TJES - 0038061-34.2015.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefones: 3134-4731 (Gabinete) / 3134-4710 (Secretaria) PROCESSO Nº 0038061-34.2015.8.08.0024 AUTOR: JULIO MORAES PERNAMBUCO FILHO REQUERIDOS: TAJ VIX SERVICOS DE ALIMENTACAO LTDA, CAMILO COLA NETO S E N T E N Ç A 1.

Relatório Cuidam os autos de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO ajuizada por JÚLIO MORAES PERNAMBUCO FILHO em face de TAJ VIX SERVIÇOS DE ALIMENTAÇÃO LTDA e CAMILO COLA NETO, conforme petição inicial de fls. 02/07 e documentos subsequentes.

O autor alega, em síntese, que: i) os requeridos são locatários do imóvel do requerente localizado na Rua Joaquim Lírio, n. 76, Praia do Canto, Vitória/ES; ii) inicialmente, a locação foi celebrada, no dia 01/01/2011, com Gustavo Todeschini de Andrade e José Rubem Cid Pinto; iii) no dia 02/07/2012, os locatários cederam, mediante aditivo contratual e com a anuência do requerente, sua posição contratual para os requeridos; iv) o aluguel mensal deveria ser pago até o dia 05 (cinco) do mês seguinte ao vencido no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) durante os primeiros 12 meses da locação, R$ 19.000,00 (dezenove mil reais) nos 12 meses seguintes e, após, R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a cada mês; v) além do valor do aluguel, os locatários também eram responsáveis pelas tarifas de água, esgoto e energia e pelo IPTU; vi) no aditivo contratual firmado, o locatário Camilo Cola Neto deu em caução, para garantia do cumprimento da obrigação locatícia, o imóvel de sua propriedade constituído pelo lote n° 61, da Quadra 04, do loteamento “Nova Guarapari”, Módulo 01, situado em Meaípe, Guarapari/ES, com matrícula n. 51.880 do Livro 2 do Cartório de Registro Geral de Imóveis de Guarapari, tendo se obrigado a apresentar em dez dias o contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis para averbação dessa garantia e apresentar a respectiva certidão ao locador dentro de sessenta dias da data do aditamento; vi) não cumpriu com a obrigação de apresentar a referida certidão; vii) os requeridos estão em atraso com os aluguéis referentes aos meses de maio, junho, julho, agosto, setembro e outubro de 2015 e não têm encaminhado ao requerente os comprovantes de pagamento de encargos da locação; viii) teve conhecimento que o pagamento do IPTU não vem sendo realizado, o que o levou a parcelar a referida dívida para não ser inscrito em dívida ativa.

Diante disso, requer: i) a concessão liminar do despejo; ii) a procedência da demanda para declarar rescindido o contrato de locação celebrado entre as partes, com o consequente despejo; iii) após o despejo, o prosseguimento da demanda para a cobrança dos aluguéis em atraso e encargos da locação vencidos até a data do efetivo despejo e desocupação do imóvel, multa, juros e despesas processuais.

Decisão às fls. 34/35, que indeferiu o pedido liminar de despejo e determinou a citação dos requeridos.

Mandado de citação expedido à fl. 36. À fl. 37, o demandado TAJ VIX Serviços de Alimentação LTDA junta procuração aos autos. Às fls. 39/40, o requerente informa que no imóvel locado funciona um estabelecimento comercial de terça-feira a sábado no horário de 18 horas a 02 horas, requerendo o cumprimento do mandado de citação.

Certidão do Oficial de Justiça à fl. 43-verso, em que atesta a citação por hora certa do requerido TAJ VIX.

Certidão do Oficial de Justiça à fl. 45-verso, em que atesta que não foi possível a citação do requerido Camilo Cola Neto. Às fls. 46/51, a parte autora requer a reapreciação do pedido liminar.

Decisão às fls. 57/58, que indeferiu o pedido de reapreciação da medida liminar e determinou a intimação do requerente para apresentar o endereço onde o segundo demandado possa ser citado. Às fls. 59/62, o requerente pleiteia a expedição de liminar de ordem de sequestro de todos os bens encontrados no interior do bar e restaurante. Às fls. 65/66, o requerente pugna pela imissão na posse do imóvel ou o pelo sequestro do imóvel.

Decisão às fls. 77/79, que determinou a expedição de mandado para que o Oficial de Justiça se dirija ao imóvel objeto do contrato de locação para lavrar auto atestando o abandono do imóvel, bem como as condições em que este se encontra.

Mandado de diligência expedido à fl. 81. Às fls. 82/83, petição do requerido TAJ VIX juntando aos autos laudo de vistoria técnica realizado em setembro de 2016 no imóvel objeto da locação e entregando as chaves do referido imóvel.

Certidão à fl. 84, que atesta que as chaves anexadas foram desentranhadas e entregues ao patrono do requerente.

Auto de constatação do estado do imóvel lavrado pelo oficial de justiça à fl. 125.

Decisão às fls. 127/128, que deferiu o pedido de imissão na posse do imóvel indicado na inicial. Às fls. 136/138, o demandante requer o prosseguimento da demanda em relação à condenação dos locatários no pagamento dos aluguéis e encargos, contados até a data em que o locador foi imitido na posse do imóvel locado, bem como a citação do requerido Camilo Cola Neto via postal e, caso esta não seja concretizada, que a citação seja feita por edital simplificado.

Despacho à fl. 140, que determinou a citação do requerido Camilo Cola Neto no endereço informado à fl. 138.

Após tentativas de citações infrutíferas, foi proferido Despacho à fl. 149, que determinou a citação por edital do demandado Camilo Cola Neto.

Contestação do demandado Camilo Cola Neto às fls. 152/173, em que alega que: i) no período em que, supostamente os requeridos estavam inadimplentes, estava sendo cumprido um acordo entre as partes, o qual abrangia a importância referente aos aluguéis dos meses de fevereiro, março, abril e maio de 2015; ii) em meados de 2015, o requerente enviou uma notificação extrajudicial ao requerido TAJ VIX solicitando o pagamento dos aluguéis vencidos de fevereiro a maio de 2015, o que levou a celebração de um acordo entre as partes no valor de R$ 91.381,57 (noventa e um mil, trezentos e oitenta e um reais e cinquenta e sete centavos), que abrangia os quatro meses de aluguel; iii) o acordo seria cumprido em duas parcelas, vencidas nos dias 29/05/2015 e 29/06/2015; iv) o acordo foi integralmente quitado com irrisórios atrasos que não superaram uma semana; v) os requeridos mantinham contato com o requerente e sua esposa e pediram compreensão destes em relação à locação; vi) o valor de R$ 22.047,01 (vinte e dois mil, quarenta e sete reais e um centavo) cobrado a título de aluguel pelo requerente era excessivo às condições dos requeridos à época; vii) após cumprirem o acordo, tentaram negociar a quantia que dispenderiam nos meses subsequentes, mas o requerente se mostrava irredutível; viii) sempre tiveram boa-fé em proceder o pagamento das parcelas vincendas; ix) assim que tiveram condições de pagar os meses em atraso, assim o fizeram; x) as parcelas referentes a junho, julho, agosto e setembro de 2015 estão quitadas, assim como o IPTU; xi) o requerente pagou o IPTU em duplicidade, pois os requeridos tinham ciência que o recolhimento de tal parcela era de sua responsabilidade; xii) propuseram renovar o contrato de locação por mais trinta e seis meses com o aluguel no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) mensais, sendo as oito parcelas vencidas diluídas nas trinta e seis parcelas dos aluguéis a vencerem, sendo o primeiro vencimento dia 10/06/2016 e o último em maio de 2019; xiii) inicialmente, a proposta foi aceita pelo requerente, tendo o primeiro depósito sido realizado; xiv) o requerente desistiu do que foi acordado, deixando os requeridos sem saída; xv) o acordo de redução de aluguéis foi realizado de forma verbal, o que é válido e lícito; xvi) o requerente invadiu o imóvel antes do pronunciamento judicial; xvii) cabe cogitar que o estado deplorável do imóvel tenha sido causado pelo próprio requerente, que invadiu o imóvel, sem qualquer autorização ou acompanhamento de funcionários da justiça, após a elaboração do laudo juntado nestes autos; xviii) o requerente descumpriu a cláusula 9 do contrato, estando funcionando no imóvel objeto do presente contrato estabelecimento que exerce a mesma atividade do demandado TAJ VIX; xix) o requerente jamais cobrou que fosse apresentada a inserção de ônus no imóvel dado em garantia; xx) o contrato de locação envolve prestações recíprocas; xxi) a parcela referente ao mês de maio está sendo cobrada de forma indevida, uma vez que já foi adimplida, o que caracteriza repetição do indébito no valor de R$ 45.960,78 (quarenta e cinco mil, novecentos e sessenta reais e setenta e oito centavos), que deverá ser abatido do valor total do débito remotamente apurado em sentença.

Diante disso, requer a improcedência dos pedidos autorais.

Réplica às fls. 229/236, em que traz que: i) a contestação comete erro ao confundir o mês de vencimento da obrigação com o mês de competência, sendo que o aluguel deveria ser pago até o dia 05 do mês seguinte ao vencido, conforme cláusula 30, item 14; ii) o valor de R$ 91.181,57 corresponde aos aluguéis de janeiro, fevereiro, março e abril de 2015, conforme a planilha anexa à notificação; iii) a alegação de que houve acordo para redução do aluguel devido a dificuldades financeiras dos locatários não tem fundamento, pois não foi celebrado tal acordo; iv) o autor continuou a buscar o prosseguimento da ação de despejo pelo valor original do contrato; v) a alegação de que os locatários pagaram tributos municipais sobre o imóvel não é verdadeira, pois foi apresentado comprovante de pagamento apenas de algumas parcelas de IPTU e taxas; vi) as contas de fornecimento de energia elétrica não foram pagas; vii) a acusação de que o autor invadiu o imóvel é infundada, uma vez que o imóvel foi esvaziado pelo locatário, conforme laudo de setembro de 2016, e as chaves foram depositadas em juízo; viii) o ato de fotografar o imóvel vazio, para evidenciar seu abandono, não configura invasão; ix) a alegação de que o autor descumpriu o contrato ao permitir que outra empresa explorasse o fundo de comércio da "Taj Vix" é equivocada; x) após o abandono do imóvel pelos locatários, ele foi alugado para um supermercado; xi) mesmo que os ramos de negócio fossem semelhantes, os locatários não poderiam reclamar, pois descumpriram o contrato, deixando de pagar os aluguéis e abandonando o imóvel. À fl. 252, o requerente pleiteia prioridade na tramitação do processo por ser pessoa idosa.

Despacho à fl. 255, que determina que a Secretaria certifique se o requerido TAJ VIX apresentou contestação no prazo legal ou se referido prazo transcorreu sem manifestação.

Certidão à fl. 256, que atesta que o requerido TAJ VIX compareceu aos autos espontaneamente às fls. 37/38 e que se manifestou às fls. 82/83, mas não apresentou defesa no prazo legal.

Sentença às fls. 257/277, que julgou parcialmente procedente o pleito autoral.

Apelação interposta pelos requeridos às fls. 282/289.

Contrarrazões de Apelação às fls. 295/307.

Decisão Monocrática às fls. 311/314, que anula a sentença e possibilita que as partes possam manifestar o seu interesse na produção de provas.

Agravo Interno interposto pelo autor às fls. 316/333.

Contrarrazões às fls. 343/354.

Acórdão às fls. 365/371, que nega provimento ao recurso.

Ao id 24552143, o autor requer que seja proferida nova sentença de procedência.

Despacho de id 41008156, que intima os demandados para informarem as provas que desejam produzir.

Os demandados requerem a realização de prova testemunhal.

Despacho de id 48045541, que defere a produção de prova oral e designa audiência de instrução e julgamento.

Termo de Audiência de id 55819571, em que consta que houve a oitiva da testemunha Wanderson Francisco Silva, conforme excerto a seguir: WANDERSON FRANCISCO SILVA: Às perguntas do juiz, respondeu que: i) trabalhou no empreendimento TAJ VIX; ii) em período anterior ao ano de 2015, era garçom; iii) em período posterior ao ano de 2015, até mais ou menos 2017, foi gerente; iv) não tem interesse processual no processo e não ficou pendência quanto a esse vínculo trabalhista; v) foi ele quem entregou o estabelecimento, todo o recolhimento de material, até o último fechamento da porta; vi) entregou para o Saulo, que era o dono na época, que acha que era sócio do Camilo; vii) entregou as chaves para o Saulo; viii) ele teve que tirar mesa, cadeira, para entregar o imóvel, uma vez que precisava ser desocupado; ix) tudo que precisou ser retirado, foi retirado, dando tudo certo; x) a entrega se deu em perfeito estado, mas sem fazer modificações (ex.: tirar parede do lugar); xi) não sabe o que aconteceu depois, entregou as chaves nas mãos do Saulo, que estava bem chateado, bem depressivo. Às perguntas da advogada dos requeridos, respondeu que: i) sabia que as coisas não estavam boas, o que motivou a fecharem o estabelecimento; ii) soube que teve que fazer algumas negociações no aluguel e que este era muito caro; iii) não foram despejados, mas decidiram parar, porque não estava dando mais; ix) chegaram num ponto em que não conseguiram mais trabalhar; x) havia pessoas nos arredores que denunciavam o som alto à polícia, mesmo que não tivesse, ocasionando até o disco silêncio, o que tornou impossível trabalhar; xi) não conhece o Júlio, então autor, mas sim sua esposa, a Sra.

Margarida, que já tinha ido lá umas duas vezes; xii) até então, para ele, quem era dona era a Sra.

Margarida; xiii) depois da entrega do local, ficou sabendo que o local virou um mercadinho, com música ambiente, vendendo marmitas prontas, no ramo alimentício; xiv) se recorda de uma reunião em que o Saulo comentou que fez uma negociação com a proprietária do imóvel, não se recordando mais de nada a esse respeito. Às perguntas do advogado do autor, respondeu que: i) o novo empreendimento que substituiu o TAJ VIX é um mercado, com música ambiente; ii) para ele, é um supermercado que vende comida e tem música; iii) o TAJ VIX tinha uma pista de dança quase perto do horário de fechamento; iv) no novo local, não existe pista de dança; v) não participou das reuniões com a Sra.

Margarida, o que sabe é pelo que lhe foi contado; vi) crê que estavam com aluguéis atrasados, mas não foi lhe dito isso expressamente; vii) acha que o aluguel estava na casa dos vinte ou trinta; viii) não lembra o que ficou combinado entre a Sra.

Margarida e o Saulo; ix) o Saulo disse que tinha feito um acordo e que ficaria melhor para trabalhar diante disso; x) o conteúdo que ficou, não se recorda; xi) o fato do Saulo ter lhe dito que ficou tudo resolvido, isso foi uma formalização, mas que ele não participou da reunião; xii) não sabe o que ficou combinado dentro da sala.

Alegações finais apresentadas pelo requerente ao id 61886841.

Alegações finais apresentadas pelos requeridos ao id 62822732. É o relatório.

Decido como segue. 2.

Fundamentação 2.1 Mérito Cuida-se de ação de despejo por meio da qual a parte requerente pretende a extinção do contrato de locação, com o despejo definitivo da requerida, bem como a sua condenação ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios inadimplidos.

A ação de despejo com cobrança de aluguéis está disciplinada na Lei n. 8.425/1991.

Transcrevo os dispositivos legais pertinentes ao tema: Art. 9º da Lei n° 8.425/1991.

A locação também poderá ser desfeita: (…) II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) Segundo a regra da distribuição do ônus probatório, em demandas como a presente, em que a causa de pedir repousa no suposto inadimplemento de locatário em relação a contrato de locação, cabe ao requerente (locador) a prova do fato constitutivo do seu direito, qual seja, a prova da relação locatícia com os requeridos (locatários), ao passo que cabe aos demandados a prova quanto à existência de fato extintivo do direito do demandante (notadamente diante da impossibilidade de se fazer prova negativa, no caso), isto é, a prova da quitação dos aluguéis mensais. É incontroverso que as partes firmaram contrato de locação de imóvel não residencial (fls. 14/16) situado na Rua Joaquim Lírio, n. 76, Praia do Canto, Vitória/ES.

A princípio, o contrato foi celebrado em 01/01/2011 entre o autor (locador) e Gustavo Todeschini de Andrade e José Rubem Cid Pinto (locatários), pelo prazo determinado de 05 (cinco) anos.

Posteriormente, em 02/07/2012, foi firmado aditivo contratual (fls. 18/20), por meio do qual os locatários cederam sua posição contratual para os requeridos, com anuência do autor.

Pois bem.

Destaco que a presente demanda perdeu o objeto quanto ao pedido de despejo, tendo em vista que as chaves foram entregues em juízo pelo requerido TAJ VIX em outubro de 2016 (fl. 84), e a imissão na posse foi concedida ao autor às fls. 127/128.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE DESPEJO.

CITAÇÃO DO RÉU.

ENTREGA DAS CHAVES.

EXTINÇÃO DO PROCESSO POR PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SUCUMBÊNCIA.

PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE .

REDUÇÃO AQUÉM DO MÍNIMO LEGAL.

IMPOSSIBILIDADE.

APRECIAÇÃO EQUITATIVA.

NÃO CABIMENTO .

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Extinta a ação de despejo, sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto, tendo em vista a entrega voluntária das chaves pelo locatário inadimplente, incide na fixação dos ônus da sucumbência o princípio da causalidade, segundo o qual responderá pelo pagamento da verba sucumbencial aquele que der causa ao ajuizamento da demanda judicial. 2.

Embora o locatário inadimplente tenha entregado voluntariamente as chaves do imóvel após a citação, necessitou o locador demandar em juízo tutela jurisdicional para reaver a posse do imóvel locado.

Assim, irreparável a sentença que condena o réu ao pagamento de honorários advocatícios, porque ao descumprir o contrato de locação deu causa ao ajuizamento da demanda. 3.

Hipótese em que o pagamento dos honorários advocatícios ao patrono do autor segue disciplina posta no art. 85, § 2º, do CPC.

Regra geral aplicável ao caso concreto em que não verificadas quaisquer das situações autorizadoras da incidência da norma que permite a fixação da verba honorária segundo apreciação equitativa ( § 8º do art. 85 do CPC). 4.

Fixados os honorários no menor patamar previsto no art. 85, § 2º, do CPC, inviável reduzi-los aquém do mínimo legal. 5.

Apelação conhecida e desprovida.

Honorários recursais majorados. (TJ-DF 07068116220208070001 DF 0706811-62.2020.8.07.0001, Relator.: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, Data de Julgamento: 28/07/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 10/08/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) [grifei] APELAÇÃO.

DESPEJO.

COBRANÇA ENCARGOS LOCATÍCIOS.

ENCARGOS EM ATRASO.

ENTREGA DAS CHAVES.

PERDA PARCIAL DO OBJETO.

COBRANÇA.

MULTA MORATÓRIA PREVISTA NO PERCENTUAL 10%.

POSSIBILIDADE.

INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

O locatário, ao entregar o imóvel, deve solver todas as obrigações a seu cargo até a data em que ocorreu a entrega das chaves.

Constatada a existência de obrigações em retardo, o locatário e fiadores solidários devem ser condenados a solvê-las.

A incidência de multa moratória no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel é razoável e deve ser mantida. (TJ-MG - AC: 10153160051253001 MG, Relator.: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 22/02/2018, Data de Publicação: 06/03/2018) [grifei] Resta, portanto, analisar o pedido de cobrança dos aluguéis em atraso e encargos da locação.

O requerido Camilo Cola Neto afirma que foi celebrado acordo para pagamento dos aluguéis vencidos de fevereiro a maio de 2015, no valor total de R$ 91.381,57, dividido em duas parcelas, com vencimento em 29/05/2015 e 29/06/2015, acordo que teria sido integralmente quitado.

De fato, constam nos autos comprovantes de pagamento que totalizam a importância de R$ 91.381,57 (fls. 187/194).

Contudo, conforme bem esclarecido pelo autor em Réplica (fls. 229/236) e corroborado pela Notificação Extrajudicial de fls. 238/240, esses valores correspondem a aluguéis dos meses de janeiro, fevereiro, março e abril de 2015 (com vencimento em fevereiro, março, abril e maio de 2015) e não aos aluguéis com vencimento em maio, junho, julho e agosto, como alega o requerido.

Portanto, não procede a alegação do requerido de que o aluguel referente ao mês de maio de 2015 (com vencimento em junho de 2015) já havia sido quitado, inexistindo repetição de indébito a ser reconhecida.

Quanto aos depósitos realizados pelos requeridos, tem-se que o autor reconhece que eles efetuaram dois depósitos em seu favor: um em janeiro de 2016, no valor de R$ 88.188,04, e outro em junho de 2016, no valor de R$ 18.333,33, totalizando R$ 106.521,37.

Esse valor deve ser abatido do montante cobrado na presente ação.

Quanto ao depósito de R$ 88.188,04, a parte ré alega que se refere ao pagamento dos aluguéis dos meses de junho, julho, agosto e setembro de 2015.

Contudo, considerando que tais aluguéis venceram em julho, agosto, setembro e outubro de 2015, respectivamente, e só foram pagos em janeiro de 2016, deveriam ter incidido juros e correção monetária sobre tais parcelas até o efetivo pagamento, o que não ocorreu.

Assim, o valor depositado deve ser considerado como pagamento parcial dessas parcelas.

Sobre a incidência dos encargos moratórios em caso de atraso do pagamento dos aluguéis, destaca-se excerto do contrato (fl. 14): CLÁUSULA 3ª – VALOR DO ALUGUEL: Pela presente locação e demais direitos previstos no presente instrumento, o LOCATÁRIO pagará mensalmente ao LOCADOR, até o dia 05 (cinco) do mês seguinte ao vencido, o aluguel de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), durante os 12 (doze) primeiros meses de locação.

Após este prazo, os próximos 12 (doze) alugueis terão o valor de R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), e posteriormente, os próximos alugueis serão no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). […] Parágrafo Quarto – No caso de atraso do LOCATÁRIO quanto ao pagamento do aluguel, incidirá multa de 01% (um por cento), além de atualização pelo IGPM/FV, ou, na falta deste, por outro índice oficial que venha a substituí-lo.

Quanto ao depósito de R$ 18.333,33, os requeridos alegam que se refere à primeira parcela de um acordo verbal para renovação do contrato por mais 36 meses, com redução do aluguel para R$ 15.000,00 mensais, sendo as parcelas vencidas diluídas nos novos pagamentos.

No entanto, não há elementos suficientes nos autos para comprovar a existência desse acordo verbal.

A testemunha Wanderson Francisco Silva, que trabalhou no estabelecimento dos requeridos, apenas mencionou que “soube que teve que fazer algumas negociações no aluguel e que este era muito caro”, mas não confirmou a existência de um acordo específico para a redução do valor aluguel.

Também afirmou que “não lembra o que ficou combinado entre a Sra.

Margarida [esposa do locador, então autor] e o Saulo [sócio dos requeridos]” e que “não sabe o que ficou combinado dentro da sala”.

Sendo assim, considerando a ausência de provas convincentes sobre a existência desse acordo verbal, mesmo após a anulação da sentença e a dilação probatória, a parte ré não logrou êxito em comprovar suas alegações.

A propósito, insta ressaltar que ajustes verbais, como redução do valor do aluguel, não são admitidos sem comprovação inequívoca.

Veja-se: Apelação.

Ação de despejo cumulada com cobrança.

Locação de imóvel comercial.

Julgamento antecipado.

Cerceamento de defesa.

Inocorrência.

Recorrente que manifestou desinteresse na produção de outras provas, defendendo a suficiência da documental constante nos autos.

Ausência de elementos seguros acerca do asseverado acordo verbal para a redução do aluguel.

Contrato escrito.

Eventual aditamento que deveria ser demonstrado pela mesma forma.

Inteligência do art. 472 do CC.

Sentença preservada.

Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1022295-79.2020.8.26.0562 Santos, Relator.: Walter Exner, Data de Julgamento: 16/11/2023, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/11/2023) [grifei] Desse modo, o valor de R$ 18.333,33 deve ser considerado apenas como abatimento do débito dos requeridos.

Portanto, o valor devido a título de aluguel corresponde a R$ 316.164,31 (trezentos e dezesseis mil, cento e sessenta e quatro reais e trinta e um centavos), que representa a subtração entre a dívida (R$ 398.378,58) e os valores depositados reconhecidos pelo autor (R$ 114.214,27), atualizados até fevereiro de 2017, conforme planilha discriminada em Réplica (fl. 231).

Quanto aos encargos locatícios, o autor alega que os requeridos não pagaram o IPTU e as contas de energia elétrica do imóvel.

No que diz respeito ao IPTU, verifica-se que o autor juntou às fls. 30/31 comprovantes de pagamento de duas parcelas, nos valores de R$ 454,62 e R$ 473,00, ambas pagas em 16/11/2015.

Contudo, os requeridos também juntaram à fl. 210 comprovantes de pagamento das mesmas parcelas.

Assim, é possível concluir que houve pagamento em duplicidade dessas parcelas do IPTU, devendo a parte que se sentir lesada buscar o ressarcimento junto ao órgão competente.

Relativamente às contas de energia elétrica, o autor demonstrou às fls. 247/248 que os requeridos estavam inadimplentes em relação às contas vencidas em 13/07/2016 e 12/08/2016.

No entanto, não há elementos nos autos que comprovem que o autor tenha efetuado o pagamento dessas contas, não havendo, portanto, valores a serem ressarcidos a esse título.

Por fim, quanto ao descumprimento contratual alegado por ambas as partes, passo a analisar cada uma das condutas.

Conforme aditivo contratual (fls. 18/20), o requerido Camilo Cola Neto ofereceu em caução um imóvel de sua propriedade em Guarapari/ES, obrigando-se a apresentar o contrato ao Cartório de Registro Imobiliário para averbação dessa garantia no prazo de 10 dias, e a apresentar a respectiva certidão ao locador no prazo de 60 dias.

Contudo, conforme documentação de fls. 53/56, verifica-se que o imóvel dado como garantia foi alienado fiduciariamente pelo requerido, em clara violação à obrigação assumida no contrato de locação.

Essa conduta configura descumprimento contratual pela parte requerida, que comprometeu a garantia oferecida a autor e prejudicou a segurança da relação locatícia, o que reforça a possibilidade de rescisão contratual, nos termos do art. 9º, inciso II, da Lei n. 8.245/1991.

No que concerne ao alegado descumprimento contratual por parte da autora, que teria descumprido a cláusula 9ª do contrato, ao permitir que no imóvel funcionasse estabelecimento que exerce a mesma atividade do demandado TAX VIX, observo que isso não se confirma.

Com a entrega das chaves em Juízo, o imóvel foi alugado para o empreendimento “AGORAA GOURMET”, que tem como atividade econômica principal “Padaria e confeitaria com predominância de revenda”, conforme comprovante de inscrição e situação cadastral juntado à fl. 223.

Essa atividade é distinta da exercida pelos requeridos, que exploravam o imóvel como “bar, restaurante, espaço de eventos e estacionamento”, conforme cláusula 1ª do contrato (fl. 14).

A própria testemunha Wanderson Francisco Silva, que trabalhou no estabelecimento dos requeridos, afirmou que o empreendimento que substituiu “é um supermercado que vende comida e tem música”.

Logo, não há que se falar em descumprimento contratual pelo autor.

Dito isso, passo à conclusão. 3.

Dispositivo Ante o exposto: i) JULGO EXTINTO o pedido de despejo, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do CPC; ii) DECLARO rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; iii) CONDENO os requeridos, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios no valor de R$ 316.164,31 (trezentos e dezesseis mil, cento e sessenta e quatro reais e trinta e um centavos).

Sobre o respectivo montante deve incidir juros de mora e correção monetária nos termos do contrato.

RESOLVO O MÉRITO DO PROCESSO, com esteio no artigo 487, inciso I, do CPC.

Considerando que a parte autora decaiu em parte mínima de seus pedidos, CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais/remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais no percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se.

Intimem-se as partes.

Sentença registrada eletronicamente no sistema Pje.

Com o trânsito em julgado e mantidos os termos deste ato judicial, deve a Secretaria do Juízo observar o artigo 7º do Ato Normativo Conjunto TJES n. 011/2025 para arquivamento do feito.

Vitória/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica.

Juiz de Direito