TJES - 5009014-42.2021.8.08.0048

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574820 PROCESSO Nº 5009014-42.2021.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ADRIELA PONCIANO DE JESUS, RODRIGO INEZ DOS ANJOS REQUERIDO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A Advogado do(a) REQUERENTE: LEONARDO RANGEL GOBETTE - ES11037 Advogado do(a) REQUERIDO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473 S E N T E N Ç A Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por ADRIELA PONCIANO DE JESUS e RODRIGO INEZ DOS ANJOS em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A.

Narra a petição inicial, em suma, que: i) em 29/08/2016 as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito como Lote nº. 23 da Quadra 04, localizado no loteamento Cidade Verde, pelo preço total de R$ 126.051,28 (cento e vinte e seis mil e cinquenta e um reais e vinte e oito centavos); ii) o imóvel tinha entrega prevista para maio de 2018, com prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, porém, não foi entregue; iii) os autores buscaram o Procon, mas a ré se negou a promover a rescisão contratual e a devolução dos valores quitados; v) foram pagos ao total R$ 44.052,45 (quarenta e quatro mil e cinquenta e dois reais e quarenta e cinco centavos) do valor do contrato, o qual deve ser restituído integralmente e acrescido de juros de mora e correção monetária; vi) o inadimplemento da ré dá azo à resolução contratual e à devolução do valor pago; vii) a situação ocasionou danos de ordem moral que devem ser reparados.

Requer, em sede de tutela provisória, a suspensão da exigibilidade do contrato.

Como tutela final, pretende a confirmação da liminar e a decretação da rescisão contratual, com a condenação da rés à restituição de R $44.052,45 (quarenta e quatro mil e cinquenta e dois reais e quarenta e cinco centavos), acrescidos de correção monetária e juros de mora e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pugnam pela concessão da gratuidade da justiça.

Decisão no ID 10999798, deferindo a gratuidade da justiça e a tutela provisória.

Juntada de AR no ID 14868225, atestando a citação da ré.

Certidão no ID 18366674, atestando a ausência de apresentação de defesa.

Despacho no ID 18367587, decretando a revelia e intimando a parte autora para indicar provas que pretendia produzir.

Manifestação da ré no ID 22386038, argumentando, em resumo: i) a inaplicabilidade do CDC; ii) a validade das cláusulas contratuais, inclusive a que prevê a irrevogabilidade e irretratabilidade contratual; iii) o prazo de entrega era prorrogável por 180 dias e o atraso decorreu por fatores imprevisíveis, como intempéries, crise financeira do setor imobiliário, aumento da inadimplência, desfazimentos precoces de contratos, a pandemia de coronavírus e o aumento do preço da construção civil; iv) o valor quitado não deve ser devolvido integralmente, pois há previsão contratual de retenção; v) inexistem os danos morais pleiteados.

Manifestação dos autores no ID 22517667.

Certidão de intempestividade da defesa no ID 33412279.

Intimados para dizerem sobre provas, a ré pugnou por audiência de conciliação e a autora pelo julgamento antecipado (IDs 29437323, 34064738 e 34087889).

Despacho no ID 40376925, deixando de designar audiência de conciliação diante do desinteresse da parte autora e determinando a conclusão para julgamento antecipado. É o relatório.

Decido.

Os autores ajuizaram a presente ação buscando a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes para a aquisição do Lote nº. 23 da Quadra 04 do Loteamento Cidade Verde, sob o argumento de que as rés descumpriram as obrigações pactuadas, pois a entrega do empreendimento está atrasada desde 2018.

Houve decretação da revelia da ré (ID 18367587), que posteriormente se defendeu por meio da petição de ID 22386038, sustentando, em síntese, o cumprimento e a regularidade das cláusulas contratuais.

Em relação a este ponto, cabe salientar que não há óbice à manifestação do réu após a decretação da revelia, pois, a teor do art. 346 do CPC, o revel pode intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar.

A manifestação da ré revel deve ser recebida e considerada para a formação do convencimento do juízo.

Cabe ao magistrado, no momento da prolação da sentença, ponderar o teor da manifestação do réu e verificar se os argumentos são aptos a infirmar a presunção de veracidade decorrente da revelia, sempre em observância aos princípios do livre convencimento motivado e do devido processo legal.

Pois bem.

De início, esclareço que Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso concreto, pois não há comprovação de que o contrato foi devidamente registrado em cartório e, ainda que assim não fosse, o caso versa sobre inadimplemento do credor fiduciante, e não do devedor (Tema 1.095 do STJ).

Corroborando este entendimento: APELAÇÕES CÍVEIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA – QUESTÃO DEFINIDA EM JULGAMENTO DE RECURSO DE AGRAVO – APLICABILIDADE DO CDC – MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PACTA SUNT SERVANDA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – CULPA DA VENDEDORA CONFIGURADA – CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM BENEFÍCIO APENAS DE UMA DAS PARTES – POSSIBILIDADE DE SE ESTENDER À OUTRA PARTE - DANOS MORAIS DEVIDOS –– RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA DESPROVIDO E DO PROMITENTE COMPRADOR PROVIDO.

A alegação de ilegitimidade passiva de uma das rés já foi solucionada por esta c.

Terceira Câmara Cível quando do julgamento do recurso de agravo de instrumento nº 5001959-53.2022.8.08.0000 interposto em face de decisão proferida nestes autos, oportunidade em que se fixou, acompanhando jurisprudência deste eg.

TJES que tem se firmado, desde então, a legitimidade da Gran Viver Urbanismo S/A.

Nos termos de precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1891498/SP pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema Repetitivo 1095), o Código de Defesa do Consumidor somente não será aplicado nas discussões acerca do inadimplemento do comprador, hipótese em que a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica.

Assim, não sendo a hipótese de discussão de inadimplemento do devedor – e sim do credor – aplicável o CDC. (...) (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0015525-78.2020.8.08.0048, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Magistrado: CARLOS SIMOES FONSECA, Data: 25/Jul/2024) Os documentos juntados aos autos demonstram que as partes firmaram compromisso de compra e venda de imóvel 29/08/2016, pelo valor total de R$ 126.051,28 (cento e vinte e seis mil e cinquenta e um reais e vinte e oito centavos), com previsão de entrega da obra em maio de 2018 e prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme prevê a cláusula primeira, parágrafo sétimo, do contrato (ID 8156321).

A partir do conjunto probatório constante nos autos, das alegações das partes e da própria experiência deste juízo, é fato incontroverso que não houve a entrega do empreendimento no prazo assinalado, nem mesmo no período de tolerância previsto no contrato.

Neste caso, é direito da parte autora rescindir o contrato firmado, ante o inadimplemento contratual da parte requerida. É o que estabelece o art. 475 do CC: Art. 475.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A tentativa de se escusar da responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades, atribuindo a demora à ocorrência de caso fortuito ou força maior, além de genérica, não apresenta plausibilidade para influenciar um empreendimento privado, em fase de comercialização e, supostamente, de execução de obras, com previsão de entrega para o ano de 2018.

A cláusula de tolerância é aceita pelo ordenamento jurídico e existe para que o empreendedor consiga lidar com as dificuldades inerentes à própria atividade (condições climáticas e do terreno, material, mão de obra, eventual intervenção relacionada ao Poder Público etc).

No entanto, os supostos contratempos mencionados pela ré não representam caso fortuito externo que permita a prorrogação extraordinária dos prazos convencionados.

Nesse sentido: APELAÇÕES CÍVEIS.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

TEORIA DA APARÊNCIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA.

AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CESSIONÁRIA.

SOLIDARIEDADE AFASTADA.

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL.

FORTUITO INTERNO.

RISCO DA ATIVIDADE.

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

MULTA REVERSA.

TEMA 971/STJ.

RECURSO DESPROVIDO.

RECURSO PROVIDO. 1.

As empresas responsáveis pela construção estão sediadas no mesmo endereço e atuam em conjunto na comercialização do imóvel.

Deste modo, ainda que apenas uma delas conste como promitente no contrato de compra e venda, em razão da teoria da aparência, ambas as empresas possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Preliminar afastada. 2.

A empresa que atua apenas como cessionária dos créditos imobiliários, sem assumir posição no contrato de promessa de compra e venda, não pode ser responsabilizada de forma solidária à construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 3.

Não prospera a alegação de que o atraso nas obras se deu por motivo de caso fortuito ou força maior e que isto impediria a rescisão contratual por parte do comprador, tendo em vista o entendimento do c.

STJ de que o “fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO). 4.

Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor. 5.

O c.

STJ firmou tese, no julgamento do Terma n. 971, no sentido de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (REsp n. 1.631.485/DF). 6.

Recurso de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A conhecido e desprovido. 7.

Recurso de Red Performance Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados conhecido e provido. (TJES, APELAÇÃO CÍVEL 0004215-12.2019.8.08.0048, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Magistrado: LUIZ GUILHERME RISSO, Data: 20/Sep/2024) Além disso, o fato de o contrato prever a irretratabilidade/irrevogabilidade não afasta o direito da parte autora, previsto em lei, de resolver o negócio jurídico por inadimplemento da parte contrária.

Demonstrado o direito à rescisão do contrato, a parte autora tem direito ao ressarcimento integral do valor pago, como forma de retorno ao estado fático anterior à contratação.

O ressarcimento deve ocorrer em parcela única e integral, consoante prevê a Súmula 543 do STJ, considerando que a resolução ocorre por inadimplemento da parte requerida: Súmula nº. 543 do STJ. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso vertente, restou incontroverso que a parte demandante pagou o montante de R$ 44.052,45 (quarenta e quatro mil e cinquenta e dois reais e quarenta e cinco centavos), que deverá ser reembolsado acrescido da correção monetária pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até a citação, quando passará a incidir unicamente a Taxa SELIC, que engloba juros de mora e correção monetária: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO RECURSO DESPROVIDO. 1.

A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores. 2.

Na fixação do quantum indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima. 3.

O valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualizado apenas pela taxa SELIC. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198790882, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/02/2022, Data da Publicação no Diário: 09/03/2022) Por fim, passo à análise do pedido de reparação por danos morais.

Do detido exame dos autos, entendo que o atraso identificado no caso em apreço não se traduz em mero descumprimento contratual, já que as peculiaridades do caso tornam críveis que a aquisição deste imóvel significasse para os requerentes mais que pura e simplesmente um contrato. É crível a grande expectativa desse tipo de adquirente, que indubitavelmente compra um imóvel com o propósito de moradia e se vê frustrado diante do não cumprimento do pactuado e sem informações precisas.

Desse modo, entendo que o descumprimento contratual atinge a esfera extracontratual do consumidor, causando-lhe abalo emocional relevante, que deve, sim, ser compensado.

Por outro lado, o caráter punitivo pedagógico do dano moral deve ser também considerado, já que essa conduta dos requeridos é recorrente no mercado imobiliário, tornando-se necessárias ações que busquem coibir tal prática.

Neste ínterim, entendo por justa uma indenização no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deve ser acrescido de juros moratórios pelo IPCA desde a citação até o arbitramento e, a partir de então, atualizado pela Taxa Selic. É a orientação do Egrégio TJES: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.095 DO STJ.

FORTUITO INTERNO.

DANO MORAL.

REDISCUSSÃO DE MATÉRIA.

OMISSÃO PARCIALMENTE SANADA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Embargos de Declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a legitimidade passiva das rés, decretou a rescisão contratual por atraso na entrega de imóvel e determinou a restituição integral dos valores pagos, além da indenização por danos morais.

Os embargantes alegam contradição e omissão quanto (i) à cláusula contratual de retenção de 25% dos valores pagos; (ii) à inaplicabilidade do CDC ao caso; e (iii) à definição dos índices de atualização monetária e juros.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há três questões em discussão: (i) definir se o acórdão incorreu em contradição ao não aplicar a cláusula de retenção contratual de 25%; (ii) estabelecer se houve omissão quanto à inaplicabilidade do CDC ao caso; (iii) verificar a existência de omissão quanto aos critérios de aplicação de juros e correção monetária sobre os danos morais e materiais.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão da matéria já decidida, razão pela qual não se conhece da alegada contradição quanto à aplicação da cláusula de retenção e da inaplicabilidade do CDC, pois as razões do acórdão embargado já abordam esses pontos, com base na responsabilidade pelo inadimplemento e na teoria do fortuito interno. 4.

O acórdão embargado não se manifestou expressamente sobre os índices de atualização monetária e juros moratórios a serem aplicados à indenização por danos morais e materiais, configurando omissão sanável por meio dos embargos. 5.

Conforme jurisprudência do STJ, os danos morais devem ser corrigidos monetariamente pela taxa Selic a partir do arbitramento da indenização, sendo que os juros moratórios devem incidir com base no IPCA a partir da citação. 6.

Para os danos materiais, aplica-se a taxa Selic, que já compreende juros e correção monetária, vedada a cumulação com outro índice de atualização.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento: 1.

O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e afasta o Tema 1.095 do STJ, quando constatada a culpa exclusiva do fornecedor. 2.

Os danos morais devem ser corrigidos pela taxa Selic a partir do arbitramento e sofrer incidência de juros moratórios pelo IPCA a partir da citação. (...) (TJES, Apelação Cível 0004869-28.2021.8.08.0048, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Data: 02/Jun/2025).

Ante o exposto, ACOLHO A PRETENSÃO AUTORAL para confirmar a tutela provisória deferida e, assim: i) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes; ii) condenar a ré a restituir os valores pagos pela parte autora, na importância de R$ 44.052,45 (quarenta e quatro mil e cinquenta e dois reais e quarenta e cinco centavos), com incidência de correção monetária pelo INPC/IBGE a contar de cada desembolso até citação inicial, quando passará a incidir apenas a Taxa Selic, que cumula correção monetária e juros de mora; fundamentação; iii) condenar a ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com a incidência de juros moratórios pelo IPCA a contar da citação até o arbitramento, quando será atualizado exclusivamente pela Taxa SELIC.

Por consequência, RESOLVO O MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC.

CONDENO a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na forma do art. 85, § 2°, do CPC.

Em caso de interposição de apelação, INTIME-SE o(a) apelado(a) para, caso queira, apresentar contrarrazões.

Em seguida, REMETAM-SE os autos ao Egrégio TJES.

PUBLIQUE-SE.

INTIMEM-SE.

DILIGENCIE-SE.

Serra/ES, na data da assinatura eletrônica.

CINTHYA COELHO LARANJA Juíza de Direito