TJES - 5040759-44.2023.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980626 PROCESSO Nº 5040759-44.2023.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: SAMPAIO ALUGUEL DE IMOVEIS LTDA REQUERIDO: RICK'S BURGER LTDA Advogado do(a) REQUERENTE: JOAQUIM AUGUSTO DE AZEVEDO SAMPAIO NETTO - ES9624 Advogados do(a) REQUERIDO: CAIO VINICIUS KUSTER CUNHA - ES11259, RICARDO BARROS BRUM - ES8793 DECISÃO Trata-se de ação de cobrança de aluguéis c/c pedido de liminar para despejo e exibição de documentos, ajuizada por Sampaio Aluguel de Imóveis Ltda. em face de Rick’s Burguer Ltda. e outros, todos devidamente qualificados nos autos.

Em síntese, a parte autora alega que: (i) é proprietária e locadora do imóvel situado na Avenida Nossa Senhora da Penha, nº 61, Praia de Santa Helena, Vitória/ES, tendo firmado contrato de locação com os requeridos pelo prazo de 10 (dez) anos, com início em 25 de janeiro de 2019 e término previsto para 24 de janeiro de 2029, destinado à instalação da filial da lanchonete Rick’s Burguer Ltda.; (ii) estipulou-se aluguel mensal no valor inicial de R$ 8.000,00 (oito mil reais), que, após mais de quatro anos de vigência contratual, foi reajustado para R$ 11.729,33 (onze mil, setecentos e vinte e nove reais e trinta e três centavos), com vencimento no dia 25 de cada mês, acrescido do pagamento dos encargos locatícios, como taxas condominiais, consumo de gás, energia elétrica e IPTU; (iii) os requeridos deixaram de pagar os aluguéis dos meses de setembro, outubro e novembro de 2023, no valor individual de R$ 11.729,33, acumulando débito de R$ 39.360,18 (trinta e nove mil, trezentos e sessenta reais e dezoito centavos), atualizado até 30/11/2023; (iv) também não adimpliram o IPTU referente à cota 04/2021, no valor de R$ 930,46, e todas as parcelas de 2023 (nove cotas), totalizando R$ 10.070,62 (dez mil e setenta reais e sessenta e dois centavos), tendo inclusive o nome do autor sido inscrito em dívida ativa do Município de Vitória; (v) conforme fotos acostadas, o imóvel encontra-se fechado, sem que tenha havido devolução formal das chaves, e está localizado em região erma, sujeita à presença de usuários de entorpecentes e com risco iminente de invasão e deterioração.

Diante disso, pleiteou, liminarmente, a desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

No mérito, requereu: (i) a declaração de rescisão do contrato de locação; (ii) a condenação dos requeridos ao pagamento dos aluguéis vencidos e dos encargos incidentes, no montante de R$ 42.934,89 (quarenta e dois mil, novecentos e trinta e quatro reais e oitenta e nove centavos); (iii) a condenação ao pagamento dos débitos de IPTU inadimplidos, no valor total de R$ 10.070,62 (dez mil e setenta reais e sessenta e dois centavos); (iv) a aplicação de multa contratual por infração, no valor de R$ 58.646,65 (cinquenta e seis mil, seiscentos e quarenta e seis reais e sessenta e cinco centavos); (v) a condenação por danos morais no importe de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), em razão da inscrição do nome do autor em dívida ativa; (vi) a exibição de documentos e comprovantes de pagamento; (vii) o pagamento de honorários advocatícios contratuais no valor de R$ 20.316,30 (vinte mil, trezentos e dezesseis reais e trinta centavos). .

Com a inicial, foram acostados documentos de ID 34925735/34926915.

O pedido de liminar de despejo foi indeferido por decisão de ID 35044099.

Em petição de ID 35110744, a parte autora requereu a reconsideração da decisão liminar e a exclusão de parte dos réus do polo passivo (Patrícia Bonilho, Vinícius Henrique Bonilho Ferreira, TGC Donuts Centro Comércio de Alimentos Ltda. e Smash Town Centro Comércio de Alimentos Ltda.).

Na decisão de ID 35338763, foi mantido o indeferimento da liminar e determinada a exclusão dos demais réus, permanecendo apenas Rick’s Burger Ltda. no polo passivo, por ser a locatária formal do contrato.

Foi interposto agravo de instrumento contra a decisão que indeferiu a liminar e restringiu o polo passivo.

No ID 35699727, o TJES deferiu parcialmente a antecipação de tutela recursal, com determinação de expedição de ordem de desocupação compulsória do imóvel, limitada à empresa Rick’s Burger Ltda.

Em seguida, por decisão/mandado ao ID 36483611, determinou-se a expedição de mandado de desocupação compulsória, de forma a ratificar os efeitos da decisão anterior.

Conforme certidão de ID 36623922, o imóvel encontrava-se fechado e desocupado, sendo necessária a autorização de arrombamento para cumprimento da ordem.

A ordem foi autorizada, por despacho no ID 36673014, e cumprida (IDs 36673014 e 37101610).

Em contestação de ID 37679239, a ré suscitou, em sede preliminar: (i) a sua ilegitimidade passiva, por alegada cessão da posição locatária à empresa Octopus Participações Ltda., a partir de junho de 2021; (ii) a inépcia do pedido de reembolso de “todas as despesas até a desocupação”, por considerá-lo genérico e sem fundamentação.

No mérito, sustentou que: (i) a AE Burger Ltda. não responde pelos aluguéis e encargos reclamados, pois não ocupa o imóvel desde a alteração contratual societária ocorrida em 2021, tampouco detém a posse ou usufrui do bem; (ii) os alugueis de junho, julho e agosto de 2023 foram pagos com pequenos atrasos (de 1 a 4 dias úteis), não justificando a aplicação de penalidades desproporcionais, devendo ser aplicado o princípio do adimplemento substancial; (iii) é incabível a cumulação da multa moratória de 10% (dez por cento) com a multa contratual de cinco aluguéis prevista na cláusula penal, pois ambas incidem sobre o mesmo fato gerador; (iv) não há configuração de danos morais, pois não restou demonstrado qualquer prejuízo à imagem comercial da autora em razão da suposta inscrição em dívida ativa, sendo o inadimplemento contratual, por si só, insuficiente para ensejar reparação; (viii) a cobrança de honorários advocatícios contratuais é indevida, pois tais valores não são oponíveis à parte contrária, conforme orientação pacífica do STJ; (ix) o valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) depositado a título de caução contratual deve ser considerado como mitigador dos efeitos da mora e compensado no montante final eventualmente devido; (x) em caso de eventual condenação, requer sejam observadas as teses subsidiárias apresentadas, especialmente quanto à limitação de penalidades, exclusão de valores já quitados, e observância da razoabilidade na fixação de eventual indenização.

A parte autora apresentou réplica (ID 42696080), na qual refutou os argumentos defensivos e reiterou os pedidos iniciais.

Por meio do despacho de ID 34630165, as partes foram intimadas a indicar pontos controvertidos e manifestar interesse na produção de provas.

A parte autora manifestou desinteresse na produção de novas provas (ID 51161842).

Já a parte ré requereu a produção de prova testemunhal e o depoimento pessoal do representante legal da autora, com o objetivo de demonstrar a ausência de responsabilidade pelo cumprimento das obrigações contratuais (ID 51161842). É o relatório.

Decido.

Inicialmente, observa-se que a parte requerida aduz ilegitimidade passivo na presente demanda, sob o fundamento de que, desde junho de 2021, não figura mais como locatária do imóvel, haja vista aditivo contratual que transferiu a locação à empresa Octopus Participações Ltda.

A legitimidade é condição da ação pela qual se afere a pertinência subjetiva da parte em relação à demanda.

A sua análise, por se tratar de requisito de admissibilidade, deve ser realizada em estado de asserção.

Como ensina José Roberto dos Santos Bedaque, a legitimidade não se confunde com a titularidade do direito material, pois “é aferida com base no direito substancial afirmado pelo autor, não na sua efetiva existência” (BEDAQUE, José Roberto dos Santos.

Efetividade do Processo e Técnica Processual.

São Paulo: Malheiros, 2006, p. 281).

Nos termos da jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, “as condições da ação, entre elas a legitimidade ativa, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória” (REsp 1.662.847/MG, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/10/2017, DJe 16/10/2017).

Assim, este juízo adota a teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser apreciadas à luz da narrativa exposta na petição inicial.

No presente caso, o autor sustenta que celebrou contrato de locação com a empresa ré Rick’s Burger Ltda. (atualmente AE Burger Ltda.), que deixou de adimplir os aluguéis dos meses de setembro a novembro de 2023, além de ter efetuado pagamentos em atraso nos meses anteriores e de não quitar os débitos de IPTU, o que ocasionou, inclusive, sua inscrição em dívida ativa.

Alega, ainda, que a ré permanece inadimplente e que não entregou as chaves do imóvel, estando este fechado, sem uso, em local ermo e sujeito a deterioração e invasão.

Diante dessa narrativa, verifica-se que há alegação de relação jurídica de locação vigente entre as partes, bem como inadimplemento contratual, o que autoriza o ajuizamento de ação com pedidos de rescisão contratual, cobrança de valores em atraso, despejo e indenização por danos morais.

A alegação de ilegitimidade passiva formulada pela parte ré, ao argumento de que a locação teria sido transferida para terceira empresa mediante aditivo contratual firmado em 2021, não pode ser acolhida neste momento, pois exige análise probatória aprofundada quanto à existência, validade e eficácia de tal aditivo, bem como à ciência e anuência do locador quanto à suposta substituição da locatária.

Trata-se, portanto, de questão atinente ao mérito da demanda, a ser dirimida após a fase instrutória.

Portanto, à luz da narrativa contida na exordial, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa AE Burger Ltda. (atual denominação de RICKS BURGER LTDA.) Quanto à suposta inépcia do pedido de reembolso de “todas as despesas até a desocupação”, entendo que tal alegação também não merece prosperar.

Isso porque a parte autora instruiu adequadamente sua petição inicial, delimitando os pedidos e a causa de pedir de forma clara, o que afasta a incidência dos vícios previstos no §1º do art. 330 do CPC.

A petição inicial inepta é aquela que não atende aos requisitos estabelecidos pela legislação processual civil, por ser confusa, contraditória ou por apresentar pedidos juridicamente impossíveis ou indeterminados sem justificativa.

No caso em apreço, a narrativa da inicial está devidamente estruturada, descrevendo com clareza o vínculo locatício entre as partes, o inadimplemento contratual e os prejuízos supostamente suportados até a efetiva desocupação do imóvel.

Além disso, o pedido de reembolso das despesas até a desocupação decorre naturalmente da dinâmica da relação locatícia e está fundado tanto no contrato de locação quanto na Lei do Inquilinato, razão pela qual se revela juridicamente possível no caso em comento.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de que “estando a causa de pedir e o pedido devidamente delimitados na petição inicial, permitindo a compreensão da controvérsia jurídica, não há falar em inépcia da petição inicial” (AgRg no REsp 1337819/DF, Rel.

Min.

Arnaldo Esteves Lima, 1ª Turma, DJe 06/09/2013; AgRg no AREsp 405.039/PE, Rel.

Min.

Sérgio Kukina, 1ª T., j. 10/03/2015, DJe 13/03/2015).

Dessa forma, REJEITO a preliminar de inépcia da inicial, por inexistirem os vícios apontados no art. 330 do CPC, e por estarem suficientemente caracterizados os elementos essenciais à compreensão da lide, garantindo-se às partes o exercício do contraditório e da ampla defesa.

Superadas as preliminares, e presentes os pressupostos processuais e condições de admissibilidade, passo à fixação dos pontos controvertidos.

Cinge-se a controvérsia em aferir: (i) validade do aditivo contratual que indicaria a transferência da locação a terceiro e seus efeitos perante o demandante; (ii) se a parte ré descumpriu suas obrigações contratuais quanto ao pagamento dos aluguéis dos meses de setembro, outubro e novembro de 2023; (iii) se houve atraso no pagamento dos aluguéis dos meses de junho, julho e agosto de 2023, e se tais atrasos são suficientes para justificar a incidência de encargos moratórios; (iv) se a parte ré é responsável pelo pagamento dos débitos de IPTU referentes à cota 04/2021 e ao exercício de 2023; (v) se é válida a cumulação da multa moratória de 10% com a multa contratual de cinco aluguéis prevista na cláusula penal do contrato; (vi) se a inadimplência contratual imputada à ré enseja o dever de indenizar por danos morais, notadamente em razão da inscrição do nome do autor em dívida ativa; (vii) se é devida a condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios contratuais previstos no instrumento de locação; (viii) se o valor de R$ 24.000,00, depositado a título de caução, deve ser considerado para abater eventual saldo devedor em favor do demandante; (ix) se a parte autora faz jus ao reembolso de todas as despesas relacionadas ao imóvel até a data da efetiva desocupação; Nos termos do art. 357, §2º, do Código de Processo Civil, intimem-se as partes para, querendo, indicarem pontos controvertidos complementares no prazo de 15 (quinze) dias.

No que tange à fase instrutória, observa-se que a parte autora manifestou desinteresse na produção de outras provas (ID 51161842).

Por sua vez, a parte ré requereu a produção de prova testemunhal, bem como o depoimento pessoal do representante legal da autora, com a finalidade de demonstrar a ausência de responsabilidade pelo adimplemento das obrigações contratuais descritas na exordial.

Considerando a pertinência da prova oral para o esclarecimento dos fatos controvertidos, defiro a produção da prova oral requerida pelo réu e designo Audiência de Instrução e Julgamento para o dia 16/09/2025, às 15h00min, a ser realizada de maneira virtual, para a facilitação da participação de todos, por intermédio do aplicativo "ZOOM", disponível em versão para celular e computador, facultando as partes a realização na modalidade híbrida/presencial ante manifestação expressa, COM AS ADVERTÊNCIAS ABAIXO DESCRITAS: 1 – O referido ato será realizado de forma virtual, por intermédio do aplicativo "ZOOM"; 2 – O acesso à sala de audiência virtual poderá ser feito pelo link: https://tjes-jus-br.zoom.us/j/*82.***.*69-78 (ID 882 7156 9778); 3 – Todos os atos serão considerados válidos diante do não comparecimento das partes e advogados, exceto em caso de ausência justificada; 4 – Não haverá prejuízo quanto à prerrogativa de realização de prova testemunhal de forma distinta da virtual; 5 – Em relação ao depoimento pessoal, o depoente deverá ser intimado PESSOALMENTE para participar da audiência virtual, recebendo o link para ingresso no Zoom na carta de intimação, na qual deverá constar que a ausência do depoente poderá implicar em confissão, se assim requerido. 6 – A parte deverá intimar a testemunha por ela arrolada, encaminhando o link para ingresso na sala de audiência virtual, na forma do artigo 455 do CPC. 7 – Comunico as partes de que eventuais dificuldades de acesso deverão ser comunicadas e comprovadas a este juízo até 10 (dez) minutos antes do início através do telefone n° (27) 3134-4726 e/ou e-mail: [email protected].

Intimem-se.

Diligencie-se.

Vitória/ES, data da assinatura eletrônica.

Juiz de Direito