TJES - 5000086-71.2023.8.08.0068

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Água Doce do Norte - Vara Única Rua Padre Franco, s/nº, Fórum Desembargador Moacir Figueiredo Cortes, Centro, ÁGUA DOCE DO NORTE - ES - CEP: 29820-000 Telefone:(27) 37591146 PROCESSO Nº 5000086-71.2023.8.08.0068 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MICHEL MENDES DE OLIVEIRA REQUERIDO: VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP Advogado do(a) REQUERENTE: RODOLFO CHIQUINI DA SILVA - SP300537 Advogado do(a) REQUERIDO: RICARDO WAGNER OLIVEIRA SANTOS - CE17066 SENTENÇA Vistos em Inspeção.

Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS c/c COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por MICHEL MENDES DE OLIVEIRA em desfavor de VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., todos qualificados na exordial.

O requerente alega, em breve resumo, que, em 18/11/2020, firmaram com a primeira demandada contrato de compra e venda de imóvel para aquisição de um lote (id 21984013).

Afirmou que do total estabelecido pelo contrato, efetuou o pagamento de R$ 12.409,27 (doze mil, quatrocentos e nove reais e vinte e sete centavos).

No entanto, devido ao elevado aumento do IGPM e por conta da crise financeira causada pela PANDEMIA, viu seus recursos financeiros ficarem escassos a ponto de se tornarem insuficientes para cumprir com o contrato.

Narra que, ante a dificuldade, não restou alternativa senão a via judicial para rescisão do presente contrato com a devolução dos valores pagos.

Pleiteia, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como que o requerido se abstenha de inserir o nome do autor no cadastro de inadimplentes, ou se incluído, sua exclusão.

A inicial veio instruída dos documentos ids 21983478/21984021.

Decisão que deferiu a tutela de urgência, designou audiência de conciliação e determinou a citação do requerido id 38450181.

Audiência de conciliação infrutífera id 49217627 Em contestação (id 50636309) o requerido alegou preliminar de incompetência territorial.

No mérito, alega que o contrato celebrado entre as partes se encontra plenamente compatível com a legislação vigente.

Pugnou pela improcedência do pedido autoral.

Juntou os documentos id’s 50636345/50636352.

Réplica à contestação id 51241074.

Decisão saneadora afastando a preliminar suscitada id 55491991.

Alegações finais pelas partes id’s 55983313/62309582. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2 – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda, passo ao exame do mérito.

Consta do caderno processual que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob o nº. 2751, em 20 de novembro de 2020, cujo objeto de comercialização foi a unidade autônoma descrita no item III – do OBJETO - do Quadro Resumo (documento em anexo), qual seja: Lote 9 da Quadra CB (anterior Lote 28 da Quadra BA), de 200,00m², do empreendimento residencial imobiliário denominado VILA CASCAVEL I, localizado na cidade de Cascavel/CE.

Referiu que o bem custou a importância total de R$ 53.138,61 (cinquenta e três mil, cento e trinta e oito reais e sessenta e um centavos) mais comissão de corretagem de R$ 1.779,75 (mil, setecentos e setenta e nove reais e setenta e cinco centavos).

Sustenta que optou pela desistência do negócio por problemas financeiros enfrentados ao longo da avença.

Assim, ajuizou a presente ação, postulando: i) a rescisão do contrato anteriormente entabulado com ii) o ressarcimento de 90% (noventa por cento) dos valores pagos.

Depois de acurada análise das razões de fato e de direito deduzidas pelas partes e diante das provas trazidas à colação, tenho comigo que a presente ação merece acolhimento.

A resilição contratual é um direito potestativo dos consumidores, operando-se por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual.

Nesse sentido, o entendimento firmado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESOLUÇÃO.

DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

POSSIBILIDADE.

DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS.

TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL.

ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.

JUROS MORATÓRIOS.

TERMO INICIAL.

DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.

O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2.

Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. (...) ( REsp 1211323/MS, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015).

Saliente-se que o motivo da rescisão contratual é a dificuldade financeira enfrentada pela parte autora, portanto, passível a rescisão contratual.

Alega a requerida que em caso de rescisão do contrato devem prevalecer as cláusulas contratuais.

Sob o fundamento de que em razão da dificuldade de pagar as parcelas, não mais suporta a obrigação assumida, ajuizara a presente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, requerendo a devolução dos valores pagos.

Tratando-se de ação de rescisão de contrato, com fundamento na impossibilidade financeira de continuidade de pagamento das prestações assumidas, quando da realização da avença, a jurisprudência é dominante no sentido de que ao consumidor é assegurada a possibilidade de desfazer o contrato, com a restituição dos valores pagos, ainda que retida determinada quantia pelo vendedor.

EMENTA: APELAÇÃO.

RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

POSSIBILIDADE.

RETENÇÃO PARTE DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS.

ORIENTAÇÃO STJ. - É direito do comprador que alega dificuldade em cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida, promover ação a fim de pleitear a rescisão do contrato e a restituição das importâncias pagas. -Em se tratando se rescisão contratual, por vontade e iniciativa do comprador, cabível a retenção, pela vendedora, de parte dos valores pagos. -Conforme orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça, é abusiva a cláusula que estipula a multa rescisória sobre o valor total do contrato, devendo incidir o percentual da multa sobre o valor efetivamente pago pelos compradores. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.475622-5/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/02/2021, publicação da sumula em 11/02/2021).

Da retenção, a jurisprudência tem deixado assente que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Nesse sentido, vejamos: “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - CULPA DO COMPRADOR - RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS - POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ. 1- São aplicadas as disposições do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas nos contratos inerentes ao comércio, incorporação e construção de empreendimentos imobiliários. 2- "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Precedentes".(TJ-MG - AC: 10000211284617001 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 10/08/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/08/2021).

Com efeito, é lícito ao adquirente da unidade imobiliária desistir da avença por motivos de dificuldades financeiras, ensejando a rescisão do contrato com a restituição das parcelas pagas, parcialmente, assegurando ao vendedor o direito de retenção dos valores pagos, a título de indenizá-lo pelos prejuízos sofridos.

Nesse sendo, aplica-se a Súmula nº. 543 do STJ, in verbis: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Importante ressaltar que o caráter irrevogável e irretratável do ajuste não impede a possibilidade de arrependimento por parte do adquirente, tendo em vista que o contrato celebrado pelas partes é dotado de cláusula resolutória implícita, característica dos contratos bilaterais, sendo as cláusulas contratuais contrárias a este entendimento consideradas nulas de pleno direito, tratando-se de contrato de adesão, a teor do disposto no artigo 51 IV do CDC, que ora transcrevo: "Art. 51.

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…) IV - Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade." Assim, deve ser considerado razoável a retenção de 25% das parcelas pagas pelo consumidor, sob pena de inviabilizar a empresa de arcar com os custos operacionais do negócio. 3– DISPOSITIVO Face ao exposto, o mais que consta dos autos JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de rescisão Contratual c/c restituição de valores pagos, para: Declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, referente ao imóvel descrito e caracterizado nos autos, devendo haver por parte da parte ré a restituição dos valores pagos pelo autor, em parcela única, com o decote no máximo de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, valor que deverá ser corrigido – juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária ‘INPC’ a contar do pagamento de cada parcela.

Mercê de sucumbência recíproca do autor e ré, condeno-as a suportarem custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação, tomando por base as disposições constantes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, na seguinte proporção: 1.

O demandante – 20%, e 2.

A ré – 80%.

Julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Publique-se.

Intime-se.

Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos à contadoria para cálculo de custas, intimando-se a requerida para pagamento em 10 (dez) dias, sob pena de inscrição em dívida ativa e, não havendo requerimentos ulteriores, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

Cumpra-se. ÁGUA DOCE DO NORTE-ES, na data em que assinado eletronicamente.

ROBERTA HOLANDA DE ALMEIDA Juiz(a) de Direito