TJES - 0024416-97.2019.8.08.0024

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 0024416-97.2019.8.08.0024 SENTENÇA Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda., devidamente qualificada na petição inicial, propôs ação de obrigação de fazer em face de Marcos Tadeu Alvim Cardoso e Marinete Barbosa Cardoso, igualmente qualificados nos autos, que foram registrados sob o nº 0024416-97.2019.8.08.0024.

Expõe a parte autora, em síntese, que firmou com a parte ré contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, em 3 de maio de 1999, cujo objeto consiste na unidade nº 103 do Edifício Le Brun, situado na Rua Afonso Cláudio, 180, bairro Praia do Canto, Vitória/ES.

Aduz que as cláusulas 4ª e 6ª do referido contrato estabelecem a responsabilidade dos promitentes compradores (demandados) de realizarem a transferência do imóvel para a sua titularidade perante a Secretaria de Patrimônio da União (SPU).

Assevera que, não obstante a determinação contratual, os réus mantiveram-se inertes quanto à sua obrigação, o que acarretou cobranças indevidas em face da demandante.

Diante disso, pleiteou liminarmente que os réus fossem compelidos a providenciar a transferência do imóvel mencionado, na Secretaria de Patrimônio da União, à sua titularidade.

Ao final, pediu a confirmação da liminar para que os réus efetuem a transferência do imóvel em questão, na Secretaria de Patrimônio da União, para sua titularidade, assumindo, ainda, os débitos pendentes junto à referida Secretaria.

A petição inicial veio instruída com as peças de folhas 11/30.

O recolhimento dopreparo foi realizado (fl. 31).

O requerimento liminar foi indeferido (fls. 23/24).

Os réus foram devidamente citados (fls. 69 e 72).

A segunda ré ofereceu contestação (fls. 74/76), na qual, preliminarmente, impugnou o ao valor da causa.

No mérito, sustentou, em síntese, que: a) em consulta ao sistema da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), não há débitos relativos ao imóvel; b) os demandados dirigiram-se ao estabelecimento da autora e requereram a transferência e lavratura da escritura em nome de seus filhos, o que foi aceito pela funcionária da demandante, tendo sido iniciado o processo de transferência no Cartório do 3º Ofício de Iúna - ES.

Contudo, ao retornar ao estabelecimento da autora, foram surpreendidos com a informação de que não mais estavam autorizados a realizar a transferência para o nome de seus filhos; c) se divorciou do primeiro réu, Marcos Tadeu Alvim Cardoso, e na partilha de bens ficou com o imóvel objeto da demanda; d) a autora recusou a transferir o imóvel para a segunda ré, sob a alegação de que teria que ser transferido ao casal; e) a exigência de transferência para o casal incorrerá em uma oneração excessiva, visto que os réus teriam que arcar com os custos da transferência para o casal e posteriormente com a transferência à Marinete Barbosa Cardoso, visto que esta é quem ficou com o imóvel na partilha de bens.

Na sequência, o primeiro réu apresentou contestação (fls. 91/94), na qual arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e incorreção do valor da causa.

No mérito, sustentou, em síntese, que em consulta ao sistema da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), não há débitos relativos ao imóvel.

A parte autora manifestou-se em réplica (ID 35110180).

Foi determinada a remessa do processo ao 12º Cejusc para a realização de sessão de conciliação e, na eventual hipótese de não transigirem, dizerem quanto à produção de outras provas além daquelas já aportadas aos autos (ID 44306183).

Realizada a sessão de conciliação (ID 52723955), os réus apresentaram proposta de acordo, consistente na transferência da titularidade do imóvel diretamente para o nome da segunda ré, Marinete Barbosa Cardoso, em função do divórcio e partilha de bens. cuja proposta seria encaminhada para a parte autora, por sua advogada.

Este é o relatório.

Ilegitimidade passiva ad causam.

Marcos Tadeu Alvim Cardoso.

O primeiro réu sustenta sua ilegitimidade para figurar no polo passivo, argumentando que, em decorrência do divórcio e da partilha de bens realizada em 2020, o imóvel objeto da demanda passou a pertencer exclusivamente à segunda ré.

Embora os réus tenham formalizado escritura pública de divórcio e partilha de bens (fls. 79/86), por meio da qual o imóvel descrito na petição inicial foi destinado à segunda ré, o primeiro réu assumiu contratualmente a responsabilidade pela transferência da titularidade do imóvel na Secretaria de Patrimônio da União (SPU), bem como pelo pagamento de eventuais débitos exigidos pelos órgãos públicos.

Além disso, o divórcio ocorreu apenas em 2020, ou seja, após o ajuizamento desta causa, razão pela qual sua responsabilidade permanece.

Além disso, não trouxe aos autos a escritura do imóvel constando a referida averbação.

Assim, é evidente a legitimidade do primeiro réu para figurar no polo passivo, razão pela qual, rejeito a questão preliminar.

Valor da causa.

Os réus sustentam que o valor indicado pela parte autora (R$ 10.000,00) não possui qualquer justificativa para fixação neste patamar.

O valor dado à causa deve ser fixado de acordo com o conteúdo econômico perseguido em Juízo (CPC, art. 291 e ss.).

No caso, a pretensão autoral consiste na condenação dos réus à obrigação de fazer, qual seja, a transferência da titularidade do imóvel na Secretaria de Patrimônio da União, devendo os réus assumirem, ainda, os débitos pendentes junto à referida Secretaria.

Com efeito, considerando o objeto da causa, ainda que não possua conteúdo econômico aferível, o montante estimado pela autora não se mostra desproporcional.

Deste modo, rejeito a impugnação ao valor da causa.

Mérito.

Depreende-se que a autora deduziu em Juízo pretensão a fim de que sejam os réus compelidos não só à alteração cadastral da “unidade nº 103 do Edifício Le Brun, situado na Rua Afonso Cláudio, 180, bairro Praia do Canto, Vitória/ES”, como também sejam obrigados a efetuar o pagamento de encargos vencidos e vincendos devidos à União.

Quanto à transferência de titularidade na SPU, os réus não negam a obrigação e a pendência do seu cumprimento.

O primeiro réu apenas alega não ser responsável por essa modificação no órgão público referido, enquanto a segunda ré sustenta que a transferência não foi realizada exclusivamente em seu nome porque a autora não autorizou.

A autora não formulou pedido para que a transferência da titularidade na SPU fosse feita em nome de ambos os réus, mas apenas “que providenciem a comunicação de alteração da propriedade da unidade nº 103, do Ed.

Le Brun, perante a SPU”, ou seja, independe o nome do novo titular, uma vez que, até o momento, o imóvel permanece registrado em seu nome.

O contrato firmado entre as partes prevê expressamente a obrigação do comprador de arcar com eventuais despesas incidentes sobre o imóvel a partir da imissão na posse, inclusive aquelas que eventualmente forem lançadas em nome do vendedor, incluindo-se aí as taxas de ocupação devidas à União e a taxa de transferência (laudêmio). É o que diz a cláusula 6ª do contrato (fl. 16): 6 – Correrão por conta do adquirente todas as despesas e os encargos fiscais relativos a unidade comprometida, devidos a partir da data de concessão do “habite-se”, tais como: a) […] c) Todas as despesas de escritura e transferência da unidade comprometida, tais como certidões negativas, quitações fiscais, custas e emolumentos de cartórios, impostos, taxas, laudêmios, emolumentos de avaliação, e outras; d) quaisquer outros pagamentos que forem exigidos pelos órgãos públicos; […] O artigo 3º, § 4º, do Decreto-lei nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987, assim prevê acerca da responsabilidade pela transferência da titularidade do imóvel perante a Secretaria de Patrimônio da União: Art. 3º. [...] § 4º Concluída a transmissão, onerosa ou não, o adquirente deverá requerer ao órgão local da Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, que providencie a transferência dos registros cadastrais para o seu nome, observado, no caso de imóvel aforado, o disposto no art. 116 do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.

Patente, portanto, que é dos adquirentes/réus o dever de comunicar a transferência do imóvel e providenciar a transferência dos registros cadastrais.

Esse também é o entendimento do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, como espelha a seguinte ementa de julgado: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

TEORIA DA ASSERÇÃO.

ENTENDIMENTO DO STJ.

PARTE LEGÍTIMA PARA COMPOR O POLO PASSIVO.

SENTENÇA REFORMADA.

JULGAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO.

ART. 1.013, § 1º, I, DO CPC.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DE ARCAR COM DESPESAS INCIDENTES SOBRE O BEM.

TAXA DE OCUPAÇÃO.

SUPOSTA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE LAUDÊMIO.

COMPRADOR QUE NÃO PODE PLEITEAR A COBRANÇA EM FAVOR DA UNIÃO.

RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DE PROCEDER A TRANSFERÊNCIA JUNTO A SPU.

ART. 3º, § 4º, DO DECRETO-LEI Nº 2.398/87.

COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DE PARTE DA QUANTIA PERSEGUIDA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL.

REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1.

O colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que as condições da ação, dentre elas a legitimidade passiva, deve ser aferida com base na Teoria da Asserção, ou seja, a partir das alegações aduzidas na inicial, sendo desnecessário qualquer análise probatória. 2.

No caso, da narrativa constante da exordial, verifica-se que o autor imputa ao requerido a responsabilidade pelo pagamento das taxas de ocupação devidas à União por força de contrato de compra e venda firmado entre as partes, o que o torna legítimo para compor o polo passivo da demanda. 3.

O contrato firmado entre as partes previa expressamente a obrigação do comprador de arcar com eventuais despesas incidentes sobre o imóvel a partir da imissão na posse, inclusive aquelas que eventualmente forem lançadas em nome do vendedor, incluindo-se, aí as taxas de ocupação devidas à União. 4.

Não se desconhece que, nos termos do Art. 3º, do Decreto-Lei nº 2.398/1987, a transferência de domínio útil de bens da União está condicionada ao prévio pagamento, pelo devedor, da quantia equivalente a 5% (cinco por cento) do valor do domínio útil, contudo, não cabe ao requerido pleitear a cobrança de pagamento do laudêmio em favor da União. 5.

Nos termos do Art. 3º, § 4º, do Decreto-Lei nº 2.398/1997, a obrigação de transferência da titularidade do imóvel junto ao SPU é do adquirente, de modo que este deve ressarcir o autor os valores despendidos com as taxas de ocupação. 6.

Dos elementos de prova constantes dos autos, têm-se que o autor somente logrou êxito em comprovar a existência da dívida no importe de R$ 1.216,07 (mil duzentos e dezesseis reais e sete centavos), não tendo comprovado que os demais valores cobrados se referem à taxa de ocupação incidente sobre o bem. 7.

Recurso conhecido e provido.

Sentença reformada para julgar parcialmente procedente a pretensão autoral. 8.

Ante o provimento do recurso autoral, redistribui-se os ônus sucumbenciais, devendo o autor arcar com 2/3 (dois terços) das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação e a parte ré com 1/3 (um terço) das referidas rubricas. (TJES, Apl.

Cív. n.º 024140239849, Rel.

Des.

Raimundo Siqueira Ribeiro, 2ª Câmara Cível, j. 31.8.2021, DJe. 15.9.2021).

Destarte, mostra-se evidente que a obrigação de realizar a transferência da titularidade da unidade imobiliária na SPU é dos réus, razão pela qual deve ser acolhido o pedido feito neste sentido.

Neste particular, registra-se que a escritura pública de divórcio e partilha de bens (fls. 79/86) dos réus não interfere em nada no dever deles de cumprir com as obrigações contratuais assumidas, sendo que as particularidades e consequências envolvendo a alteração da titularidade compete aos réus.

De igual forma, é dever da parte demandada o pagamento dos valores devidos à SPU que vencerem-se até que a transferência da titularidade seja concluída.

Por outro lado, no que toca o pedido para que seja a parte ré obrigada a efetuar o pagamento de valores que, segundo a narrativa inicial, estariam vencidos perante a União, verifica-se que a autora, embora tenha trazido prova de que o bem ainda se encontrava cadastrado em seu nome, os réus demonstraram que não constam débitos pendentes em desfavor da autora em razão do imóvel discutido na presente ação.

Dispositivo Ante o expendido, julgo parcialmente procedente o pedido para condenar os réus a efetuarem a transferência da titularidade dos imóveis descritos na petição inicial, no prazo de trinta (30) dias, bem como a pagar os débitos vincendos perante à SPU, a título de foro e laudêmio incidentes sobre os referidos bens até a data da efetiva transferência da titularidade.

Julgo improcedente o pedido para que sejam os réus obrigados a efetuarem o pagamento de valores pendentes, por não existirem.

Dou por meritoriamente resolvida a causa (CPC, art. 487, inc.

I).

Tendo a parte autora decaído de parte mínima, condeno os demandados ao pagamento das custas processuais adiantadas pela autora, devidamente corrigida pelo índice IPCA-IBGE, custas remanescentes e verba honorária advocatícia, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o trabalho dos patronos do vencedor, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa e o tempo de tramitação do feito.

Nos termos do artigo 87 do Código de Processo Civil, considerando a participação e o interesse de cada um dos réus na causa, Marcos Tadeu Alvim Cardoso, deverá suportar 50% (cinquenta por cento) do montante da verba sucumbencial ora fixada em desfavor da parte ré, devendo o restante 50% (cinquenta por cento) ser suportado por Marinete Barbosa Cardoso.

P.

R.

I.

Vitória-ES, 14 de fevereiro de 2025 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito