TJES - 5019645-20.2021.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980613 PROCESSO Nº 5019645-20.2021.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTERESSADO: FLAVIA DE OLIVEIRA SANTOS COLNAGO INTERESSADO: RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME, ROBSON SUBTIL DE AMORIM, ROSANGELA REZENDE SOARES DE AMORIM Advogados do(a) INTERESSADO: ARTHUR TARDIN RODRIGUES - ES29482, GUILHERME FONSECA ALMEIDA - ES17058 Advogado do(a) INTERESSADO: ROVENA REZENDE SOARES DE AMORIM - ES14202 INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a).

Dr(a).

Juiz(a) de Direito da Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível, encaminho a intimação à parte contrária para contra arrazoar os embargos de declaração opostos, caso queira, no prazo previsto em lei.

VITÓRIA-ES, 7 de julho de 2025.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 9ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980613 PROCESSO Nº 5019645-20.2021.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTERESSADO: FLAVIA DE OLIVEIRA SANTOS COLNAGO INTERESSADO: RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME, ROBSON SUBTIL DE AMORIM, ROSANGELA REZENDE SOARES DE AMORIM Advogados do(a) INTERESSADO: ARTHUR TARDIN RODRIGUES - ES29482, GUILHERME FONSECA ALMEIDA - ES17058 Advogado do(a) INTERESSADO: ROVENA REZENDE SOARES DE AMORIM - ES14202 SENTENÇA Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança ajuizada por FLAVIA DE OLIVEIRA SANTOS COLNAGO em face de RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME (locatário), ROBSON SUBTIL DE AMORIM (fiador) e ROSANGELA REZENDE SOARES DE AMORIM (fiadora), todos devidamente qualificados.

A autora narra, em sua petição inicial, ser proprietária do imóvel comercial situado na Av.

João Batista Parra, nº 255, Praia do Suá, Vitória/ES, objeto de contrato de locação firmado com o primeiro réu, com a garantia fidejussória dos demais.

Afirma que o contrato, inicialmente por prazo determinado de 36 (trinta e seis) meses a partir de 01/04/2014, prorrogou-se por prazo indeterminado.

Sustenta que o locatário se tornou inadimplente, com pagamentos parciais a partir de setembro de 2018 e inadimplência total a partir de dezembro de 2019, conforme planilha de débito (ID 9180362) que, somados os encargos contratuais e honorários de 20% (vinte por cento), totaliza a quantia de R$164.171,06 (cento e sessenta e quatro mil, cento e setenta e um reais e seis centavos).

Assim, requereu, em sede liminar, a decretação do despejo e, ao final, a rescisão do contrato com a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos. À inicial juntou o contrato de locação (ID 9180356) e demais documentos.

A decisão de ID 9249978 deferiu a liminar de desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, condicionada à prestação de caução, e designou audiência de conciliação.

A autora informou o cumprimento voluntário da desocupação do imóvel (ID 9862092), fato corroborado pelas certidões dos Oficiais de Justiça (IDs 10258086 e 10258092) que citaram e intimaram os fiadores.

A citação da pessoa jurídica restou infrutífera, pois havia encerrado suas atividades no local (ID 10258084).

Realizada audiência de conciliação (ID 10708369), esta restou infrutífera.

Na oportunidade, acordou-se que o feito prosseguiria apenas como ação de cobrança, sendo fixado calendário processual para apresentação das defesas e réplica.

Os réus ROBSON SUBTIL DE AMORIM e ROSANGELA REZENDE SOARES DE AMORIM apresentaram contestação (ID 11071564), arguindo, em sede de preliminar, sua ilegitimidade passiva.

Sustentam que a fiança foi prestada em contrato com prazo determinado, findo em 30/03/2017, e que a prorrogação tácita por prazo indeterminado, sem a sua anuência expressa, os desobriga da garantia, nos termos do artigo 819 do Código Civil e da Súmula 214 do STJ.

No mérito, reiteram os mesmos argumentos, pugnando pela improcedência dos pedidos em relação a si.

O réu RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME (na pessoa de seu empresário individual) apresentou contestação com reconvenção (ID 11160925).

Inicialmente, requereu os benefícios da justiça gratuita, alegando hipossuficiência financeira agravada pela pandemia de Covid-19.

No mérito da ação principal, alega que os reajustes anuais previstos em contrato foram dispensados verbalmente pelos filhos da autora em troca de melhorias no imóvel.

Impugna a planilha de débitos, afirmando que os aluguéis referentes aos meses de janeiro, março, abril e dezembro de 2019 foram pagos, juntando comprovantes (ID 11160937).

Argumenta, ainda, a onerosidade excessiva do índice de reajuste (IGP-M) e a ausência de sensibilidade da locadora durante a pandemia.

Em sede de reconvenção, o restaurante-reconvinte pede a revisão dos valores dos aluguéis, pleiteando a aplicação de um desconto de 50% (cinquenta por cento) para os anos de 2020 e 2021 ou, alternativamente, a substituição do índice de correção IGP-M pelo IPCA, com base na teoria da imprevisão decorrente da pandemia.

Atribuiu à reconvenção o valor de R$28.350,00 (vinte e oito mil, trezentos e cinquenta reais).

A autora apresentou réplica à contestação dos fiadores (ID 11733758), rechaçando a preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que o artigo 39 da Lei nº 8.245/91, com a redação dada pela Lei nº 12.112/2009, e a cláusula 16.1 do contrato (ID 9180356) preveem a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado.

Em réplica à contestação e contestação à reconvenção (IDs 11733782 e 11734103), a autora-reconvinda impugnou o pedido de gratuidade de justiça, suscitou a ausência de interesse processual na reconvenção, pois a ação revisional foi proposta após o término do vínculo locatício, e impugnou o valor da causa da reconvenção.

No mérito, negou a existência de acordo verbal para isenção de reajustes e defendeu a legalidade dos índices pactuados.

Argumentou que a inadimplência do réu é anterior à pandemia, o que afastaria a aplicação da teoria da imprevisão , e requereu a condenação do reconvinte por litigância de má-fé por alterar a verdade dos fatos.

O reconvinte apresentou réplica à contestação da reconvenção (ID 19908881), reiterando seus pedidos.

Intimadas para especificarem provas (ID 23315959), ambas as partes manifestaram o desinteresse na produção de novas provas e pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (IDs 23682688 e 38221778).

Foi designada nova audiência de conciliação que se encerrou sem acordo (ID 55342316). É o relatório do essencial.

Decido.

O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes estão documentalmente comprovados, tendo as partes, ademais, abdicado da produção de outras provas.

Das Questões Processuais Pendentes Da Gratuidade de Justiça do Réu-Reconvinte O réu RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME, que se trata de empresário individual (ID 11160930) , pleiteou os benefícios da gratuidade de justiça.

A autora-reconvinda impugnou o pedido.

A condição de empresário individual implica a confusão patrimonial entre a pessoa jurídica e a pessoa física do titular, de modo que a análise do benefício deve considerar a capacidade financeira deste último.

No caso, o réu-reconvinte não apresentou documentos hábeis a comprovar sua hipossuficiência, como declaração de imposto de renda ou outros que demonstrem a impossibilidade de arcar com as custas.

A mera juntada de extratos com saldo negativo e relatório de restrição creditória (ID 11161136) não é, por si só, suficiente para o deferimento da benesse, notadamente quando há indícios em sentido contrário, como o fato de residir em bairro nobre desta capital e ter constituído advogado particular.

Portanto, indefiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu-reconvinte.

As custas processuais da reconvenção deverão ser recolhidas ao final.

Da Impugnação ao Valor da Causa da Reconvenção A autora-reconvinda impugnou o valor atribuído à reconvenção – R$ 28.350,00 (vinte e oito mil, trezentos e cinquenta reais) –, sustentando que o correto seria R$53.863,56 (cinquenta e três mil, oitocentos e sessenta e três reais e cinquenta e seis centavos), correspondente a doze (12) meses do último aluguel vigente.

A impugnação merece acolhida.

Em ações revisionais de aluguel, o valor da causa deve corresponder a doze meses de aluguel vigente à época do ajuizamento, conforme o art. 58, III, da Lei nº 8.245/91.

Acolho a impugnação para retificar, de ofício, o valor da causa da reconvenção para R$53.863,56 (cinquenta e três mil, oitocentos e sessenta e três reais e cinquenta e seis centavos).

Proceda a Secretaria às anotações necessárias.

Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva dos Fiadores Os réus Robson e Rosângela sustentam sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que não anuíram com a prorrogação do contrato de locação, que passou a viger por prazo indeterminado.

A tese não prospera.

O contrato de locação (ID 9180356), firmado em 01 de abril de 2014, ou seja, sob a égide da nova redação do artigo 39 da Lei nº 8.245/91 (alterada pela Lei nº 12.112/2009), é claro ao estabelecer na cláusula 16.1: "Os fiadores continuam responsáveis mesmo depois de findo o prazo contratual, inclusive no período de eventual prorrogação do contrato a prazo indeterminado e nas renovações contratuais." O referido dispositivo legal, por sua vez, dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que, existindo cláusula contratual expressa que preveja a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, este permanece obrigado mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, não se aplicando o enunciado da Súmula 214/STJ, que se refere a aditamentos contratuais com os quais o fiador não anuiu, e não à mera prorrogação legal.

A exoneração da fiança, nessa hipótese, não é automática, dependendo de notificação resilitória por parte do fiador, conforme faculta o artigo 835 do Código Civil, o que não foi comprovado nos autos.

Dessa forma, havendo previsão legal e contratual expressa, a responsabilidade dos fiadores se estende até a efetiva desocupação do imóvel.

Rejeito, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva.

Do Mérito Da Ação Principal A relação locatícia e a inadimplência são fatos incontroversos.

A controvérsia cinge-se ao valor do débito.

O réu locatário alega a quitação de alguns meses e a inexigibilidade dos reajustes anuais em razão de suposto acordo verbal.

Quanto aos pagamentos, os comprovantes juntados (ID 11160937), além de parciais e intempestivos, não infirmam a planilha apresentada pela autora (ID 9180362), que já considera os valores pagos a menor em determinados meses, apurando apenas as diferenças devidas com os respectivos encargos.

No que tange ao alegado acordo verbal para isenção dos reajustes, tal alegação carece de prova e verossimilhança.

Tratando-se de contrato escrito, eventuais alterações deveriam observar a mesma forma, não se admitindo aditamento verbal, conforme jurisprudência consolidada.

Ademais, o réu não se desincumbiu do ônus de provar a existência de tal acordo, nos termos do art. 373, II, do CPC.

Assim, a cobrança dos valores apresentados na inicial, com base nos reajustes e encargos contratualmente previstos, é medida que se impõe.

Da Reconvenção O réu-reconvinte pleiteia a revisão do contrato de aluguel com base na teoria da imprevisão, em razão dos efeitos da pandemia de Covid-19.

A reconvenção deve ser extinta, sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual.

A ação revisional de aluguel tem por finalidade adequar o valor da locação ao preço de mercado, pressupondo, para tanto, a vigência da relação contratual.

Conforme informado nos autos, o imóvel foi desocupado em outubro de 2021, enquanto a reconvenção foi proposta apenas em 17/12/2021.

A revisão de um contrato já findo é providência jurisdicional inútil, pois não produzirá efeitos práticos.

Ademais, o artigo 69 da Lei nº 8.245/91 estabelece que o novo aluguel fixado em sentença retroage à data da citação, não sendo possível a sua aplicação a período pretérito à propositura da demanda revisional.

Ainda que se superasse tal óbice, no mérito, a pretensão também não prosperaria.

A teoria da imprevisão (art. 317 do CC) exige que a onerosidade excessiva decorra diretamente do evento imprevisível.

No caso dos autos, a inadimplência do reconvinte é fato notório e incontroverso desde setembro de 2018, ou seja, muito antes do início da pandemia em março de 2020.

Desse modo, não se pode atribuir à crise sanitária a causa do desequilíbrio contratual já existente.

Da Litigância de Má-Fé A autora-reconvinda postula a condenação do réu-reconvinte às penas por litigância de má-fé, argumentando que este alterou a verdade dos fatos ao vincular o início de sua inadimplência exclusivamente à pandemia de Covid-19, quando o débito, na realidade, é anterior.

De fato, assiste razão à autora-reconvinda quando aponta que a inadimplência do réu é anterior ao período da pandemia, conforme se extrai da própria planilha de débitos e da ausência de impugnação específica quanto às parcelas mais antigas.

Contudo, para a caracterização da litigância de má-fé, não basta a mera inconsistência argumentativa ou a apresentação de tese jurídica que venha a ser rechaçada ao final do processo.

A aplicação da penalidade prevista no artigo 81 do Código de Processo Civil exige a demonstração inequívoca do dolo processual, da intenção deliberada de induzir o juízo a erro ou de causar prejuízo à parte adversa, o que não vislumbro de forma cabal nos autos.

Embora a narrativa do réu-reconvinte sobre a origem de suas dificuldades financeiras seja faticamente imprecisa, a conduta pode ser interpretada como uma tentativa inábil de reforçar sua tese sobre a onerosidade excessiva, sem, contudo, configurar a deslealdade processual qualificada e o propósito deliberadamente ilícito que a lei busca reprimir.

O exercício do direito de ação e de defesa, ainda que por meio de argumentos frágeis ou equivocados, deve ser preservado.

Por tais razões, julgo improcedente o pedido de condenação do réu-reconvinte por litigância de má-fé.

Ante o exposto, e por tudo mais que consta dos autos, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na ação principal para: (i) declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes; (ii) CONDENAR os réus RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME, ROBSON SUBTIL DE AMORIM e ROSANGELA REZENDE SOARES DE AMORIM, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos desde setembro de 2018 até a data da efetiva desocupação do imóvel (outubro de 2021), cujo montante deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, observando-se a planilha de ID 9180362 como base de cálculo, com a incidência de correção monetária e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir de cada vencimento, além da multa contratual de 10% (dez por cento).

JULGO EXTINTA, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, a Reconvenção, por ausência superveniente de interesse processual, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.

CONDENO o réu-reconvinte RESTAURANTE RECREIO LTDA - ME ao pagamento de multa por litigância de má-fé, que fixo em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, com fulcro no artigo 81 do CPC.

Em razão da sucumbência na ação principal, CONDENO os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

Em razão da sucumbência na reconvenção, CONDENO o réu-reconvinte ao pagamento das custas reconvencionais, cujo recolhimento determino, e de honorários advocatícios em favor do patrono da autora-reconvinda, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa reconvencional, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Com o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

VITÓRIA-ES, 12 de junho de 2025.

Giselle Onigkeit Juiz(a) de Direito