade do recurso especial não vincula o Superior Tribunal de Justiça. 3.

Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.239.381/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.) Destarte, somente quando concretizado o negócio jurídico intermediado pelo corretor, haverá a exigibilidade da comissão de corretagem estipulada pelos negociantes.

A controvérsia exsurge quando se tenta estabelecer o momento exato, ou o ato conclusivo, do qual o negócio jurídico intermediado pelo corretor pode ser considerado concretizado.

Bem por isso, em sede de cobrança de comissão, de rigor a definição do momento em que o negócio intermediado adquire um grau de aperfeiçoamento tal, que faz com que a respectiva contraprestação (comissão de corretagem) se torne exigível.

Com o advento do Código Civil de 2002, o entendimento de que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio, passou por um processo de ressignificação, máxime tendo em conta o conteúdo do art. 725, do novel Estatuto, que flexibilizou a orientação e deu novos contornos à discussão.

Nesse sentido: CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

CORRETAGEM.

COMISSÃO.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo SINAL.

COMISSÃO DEVIDA. 1.

Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. 2.

No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 3.

Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 4.

Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. 5.

A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem. 6.

Recurso especial não provido.” (REsp 1339642/RJ, Rel.

Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/03/2013, DJe 18/03/2013).

Isto posto, em casos como o dos autos, deve-se refletir sobre aquilo que poderia ser considerado como resultado útil em se tratando do negócio jurídico intermediado.

Mais, se a situação constante dos autos se amolda à hipótese legal consubstanciada no art. 725, do CC.

Pois bem.

Nos termos do art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

A análise da demanda, à luz do dispositivo contido no art. 722, do CC, acima transcrito, dá conta, de início, que não restou demonstrada a contratação pelo réu, com exclusividade, do autor e nem dos corretores na qual atuam.

Aliás, o próprio autor em seu depoimento pessoal afirmou que não realizou contrato de exclusividade com o requerido - ID. n° 64940960.

No tocante à efetiva aproximação entre compradores e vendedores, breves considerações devem ser efetuadas.

Insiste o autor que foi ele quem apresentou ao interessado, por WhatsApp e depois quando estiveram no imóvel em questão, em visita.

Ademais, esse fato foi corroborado pelo comprador em seu depoimento - ID. n° 64940963.

Ademais, quando da visita (15/05/2023), o propenso comprador não pode adentrar no imóvel, pois a moradora não permitiu a entrada.

Assim, relata o comprador que nesse momento se desinteressou pelo imóvel.

Além disso, pontua que depois desse episódio, em julho/2023 o autor lhe enviou uma nova mensagem sobre o referido imóvel, mas ele nem respondeu.

Tal fato é confirmado pelo próprio autor, que em sua inicial informa que “no dia 04/07/2023, o Requerido pergunta ao Autor se o “coronel” já comprou o imóvel, contudo, o mesmo informa que não teve retorno e que iria procurar outro cliente” - p. 03.

Porém, em verdade, após a dita desistência, houve negociação direta entre vendedor e comprador, sem a participação do autor.

Sucede, porém, que a análise do conjunto probatório carreado aos autos não permite a conclusão acerca da procedência da ação.

Com efeito, pelo que se tem nos autos, o comprador não manifestou interesse em momento algum em adquirir o imóvel após a visita ocorrida em maio/2023.

Assim, conforme relatado pelo comprador, Sr.

Carlos Sandro de Oliveira Aquino, em janeiro/2024 foi procurado em sua residência, pelo irmão do réu, oferecendo-lhe o mesmo imóvel.

Assim, realizou nova visita e resolveu fechar o negócio diretamente com o requerido. - ID. n° 64940963.

Ademais, insta registrar que o irmão do réu (Sr.

Wesley) através de uma conversa com o Sr.

Evandro, ora amigo do Sr.

Carlos (comprador), descobriu o interesse do Sr.

Carlos em comprar uma casa no bairro Belvedere, ocasião em que foi até a residência do Sr.

Carlos e ofereceu o aludido imóvel, conforme depoimentos prestados pelas duas testemunhas e informante citados - IDs. n° 64940962, 64940963 e 64940963.

Além disso, necessário reiterar que o autor não tinha exclusividade na venda do imóvel, que foi concretizado sem a participação do autor, que desde julho/2023 não manteve mais contato com o Sr.

Carlos, ora comprador.

Portanto, bem se vê que o resultado útil, qual seja, a venda, não foi alcançado por intermédio do autor.

Com efeito, iterativa jurisprudência já firmou entendimento no sentido de que a mera aproximação proporcionada pela imobiliária ou por corretor, das partes contratantes não é, por si só, suficiente para exsurgir o direito à comissão de corretagem.

Em outras palavras, nada há nos autos a indicar de forma séria e concludente que a intermediação da venda foi de fato feita pelo autor ou que ele tenha contribuído de forma efetiva para ocorrência do negócio firmado entre o réu e o comprador.

Houve, em verdade, quando muito, mera aproximação das partes contratantes o que, com a máxima vênia, não é suficiente para fazer com que exsurja o direito à comissão de corretagem.

Em outras palavras, a mera aproximação proporcionada pelo autor, quando da visita ao imóvel, por si só, não foi suficiente para ensejar o direito à comissão de corretagem nos termos em que postos na inicial.

Com efeito, tais fatos não podem ser tidos como efetiva contribuição do autor para o resultado útil do negócio em questão, que, pelo que se tem nos autos, foi realizado através do irmão do réu.

Em suma, os elementos carreados aos autos não permitem a conclusão de que o réu e comprador tenham firmado o contrato de compra e venda, de algum modo, com a mediação do autor.

Segundo dispositivo contido no artigo 725 do Código Civil, o direito à remuneração decorre do fato de haver o corretor “conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Os elementos de convicção constantes dos autos, como acima observado, não permitem a conclusão de que o autor tenha contribuído de forma útil, para a celebração do negócio havido entre o réu e o comprador.

Assim, não há como acolher a pretensão autoral.

Por todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais e via de consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários, ex vi legis.

Desde logo anoto que embargos de declaração não são instrumentos para obtenção de efeitos infringentes e a reforma desta Sentença deverá ser objeto de recurso ao E.

Colegiado Recursal.

Após o trânsito em julgado, não havendo requerimento, arquivem-se.

Apresentado conforme artigo 13, §5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao(a) Exmo(a) Sr(a) Juiz(a) de Direito conforme artigo 40 da lei 9.099/95.

VILA VELHA-ES, 2 de abril de 2025.

BRUNA QUIUQUI BALTAZAR Juiz(a) Leigo(a) SENTENÇA Vistos etc.

Homologo por sentença o projeto apresentado pelo(a) Sr(a).

Juiz(a) Leigo(a) para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após o trânsito em julgado e feitas as anotações devidas, arquivem-se, com as cautelas de lei.

VILA VELHA-ES, 2 de abril de 2025.

INÊS VELLO CORRÊA Juíza de Direito