TJES - 5017277-08.2024.8.08.0000

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO PROCESSO Nº 5017277-08.2024.8.08.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: VISTA AZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: VANETE RODRIGUES DA COSTA PENNA e outros (2) RELATOR(A):ALDARY NUNES JUNIOR ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE.

IMÓVEL INTEGRANTE DE REDE HOTELEIRA.

ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

POSSE EXERCIDA PELOS AGRAVADOS POR MAIS DE QUATRO ANOS.

DECISÃO LIMINAR MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1 - Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação ordinária, deferiu liminar de manutenção de posse em favor dos agravados, determinando que a agravante se abstivesse de turbar a posse do imóvel e apresentasse cópias dos contratos e aditivos firmados.

A agravante sustenta que os agravados exercem a posse de má-fé, pois não quitaram integralmente o imóvel.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - A questão em discussão consiste em definir se a posse dos agravados sobre o imóvel deve ser mantida, à luz dos elementos probatórios e da eventual inadimplência contratual.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3 - O Código de Processo Civil (arts. 560 e 561) estabelece que o possuidor tem direito à manutenção na posse em caso de turbação, desde que demonstre a posse prévia e o esbulho praticado. 4 - No caso concreto, ficou demonstrado que os agravados exercem a posse do imóvel há mais de quatro anos, com a entrega das chaves realizada em 2020, e não há comprovação inequívoca de esbulho por parte deles. 5 - A alegação da agravante de inadimplemento parcial dos agravados não é suficiente, por si só, para afastar a posse, especialmente diante da controvérsia sobre descumprimentos contratuais mútuos e eventuais irregularidades na negociação. 6 - A discussão sobre a anulação do contrato de compra e venda e a suposta inadimplência deve ser resolvida na ação principal, após a devida instrução probatória. 7 - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Espírito Santo reforçam a necessidade de prova concreta do esbulho e a impossibilidade de afastamento sumário da posse do devedor fiduciante sem a devida consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento: A manutenção de posse exige a comprovação da posse anterior e do esbulho, nos termos dos arts. 560 e 561 do CPC.

A alegação de inadimplemento contratual não afasta automaticamente a posse, especialmente quando há indícios de descumprimento contratual por ambas as partes.

Questões relativas à validade do contrato e eventuais débitos devem ser analisadas na ação principal, após a instrução probatória.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 560 e 561.

Jurisprudência relevante citada: TJES, Agravo de Instrumento nº 5006816-45.2022.8.08.0000, Rel.

Des.

José Augusto Farias de Souza, 2ª Câmara Cível, j. 27.10.2022; STJ, REsp nº 1.847.734/SP, Rel.

Min.

Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 29.03.2022, DJe 31.03.2022; STJ, AgInt no AREsp nº 2.074.722/DF, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 23.08.2022, DJe 09.09.2022. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: 031 - Gabinete Des.

Convocado ALDARY NUNES JUNIOR Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des.

Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des.

DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Desª.

ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal VOTOS VOGAIS 007 - Gabinete Des.

DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal) Acompanhar 009 - Gabinete Desª.

ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal) Proferir voto escrito para acompanhar ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5017277-08.2024.8.08.0000 AGRAVANTE: VISTA AZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: VANETE RODRIGUES DA COSTA PENNA, WALTECY RODRIGUES DA COSTA JUNIOR, NELSON DE MELO PENNA RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR VOTO Consoante relatado, cuidam os autos de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por VISTA AZUL NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA em face da R.

Decisão (id. 46398302) que, nos autos da ação ordinária nº 5018907-91.2024.8.08.0035 ajuizada por VANETE RODRIGUES DA COSTA PENNA, WALTECY RODRIGUES DA COSTA JUNIOR e NELSON DE MELO PENNA, deferiu a liminar de manutenção de posse do imóvel indicado na inicial, determinando, ainda, que a Agravante se abstenha de turbar a posse do bem, apresentando cópias de todos os contratos e aditivos firmados, referente a Unidade Hoteleira 230, do Condomínio do Edifício Vista Azul Residencial Meeting Center.

Irresignado, o agravante aduz, em suas razões (id. 10677620), em síntese, que os Agravados se encontram na posse do bem indevidamente, posto que os cartões de acesso às unidades foram enviados pela rede de hotéis Bristol diretamente aos compradores, que mesmo cientes dos débitos pendentes, exerceram a posse do imóvel de má-fé; que não houve a quitação da última parcela, com vencimento em março/2017, razão pela qual foram notificados extrajudicialmente pela Agravante, em 11.12.2019, para que realizassem o pagamento, sob pena de rescisão do contrato; que a narrativa contida na inicial é falaciosa, pois embora tenham firmado termo aditivo para quitação do saldo devedor do imóvel, não efetivaram todos os pagamentos oriundos da avença, mormente porque o que o valor de R$ 392.406,04 (trezentos e noventa e dois mil, quatrocentos e seis reais e quatro centavos), não diz respeito ao valor integral quitado, “até porque, o contrato foi firmado em 20/02/2015, de modo que as parcelas sofreram reajustes, conforme ajustado de forma lídima e escorreita entre as partes”.

O pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido através da Decisão proferida no id. 10748249.

Regularmente intimados, os Agravados apresentaram contrarrazões pelo desprovimento recursal (id. 11252407).

Pois bem.

Consoante preceituam os artigos 560 e 561, do CPC, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no esbulho, cabendo a ele provar: a) a sua posse; b) o esbulho praticado pelo réu; c) a data da turbação ou do esbulho; d) a perda da posse na ação de reintegração.

Assim, para provar a sua posse, deverá o requerente lançar mão do que se convencionou chamar de "atos de posse", ou seja, deverá demonstrar como a sua posse era exercida sobre a coisa, e que atos permitem concluir que efetivamente exercia posse sobre a coisa.

Imperioso registrar que sendo a posse um estado de fato, encontra-se sujeita a modificações diárias, evidenciadas por meio de elementos instrutórios hábeis a comprovar se houve a fruição direta do possuidor sobre a coisa ou objeto possuído e, ainda, o alegado esbulho.

In casu, infere-se que as chaves do imóvel objeto do litígio, que faz parte de uma rede de hoteleira, foram entregues aos Agravados no ano de 2020, e conforme afirmação da própria recorrente, que exercem a posse sobre a unidade desde então.

Ressalte-se que, embora a Agravante aduza o inadimplemento parcial pelos Agravados/Requerentes, discute-se, na origem, a existência de inadimplementos contratuais mútuos, e a existência de uma série de irregularidades praticadas pela incorporadora Agravante no negócio jurídico subjacente, como a ausência de regularidade da documentação para a obtenção do financiamento imobiliário, bem como o atraso na entrega do imóvel, que ultrapassou o prazo de 180 (cento e oitenta dias) previsto no contrato.

Com efeito, tendo a decisão liminar manifestado-se exclusivamente quanto à manutenção dos Agravados na posse do bem, posto a estarem exercendo há mais de 4 anos, eventual discussão acerca do desfazimento do negócio e eventuais débitos apurados por ambas as partes não exercem, nesse momento processual, influência sobre a decisão que visa a defesa da posse.

Destarte, conquanto a propriedade do bem seja relevante quando a posse é disputada e fundada em títulos de propriedade, e a Agravante pretenda a anulação da compra e venda pela ausência de quitação das parcelas contratuais, esta somente será determinada após a adequada instrução e julgamento do processo originário, não podendo ser afirmada in initio litis, sem a adequada instrução probatória.

A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE.

CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL.

COMPROVAÇÃO DA POSSE DIRETA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE.

RECURSO DESPROVIDO. 1) A procedência do pedido de reintegração/manutenção de posse depende da comprovação da posse anterior do autor e do esbulho praticado pelo réu, a teor do que dispõem os arts. 560 e 561 do CPC. 2) Como cediço, “a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” (art. 22 da Lei nº 9.514/1997). 3) A posse direta do devedor fiduciante é adquirida com o registro do contrato no Registro de Imóveis, uma vez que, por força do parágrafo único do art. 23 da Lei n° 9.514/97, os direitos possessórios são transmitidos automaticamente com a constituição da propriedade fiduciária. 4) Ademais, o exercício de poderes de fato sobre o bem, com a exteriorização de atos de domínio, também se evidencia pela cobrança de despesas condominiais, já que só podem ser obrigados ao pagamento aqueles já imitidos na posse, a partir da entrega das chaves (REsp n. 1.847.734/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022). 5) Aliás, tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a interpretação do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel”, ao passo que “a responsabilidade do credor fiduciário [...] dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.” (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022) 6) Em outras palavras, até que seja consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, o que somente ocorrerá após regular constituição em mora, a posse direta do imóvel permanece com o devedor fiduciante, a teor da exegese do §8° do art. 27 da Lei n° 9.514/97: “Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.” 7) Recurso desprovido. (TJES - Agravo de Instrumento nº 5006816-45.2022.8.08.0000; Relator: José Augusto Farias de Souza; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Data: 27.10.2022) Ante o exposto, conheço do recurso de Agravo de Instrumento e lhe nego provimento. É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) Acompanho o Eminente Relator.

COM O RELATOR