TJES - 0050607-92.2013.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980675 PROCESSO Nº 0050607-92.2013.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: RODRIGO CABRAL VIEIRA REQUERIDO: AGERATO EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL Advogado do(a) REQUERENTE: AYRTON CONRADO KRETLI E CASTRO - ES11599 Advogados do(a) REQUERIDO: ALFREDO ZUCCA NETO - SP154694, LEONARDO SANTINI ECHENIQUE - SP249651 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível, encaminho a intimação à parte contrária para contra arrazoar os embargos de declaração opostos, caso queira, no prazo previsto em lei.

VITÓRIA-ES, 17 de julho de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980675 PROCESSO Nº 0050607-92.2013.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: RODRIGO CABRAL VIEIRA REQUERIDO: AGERATO EMPREENDIMENTOS S/A, ROSSI RESIDENCIAL Advogado do(a) REQUERENTE: AYRTON CONRADO KRETLI E CASTRO - ES11599 Advogado do(a) REQUERIDO: ALFREDO ZUCCA NETO - SP154694 Sentença (Serve este ato como mandado/carta/ofício) Tratam os autos de Ação de Reparação de Danos ajuizada por RODRIGO CABRAL VIEIRA em face de AGERATO EMPREENDIMENTOS S/A e ROSSI RESIDENCIAL S/A, partes devidamente qualificadas na exordial.

Da inicial Em síntese, alega o autor que adquiriu o apartamento no Ed.

Gold, nº 2704, no empreendimento Privilége comercializado pelas Rés.

Contudo, não obstante as previsões contratuais, houve atraso na entrega da obra, que somente ocorreu posteriormente à data programada.

Sustentando a ausência de previsão de penalidade para as rés em caso de atraso, enquanto o contrato prevê penalidades para o inadimplemento dos compradores.

Além disso, aduz que no ato da perfectibilização do contrato de compra e venda, as Rés impuseram ao autor o ônus dos serviços de corretagem prestados pela LPS ESPÍRITO SANTO, CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA.

No entanto, informa que sequer contrataram qualquer corretagem para a realização do negócio, de modo que impor aos compradores, ora Autor, o encargo do pagamento de um serviço que sequer contratou ou se beneficiou revela-se manifestamente abusivo.

Sustenta, ainda, que a documentação necessária à conclusão do financiamento bancário junto a CEF não foi apresentada pelas Rés no momento devido e oportuno, o que impeliu o Autor a contratar financiamento com o Banco Bradesco.

Sendo assim, requer sejam os requeridos condenados i) ao pagamento dos encargos devidos pela mora na entrega do imóvel; ii) indenização do valor correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora; iii) a diferença entre o valor cobrado pelo Banco Bradesco e pela CEF, com acréscimo de juros, multa e correção monetária, já que não foi realizado o financiamento junto a Caixa pela inexistência e averbação do “habite-se"; iv) indenização por danos morais; v) ressarcimento, em dobro, dos valores indevidamente cobrados relativos a comissão de corretagem.

Da contestação Devidamente citada, as requeridas apresentaram contestação, suscitando preliminarmente a prescrição da comissão de corretagem.

No mérito, alegam a inexistência de atraso na entrega, não havendo que se falar em abusividade no prazo de tolerância de 180 dias, bem como sustentam que a responsabilidade pela obtenção dos recursos para pagamento do saldo devedor é exclusivamente do promitente comprador, que pode realizar tal pagamento através de financiamento bancário, utilização de FGTS, entre outros, a sua escolha.

Por fim, argumentam a não configuração da responsabilidade civil, a inexistência de danos morais indenizáveis, bem como a impossibilidade de indenização pelos danos materiais, sendo descabido o pedido de lucros cessantes e multa moratória.

Da réplica Oportunizado o contraditório, o requerente rebateu os argumentos apresentados, bem como reiterou os termos da exordial.

Suspensão do processo às fls. 218, em razão de ser matéria afetada por força de determinação de tribunal superior acerca do Tema 970 e 971 do STJ.

Certidão de ID 50687633, certificando o julgamento dos temas. É o relatório.

Passo aos fundamentos da minha decisão.

DOS FUNDAMENTOS Inicialmente, verifica-se que a demanda se encontra em estado de julgamento, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida prescinde de produção de outras provas, mostrando-se suficientes os documentos acostados aos autos para a formação da convicção jurisdicional.

DA PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO TRIENAL Verifica-se que as Requeridas suscitam a ocorrência de prescrição do direito autoral de reivindicar a devolução da comissão de corretagem.

Nesse quesito, tenho que razão lhes assiste, porquanto o c.

STJ já fixou tese no sentido de que o prazo prescricional para a formulação de tal pretensão é de 03 anos, ao julgar o REsp 1551956/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a saber: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM.

SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.

TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.

Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). [...] (STJ.

REsp 1551956/SP.

Segunda Seção.

Rel Min Paulo de Tarso Sanseverino.

Julgado em 24/08/2016) Fixada tal premissa, haja vista que o contrato de promessa de compra e venda foi assinado em 13/11/2009, tendo o autor adimplido com a taxa de corretagem em 13/11/2009 (fls. 22/25) e a ação sido ajuizada em 26/08/2013, resta patente a ocorrência da prescrição.

Destarte, ACOLHO a prejudicial sob exame para DECLARAR prescrição a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

DO MÉRITO A priori, friso tratar-se de patente relação de consumo, na medida em que as partes se amoldam aos conceitos estabelecidos nos arts. 2º e 3º do CDC.

Nesse caminhar: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONSUMIDOR E CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - RELAÇÃO DE CONSUMO - PREVISÃO DE PRAZO DE CARÊNCIA - LICITUDE - PACTO DE ADESÃO - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DECORRENTE DO PROCESSO DE FINANCIAMENTO DO IMÓVEL - PEDIDOS IMPROCEDENTES. 1. É de consumo a relação jurídica substancial deduzida em juízo, porque fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujos elementos acusam o preenchimento dos requisitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor; 2. [...] (TJ-MG - AC: 10024123349250001 Belo Horizonte, Relator: Fernando Lins, Data de Julgamento: 28/03/2017, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2017) Contudo, alega o Requerente a ocorrência de atraso na entrega da obra e, em consequência, apontam a abusividade e ilegalidade de algumas cláusulas e valores suportados por ele, os quais passo a analisar de forma discriminada.

Quanto ao atraso, verifico dos documentos coligidos à peça de ingresso que: o contrato firmado entre as partes previu a data para expedição do habite-se para 01/04/2010 e a entrega das unidades ao dia 01/06/2010, conforme quadro de fls. 29, acrescida da prorrogação de 180 dias nas hipóteses de ocorrência de caso fortuito ou força maior, vide cláusula 16º.

No que toca a prorrogação de 180 dias, tendo em conta as peculiaridades inerentes à construção civil como, por exemplo, condições climáticas desfavoráveis, atrasos nos fornecimentos, prazos exigidos pelos órgãos fiscalizadores, entre outros, é razoável que se preveja um prazo de prorrogação, desde que observada a proporcionalidade.

Além disso, tal prática é costumeira no mercado imobiliário de imóveis na planta e, ainda, possui previsão legal, ex vi do art. 48, §2º da Lei 4.591/64.

Nessa lógica: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO DA OBRA.

ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

VALIDADE.

PREVISÃO LEGAL.

PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL.

ATENUAÇÃO DE RISCOS.

BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES.

CDC.

APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR.

PRAZO DE PRORROGAÇÃO.

RAZOABILIDADE. 1.

Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. [...] 5.

Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6.

A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.

Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7.

Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8.

Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.

Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9.

Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017) APELAÇÃO CÍVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER – PROMESSSA DE COMPRA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA PLANTA, COM FINANCIAMENTO BANCÁRIO - ATRASO DE ENTREGA DO IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE DA TAXA DE REPASSE NA PLANTA – DESCABIMENTO – ENCARGO PREVISTO CONTRATUALMENTE – NECESSIDADE DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL DURANTE DA FASE DE OBRAS – PEDIDO DE DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES REFERENTE A TAXA DE REPASSE NA PLANTA A CONTAR DA DATA PREVISTA DE ENTREGA, SEM O PRAZO DE PRORROGAÇÃO DE 180 (CENTO E OITENTA DIAS) – IMPOSSIBILIDADE – NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO A PARTIR DO TÉRMINO DA OBRA ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL – REQUERIMENTO DE MAJORAÇÃO DO VALOR ATRIBUIDO AOS DANOS MORAIS – VIABILIDADE – MAJORAÇÃO DE R$ 8.000,00 (OITO MIL REAIS) PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) DE ACORDO COM JULGADOS DESTE TRIBUNAL – MANUTENÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA – APELO PROVIDO PARCIALMENTE.

Não há qualquer ilegalidade na cláusula contratual que prevê a possibilidade de prorrogação de prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias, tendo em vista que eventuais atrasos são comuns, não se mostrando razoável que o construtor preveja antecipadamente e de forma precisa a data efetiva de entrega do imóvel. [...] (Ap 8650/2018, DES.

SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 19/06/2018, Publicado no DJE 25/06/2018) (TJ-MT - APL: 0012920802012811004186502018 MT, Relator: DES.

SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/06/2018, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 25/06/2018) Saliento que a contagem deverá ser em dias corridos e não apenas nos dias úteis, conforme entendimento exarado pelo STJ: RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS.

VALIDADE.

LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS.

JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR.

LUCROS CESSANTES.

DANO MATERIAL PRESUMIDO.

PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. "JUROS NO PÉ".

INCIDÊNCIA DURANTE O ATRASO DA OBRA.

AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA QUESTÃO FEDERAL CONTROVERTIDA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. 1.

Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2.

Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3.

Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos. 4.

Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5.

Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965).

Julgado específico desta Turma. 6.

Presunção de ocorrência de lucros cessantes em virtude do atraso na entrega da obra, dispensando-se prova de prejuízo.

Precedentes. 7.

Ausência de indicação da questão federal controvertida, no que tange à alegação de validade da cobrança de "juros no pé" durante o período de atraso da obra. Óbice da Súmula 284/STF. 8.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp 1727939/DF, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 17/09/2018) O autor sustenta que a entrega do empreendimento ocorreu no dia 25 de agosto de 2010.

Por sua vez, as requeridas informam que a entrega se deu em conformidade com o prazo de 180 dias de tolerância previsto contratualmente.

Outrossim, as requeridas ressaltam, ainda, que a responsabilidade pelo financiamento é do Autor e que a entrega das chaves com a respectiva imissão na posse do imóvel só deve ocorrer com a quitação do saldo final.

Sendo assim, a entrega das chaves do imóvel somente ocorreu após a quitação do saldo devedor em novembro/2010.

Primeiramente, destaco que a previsão que condiciona a data ao contrato de financiamento é abusiva, pois a vinculação pautada na data do futuro financiamento submete o consumidor a um prazo ilimitado, não sendo possível definir com certeza qual é o termo inicial para contagem.

Esse também é o entendimento deste E.

TJES, conforme julgado abaixo. [...] PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL VINCULADO À CONCLUSÃO DAS FUNDAÇÕES.

AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS FUNDAÇÕES.

NULIDADE DA CLÁUSULA RECONHECIDA.

LUCROS CESSANTES.

PRECEDENTES DO STJ. [...] Nesse sentido: ¿a conduta do recorrido em não estabelecer prazo para início das obras dos empreendimentos, se externa como ato abusivo (art. 51 CDC) que coloca o consumidor em desvantagem excessiva. [...] (TJ-ES - APL: 00189044620138080024, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 03/05/2016, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/05/2016) (grifou-se).

No entanto, não há que se falar em ressarcimento da diferença entre o o valor cobrado pelo Banco Bradesco e pela CEF para a realização do financiamento do imóvel, uma vez que os valores não foram discriminados nos autos.

Feitas tais considerações, verifico que a tolerância de 180 (cento e oitenta dias) iniciou-se da emissão do “Habite-se” com data prevista para o dia 01/04/2010, conforme parágrafo primeiro da Cláusula 16º, posteriormente sendo expedido pelos requeridos em 30/07/2010.

No entanto, considerando que a efetiva entrega do imóvel se deu em 20/11/2010 (fls. 119), forçoso o reconhecimento do atraso de mais de 07 meses (220 dias); decerto que a ré não logrou êxito em demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou força maior que ensejasse a dilação.

Neste ponto, não se pode olvidar que, caso fortuito consubstancia-se em situações imprevisíveis advindas de condutas humanas como, por exemplo, o defeito de um veículo que causa acidentes.

Já a força maior materializa-se nos eventos inevitáveis oriundos de forças da natureza, como seriam os casos dos furacões.

Nesse contexto, o colendo STJ fixou, em sede de recurso repetitivo, a tese sobre o tema nº 996, que estabelece a presunção do prejuízo do comprador no caso de descumprimento do prazo para entrega de imóvel.

Veja-se: 1.1.

Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4.

O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Diante disso, embora indefira a declaração de nulidade da cláusula de tolerância, reconheço a manutenção do atraso na entrega da unidade e passo à apuração dos danos que a parte autora possa ter sofrido em decorrência do atraso.

Tendo a contratada, ora ré, descumprido os termos do pacto, impositiva sua penalização.

PENALIDADES CONTRATUAIS Em razão do atraso na entrega da unidade imobiliária, a parte autora busca a aplicação das penalidades previstas no contrato para sua mora, em desfavor dos Requeridos.

Isto é, a inversão da cláusula penal prevista no contrato, a qual estabelece juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou fração e multa de 2% (dois por cento) em caso de inadimplemento, conforme cláusula 12º do contrato.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar sob o rito dos recursos repetitivos, firmou o entendimento de que “caso haja cláusula penal apenas para o descumprimento por parte do adquirente, esta deverá ser utilizada para fixar a indenização devida pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações de fazer ou de dar serão convertidas em perdas e danos, mediante arbitramento judicial” (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF, Segunda Seção, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019).

Assim, é possível a inversão dos encargos estipulados, ou seja, dos juros de mora de 1% ao mês e da multa de 2%.

No entanto, a Requerente pleiteia que tais percentuais sejam aplicados sobre o valor atualizado do imóvel.

Nesse ponto, cabe destacar o disposto no art. 413 do Código Civil, que prevê: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, considerando-se a natureza e a finalidade do negócio”.

Diante disso, embora a Autora requeira a incidência dos percentuais sobre o valor total do imóvel, a fim de evitar uma penalização desproporcional e o enriquecimento sem causa dos compradores, deve-se adotar como base de cálculo o valor efetivamente pago pela adquirente.

A propósito, colha-se: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA.

DATA DA ENTREGA DO IMÓVEL.

ENTREGA DAS CHAVES.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTIPULA O TÉRMINO DA OBRA COM A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR.

POSSIBILIDADE (TEMA Nº 971).

CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.

DESCABIMENTO (TEMA Nº 970).

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - A despeito de estipulada em contrato a data da conclusão da obra como sendo a da expedição do habite-se, haja vista o atraso na entrega por culpa da Ré, afigura-se abusiva a disposição, pois orienta a solução do litígio o arcabouço normativo do Código de Defesa do Consumidor.

Isso porque apenas com a efetiva entrega das chaves é que se concebe cessada a mora da construtora. 2 - A discussão acerca da possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 971 - Recursos Especiais nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: ?No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.? 3 - Por sua vez, a controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 970 - Recursos Especiais nº 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, tendo sido estabelecida a tese de que: ?A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes?. 4 - Restando omisso o contrato em relação à cláusula penal moratória que favoreça o consumidor na hipótese de atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora, caso existente disposição contratual que comine multa em favor do promitente vendedor, é dever invertê-la em benefício do promitente comprador.

Identificando-se, no pacto, cláusula mais adequada que apontada pelos Autores para a inversão pretendida, ela deverá ser utilizada, com ajustes na operação equitativa, até mesmo porque, inicialmente, não fora estabelecida para o fim que, com a inversão, se destina.

Assim, conquanto na cláusula esteja prevista multa moratória de 2% sobre o débito corrigido, com a inversão, impõe-se a acomodação de seu sentido para a situação dos autos, de sorte que a base de cálculo que deverá incidir sobre o período de atraso seja correspondente ao valor que efetivamente já tinha sido pago pelos promitentes compradores para a aquisição da unidade imobiliária. 5 - Realizada a inversão da cláusula penal moratória, é descabida a condenação da promitente vendedora ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes.

Apelação Cível dos Autores parcialmente provida.

Apelação Cível da Ré parcialmente provida. (TJ-DF 00230214520148070001 DF 0023021-45.2014.8.07.0001, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 22/10/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/11/2019 .

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Portanto, ao se aplicar a inversão da cláusula penal, os percentuais de multa e juros moratórios devem recair sobre o montante já quitado pelos Requerentes.

Dessa forma, é adequada a condenação dos Requeridos ao pagamento da multa de 2% sobre o valor adimplido, além de juros de mora de 1% ao mês, calculados pelo período de inadimplemento, quantia que será apurada em fase de liquidação de sentença.

LUCROS CESSANTES Os Autores pretendem a reparação pelos danos materiais, na forma de lucros cessantes, percebidos em decorrência do retardo na entrega da obra, consubstanciados nos valores de alugueres pagos no período de atraso, isto é, R$1.800,00 (mil e oitocentos reais) a partir da caracterização da mora até a efetiva entrega do bem.

No que concerne ao tema, destaco que a iterativa jurisprudência do colendo STJ se firmou no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consistente na ausência de entrega do imóvel na data firmada, acarreta o pagamento de indenização desta natureza, presumido-se o prejuízo do promitente comprador, posicionamento seguido pelos demais Tribunais pátrios.

A propósito, transcrevo: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO.

OFENSA AO ARTIGO 1.022 DO CPC.

AUSÊNCIA.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

LUCROS CESSANTES.

DANO PRESUMIDO.

REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR.

ADMISSIBILIDADE.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. [...] 4. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019). [...] 6.

Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.) No caso dos autos, observo que restou evidenciado o atraso na entrega da obra, o que por si só justificaria a procedência do pleito indenizatório pretendido pelo Requerente, pois se presume o prejuízo percebido pelos Requerentes que tiveram que pagar o valor do aluguel de outro imóvel durante o período de mora da Requerida.

Relativamente ao pleito indenizatório consubstanciado no ressarcimento de quantum equivalente ao valor de aluguel mensal de outro imóvel, impera uma análise à luz do entendimento dos egrégios Tribunais pátrios, a exemplo: [...] RECONHECIDO O DEVER DOS RÉUS DE RESSARCIR OS AUTORES PELAS PERDAS E DANOS VERIFICADOS.

PREJUÍZO PRESUMIDO COM O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

COMPRADORES QUE TÊM DIREITO AO RECEBIMENTO DE ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO EM QUE FICARAM PRIVADOS INDEVIDAMENTE DO USO DO BEM.

APLICAÇÃO DO ART. 402, CC.

PRECEDENTES DO STJ NO SENTIDO DE FIXAÇÃO NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL.

TERMO A QUO DO DECURSO DO PRAZO CONCEDIDO NA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E FINAL DA ENTREGA DAS CHAVES AOS AUTORES.

INDEVIDA A RESTITUIÇÃO DAS CONTRIBUIÇÕES PAGAS PELOS COMPRADORES AO GENITOR DO PRIMEIRO AUTOR PELO TEMPO EM QUE MORAVAM NA RESIDÊNCIA DELE.

DESPESA ABRANGIDA PELA CONDENAÇÃO EM PAGAMENTO DE ALUGUEIS.

DEVIDO O RESSARCIMENTO DAS DESPESAS COM SERVENTIAS EXTRAJUDICIAIS. [...] (TJ-SC - Apelação: 0300454-55.2016.8.24 .0048, Relator.: Saul Steil, Data de Julgamento: 20/02/2024, Terceira Câmara de Direito Civil) [...] Cabimento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a data prevista para entrega até a data da efetiva entrega das chaves.

DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.

Mero inadimplemento contratual .

Atraso inferior a três meses.

Sentença reformada para julgar a ação parcialmente procedente e condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a data prevista para a entrega até a data da entrega das chaves.

Sucumbência recíproca e proporcional.

Recurso parcialmente provido . (TJ-SP - AC: 10017502220228260625 SP 1001750-22.2022.8.26 .0625, Relator.: Fernanda Gomes Camacho, Data de Julgamento: 26/08/2022, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/08/2022) APELAÇÃO CÍVEL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA.

RESCISÃO .

CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.

SÚMULA 543 DO STJ.

JUROS DE MORA .

TERMO INICIAL.

CITAÇÃO.

LUCROS CESSANTES DEVIDOS. 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL .

MULTA MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES.

IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO (TEMA REPETITIVO Nº 970 DO STJ) SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 3 - A iterativa jurisprudência do C.

STJ se firmou no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consistente na ausência de entrega do imóvel na data firmada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 4 - Quanto ao percentual a ser fixado a título de lucros cessantes, merecer prosperar as razões apresentadas pela apelante, a fim de diminuir o valor dos lucros cessantes, de modo que o aluguel mensal seja fixado no percentual de 0,5% do valor do imóvel, durante os meses de outubro de 2012 a dezembro de 2012, levando-se em conta a data do atraso (01/10/2012) e a data da disponibilização da entrega pela ré (27/12/2012), com o juros de mora a partir da citação . 5 - Aplicação do Tema Repetitivo nº 970 do STJ, de modo que incompatíveis se mostram as condenações simultâneas referentes a indenização por lucros cessantes e ao pagamento da multa prevista na cláusula penal, sendo que, no caso em comento, se revela razoável a preservação da condenação a título de lucros cessantes. 6 - Recurso parcialmente provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0016168-46.2014 .8.08.0048, Relator.: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 4ª Câmara Cível) Deste modo, diante da pertinência do pleito indenizatório, com base nos posicionamentos supratranscritos, inclusive deste egrégio TJES, de rigor a procedência do pedido de fixação de lucros cessantes, mas no valor igual a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor do imóvel por mês de atraso na entrega da obra.

DANOS MORAIS Por fim, o Requerente alega ter sofrido danos morais em razão da demora na entrega da unidade imobiliária.

A jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção do colendo Superior Tribunal de Justiça dispõe no sentido de que “o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador” (AgInt no REsp 1807584/SE, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 09-09-2019, DJe 12-09-2019), já tendo também sido assentado o “cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel” (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 09-09-2019, DJe 11-09-2019).

Neste contexto, considerando que a efetiva entrega da unidade se deu após mais de dois anos contados do último prazo fixado, vislumbro a existência de dano moral indenizável.

Eis o entendimento do egrégio TJES em casos similares: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL .

ATRASO SUPERIOR A 11 (ONZE) MESES.

DANO MORAL CONFIGURADO.

PROVIMENTO DO RECURSO.

SENTENÇA REFORMADA I .

CASO EM EXAME 1.

Apelação interposta contra sentença que, em ação indenizatória movida em face de construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

A sentença reconheceu a ilegalidade da cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo contratual de entrega do empreendimento, determinando a restituição simples dos valores pagos a esse título; condenou a construtora ao pagamento da multa moratória prevista contratualmente e à devolução da taxa de assessoria e intervenção.

O pedido de indenização por danos morais foi julgado improcedente .

A Apelante pleiteia a reforma da sentença apenas para incluir a condenação por danos morais, sob alegação de prejuízos financeiros e violação de direitos personalíssimos devido ao atraso na entrega do imóvel.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) determinar se o atraso na entrega do imóvel, aliado à cobrança de taxas indevidas, configura dano moral indenizável; e (ii) estabelecer o valor adequado para eventual indenização por danos morais .

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O atraso significativo na entrega do imóvel, mesmo após o período de tolerância contratual de 180 dias, configura situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor cotidiano, justificando a reparação por danos morais. 4 .

O inadimplemento contratual da construtora, em casos de longa espera para a entrega do imóvel destinado à moradia, acarreta angústia e frustração ao consumidor, lesando direitos da personalidade e causando sofrimento que justifica a indenização. 5.

A fixação da indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) é considerada justa e razoável, observados o porte econômico da construtora, a gravidade do descumprimento e o valor arbitrado em precedentes do Tribunal em casos similares .

IV.

DISPOSITIVO 6.

Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00212925020168080012, Relator.: ALDARY NUNES JUNIOR, 4ª Câmara Cível) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO .

VALIDADE DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.

ATRASO SUPERIOR A 10 (DEZ) MESES.

DANO MORAL CONFIGURADO.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA .

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1.

Ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por comprador de imóvel em construção. 2 .

Pedido julgado procedente em relação aos danos materiais e improcedente no tocante aos danos morais.

Recurso do consumidor. 3.

O c .

STJ reputa válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização.

Precedentes do e.

TJES e do c.

STJ . 4.

O atraso na entrega da obra, na espécie superior a 10 (dez) meses além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, configura dano moral, haja vista a necessidade constante do consumidor a promover constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 5.

Dano moral fixado em R$ 5 .000,00 (cinco mil reais). 6.

Sentença parcialmente reformada. 5 .

Recurso conhecido e provido em parte.

Maioria de votos. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0005082-84.2017 .8.08.0012, Relator.: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, 4ª Câmara Cível) Logo, de rigor o acolhimento do pleito indenizatório, tendo por base a jurisprudência posta e a situação de angústia por se tratar de um bem essencial e o extenso lapso temporal de mora por parte das Requeridas.

Diante desse cenário, em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, fixo os danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

DO DISPOSITIVO Isto posto, julgo parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar as Requeridas, solidariamente: a) ao pagamento de multa de 2% sobre o valor adimplido pelos Requerentes e de juros de mora de 1% ao mês, calculados pelo período de mora, sendo aplicada em desfavor das Requeridas a previsão do item 10 da Cláusula 12° do contrato. b) ao pagamento de indenização por lucros cessantes correspondentes ao valor de 01 aluguel no patamar de 0,5% sobre o valor do imóvel adquirido; c) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor.

Via de consequência, declaro extinto o feito, na forma do art. 487, I, do CPC/15.

Diante da sucumbência mínima do autor, condeno as Requeridas ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios ao representante da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, em atenção ao art. 85, §2º do CPC/15.

Com o trânsito em julgado e, inexistindo pendências, arquivem-se os autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Vitória/ES, 11 de abril de 2025.

Felipe Leitão Gomes Juiz de Direito (Ofício DM nº 0293/2025)