TJES - 0036465-10.2018.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 0036465-10.2018.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO 'LA RESIDENCE VICTORIA' REQUERIDO: AGENCIA MARITIMA UNIVERSAL LTDA INTIMAÇÃO ELETRONICA Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível, foi encaminhada a intimação eletrônica PARA APRESENTAR MANIFESTAÇÃO AOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO PRAZO DE 05 (CINCO) DIAS .

VITÓRIA-ES, [data conforme assinatura eletrônica]

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 0036465-10.2018.8.08.0024 SENTENÇA O Condomínio do Edifício La Residence Victória, devidamente qualificado na petição inicial, propôs a presente ação de cobrança em face da Agência Marítima Universal Ltda., igualmente qualificada nos autos, que foram registrados sob o nº 0036465-10.2018.8.08.0024.

Narra a parte autora, em breve síntese, que a demandada é proprietária da unidade "cobertura nº 01", integrante do condomínio autor, e não adimpliu as taxas condominiais correspondentes aos meses de agosto, setembro, outubro e novembro de 2018, resultando em débito atualizado de R$ 8.797,96 (oito mil setecentos e noventa e sete reais e noventa e seis centavos), na data da propositura da ação.

Formulou, então, pedido de condenação da demandada ao pagamento do débito supramencionado, devidamente acrescido dos encargos moratórios.

A petição inicial veio instruída com os documentos de folhas 05/18.

O recolhimento do preparo foi realizado (fl. 20).

Citada (fl. 34), a demandada ofertou contestação, na qual arguiu preliminarmente a inépcia da petição inicial, ante a ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação, mormente planilhas discriminadas dos débitos.

No mérito, a demandada sustenta a abusividade da multa moratória de 20% (vinte por cento) prevista na convenção condominial, pugnando por sua redução ao patamar legal de 2% (dois por cento), nos termos do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, bem como aduz a confusão entre despesas concernentes ao pool locatício e às áreas comuns do condomínio, ressaltando que seu imóvel, não integrante do complexo hoteleiro, estaria sendo onerado indevidamente com rateios indevidos de serviços hoteleiros (fls. 40/51).

Sobre a contestação manifestou-se o autor, rebatendo os argumentos defensivos e afirmando que o réu não nega a existência do débito e que as taxas foram devidamente aprovadas em assembleia (fls. 59/61).

Instadas a manifestarem interesse na produção de outras provas e na realização de audiência de conciliação (fl. 66), o demandante requereu o julgamento antecipado (fls. 71/73), enquanto a demandada requereu a produção de prova pericial contábil (fls. 76/77).

Nenhuma das partes demonstrou interesse na audiência conciliatória.

Em decisão de saneamento (fls. 81/83), rejeitou-se a questão preliminar de inépcia da petição inicial, delimitou-se como questão fático-jurídica da causa "a extensão do débito relativo às taxas condominiais" e, ainda, deferiu-se a realização de prova pericial contábil, nomeando perito.

Após a apresentação dos quesitos pelas partes (fls. 86/89 e 90/91) e o depósito dos honorários periciais pela ré (ID 30713866), o expert nomeado pelo Juízo, apresentou laudo técnico (ID 32563533).

A parte autora manifestou concordância com o laudo pericial (ID 33896800).

A parte ré, por sua vez, apresentou impugnação ao laudo, sustentando que o expert não respondeu adequadamente aos quesitos que versavam sobre a distinção entre despesas condominiais comuns e despesas exclusivas do pool hoteleiro, requerendo esclarecimentos complementares (ID 34313755).

O perito apresentou esclarecimentos adicionais (ID 40054032), mantendo suas conclusões originais.

Em novas manifestações, o Condomínio reiterou a procedência de sua pretensão (ID 41480448), ao passo que a ré insistiu na insuficiência dos esclarecimentos prestados, requerendo seja determinada a complementação do laudo ou realização de nova perícia (ID 41922611).

Este é o relatório.

Inicialmente, cumpre rejeitar o pleito da parte ré no sentido de determinar complementação do laudo pericial ou realização de nova perícia.

O laudo apresentado pelo perito nomeado pelo Juízo é suficientemente esclarecedor e conclusivo, respondendo de forma técnica e objetiva a todos os quesitos formulados pelas partes.

A prova pericial é inequívoca ao concluir que os valores cobrados correspondem exatamente aos valores estabelecidos e aprovados em Assembleia Geral Ordinária realizada em 20 de junho de 2018, atinentes à cota condominial da unidade "cobertura nº 01", de titularidade da ré.

Em resposta ao quesito nº 3 formulado pela própria demandada, o especialista afirmou que as despesas relacionadas têm relação, em sua totalidade, com a área comum do edifício (ID 32563533 - fl. 5): 3 – AS DESPESAS RELACIONADAS PARA A COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL TÊM RELAÇÃO, EM SUA TOTALIDADE, COM A ÁREA COMUM DO EDIFÍCIO? Resposta: Sim.

Na convenção do Condomínio do Edifício “Lá Residence Victoria”, páginas 10, especificamente no item 8.2 “ORÇAMENTO ANUAL DAS DESPESAS ORDINÁRIAS” Item 8.2 – Anualmente será elaborado, pela administradora, e aprovado pela Assembleia Geral Ordinária, um orçamento das despesas ordinárias de conservação, manutenção, reparação, limpeza e administração das contas referentes às partes comuns, além daquelas já existentes para a prestação dos serviços obrigatórios.

Item 8.3 – A quota-parte cabente a cada condômino ou titular de unidade autônoma será obtida pelo rateio das parcelas previstas no orçamento aprovado em Assembleia Geral Ordinária. (ASSIM ESTÁ ESCRITO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO).

Portanto, não há falar em confusão entre despesas da área comum do condomínio e despesas do pool hoteleiro, como suscitado pela demandada.

Dessa maneira, as providências vindicadas pela parte demandada são desnecessárias para a solução da demanda.

Ultrapassado esse ponto, cinge-se a controvérsia em perquirir a obrigação da parte ré em adimplir as cotas condominiais referentes à unidade "cobertura nº 01", integrante do condomínio Edifício La Residence Victória, vencidas entre os meses de agosto a novembro de 2018.

Em sua defesa, a demandada não nega a existência do débito, porém assevera a insuficiência de detalhamento dos valores, abusividade da multa e, principalmente, a alegada confusão entre valores de rateio concernentes ao pool locatício e à área comum.

Em que pese as alegações da demandada, a pretensão autoral merece prosperar in totum.

O condomínio, devidamente representado judicialmente pela pessoa de seu síndico (CPC, art. 75, inc.

XI; CC, art. 1.348, inc.

II), pode cobrar de seus condôminos as taxas ou contribuições condominiais que estejam pendentes, as quais constituem obrigação legal dos seus condôminos, conforme estipulação legal (CC, arts. 1.315 e 1.336, inc.

I c/c.

Lei nº 4.591/1964, art. 12).

No caso dos autos, diferentemente do que sustenta a parte demandada, a prova pericial foi categórica em confirmar que os valores cobrados correspondem exatamente aos valores estabelecidos e aprovados em Assembleia Geral Ordinária realizada em 20 de junho de 2018, conforme salientou o perito, tanto no laudo inicial quanto nos esclarecimentos complementares.

O laudo pericial, mediante análise técnica dos documentos apresentados, confirmou a adequação dos valores cobrados àqueles estabelecidos em Assembleia Geral Ordinária, bem como a conformidade dos cálculos de atualização com as disposições da convenção condominial.

Com efeito, o perito nomeado pelo juízo expressamente concluiu que "os valores cobrados correspondem exatamente aos valores estabelecidos e aprovados em Assembleia Geral Ordinária realizada em 20/06/2018" (ID 32563533).

No que se refere à alegada confusão entre despesas comuns e despesas exclusivas do pool hoteleiro, o expert concluiu pela inexistência de tal vício, afirmando categoricamente que as taxas cobradas referem-se exclusivamente às áreas comuns do edifício.

Ademais, o perito, em seus esclarecimentos complementares, manteve suas conclusões originais e argumentou que as despesas incluídas na taxa condominial foram aprovadas em Assembleia Geral Ordinária e que não lhe caberia questionar deliberações já tomadas em assembleia, o que se mostra absolutamente correto.

De fato, a deliberação assemblear que estabeleceu os valores das taxas condominiais goza de presunção de legitimidade, sendo que eventual impugnação a tais valores deveria ter sido veiculada pelos meios próprios, no momento oportuno, e não como matéria de defesa em ação de cobrança.

Outrossim, é cediço que as deliberações tomadas em assembleia condominial têm força vinculante em relação a todos os condôminos, mesmo para os ausentes.

Assim, o condômino responde pelos encargos do condomínio independentemente da sua anuência e do seu comparecimento ou não a assembleia.

Da simples circunstância da sua integração universo condominial decorre sua responsabilidade de arcar com as despesas comuns, na proporção de sua quota parte (STJ, AgRg no Ag n. 4.912/RS, Rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, j. 23.10.1990, DJ de 19.11.1990, p. 13263.).

No caso em apreço, os valores das taxas condominiais cobradas foram regularmente aprovados em assembleia, não havendo qualquer ilegalidade no rateio efetuado.

O estabelecimento de direitos, deveres e obrigações dos condôminos de um condomínio, entre outras questões atinentes à vida condominial, é realizado mediante a deliberação dos condôminos em assembleias gerais, cujas determinações são soberanas, constituindo o denominado "querer da maioria", salvo quando violarem disposições da lei ou da convenção do condomínio, hipótese não demonstrada no caso em apreço.

Dito de outra foram, a vontade do condomínio é manifestada pela assembleia dos condôminos, que, na forma prevista na convenção condominial e na lei, decidem, por maioria, os rumos que devem ser dados às coisas comuns, competindo ao síndico, na qualidade de representante do condomínio, executar aquilo que foi decidido pela maioria, e aos condôminos se submeter a ela, ainda que não concordem com a decisão tomada. (TJPR, RI nº 0075857-28.2019.8.16.0014, Rel.

Juiz Irineu Stein Junior, 2ª Turma Recursal, j. 28.5.2021, pub. 29.5.2021).

Estabelecida a obrigação de pagar (quota condominial) em deliberação assemblear, é dever do condômino seu pagamento.

Malgrado a parte ré alegue que o condomínio autor tenha cobrado multa abusiva, o perito foi categórico ao responder ao quesito nº 3 da parte autora, afirmando que "os cálculos apresentados na inicial computam a correção monetária e juros de mora estabelecidos na convenção do Edifício, mas sem a incidência de multa" (ID 32563533 - fl. 4).

Resta, portanto, afastada a alegação de abusividade da multa moratória, considerando que esta sequer foi aplicada no cálculo apresentado na peça exordial.

Destaca-se, por fim, que a jurisprudência pátria reconhece que, mesmo em se tratando de inadimplemento de obrigação contratual, no caso de cobrança de cotas condominiais, os débitos deverão ser monetariamente atualizados a partir da data de cada vencimento.

Os juros e a multa moratórios, por sua vez, deverão incidir à base contratual a partir dos vencimentos, haja vista tratar-se de mora ex re, que não depende de qualquer ato do credor, tais como interpelação ou citação, nos termos do artigo 397 do Código Civil.

Nesse sentido é a decantada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consoante se infere da seguinte ementa de julgado: "AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL.

DÍVIDAS CONDOMINIAIS.

PERCENTUAL DOS JUROS MORATÓRIOS.

AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL TIDO COMO VIOLADO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF.

DIES A QUO DA INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS DE MORA.

VENCIMENTO.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

No que concerne à correta fixação do percentual dos juros moratórios, verifica-se a ausência da indicação do dispositivo reputado violado, situação que atraí o óbice da Súmula n. 284 do STF. 2.

A jurisprudência este Sodalício firmou o entendimento de que, ao se tratar de ação de cobrança de cotas condominiais, os juros moratórios e a correção monetária incidem a partir do vencimento de cada parcela.

Precedentes. 3.

Agravo regimental a que se nega provimento." (STJ, AgRg no REsp 660220/SP, 3.ªT., Rel.

Min.

Conv.

Vasco Della Giustina, j. 6.4.2010, DJe 14.4.2010).

Nessa toada, a pretensão inicial merece integral acolhimento, porquanto devidamente comprovada a existência do débito referente às taxas condominiais dos meses de agosto, setembro, outubro e novembro de 2018, bem como sua correção e exigibilidade.

Dispositivo.

Ante o expendido, julgo procedente o pleito autoral para condenar a demandada a pagar ao autor o valor de RS 8.797,96 (oito mil setecentos e noventa e sete reais e noventa e seis centavos), quantia já atualizadas até a data da propositura da demanda (6.11.2018), com correção monetária pelo INPC-IBGE e juros de mora à taxa de 1% (um por cento) ao mês a partir do vencimento de cada parcela (CC, art. 397).

Com isso, dou por meritoriamente resolvida a presente causa (CPC, art. 487, inc.

I).

Ante a sucumbência, condeno a ré a restituição ao autor das custas adiantadas, atualizadas a partir do desembolso pelo INPC - IBGE (4.12.2018 - fl. 20), bem como ao pagamento das custas eventualmente pendentes.

Condeno a parte demandada, ainda, ao pagamento da verba advocatícia de sucumbência que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

P.

R.

I.

Vitória-ES, 15 de abril de 2025 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito