TJES - 5020115-12.2025.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 Número do Processo: 5020115-12.2025.8.08.0024 REQUERENTE: RAFAEL BEZERRO BARBOZA, MONICA CORREIA BARBOZA Advogado do(a) REQUERENTE: JEFFERSON GONZAGA RODRIGUES AMORIM - ES27462 Nome: RESIDENCIAL ARGO CAMBURI Endereço: AUGUSTO EMILIO ESTELITA LINS, 650, JARDIM CAMBURI, VITÓRIA - ES - CEP: 29090-590 DECISÃO/MANDADO Sustentam os autores, em síntese, que a locação por temporada constitui o exercício legítimo do direito de propriedade constitucionalmente previsto CF., e compatível com a destinação residencial do imóvel, não podendo a convenção condominial ou deliberação assemblear restrinja de forma arbitrária.

Alega que a assembleia condominial que impôs a restrição foi realizada sem observância do quórum legal exigido pelo art. 1.351, do Código Civil, razão pela qual deve ser declarada nula.

Defende que a vedação imposta configura afronta aos direitos constitucionais de propriedade e à função social do imóvel.

Requerem, ao final, requer lhe seja concedida a tutela de evidência para que os Autores possam usufruir do seu bem, conforme a lei determina. É o sucinto relatório.

Decido.

A discussão travada nos autos gira em torno da possibilidade de condomínios residenciais impedirem que os proprietários disponibilizem seus imóveis para locação/hospedagem por meio de plataformas digitais/aplicativos do tipo Airbnb ou assemelhados.

E, neste aspecto, observo que há disposição expressa na Convenção do Condomínio em questão acerca da destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais, revelando-se impossível a sua utilização para atividade de hospedagem remunerada, nos moldes como a praticada pela apelante.

O artigo 7º e 8°, da Convenção do Condomínio, estabelece os direito e obrigações dos condôminos.

A Convenção do Condomínio, portanto, veda o uso não residencial da unidade autônoma.

Em que pesa a Convenção Condominial permitir a locação por temporada.

Pois bem, o Superior Tribunal de Justiça, em decisão proferida nos autos do REsp 1.819.075-RS, julgado em 20/04/2021 e publicado no DJe de 27/05/2021, assentou entendimento no sentido de que o sistema de reserva de imóveis através de plataformas digitais do tipo Airbnb é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem e não se confunde com locação por temporada: DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER.

LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS.

CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS.

OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS.

HOSPEDAGEM ATÍPICA.

USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL.

ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS.

CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL.

RECURSO IMPROVIDO. 1.

Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2.

Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 3.

Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas.

As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados. 4.

Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações). 5.

Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes no imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias. 6.

Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008. 7.

O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8.

O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). 9.

Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. 10.

Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021.) Assim sendo, o tipo de negócio realizado pela autora, apesar de também distinto da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros que possui regramentos específicos, gera o desvirtuamento da finalidade exclusivamente residencial do condomínio, já que o curto período de permanência dos hóspedes no imóvel acaba por ocasionar uma alta rotatividade de pessoas no condomínio, oferecendo risco ao sossego e segurança dos demais condôminos.

Conclui-se, portanto, que a prática de tal atividade pela autora infringe os regramentos contidos na Convenção de Condomínio, bem como o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, in verbis: Art. 1.336.

São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

No caso em testilha, alega a autora que houve vício no quórum de aprovação, que não poderia ser deliberada sem a unanimidade de condôminos, pois tal proibição deveria constar em dispositivo específico da convenção condominial (art. 1.351 do CC).

Contudo, razão não lhe assiste.

Na verdade, a deliberação assemblear que proibiu locações temporárias de curta duração via Airbnb ou similares, caracterizadas como hospedagem, apenas ratificou a natureza exclusivamente residencial do condomínio expressamente estabelecida pela Convenção, inexistindo qualquer alteração das disposições nela contidas a exigir o quórum unânime previsto no artigo 1.351 do Código Civil.

A assembleia não inovou a convenção.

Pelo contrário, deu-lhe cumprimento, assegurando o uso exclusivamente residencial das unidades.

Como restou bem delineado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento referido, a maioria qualificada de dois terços das frações ideais ou o quórum unânime previsto no artigo 1.351, do Código Civil, somente seria exigido para aprovação da permissão (e não da proibição) da utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, uma vez que tal permissão implicaria na ampliação do uso para além do estritamente residencial, com alteração da destinação.

A utilização da unidade autônoma com contornos de hotelaria/hospedagem através da oferta do imóvel em plataformas digitais, portanto, revela-se prática que não se mostra compatível com a destinação residencial do condomínio razão pela qual, a deliberação tomada na Assembleia Geral Extraordinária deve ser considerada perfeitamente válida e eficaz.

Pelo exposto INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA PRETENDIDA PELOS AUTORES.

Cite-se com as advertências legais.

CUMPRA-SE ESTA DECISÃO SERVINDO DE MANDADO/OFÍCIO.

CONSULTA AOS DOCUMENTOS DO PROCESSO (Resolução CNJ nº 185/2013 - art. 20) O inteiro teor dos documentos anexados ao processo, inclusive a contrafé (petição inicial), poderá ser consultado através da página do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (www.tjes.jus.br), clicando em PJe > 1º Grau > Consulta de documentos.

Ou diretamente pelo link: https://pje.tjes.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam Os documentos e respectivos códigos de acesso (número do documento) estão descritos abaixo: Documentos associados ao processo Título Tipo Chave de acesso** Petição Inicial Petição Inicial 25053015075946100000062092028 02 PROCURAÇÃO MONICA E RAFAEL Procuração/Substabelecimento sem reserva de poderes 25053015080127200000062093067 03 Contrato de compra e venda Documento de comprovação 25053015080307000000062093069 04 Proposta de aquisição ARGO Documento de comprovação 25053015080384700000062093072 05 Notificação Extrajudicial Documento de comprovação 25053015080510900000062093074 06 Fotos de comprovações do APP Documento de comprovação 25053015080588500000062093075 07 Regras iniciais Argo Documento de comprovação 25053015080670600000062093076 08 Covenção condominal Documento de comprovação 25053015080786800000062093080 Assembleia 4min Documento de comprovação 25053015080894700000062093099 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 25053017042334100000062104477 Intimação - Diário Intimação - Diário 25053017042334100000062104477 Petição (outras) Petição (outras) 25060413270672300000062348788 9 Comprovante de pagamento de Custas Documento de comprovação 25060413270702200000062350615 10 Identificações Documento de Identificação 25060413270729200000062350618 01_-_ATA_AGI_28.05.2024_-__Sem_dados Documento de comprovação 25060413270770500000062350620 02_-_ATA_AGE_10.06.2024 Documento de comprovação 25060413270791000000062350621 03_-_ATA_AGE_24.06.2024 Documento de comprovação 25060413270810800000062350624 04_-_ATA_AGE_01.07.2024_-_SEM_DADOS Documento de comprovação 25060413270832500000062350625 06_-_ATA_AGE_11.01.2024_(Eleicao_de_Sindico) Documento de comprovação 25060413270877100000062350626 06_-_ATA_AGE_18.07.2024 Documento de comprovação 25060413270909700000062350627 07_-_ATA_AGE_18.12.2024_atualizada_assinado_assinado_sindico Documento de comprovação 25060413270931400000062350628 08_-_ATA_AGE_02.01.2025 Documento de comprovação 25060413270952200000062350629 09_-_ATA_AGE_14.01.2025 Documento de comprovação 25060413270971800000062350630 10_-_ATA_AGE_15.01.2025 Documento de comprovação 25060413270988300000062350631 11_-_ATA_AGE_04.02.2025_-_REGISTRADA_ELEICAO_DE_SINDICO_compressed Documento de comprovação 25060413271007900000062350637 12_-_ATA_AGE_29.04.2025 Documento de comprovação 25060413271061100000062350632 13_-_ATA_AGE_13.05.2025 Documento de comprovação 25060413271080600000062350633 14_-_ATA_AGO_21.05.2025_-_(Ata_Eleicao_Adriana) Documento de comprovação 25060413271099000000062350634 Certidão Certidão 25060415403680000000062377012 5020115-12.2025.8.08.0024 Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo - Certidão Quitada Internet Documento de comprovação 25060415403714900000062377014 VITÓRIA, 10/06/2025 MARCOS ASSEF DO VALE DEPES JUIZ DE DIREITO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 5020115-12.2025.8.08.0024 PETIÇÃO CÍVEL (241) REQUERENTE: RAFAEL BEZERRO BARBOZA, MONICA CORREIA BARBOZA REQUERIDO: RESIDENCIAL ARGO CAMBURI CERTIDÃO CONFERÊNCIA INICIAL Certifico que os dados cadastrados estão conforme o conteúdo do(s) documento(s) anexado(s) a teor do art. 184 c.c art. 231 do Código de Normas da CGJES (e-Diário 06/11/2024).

Certifico que a petição inicial veio instruída com instrumento procuratório da parte autora (ID.69937022), a teor do art. 103 c.c. art. 287, ambos do CPC/2015, bem como com documento de identificação (ID.), a teor do art. 319, inc.

II e IV, c.c. art. 320, ambos do CPC/2015.

Certifico que a petição inicial não veio instruída adequadamente com o documento de identificação, razão pela qual passo a fazer a intimação do Advogado signatário de exordial para, no prazo de 15 (quinze) dias, regularizar o andamento do feito providenciando a instrução dos autos.

Caso contrário, a petição inicial poderá ser indeferida ou cancelada a distribuição do feito, nos termos do art. 321 ou art. 290 ambos do CPC/2015.

Certifico que, em consulta no(s) sistema(s) e-Jud do TJES, não foi localizado processo físico ou eletrônico envolvendo as mesmas partes, objeto e causa de pedir, no âmbito da Justiça do Estado do Espírito Santo, a teor do art. 184, inciso IX e §1º do Código de Normas da CGJES (e-Diário 06/11/2024).

Certifico que, em consulta aos autos e ao sistema de arrecadação da Corregedoria Geral de Justiça-ES, verifica-se que não há prova do recolhimento das custas e despesas iniciais antes da propositura da ação e/ou ausência de juntada da guia de quitação das custas emitida do sistema de arrecadação da Corregedoria Geral de Justiça-ES (art. 298 do Código de Normas da CGJES (e-Diário 06/11/2024), razão pela qual passo a fazer a intimação do Advogado signatário da exordial para, no prazo de 15 (quinze) dias, regularizar o andamento do feito providenciando o pagamento e a vinculação das custas e despesas processuais iniciais, a teor da Lei 9.974/2013 c.c o art. 82 do CPC/2015 e art. 268, caput, do Código de Normas da CGJES (e-Diário 06/11/2024).

Para gerar a guia de custas a parte interessada deverá entrar no site do TJES: http://aplicativos.tjes.jus.br/sistemaspublicos/corregedoria/arrecadacao/pje/index.cfm